2020_CBS_05653 - Omgevingsvergunning - OMV_2020041238. Zirkstraat 34. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          30/08/1937: toelating (18#8533) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          14/02/1911: toelating (1911#179) voor binnenveranderingen;

-          07/05/1897: toelating (1897#584) voor verdieping op keuken;

-          05/07/1872: toelating (1872#687) voor grote keldertrap;

-          13/04/1847: toelating (1847#149) voor keldergat.

Vergunde toestand

-          traditioneel herenhuis met vier vleugels rond een binnenplaats;

-          3 bouwlagen onder zadeldak in gesloten bebouwing;

-          winkel op het gelijkvloers.

Huidige toestand

-          traditioneel herenhuis met vier vleugels rond een binnenplaats;

-          3 bouwlagen onder zadeldak in gesloten bebouwing;

-          vaststelling (ID: 4756) als bouwkundig erfgoed De Gulden Hand.

Gewenste toestand

-          functie: vermeerderen van het aantal wooneenheden van 1 naar 5. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 4 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 98m², 75m², 68m² en 80m²;
• 1 twee-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 153m²;
• de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 95m²;

-          3 bouwlagen onder zadeldak in gesloten bebouwing;

-          bepleistering van de voorgevel.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een woning met handelsgelijkvloers naar 5 appartementen;

-          bepleisteren van de voorgevel;

-          restaureren van kelders, gelijkvloers en de eerste verdieping.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er worden geen parkeerplaatsen voorzien;
• artikel 38 Groendaken: het nieuwe platte dak van het appartement 5 ter hoogte van het rechterpand heeft een oppervlakte van ongeveer 21,7 m², het dak  wordt niet als een groendak aangelegd.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het wijzigen van een woning met handelsruimte naar een meergezinswoning rond een binnenplaats in de oude stadskern en buiten de afgebakende kernwinkelgebieden. De stedelijke dienst ondernemen en stadsmarkering adviseert gunstig voor het opheffen van de handelsfunctie:

“Gelet op het principe van clustering winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernen, is behoud van commerciële ruimte op deze locaties niet op te leggen en kan er gelijkvloers woonruimte voorzien worden.”

Het voorzien van een meergezinswoning is in deze omgeving dan ook functioneel inpasbaar.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De bouwvolumes worden in zeer beperkte mate uitgebreid. Er zijn enkele kleine toevoegingen, zoals een lift en terrassen. De bestaande ruimte krijgt een nieuwe invulling. De draagkracht wordt hiermee niet overschreden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De site is volgens het RUP Binnenstad gelegen in cultuurhistorisch erfgoedgebied (CHE). Het pand is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van 29 maart 2019. Bovendien zijn de galerij en de toegangspoort beschermd als monument sinds 2 september 1976.

Het advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed is voorwaardelijk gunstig:

“Ons advies is gunstig als de handelingen voldoen aan volgende voorwaarden:

Toelating aanvragen voor alle werken aan de beschermde delen: poort met ingangsomlijsting van het  herenhuis De Gulden Hand, en de galerij aan de binnentuin.

De toelating moet volgende documenten bevatten:

-          een nauwkeurige beschrijving van de handelingen en de noodzaak ervan

-          de uitvoeringstechniek en het te gebruiken materiaal, eventueel vergezeld van een technische fiche

-          de huidige staat van het goed

-          de precieze plaats waar de handelingen zullen worden uitgevoerd

-          tekeningen of plannen

-          een situeringsplan

-          fotomateriaal van de bestaande toestand

Als ze aan deze voorwaarden voldoen, doet geen van de gevraagde handelingen afbreuk aan de

bescherming.”

De voorwaarden uit dit advies is dienen strikt te worden nageleefd.

