2020_CBS_05497 - Omgevingsvergunning - OMV_2020004868. Duinstraat 68. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          05/07/2005: vergunning (545#91) voor het slopen van drie krotwoningen, het rooien van twee bomen en het bouwen van achttien woonunits;

-          08/12/1967: vergunning (18#80809) voor een flatgebouw.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinswoning met vier wooneenheden en benedenverdieping ingericht als garage (bedrijvigheid);

-          bouwvolume:

• hoekpand in gesloten bebouwing met drie bouwlagen onder plat dak;
• kroonlijsthoogte van ca. 11,00 m (zijde Duinstraat);
• bouwdiepte hoofdvolume van ca. 17,85 m met gelijkvloerse uitbouw over de volledige diepte van het perceel;

-          gevelafwerking:

• geglazuurde gevelsteen in lichte kleur;
• arduinen detaillering;
• aluminium buitenschrijnwerk.

Huidige toestand

-          gewijzigde indeling kelderverdieping;

-          aangepaste verticale circulatie in kader van de toegankelijkheid van de kelder;

-          gevelafwerking:

• gewijzigde toegangsdeur en -poorten;
• verdiepingshoge plint in natuursteen;
• de gevel werd voorzien van gevelreclame;
• afwerking gevel zijde Vincent Van Goghplein in baksteen, gedeeltelijk voorzien van street art.

Gewenste toestand

Bebouwing zijde Duinstraat:

-          meergezinswoning met zes wooneenheden;

-          hoekpand met vier bouwlagen onder plat dak;

-          kroonlijsthoogte ca. 14,00 m;

-          bouwdiepte ca. 17,85 m;

-          gevelafwerking:

• witte gevelsteen op een natuurstenen plint;
• nieuwe dakverdieping afgewerkt in antracietkleurig zink;
• buitenschrijnwerk in zwart pvc;
• houten toegangspoort tot de tuin;

Bebouwing zijde Vincent Van Goghplein:

-          twee eengezinswoningen en halfopen bebouwing met drie bouwlagen onder plat dak;

-          kroonlijsthoogte van ca. 10,20 m;

-          bouwdiepte ca. 11,35 m;

-          gevelafwerking:

• wit bepleisterde gevel op een natuurstenen plint;
• buitenschrijnwerk in zwart pvc;
• balustrades in zwart aluminium;
• houten toegangspoort tot de tuin.

Inhoud van de aanvraag

-          supprimeren van de functie bedrijvigheid in kader van de uitbreiding van de woonfunctie over het volledige pand;

-          wijzigen van het bouwvolume:

• uitbreiding van de bestaande bebouwing zijde Duinstraat met een extra bouwlaag;
• ontpitten van het perceel;
• oprichten van een nieuwe losstaande achterbouw;
• wijzigen van de scheidingsmuren;

-          vermeerderen van het aantal wooneenheden van vier naar acht:

• meergezinswoning met zes appartementen toegankelijk langs de Duinstraat;
• twee eengezinswoningen bereikbaar langs het Vincent Van Goghplein;
• met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • vijf tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van ca. 82,50, 85,50 en 93,00 m²;
  • één drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van ca.
    164,00 m²;
  • twee eengezinswoningen met drie slaapkamers en een netto vloeroppervlakte van ca. 120,00 en 131,00 m²;

-          aanpassen van de afwerking en indeling van de gevels.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 1 zone voor wonen - (wo) en artikel 7 zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          1 Algemene Voorschriften, 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld: De nieuwbouw eengezinswoningen creëren hinder qua lichtinval naar de aanpalende percelen. Deze woningen zijn niet afgestemd op de schaal van de aanpalende bebouwing en sluiten niet aan op de kroonlijsthoogte van het omringende bestaande weefsel. Het volume van deze woningen creëert geenszins een kwaliteitsvolle relatie met het bestaande weefsel van het Vincent van Goghplein.

