2020_CBS_05659 - Omgevingsvergunning - OMV_2020048480. Grotesteenweg 125. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26/08/1985: vergunning (961#11383) voor een gevelverbouwing;

-          04/10/1946: toelating (961#5431) voor verbouwingswerken;

-          10/07/1933: toelating (1275#2275) voor het veranderen van huis in winkelhuis.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: eengezinswoning met complementaire functie detailhandel;

-          bouwvolume: gesloten bebouwing van 3 bouwlagen onder een zadeldak;

-          gevelafwerking: winkelpui in witte natuursteen.

Huidige toestand

-          functie: eengezinswoning met gelijkvloerse kantoorruimtes en een bruto vloeroppervlakte van circa 383m²;

-          bouwvolume: verschillende aanbouwen van 1 tot 2 bouwlagen;

-          gevelafwerking:

• winkelpui: witte natuursteen met aluminium zwart buitenschrijnwerk;
• verdiepingen: witte gevelpleister met donker houten buitenschrijnwerk.

Gewenste toestand

-          functie: blijft eengezinswoning met commercieel gelijkvloers (kantoor);

-          bouwvolume:

• afbraak bestaande aanbouwen en koterijen;
• nieuwe coherente aanbouw van 2 bouwlagen met bouwdiepte 21,20 meter en gelijkvloerse luifel van 1,2 meter;

-          gevelafwerking:

• buitenschrijnwerk verdiepingen: aluminium wit;
• beperkt verhoogde ramen niveau +2;
• gevel wit geschilderd;
• mansardedak met ongewijzigde kroonlijsthoogte;

-          inrichting tuinzone: terras in polybeton, een zwemvijver en achteraan het perceel een tuinhuis met houten terras.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning met handel gelijkvloers (kantoor) als complementaire functie;

-          het inrichten van de tuin met een zwemvijver en tuinhuis.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik: Indien de voorgevel is opgetrokken in natuursteen is het niet toegelaten om bepleistering, schilderwerk, gevelbekleding of een andere afwerking te voorzien. Omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de historische waarde moet de lichte kleurstelling van bepleisterde en geschilderde gevels bewaard of hersteld worden.: de gelijkvloerse pui wordt bepleisterd in een donkere kleur;
• artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen: Bovengrondse geveluitsprongen moeten begrepen zijn tussen twee verticale vlakken onder een hoek van 45° ten opzichte van elke erfscheiding en de kroonlijst: de aanbouw ter hoogte van de 1ste verdieping bevindt zich niet binnen een hoek van 45° ten  opzichte van de rechter perceelgrens;
• artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen: De uitlaat van kanalen voor de afvoer van schadelijke gassen moet zich situeren minstens boven de kroonlijst van het eigen gebouw (gemeten vanaf de uitlaat), en in ieder geval twee meter boven de bovenrand van alle deur-, venster en ventilatieopeningen: de uitlaat van de schouw bevindt zich op minder dan twee meter van het vensteropening in het dak achteraan.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat geen functiewijziging. De eengezinswoning met nevenfunctie (commerciële functie voor kantoor of winkel) op het gelijkvloers blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd wordt.

Er werd advies aan de stedelijke dienst Ondernemen en marketing gevraagd:

“Gunstig advies voor het behoud van een gelijkvloers ingevuld met een kantoorfunctie. De kantoorfunctie blijft behouden na de verbouwingen. Het pand is nabij het afgebakende kernwinkelgebied Driekoningenstraat-Statiestraat gelegen. Behoud van de levendige plint, als kantoorruimte, wordt daarom gunstig beoordeeld om de aantrekkelijkheid van de kern te verhogen.”

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag beoogt het slopen van de bestaande aanbouwen achteraan en het voorzien van een nieuw coherent volume achteraan over 2 bouwlagen. Tevens wordt het bestaande dak gesupprimeerd en vervangen door een nieuw dak met inpandig terras aan de straatzijde.

Er wordt opgemerkt dat de uitbreiding op de 1ste verdieping achteraan zich niet bevindt binnen een hoek van 45° van het rechterbuurpand (bouwcode artikel 13). Omwille van de dieperliggende buren en de situering in het bouwblok is de uitbreiding zowel in hoogte als diepte ruimtelijk inpasbaar en aanvaardbaar. Tevens respecteert de uitbreiding op het smalste punt een afstand van circa 2,60 ten opzichte van het rechterbuurpand. Tot slot biedt de uitbreiding van de eengezinswoning een mooie opportuniteit om in een te beschermen eengezinswoning wonen en werken kwaliteitsvol te combineren. Aan het college wordt geadviseerd om een afwijking op artikel 13 van de bouwcode toe te staan.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande voorgevel pui in  beige natuursteen  wordt afgewerkt met een donkerkleurige bepleistering, dit is in strijd met artikel 11 van de bouwcode dat stelt dat bepleistering, schilderwerk, gevelbekleding of een andere afwerking niet toegelaten is  indien de voorgevel opgetrokken is in natuursteen. Tevens dient omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de historische waarde de lichte kleurstelling van gevels bewaard of hersteld worden. Indien er een vergunning zou worden verleend, zal in voorwaarde worden opgenomen om de natuurstenen gevel pui in de originele verschijningsvorm (beige natuursteen) te bewaren.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De gewenste uitbreiding en renovatie zorgen voor een kwaliteitsvolle invulling op het perceel en de omgeving wat het gebruiksgenot ten goede komt.

Tot slot werd er advies gevraagd aan de stedelijke dienst milieuvergunningen. Ze brachten volgend gunstig advies uit:

“Er zijn geen ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) van toepassing. Vanuit milieutechnisch oogpunt is er geen bezwaar de vergunning te verlenen. Voorliggende aanvraag betreft een verbouwing en uitbreiding van een rijwoning op de Grotesteenweg te Berchem. De woning heeft een kelder en vier bovengrondse bouwlagen. Momenteel is het een eengezinswoning met commercieel gelijkvloers. Dit blijft ook zo. De bestaande aanbouwen en koterijen worden afgebroken en vervangen door een nieuw coherent volume over twee bouwlagen. Er wordt tegen de woning een terras voorzien. Hierachter komt een natuurlijke zwemvijver, plantenvakken en een grote graszone. De hemelwaterverordening is van toepassing. Er wordt een hemelwaterput en een infiltratievoorziening geplaatst. Er komen gescheiden afvoerleidingen om op termijn eventueel aan te sluiten op een gescheiden rioleringsstelsel.”

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van het bestaande ongewijzigd blijven.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de beige natuurstenen gevel pui in zijn originele verschijningsvorm (kleur en materiaal) te bewaren;

3.      de nieuwe schouw in het dak conform artikel 35 van de bouwcode te plaatsen;

4.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten