2020_CBS_05486 - Omgevingsvergunning - OMV_2020014894. Happaertstraat 26. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          21/09/1973: weigering (deels vergunning 18#55131) voor het slopen van een reeks gebouwen. Het gebouw – waar voorliggende aanvraag betrekking op heeft – maakte onderdeel uit van deze aanvraag. Het college besliste in dit dossier dat deze woning, niet mocht gesloopt worden vanwege het architecturale en het oudheidkundig belang van het pand;

-          19/01/1962: toelating (18#43435) voor het uitvoeren van interne veranderingswerken.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: gelijkvloers atelier met bovenliggende woonfunctie;

-          bouwvolume: het pand is opgetrokken over twee bouwlagen met een verhoogde voorgevel;

-          gevelafwerking:

• het pand heeft op het gelijkvloers een grote inkompoort die toegang verschaft naar het achterliggende atelier;
• de voorgevel is afgewerkt in een paramentsteen;

-          inrichting: het gelijkvloers is naast de inkomzone voor de bovenliggende woning, volledig ingericht als magazijn met bureau.

Huidige toestand

-          het gelijkvloerse magazijn is wat volume betreft ongewijzigd gebleven;

-          door het toevoegen en verwijderen van enkele dragende binnenmuren werd de indeling van dit gelijkvloers gedeeltelijk aangepast;

-          het vergunde bureau op het gelijkvloers werd omgevormd tot een berging horende bij het magazijn;

-          de bovenliggende bouwlaag werd intern gewijzigd door middel van het verplaatsen en verwijderen van enkele dragende en niet dragende binnenmuren.

Gewenste toestand

-          functie:

• het omvormen van het gelijkvloerse atelier naar een zaal voor Yoga en een osteopaat praktijk;
• met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar: een eengezinswoning met 4 slaapkamers en een netto vloeroppervlakte van circa 266m²;

-          bouwvolume:

• de bovenliggende woning zal intern worden geoptimaliseerd en achteraan worden uitgebreid met een extra bouwvolume;
• om dit nieuwe volume toegankelijk te maken voorziet men in de plaatsing van een nieuwe trapconstructie
• de pand zal afgewerkt worden met een plat dak, dat gedeeltelijk zal aangelegd worden als dakterras;
• de voorgevelkroonlijst blijft behouden op een hoogte van circa 11 meter;

-          gevelafwerking:

• de bestaande gevelgeledingen blijven behouden;
• het buitenschrijnwerk zal vervangen worden door aluminium schrijnwerk in een steellook;
• de voorgevelafwerking blijft behouden in een witgeschilderde gevelsteen met dorpels en vensterbanken in blauwe hardsteen;

-          inrichting: het dakvlak van de uitbouw dat aansluit tegen de achterste perceelsgrens wordt gereserveerd voor de plaatsing van zonnepanelen.

Inhoud van de aanvraag

-          het omvormen van het gelijkvloers naar een gezondheidscentrum met osteopathie en yogaruimtes;

-          het intern verbouwen van de eerste verdieping van het pand, zodat deze over de volledige vloeroppervlakte de functie ‘Wonen’ krijgt;

-          het uitbreiden van de bovenste verdieping van het pand met een bijkomend volume tegen de rechterperceelsgrens;

-          dit bijkomende volume zal bereikbaar zijn door middel van een nieuw trapconstructie;

-          het inrichten van een groot gedeelte van het platte dak van de achterbouw als dakterras;

-          het vergroten van een aantal gevelopeningen naar beneden toe in de zijgevel van de bestaande achterbouw.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 1: zone voor wonen - (wo1) en artikel 8: zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het omvormen van een gelijkvloers atelier met een woonfunctie op de verdieping tot een yoga- en osteopathiepraktijk op het gelijkvloers en een eengezinswoning op de verdieping. Deze functies zijn toegelaten in het RUP Binnenstad en zijn eigen aan de stedelijke omgeving. De stedelijke dienst business en innovatie geeft ook een gunstig advies voor deze invulling.

De praktijkruimte op het gelijkvloers omvat tevens een verbruiksruimte. Deze wordt beschouwd als complementair en ondergeschikt aan de aangevraagde functie ‘praktijkruimte’. In een hedendaags concept kunnen meerdere functies in elkaar overlopen zonder dat er daardoor sprake is van een ‘overbestemming’. Het gemengde concept wellness-therapie-genieten past in deze visie. We zien dit principe ook meer en meer toegepast op zogenaamde ‘conceptstores’.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Met uitzondering van een kleine uitbreiding op het dak tegen de rechter perceelsgrens, wordt aan het bestaande en vergunde bouwvolume niets gewijzigd. De dakuitbreiding wordt voorzien om toegang te nemen tot het dakterras. Zowel de verhoging als het dakterras houden voldoende afstand tot de buren en hebben geen verzwarende impact op de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het pand is volgens het RUP Binnenstad gelegen in een zone met culturele, historische en/of esthetische waarde, waarbij de wenselijkheid van het behoud vooropgesteld wordt.

In functie van de geplande verbouwing werd een CHE-rapport overgemaakt. Op basis van dit rapport en in overleg met de architect werd het verbouwingsvoorstel besproken en werden door de dienst monumentenzorg randvoorwaarden geformuleerd.

De aanvraag werd aan de stedelijke dienst monumentenzorg ter advies voorgelegd. Dit advies is gunstig en luidt als volgt:

“De actuele bebouwing op het adres Happaertstraat 26 bestaat uit een conglomeraat van bouwkundige resten uit verschillende periodes, gaande van de 16de/17de eeuw tot de late 20ste eeuw. Het bestond oorspronkelijk uit 2 panden. In zijn huidige toestand wordt het complex gekenmerkt door een eerder industrieel karakter.

De voorliggende aanvraag respecteert de historisch waardevolle elementen in het complex en is conform de randvoorwaarden die in het voortraject werden aangegeven. De voorgestelde ingrepen betreffen ofwel recente aanpassingen, ofwel de herwaardering van de historische toestand. De voorgestelde aanpassingen en materialen zijn aanvaardbaar.”

De intentie van de aanvrager om het industriële karakter van het pand te herstellen d.m.v. ramen met ‘steellook’ is positief.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is gunstig en dient strikt te worden nageleefd.

Er wordt geen abnormale hinder verwacht ten opzichte van de omliggende gebouwen. Het dakterras blijft overal op voldoende afstand van de perceelsgrenzen zodat de privacy gerespecteerd wordt.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsstalplaatsen

Voor de yogaruimte is het nodig om 1 fietsstalplaats voor het personeel te voorzien. Ook voor de 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

3.  er moeten twee fietsstalplaatsen voorzien worden in de inkomzone of berging.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten