Het projectgebied
Het projectgebied ‘Wilgenstraat’ is centraal in Antwerpen-Noord gesitueerd, vlakbij het Stuivenbergplein. De site wordt afgebakend door de Van Kerckhovenstraat, Nijverheidsstraat, Korte Scholiersstraat, Lange Scholiersstraat, Sentensteeg, Pionierstraat en de Gasstraat. De Wilgenstraat loopt door het projectgebied en deelt de site op in een noordelijk en zuidelijk deel.
Het projectgebied heeft een totale perceeloppervlakte van 29.943 m², waarvan 18.451 m² in het noordelijk deel en 11.492 m² in het zuidelijk deel.
Het projectgebied valt ongeveer gelijk met een voormalige Gassite. Hierdoor is er historische bodemverontreiniging aanwezig die evenwel op dit moment geen humaan-toxicologisch risico inhoudt. Een ontwikkeling van de site creëert de kans om deze perceelsoverschrijdende verontreiniging aan te pakken.
Bestemming van het projectgebied
Het projectgebied is gelegen in ruimtelijk uitvoeringsplan 2060 (RUP 2060), dat op 22 oktober 2012 (jaarnummer 1198) door de gemeenteraad werd goedgekeurd. Het RUP gaat uit van volgende uitgangspunten:
- binnen het projectgebied primeert de woonfunctie. Het RUP garandeert het behoud van de diversiteit aan types binnen het projectgebied en formuleert een antwoord op de stijgende tendens van oneigenlijke woningen;
- het RUP implementeert een locatiebeleid voor handel en reca dat een evenwicht is tussen concentratie en deconcentratie;
- lokale economie is uiterst belangrijk voor 2060;
- het RUP beoogt een verhoging van het groen in het openbaar domein en de bouwblokken door het creëren van extra openbaar domein mogelijk te maken, op perceelniveau te ontpitten en via het voorkooprecht meer grootschalige ontpitting te kunnen realiseren;
- het RUP formuleert randvoorwaarden voor strategische bouwblokken.
Het RUP 2060 stelt dat het noordelijk deel ingedeeld wordt als overdruk bouwblokproject, het zuidelijk deel is omschreven als zone voor maatschappelijke functies.
Eigendomsstructuur
Het noordelijk gedeelte is in eigendom van Woonhaven. Het zuidelijk gedeelte is in eigendom van de stad Antwerpen.
AG SO heeft een erfpacht voor het perceel waarop de kleuterschool is gelegen. In de Pionierstraat is een deel van de school ondergebracht in mobiele units. AG SO heeft een recht van opstal voor deze grond. De units werden tijdelijk vergund. Een duurzame oplossing is wenselijk.
Huidig gebruik
Op het perceel in de Wilgenstraat 4, 2060 Antwerpen is het stedelijk kinderdagverblijf Deugniet met 128 kindplaatsen gelegen. IVA KOP wenst deze locatie te verlaten en is op zoek naar een nieuwe geschikte locatie voor het kinderdagverblijf.
De herlocatie kadert binnen de doelstelling van IVA KOP om moderne opvang in duurzame verblijven aan te bieden. De huidige infrastructuur is in verouderde conditie en is niet meer conform aan de noden conform hedendaagse eisen voor een optimale exploitatie.
Op de naastgelegen percelen (Pionierstraat 35 en Lange Scholiersstraat z/n) is de stedelijke Kleuterschool De musjes gelegen. Ondanks het theoretisch tekort aan kindplaatsen in de zone 2060 krijgt de school onvoldoende inschrijvingen om alle beschikbare plaatsen in te vullen. Ouders geven de voorkeur aan een school die de volledige cyclus van kleuter- en lager onderwijs aanbiedt op dezelfde locatie.
Het kinderdagverblijf en de school zijn ondergebracht in lage gebouwen met één tot twee bouwlagen. De twee percelen zijn op dit moment onderbenut.
De gemeenteraad besliste op 26 februari 2018 (jaarnummer 137) om het voormalig postgebouw in de Wilgenstraat 2a, via voorkooprecht, aan te kopen in functie van de uitbreiding van een stedelijk kinderdagverblijf en een stedelijke school.
Woonhaven is eigenaar van het noordelijk deel van de site. De drie gebouwen, met in totaal 318 sociale woningen, zijn in slechte staat.
Woonhaven wenst te herontwikkelen tot duurzame woningen.
De wijk
Het projectgebied ligt in een levendige wijk met een sterk netwerk van winkels, café’s en restaurants. De vele kleine pleintjes geven rustpunten in dit netwerk. Het projectgebied ligt aan de rand van een commercieel netwerk.
Op dit moment zorgt de open ruimte tussen de gebouwen op het noordelijk deel van de site voor het nodige groen in deze dichtbevolkte wijk.
Postcode 2060 kent een groot tekort aan buurtgroen.
Ruimtelijk onderzoek en perceel-overschrijdende aanpak
Op initiatief van AG VESPA en in overleg met Woonhaven, IVA KOP en AG SO is er door het team Stadsbouwmeester een ruimtelijk onderzoek uitgevoerd. Het doel van dit traject is om, samen met alle betrokken eigenaars/partners, een gezamenlijk visie voor de gehele site op te maken.
Er werd nagegaan wat de meerwaarde is van een samenwerking over de perceelsgrenzen heen. Hierbij werd rekening gehouden met de verschillende programma’s van eisen. Binnen het project worden minimale kosten voor tussentijdse verhuisbewegingen en tijdelijke huisvesting beoogt tijdens de werken voor de huidige gebruikers. De tekorten en noden van de wijk en buurtbewoners. worden waar mogelijk meegenomen.
