2020_CBS_05672 - Omgevingsvergunning - OMV_2020054759. Bisschoppenhoflaan 294. District Deurne - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          1/1/1958: toelating (627#18350) voor appartementsgebouw.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          appartementsgebouw van 4 bouwlagen onder plat dak;

-          garage op de gelijkvloerse verdieping met werkkamer achteraan;

-          bouwdiepte 15 meter;

-          op 1ste, 2de en 3de verdieping telkens een twee-slaapkamerappartement;

-          inpandige terrassen links achteraan;

-          gele gevelsteen met zwarte tegels onder het schrijnwerk;

-          voortuin en gemeenschappelijke tuin achteraan.

Huidige toestand

-          gewijzigde garagepoort;

-          witte pvc ramen;

-          gewijzigde raamindeling van het grote raam op de 1ste, 2de en 3de verdieping;

-          bijna volledig verharde voortuin.

Gewenste toestand

-          studio op de gelijkvloerse verdieping achter de garage;

-          nieuwe toegang vanuit garage naar gemeenschappelijke tuin;

-          private tuin horende bij studio afgesplitst van de gemeenschappelijke tuin;

-          vermeerderen van het aantal wooneenheden van 3 naar 4.

-          met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 3 twee-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 80 vierkante meter;
• 1 gelijkvloerse studio met een netto vloeroppervlakte van circa 41 vierkante meter.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden in een meergezinswoning;

-          uitdiepen van de vloerplaat voor voldoende plafondhoogte in de nieuwe studio;

-          verwijderen dragende binnenmuren op de gelijkvloerse verdieping;

-          plaatsen van schutting rond private tuin horende bij de studio;

-          regulariseren wijzigingen aan het schrijnwerk in de voorgevel;

-          regulariseren van de verharding van de voortuin.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:

het voorziene schrijnwerk in de voorgevel is niet in harmonie met de gehele constructie;

• Artikel 19 Tuinafsluitingen:

de voortuin is niet voorzien van de nodige tuinafsluitingen;

• Artikel 26 Afvalverzameling:

de afvalberging is niet voorzien van de nodige ventilatie;

• Artikel 27 Open ruimte:

de voortuin is quasi volledig verhard;

• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

er is geen bijkomende plaats voorzien voor de nieuwe studio;

• Artikel 43 Septische putten:

het is onduidelijk of de huidige septische put voldoende capaciteit heeft voor de bijkomende woongelegenheid.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

In de voorliggende aanvraag wordt een extra woonentiteit voorzien binnen het volume van de bestaande meergezinswoning. De bestaande functie van meergezinswoning blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Bisschoppenhoflaan.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume waardoor de schaal gerespecteerd blijft.

De aanvraag beoogt echter een aanpassing van het aantal woongelegenheden.

Door de toevoeging van de extra woongelegenheden met een gelijkvloerse studio stijgt het aantal woonentiteiten van drie naar vier waardoor de densiteit op het perceel op onaanvaardbare wijze toeneemt en de draagkracht overschreden wordt.

Visueel-vormelijke elementen

In voorgaande aanvraag werd het buitenschrijnwerk op de verdiepingen in de voorgevel reeds vervangen door witkleurig pvc buitenschijnwerk. De gelijkvloerse poort en voordeur zijn uitgevoerd in natuurkleurig geanodiseerd aluminium. Artikel 6 van de bouwcode is van toepassing voor alle delen van de constructie en stelt dat deze qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd dienen te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving. Het toepassen van deze verschillende types buitenschrijnwerk wordt daarom ongunstig beoordeeld. Het voorzien van wit buitenschrijnwerk op de gelijkvloerse verdieping zou moeten opgenomen worden als voorwaarde voor vergunning.

In de achtergevel worden twee schuifdeuren en één deur voorzien in wit pvc. De gelijkvloerse verdieping wordt afgewerkt met witte bepleistering. De toegepaste materialen zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel en zijn daarom aanvaarbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In voorliggende aanvraag wordt een meergezinswoning voorzien van een extra woonentiteit. De nieuwe studio op de gelijkvloerse verdieping beschikt door zijn eenzijdig gerichte oriëntatie naar achteren over te weinig woonkwaliteit. Niet alleen licht maar ook uitzicht vormt een belangrijke psychologische factor bij de beleving van het woonklimaat. Een meerzijdige oriëntatie bezorgt woningen een kwalitatief visueel contact met de omgeving. Beter zou zijn een deel van de gelijkvloerse verdieping te integreren bij het bovenliggende appartement zodat de draagkracht van het perceel niet wordt overschreden.