Omwille van de grote erfgoedwaarde van het pand werd het advies opgevraagd van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies is voorwaardelijk gunstig en luidt als volgt:

“Beoordeling:

A. Cultuurhistorische waardestelling:

Traditioneel herenhuis genaamd “de Gulden Handt” (1563), met vier vleugels rond een binnenplaats, dat in kern opklimt tot de tweede helft van de 16de of de eerste helft van de 17de eeuw. De vroegst gekende eigenaars waren de gebroeders Filips en Jan Van Noten, die het huis in 1505 verkochten aan de satijnwerker Jan Craeye. Na zijn dood in 1517 werd het pand eigendom van koopman Jan Gabriël, en van 1518 tot 1558 van Henrich Aertsen. Inmiddels uitgebreid met twee aanpalende panden, verkochten zijn erfgenamen het huis aan Jan Celosse, een wolkoopman afkomstig uit Ronse, die het de naam “de Gulden Handt” gaf. Na zijn overlijden in 1580, en de dood van zijn weduwe in 1596, ging het goed over op hun kleinkinderen Cornelia en Hansken della Faille. Tot de volgende eigenaars behoorden de in 1635 overleden schepen en humanist Petrus Scholiers. De voorbouw werd volgens de bouwaanvraag uit 1805 door de heer Van Regemortel in laatclassicistische stijl aangepast en verhoogd met een tweede verdieping. Uit het bouwdossier vallen ontwerper noch aannemer af te leiden.

Voorname rijwoning met een voorbouw van zes traveeën en drie bouwlagen onder een zadeldak (nok parallel aan de straat, pannen). De gedecapeerde lijstgevel heeft op de eerste twee bouwlagen een slechts fragmentair bewaard parement in bak- en zandsteenbouw met een sokkel en speklagen, verankerd door smeedijzeren muurankers. Het is ingrijpend verstoord tot grotendeels vernieuwd door de aanpassingswerken uit 1805, waarbij een derde bouwlaag uit baksteenmetselwerk werd toegevoegd. De opstand beantwoordt aan een regelmatig, laatclassicistisch ordonnantieschema, opgebouwd uit verkleinende registers van rechthoekige vensters, met geprofileerde dagkanten, hardstenen lateien en lekdrempels. Enkel de puivensters behielden de kwartholle negblokken van de vroegere kruiskozijnen. De rondboogpoort in de middenas is gevat in een vroeg-barokke, geblokte omlijsting uit blauwe hardsteen, te dateren in de eerste helft van de 17de eeuw. De archivolt met sluitsteen en imposten, rust op rechtstanden met een geprofileerd basement; houten poort met spijkerbeslag. Houten kelderluiken in een hardstenen omlijsting doorbreken de sokkel. Een vlakke fries en een houten kroonlijst vormen de gevelbeëindiging. Bewaarde smeedijzeren arm van een vroeger uithangbord.

De binnenplaats wordt omgeven door gedecapeerde vleugels in bak- en zandsteenbouw uit de tweede helft van de 16de eeuw tot de 17de eeuw, aangepast en verbouwd in de 19de en de 20ste eeuw. Sporen van vroegere kruiskozijnen met kwarthol geprofileerde negblokken. Aan de zuidzijde, een markante barokarcade uit blauwe hardsteen, te dateren in de eerste helft van de 17de eeuw. De drie rondbogen met een geprofileerde archivolt en sluitsteen, rusten op Toscaanse pilasters met een lichte entasis; kruisgewelven.

In 1897 veranderde men het uiterlijk van de achterbouw ingrijpend door een bovenbouw op te richten op de arcade en een aanbouw langs de rechterachterbouw te realiseren. In 1911 vormde men de salon in de linker voorbouw om tot winkel en bouwde men modern sanitair op de binnenplaats.

In 1937 wijzigde men het uiterlijk van de voorgevel nogmaals door in de linker travee een toegang (deur) en trap aan te leggen. De oude monumentale statietrap van het gelijkvloers naar de eerste werd daarbij verwijderd.

Uitgebreide kelders met bakstenen tongewelven, gedeeltelijk uit de 17de eeuw of ouder, en onder meer een waterput. Dakgebinten, in oorsprong opklimmende tot de tweede helft van de 16de eeuw, eerste helft 17.