-          2 Bijzonder voorschriften, Artikel 1 Zone voor wonen (Wo), 1.2 Inrichting, 1.2.1 Bouwdiepte: De nieuwbouw eengezinswoningen worden opgetrokken tegen de achterste perceelgrens. De maximale bouwdiepte is echter afhankelijk van de perceelsdiepte en wordt vastgelegd op 5 meter afstand van de achterste perceelsgrens. Deze 5 meter moet gevrijwaard van constructies en is bestemd als tuinzone.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• artikel 5:Er wordt geen infiltratievoorziening opgetekend.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag voldoet aan de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 12 Levendige plint: Woning 002 beschikt over een fietsenberging langs de straatzijde echter is niet aangetoond dat er nog voldoende contact tussen de woning en de straat is.;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: De aansluiting van de DWA en RWA op het openbaar rioolstelsel dient te gebeuren conform de voorwaarden opgelegd in dit artikel.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De functiewijziging op de begane grond van bedrijvigheid naar wonen is conform de bestemmingsvoorschriften van het RUP 2060 en functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld voor het hoofdvolume aan de Duinstraat. Dit hoofdvolume komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving.

Het nieuwbouwvolume aan het Vincent van Goghplein is echter niet kenmerkend, storend voor de omgeving en in niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

De aanpalende bebouwing aan het Vincent van Goghplein bestaat uit 2 bouwlagen en een zadeldak. Het nieuwbouwvolume bevindt zich op de perceelsgrens met de voortuin van De aanpalende bebouwing aan het Vincent van Goghplein.

Door het optrekken van een nieuwbouw op de scheiding met het Vincent van Goghplein van 3 bouwlagen worden de scheidingsmuren ten opzichte van de 2 aangrenzende percelen onaanvaardbaar opgetrokken. Ook wordt geen enkele relatie gezocht met de naastliggende bebouwing aan het plein noch in opbouw, noch in volume alsook met de bebouwing van het binnengebied van de Duinstraat 76/78. De nieuwe bebouwing hypothekeert dan ook een kwalitatief ontwikkelingspotentieel van de naburige percelen.

De voorliggende aanvraag bevat geen ruimtelijke argumenten om af te wijken van de kenmerkende bebouwing in het bouwblok.

Verder is de afstand tussen de voorbouw en achterbouw klein én niet in verhouding met de hoogte waardoor de kwaliteit van zowel de bestaande als de nieuwe woningen drastisch vermindert.

De nieuwbouw achteraan het perceel wordt uitgesloten van vergunning met behoud van de bestaande scheidsmuurhoogtes ten opzichte van de 2 buurpanden. De nieuwe tuinmuur naast het plein dient tot achteraan het perceel te worden doorgetrokken.

Dit betekent geenszins dat het onmogelijk is om een ontwerp op te maken voor een ééngezinswoning ter hoogte van het nieuwbouwvolume dat verenigbaar is met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Visueel-vormelijke elementen

Door het afbreken van de bestaande kroonlijst van het hoofdvolume aan de Duinstraat ontstaat er een hoogte van daklaag welke niet kenmerkend.

In voorwaarde wordt opgelegd de bestaande voorgevel met zijn bestaande kroonlijst te bewaren en de nieuwe daklaag boven deze kroonlijst op te trekken.

Bodemreliëf

Het oriënterend bodemonderzoek van 6 september 2019 toont aan dat er geen duidelijke aanwijzingen zijn dat ernstige bodemverontreiniging zich voordoet. Volgens de informatie uit het aanvraagdossier zijn geen ingedeelde inrichtingen of activiteiten verbonden aan het project.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Woning 003 beschikt over onvoldoende woonkwaliteit door zijn eenzijdig gerichte oriëntatie.  Niet alleen licht maar ook uitzicht vormt een belangrijke psychologische factor bij de beleving van het woonklimaat. Meerzijdige oriëntatie bezorgt woningen een kwalitatief visueel contact met de omgeving.

Het hoofdvolume aan de Duinstraat voldoet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. De geplande werken aan het hoofdvolume in de Duinstraat zijn mits naleven van de voorwaarden niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

Het nieuwbouwvolume aan het Vincent van Goghplein is storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 4 bijkomende appartementen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

Voor de 2 woningen met 3 slaapkamers die bereikbaar zijn via Vincent Van Goghplein, wordt een eigen fietsenberging voor 3 fietsen voorzien op het gelijkvloers. Deze fietsenberging moet voldoende groot zijn om minimum 4 fietsen te kunnen plaatsen.