Het ruimtelijk onderzoek toonde aan dat het ontwikkelingspotentieel van het noordelijk deel onvoldoende is voor het gewenste programma van Woonhaven. Het ontwikkelingspotentieel van het zuidelijk deel is daarentegen groter dan het aangeleverde stedelijke programma (Kinderdagverblijf + tweestroom basisschool). Alle gewenste programma’s kunnen gerealiseerd worden binnen de projectzone mits een perceel-overschrijdende aanpak.
De ruimtelijke studie voorziet ook in nieuwe publieke doorgangen tussen de bouwvolumes. Hierdoor is het voor de bewoners en bezoekers mogelijk om zich in de wijk te verplaatsen doorheen brede groene ruimtes.
Samenwerking
Het ruimtelijk onderzoek heeft aangetoond dat een samenwerking voor de ontwikkeling van de site als geheel alle partijen in staat stelt om een betere spreiding van de volumes te voorzien alsook een spreiding van functies over de verschillende bouwblokken en percelen.
Verder maakt de samenwerking het mogelijk een geïntegreerde en perceel-overschrijdende aanpak uit te werken voor de verplichte bodemsanering door de aanwezige historische verontreiniging op de percelen, de mobiliteit, het openbaar domein, de fasering en dergelijke.
Teneinde de verdeling van de functies van het gebouwniveau naar het projectniveau te kunnen tillen, en zo een goede mix van functies te bekomen, is een afwijking van bepaalde bestemmingsvoorschriften van het Ruimtelijk Uitvoeringsplan 2060 (RUP 2060) noodzakelijk. Enkel door middel van een samenwerking, waardoor de betrokken percelen als één project worden beschouwd, kan deze afwijking bekomen worden. Er wordt hierbij niet geraakt aan de doelstellingen van het RUP 2060: voldoende open ruimte en wonen als primaire functie.
Om het projectgebied als één project te kunnen beschouwen is een overkoepelde trekker opportuun. AG VESPA zal deze rol opnemen via een mandaat om te handelen in naam van de stad voor de stedelijk gronden gelegen in het projectgebied, inclusief de gronden die in erfpacht werden gegeven aan AG SO en de grond waarop een recht van opstal is verleend aan AG SO:
- Antwerpen, 5de afdeling, Sectie E, nr 431 X (kadastraal gemeten opp.: 1.908 m2), gelegen Wilgenstraat 2A, volledig in eigendom van stad Antwerpen (eigendomsrecht van de stad Antwerpen wordt betwist bij de raad van State);
- Antwerpen, 5de afdeling, Sectie E, nr 431 B2 (kadastraal gemeten opp.: 2.817 m2), gelegen Wilgenstraat 4, volledig in eigendom van Stad Antwerpen;
- Antwerpen, 5de afdeling, Sectie E, nr 456 A4 (kadastraal gemeten opp.: 5.974 m2), gelegen Pionierstraat 35, in eigendom van Stad Antwerpen, in erfpacht gegeven aan Autonoom Gemeentebedrijf Stedelijk Onderwijs Antwerpen;
- Antwerpen, 5de afdeling, Sectie E, nr 456 B4 (kadastraal gemeten opp.: 793 m2), gelegen Lange Scholiersstraat z/n, volledig in eigendom van Stad Antwerpen, recht van opstal verleend aan Autonoom Gemeentebedrijf Stedelijk Onderwijs Antwerpen.
Conform de beheersovereenkomst tussen stad Antwerpen en AG VESPA wordt dit mandaat ter goedkeuring voorgelegd aan het college.
Woonhaven behoudt haar mandaat over haar eigen gronden binnen het projectgebied.
Stappenplan
Een afwijking van het RUP 2060 wordt bekomen via een projectvergadering. Hierbij neemt de vergunningverlenende overheid een formeel standpunt in over de toepasselijkheid op basis van een ‘realistische projectstudie’, in dit geval een verkavelingsaanvraag.
Volgende stappen dienen ondernomen te worden om tot deze verkavelingsaanvraag te komen:
- september 2020: de samenwerkingsovereenkomst wordt opgemaakt en ter goedkeuring voorgelegd aan college en gemeenteraad. De overeenkomst wordt gesloten tussen de eigenaars of erfpachthouders van de betrokken percelen (stad Antwerpen, Woonhaven en AG SO) en AG VESPA. Deze samenwerkingsovereenkomst zal alle doelstellingen en uitgangspunten, het wenselijk programma en de financiële uitwerking van de ontwikkeling benoemen;
- augustus 2021: via een ontwerpwedstrijd zullen de eigenaars en AG VESPA een ontwerpbureau aanstellen dat een inrichtingsplan voor de site opstelt, rekening houdend met de wensen van de eigenaars en de richtlijnen van adviserende instanties (Mobiliteit, Vergunningen, OVAM …);
- maart 2022: Dit inrichtingsplan wordt vertaald naar een verkavelingsplan;
- juli 2022: het verkavelingsplan dient te worden voorgelegd aan de projectvergadering;
- augustus 2022: na gunstig advies op de projectvergadering kan de verkavelingsaanvraag ingediend worden bij de vergunningverlenende overheid;
- februari 2023: na goedkeuring van college en gemeenteraad van de verkavelingsaanvraag, kan de uitvoering van de ontwikkeling van de site per deelproject gefaseerd starten.