In 1977 werd de Gulde Handt op een grootschalige wijze verbouwd. De historische daken in oorsprong opklimmend tot de tweede helft van de 16de, begin van de 17de eeuw, werden quasi volledig vernieuwd gebruik makend van oude technieken en hier en daar behoud van een oorspronkelijk stuk hout. Het che-rapport dicht de zolders vandaag dan ook een indifferente waarde toe. De westgevel, een aaneenschakeling van volumes met platte daken, werd voorzien van pannen zadeldaken. De noordgevel werd op de tweede verdieping van een zeer groot terras voorzien. Het geheel kreeg het uitzicht van een Spaanse hacienda. De voorgevel werd ontpleisterd. De koergevels werden eveneens van hun afwerkingslagen ontdaan

Zeer recent werd het pand intern gestript. Tijdens een eerste plaatsbezoek in februari 2018 waren de afwerkingslagen nog wel aanwezig. Er werd toen duidelijk gevraagd om deze te onderzoeken en mee te nemen in het ontwerp. Niet zelden bleven er restanten van wandbespanning of muurschilderingen bewaard. Dit lijkt ook het geval te zijn geweest in ruimte 1.1.

Hoewel het complex doorheen de tijd aangepast werd is een pand een waardevol complex met een beeldbepalende stadslandschappelijke waarde in de Zirkstraat 34.

B. Afweging:

Men wenst het complex te verbouwen. Er worden 5 woonunits voorzien. De bovenbouw ter hoogte van de arcade uit 1897 wordt verwijderd. Het storende terras op de tweede verdieping wordt drastisch ingekort. Er wordt een uitpandige lift voorzien op de binnenkoer ter hoogte van het reeds bestaande sanitair. De gevels worden gerestaureerd. De voorgevel opnieuw gepleisterd, de koergevels gekaleid. Het schrijnwerk wordt vervangen. Het is niet duidelijk of het oorspronkelijk schrijnwerk in voor- en koergevel bewaard blijft. Het overige schrijnwerk wordt vervangen naar oorspronkelijk model. 

De geplande werken werden voorbesproken met de stedelijke dienst monumentenzorg. De aanvraag voldoet aan artikel 5§1 en 5§2 van de stedelijke bouwcode. De integratie van 5 units overschrijdt de draagkracht van het pand niet. De bevindingen uit het che-rapport worden voldoende vertaald in het ontwerp. Er wordt voldoende rekening gehouden met de bestaande structuur. Deze wordt minimaal aangepast. De oorspronkelijke houten roosteringen samengesteld uit moer- en kinderbalken blijven bewaard. Ook de houten vloeren blijven bewaard. Deze worden voorzien van een isolatielaag waarover een polybeton wordt aangebracht.  Het spreekt voor zich dat er een beschermende folie tussen de houten vloeren en de isolatielaag wordt aangebracht om deze te beschermen.

We appreciëren de inspanningen om de koergevels opnieuw leesbaar te maken en te restaureren. Het is jammer dat de lift uitpandig voorzien wordt. Inpandig was de impact te groot. Door het positioneren van de koker ter hoogte van het reeds bestaande sanitair op de binnenkoer en het zoeken naar een huislift met minimale afmetingen kunnen we toch akkoord gaan met deze ingreep. De ingrepen om buitenruimte toe te voegen zijn wel overwogen en aanvaardbaar.  

Het is belangrijk om onvoorziene technische problemen die zich zouden kunnen aandienen tijdens de uitvoering steeds tijdig terug te koppelen met de stedelijke dienst monumentenzorg. Het is belangrijk dat de resterende erfgoedelementen maximaal bewaard blijven.