Daarnaast worden de bergingen, kast en stooklokaal gesupprimeerd om de nieuwe studio te voorzien. Dit vermindert de woonkwaliteit van de bovenliggende appartementen die hiervan gebruik maakten.

Om de studio te realiseren worden interne verbouwingswerken voorzien en wordt de vloer van de gelijkvloerse verdieping uitgediept om voldoende plafondhoogte te creëren. Deze werken verhogen de woonkwaliteit. Het opdelen van de tuin zodat een private buitenruimte ontstaat voor de nieuwe gelijkvloerse entiteit is aanvaardbaar.

In de voorliggende aanvraag wordt de verbinding tussen de hal en de garage echter gesupprimeerd waardoor de gemeenschappelijke buitenruimte alleen te bereiken is langs de garagepoort in de voortuin. De gemeenschappelijke buitenruimte is hierdoor niet meer inpandig bereikbaar wat een vermindering van de woonkwaliteit voor de bestaande appartementen betekent.

In de aanvraag wordt een voldoende grote afvalberging voorzien. Het is echter onduidelijk of deze ruimte voorzien wordt van ventilatie zoals beschreven in artikel 26 van de bouwcode. Daarnaast is ook de afvalberging door het supprimeren van de verbinding tussen de hal en de garage enkel toegankelijk via de garagepoort in de voortuin. Het voorzien van verluchting en het toegankelijk maken van de afvalberging vanuit de gemeenschappelijke hal zou moeten opgenomen worden als voorwaarde voor vergunning.

Uit de foto’s blijkt dat de voortuin quasi volledig verhard werd. Deze werken werden zonder vergunning uitgevoerd. Het verharden van de voortuin is strijdig met artikel 27 van de bouwcode dat oplegt voortuinen zoveel mogelijk groen en onverhard te houden. Het voorzien van voldoende groen is belangrijk voor de leefbaarheid van de stad. Enkel de strikt noodzakelijke verhardingen zijn toegelaten. Enkel een toegangspad met maximumbreedte van 1,50 meter en een oprit naar de garage van 3 meter kan toegestaan worden. Van dit voorschrift kan niet afgeweken worden. Het herinrichten van de voortuin zou moeten opgenomen worden als voorwaarde voor vergunning.

Daarnaast dient de voortuin afgesloten te worden door een levende afsluiting, een muurtje of een hek met een hoogte van maximum 1 meter, conform artikel 19 van de bouwcode. Tot de voortuinafsluiting behoren zowel de afsluiting langs openbare ruimte als afsluitingen tussen voortuinen onderling. Dit zou ook moeten opgenomen worden als voorwaarde voor vergunning.

Het volledig verharden van de voortuinzone en het gebrek aan afsluiting van de voortuin is daarnaast ook onaanvaardbaar in functie van verkeersveiligheid. De hoge ongevallencijfer langs de Bisschoppenhoflaan wordt mede veroorzaakt door de aanwezigheid van te veel verharde voortuinen en conflictpunten. Bij het eventueel verlenen van de vergunning dienen de gestelde voorwaarden van het Agentschap Wegen en Verkeer strikt opgevolgd te worden.

Ten slotte wordt opgemerkt dat de inhoud van de bestaande septische put niet vermeld is op de plannen. Volgens artikel 43 van de bouwcode is het verplicht een septische put te plaatsen met een minimale inhoud van 3.725 liter. Het voorzien van dergelijke put zou dan ook opgenomen moeten worden als voorwaarde voor vergunning. 

De aanpassingen die nodig zijn om te voldoen aan de vigerende voorschriften van de bouwcode, wijzigen de bouwplannen op essentiële punten, waardoor een nieuwe aanvraag noodzakelijk is. Op dit moment vermindert de woonkwaliteit voor de bovenliggende appartementen door de strijdigheden met de bouwcode in die mate, dat het toevoegen van een extra studio niet kan verantwoord worden.

Mobiliteitsimpact

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er worden 2 fietsstalplaatsen voorzien in de gemeenschappelijke gang. Dit is voldoende voor de bijkomende wooneenheid.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.