Voor het appartement op het gelijkvloers zijn fietsenstallingen voorzien in de garage. Deze garage is voldoende breed, waardoor er een vlotte doorgang is voor de fietsers.

Voor het nieuwe appartement op de bovenste verdieping, wordt een fietsenstalling voor 4 fietsen voorzien op het gelijkvloers.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      een infiltratievoorziening te integreren conform artikel 5 van de verordening hemelwater;

3.      de DWA en RWA op het openbaar rioolstelsel te voorzien conform artikel 41 van de bouwcode;

4.      de laatste 8m76 van het perceel, gemeten vanaf Duinstraat, ook te voorzien als tuin alsook hier een tuinmuur te voorzien zoals de 7m19 ervoor;

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

6.      alle handelingen, werken en wijzigingen met betrekking tot de nieuwbouw eengezinswoningen achteraan het perceel.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingslus

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

1.      Openbaar onderzoek:  Bezwaarindiener wil er op wijzen dat in deze zaak enkel een openbaar onderzoek is ingesteld terwijl er in het geval van een wijziging aan de scheidingsmuur (stedenbouwkundige handelingen en verkaveling) er niet enkel een openbaar onderzoek, maar een bevraging omwonenden nodig is. Dit is niet gebeurd.

Beoordeling:

Voorliggende aanvraag werd onderworpen aan een openbaar onderzoek gezien de aanvraag strijdig is met de voorschriften van het RUP 2060. Bij dit openbaar onderzoek werden de aanpalende eigenaars aangeschreven. De procedure is correct verlopen. Het bezwaar is ongegrond;

2.      Ophogen scheidingsmuur: Bezwaarindiener meldt dat de scheidingsmuur van Woning 003 (van het voorgestelde project) met 2 verdiepingen zou worden verhoogd. Dit heeft een bijzonder negatieve impact op uitzicht en vooral lichtinval van de omliggende panden. 

Beoordeling:

Het klopt dat het realiseren van de 2 nieuwbouw woningen zoals voorzien een onaanvaardbare negatieve impact heeft op het uitzicht en optimal daglichttoetreding van aanpalenden.  Door het optrekken van een nieuwbouw op de scheiding met het Vincent van Goghplein van 3 bouwlagen worden de scheidingsmuren ten opzichte van de 2 aangrenzende percelen onaanvaardbaar opgetrokken. Ook wordt geen enkele relatie gezocht met de naastliggende bebouwing aan het plein noch in opbouw, noch in volume alsook met de bebouwing van het binnengebied van de Duinstraat 76/78. Het nieuwbouwvolume wordt dan ook uitgesloten uit vergunning. Het bezwaar is gegrond;

3.      Parkeerdruk: Verder wil bezwaarindiener zijn bezorgdheid uitdrukken over de afwezigheid van voldoende parkeerplaatsen in dit project. De parkeerdruk is in deze parkeerzone enorm hoog. Vooral in het weekend is er onophoudende verkeersstroom van parkingzoekende wagens mede door de nabije winkelstraten (Handelstraat, Offerandestraat). Daarom is het onbegrijpelijk dat in een nieuw project hier amper rekening mee gehouden wordt.

Beoordeling:

Het klopt dat er onvoldoende parkeerplaatsen worden voorzien.

Indien een bouwproject zijn autoparkeerbehoefte zelf niet kan opvangen of indien het maatschappelijk beter wordt geacht om dit niet in het bouwproject zelf te doen, zorgt een belasting voor een eerlijke compensatie.

Enerzijds levert elke bouwheer op deze manier zijn bijdrage en wordt voor elk gelijkaardig bouwproject eenzelfde inspanning gevraagd (zelf bouwen of compenseren). Anderzijds zorgt de belasting voor middelen voor de stad Antwerpen om de parkeerdruk op te vangen of deze te vermijden. De middelen kunnen zo bijvoorbeeld later ingezet worden voor de bouw of aankoop van buurtstallingen of buurtparkings/buurtparkeerplaatsen.  Het bezwaar is deels gegrond;