Ook de restauratieopties van de gevels (afwerking voor- en koergevels, schrijnwerk) dienen in detail besproken alvorens tot uitvoering over te gaan. Er is geen bezwaar om de voorgevel opnieuw glad te bepleisteren en te voorzien in een witte kleur . Het is wel belangrijk om hiervoor de nodige details aan te leveren. Dit was gevraagd in voorbespreking maar ontbreekt vandaag in het dossier.

Om tot een verfijnde restauratie te komen is het belangrijk om voldoende informatie te verzamelen over het oorspronkelijk uitzicht van de gevel (hoe zag de plint eruit, hoe dik is de bepleistering geweest, wat met de uitstekende delen…). Indien het niet mogelijk is om meer beeldmateriaal te verzamelen over de gevel dienen historische referenties voorgelegd. Een gepleisterde gevel was afgewerkt met een blauwe hardstenen plint.  Soms ook met een gepleisterde of gecementeerde plint geschilderd in een kleur die blauwe hardsteen benaderde. Wanneer er nog witsteen bewaard bleef zoals hier het geval is ter hoogte van de  rechterzijde van de voorgevel opteerde men als eens voor deze laatste optie. Vandaag opteert men voor het behoud van de witsteen zonder meer en wordt de linkerzijde van de voorgevel wit gepleisterd tot beneden dit zorgt voor een atypisch beeld. 

Verder dient er ook informatie aangeleverd over het schrijnwerk. Waar bleef oorspronkelijk 19de-eeuws schrijnwerk bewaard (rechts naast de beschermde poort?). Wat zijn de restauratieopties. Behoud? Schrijnwerk is immers een erfgoedkenmerk bij uitstek aangezien het essentieel bijdraagt tot de belevingswaarde van de voorgevel. Om geen afbreuk te doen aan de historiciteit pleiten wij in de eerste plaats voor het behoud van het oorspronkelijk schrijnwerk. Authenticiteit is immers een belangrijk uitgangspunt in de monumentenzorg. Om toch aan betere comforteisen tegemoet te komen wordt er vaak wel toegelaten om dubbel glas te plaatsen in de bestaande sponning. Pas wanneer behoud niet mogelijk blijkt (aan te tonen aan de hand van een dossier), kan er geopteerd worden voor de vervanging van het schrijnwerk naar oorspronkelijk model, dit zowel wat betreft materiaalgebruik, profilering, detaillering en afwerking. In dit geval correct geprofileerd, geschilderd houten schrijnwerk. Deze uitgangspunten hanteert de dienst monumentenzorg bij de advisering van bouwaanvragen voor panden gelegen in een beschermd stads- of  dorpsgezicht of panden opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed.

Hetzelfde geldt voor de gevels van de binnenkoer (In de west- en oostvleugel bleef 19de-eeuws en zelfs 18de-eeuws schrijnwerk bewaard).

In voorbespreking werd een opmerking gemaakt over de nieuwe fietslift. Deze doorsnijdt vandaag nog steeds het waardevol tongewelf. Er werd gevraagd om bijkomende informatie aan te leveren over de aard van de doorsnijding. Dit is niet gebeurd. Er kan dan ook geen uitspraak gedaan worden. Een oplossing zonder aantasting van het gewelf is aangewezen. 

Verder is het aangewezen om de volledige restauratie zo goed mogelijk te documenteren en te beargumenteren eventueel in samenwerking met een restauratiearchitect en dit in nauw overleg met onze diensten. Het restant van de schildering op de pleisterlaag in ruimte 1.1 dient bijkomend gedocumenteerd.

Verder dienen de aanbevelingen uit het che-rapport te worden gevolgd voor bijkomend onderzoek:

De groene kleurstelling in kamer 0.7 en de okerkleurige tint in kamer 1.4 lijken de laatste duidelijke sporen van historische kleurstellingen te zijn en verdienen nauwgezetter onderzoek en behoud.

Er dient aandacht te zijn voor de mogelijke aanwezigheid van een muurschildering in het rechterachtergedeelte van de muur nabij de trap naar de kelder. Dit werd tijdens een onderzoek van de studenten van de opleiding monumenten- en landschapszorg die het pand onderzochten omstreeks 2010, bevestigd door een van de docenten. Er werd toen gesteld dat de mogelijke muurschildering beschermd zou blijven doordat deze beschilderd was en dus niet aan de buitenlucht blootgesteld werd. Een verder onderzoek zou moeten verduidelijken of er een muurschildering aanwezig is. In eerste instantie zou aan de hand van puncties of nader stratigrafisch onderzoek moeten worden vastgesteld of er daadwerkelijk sprake is van een muurschildering. In een volgende fase zou afhankelijk van de resultaten een groter muurvlak kunnen worden vrijgelegd. Aangezien er ingrepen plaatsvinden voor het aanbrengen van een fietslift dient hier opgelet.

Er wordt ook aangeraden om kleurenonderzoek uit te voeren op het nog aanwezige oorspronkelijke schrijnwerk (ramen, poort, kelderluiken) om zo de historische kleurstelling te bepalen en eventueel toe te passen. 

Voor de beschermde delen dient er een technisch dossier te worden aangeleverd en de richtlijnen van het Agentschap te worden gevolgd met het oog op het bekomen van een toelating voor de werkzaamheden.”

Op vraag van de dienst monumentenzorg worden volgende voorwaarden opgelegd:

-          De invulling (schrijnwerk) en afwerking van de voorgevel en de koergevels (bepleisteren, kaleien) wordt uitgesloten van vergunning. Er dienen bijkomende details over de restauratieopties te worden aangeleverd.

-          De fietslift wordt uitgesloten van vergunning.

-          Eventuele technische problemen met impact op de waardevolle elementen die zich voordoen tijdens de uitvoering tijdig worden teruggekoppeld met de stedelijke dienst monumentenzorg

-          De waardevolle elementen dienen bewaard (roosteringen moer- en kinderbalken, consoles), schouwen (schouwravelingen…).

-          Een beschermende folie wordt aangebracht tussen de vloerplanken en de isolatielaag

-          Er dient bijkomend onderzoek gedaan naar:

• restant van een muurschildering op pleister in ruimte 1.1;
• kleurenonderzoek op het oorspronkelijk schrijnwerk van de voorgevel en de koergevels, houten kelderluiken en de poort;
• de aanwezigheid van een muurschildering in het rechterachtergedeelte van de muur nabij de trap naar de kelder. De groene kleurstelling in kamer 0.7 en de okerkleurige tint in kamer 1.4.

Bodemreliëf

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte boven 300 m² (320 m²) en ingreep in de bodem onder 100 m² (ca. 15 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

De locatie van het projectgebied in het historische centrum van Antwerpen, nabij de Koraalberg, maakt deze locatie uitermate interessant. De archeologische waarden in de ondergrond zijn van wetenschappelijk belangrijke aard. In de directe omgeving (Hofstraat) zijn er sporen gevonden uit de ijzertijd en graven uit de vroege middeleeuwen. Bij diepere graafwerken voor de aanleg van de septische put bijvoorbeeld kunnen gelijkaardige sporen worden aangesneden, deze dienen onder de vondstmeldingsplicht gemeld te worden (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli, artikel 5.1.4). De dienst archeologie kan de eventuele waarde steeds komen inschatten.

Op verzoek van de stedelijke dienst archeologie worden volgende voorwaarden opgelegd:

-          De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be).

-          De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

-          De bouwheer nodigt de dienst archeologie uit voor een startvergadering.

-          De bouwheer meldt verplicht toevalsvondsten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat ze archeologische waarde hebben volgens de vondsmeldingsplicht van het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli, artikel 5.1.4.

Mobiliteitsimpact

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 4 bijkomende appartementen met 1 slaapkamer moeten 8 fietsenstallingen voorzien worden. Deze worden ingericht in de kelder en zijn bereikbaar met een plateaulift. Gezien het beperkt aantal fietsen is de kleine lift aanvaardbaar.

Omwille van de erfgoedwaarde van het pand wordt deze lift echter uit de vergunning gesloten waardoor de fietsenberging niet bereikbaar is. In overleg met de stedelijke dienst monumentenzorg moet hier naar een aanvaardbare oplossing worden gezocht. In afwachting en/of als alternatief moet de fietsenstalling op het gelijkvloers, onder het afdak achteraan rechts waar nu de lift ingetekend staat, worden voorzien.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

De woningen zijn ingedeeld met ruime kamers waar voldoende daglicht binnenkomt. Met uitzondering van de duplexwoning 2, beschikken alle appartementen over een of meer terrassen die voldoen aan de oppervlaktenorm van de bouwcode. De duplexwoning kan wel rechtstreeks gebruik maken van de gemeenschappelijke binnentuin en is daardoor ook in overeenstemming met artikel 28 van de bouwcode.

Overeenkomstig artikel 38 van de bouwcode moet het platte dak op de nieuwe uitbreiding worden aangelegd als een groendak. Dit wordt als voorwaarde opgelegd.

Woningmix en -grootte

Het bestaande gebouw heeft een totale vloeroppervlakte van meer dan 470m² en is dus geen te beschermen eengezinswoning.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

De woningen worden als volgt ingedeeld:

-          4 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 98m², 75m², 68m² en 80m²;

-          1 twee-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 153m²;

De gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 95m².

Binnen de gegeven configuratie is er een correcte balans tussen 1- en 2-slaapkamerwoningen. Door deze kleinschalige mix behoudt de site de nodige rust en wordt de draagkracht van het perceel niet overschreden. Er is ook een evenwichtig aanbod van buitenruimtes zowel privaat als collectief waarbij de tweeslaapkamerwoning het meeste gebaat is met de toegang tot de gemeenschappelijke binnenplaats (spelende kinderen).

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de voorwaarden opgelegd in het advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed moeten strikt worden nageleefd;

3.      het platte dak is uit te voeren als groendak, conform artikel 38 van de bouwcode;

4.      de voorwaarden opgelegd in het advies van de stedelijke dienst monumentenzorg moeten worden nageleefd:

-          De invulling (schrijnwerk) en afwerking van de voorgevel en de koergevels (bepleisteren, kaleien) wordt uitgesloten van vergunning. Er dienen bijkomende details over de restauratieopties te worden aangeleverd;

-          De fietslift wordt uitgesloten van vergunning;

-          Eventuele technische problemen met impact op de waardevolle elementen die zich voordoen tijdens de uitvoering tijdig worden teruggekoppeld met de stedelijke dienst monumentenzorg;

-          De waardevolle elementen dienen bewaard (roosteringen moer- en kinderbalken, consoles), schouwen (schouwravelingen…);

-          Een beschermende folie wordt aangebracht tussen de vloerplanken en de isolatielaag

-          Er dient bijkomend onderzoek gedaan naar:

-          restant van een muurschildering op pleister in ruimte 1.1;

-          kleurenonderzoek op het oorspronkelijk schrijnwerk van de voorgevel en de koergevels, houten kelderluiken en de poort;

-          de aanwezigheid van een muurschildering in het rechterachtergedeelte van de muur nabij de trap naar de kelder. De groene kleurstelling in kamer 0.7 en de okerkleurige tint in kamer 1.4;

5.      de voorwaarden opgelegd door de stedelijke dienst archeologie moeten worden nageleefd:

-          De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be);

-          De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;

-          De bouwheer nodigt de dienst archeologie uit voor een startvergadering;

-          De bouwheer meldt verplicht toevalsvondsten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat ze archeologische waarde hebben volgens de vondsmeldingsplicht van het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli, artikel 5.1.4;

6.      wegens het uitsluiten van de fietslift moet de fietsenberging op het gelijkvloers worden ingericht;

7.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

De fietslift wordt uitgesloten uit de vergunning.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten