2020_CBS_05673 - Omgevingsvergunning - OMV_2020054382. Gallifortlei 61. District Deurne - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01/03/1933: toelating (329#9655) voor het bouwen burgerhuis;

-          28/01/1982: vergunning (627#31947) voor het maken autobergplaats.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing met drie bouwlagen onder schuin dak;
• gelijkvloerse verdieping met bouwdiepte circa 15,9 m;
• 1ste en 2de verdieping met bouwdiepte tegen linker perceelgrens circa 14,3 m;

-          gevelafwerking: garagepoort voorzien op de gelijkvloerse verdieping.

Huidige toestand

-          functie ongewijzigd;

-          bouwvolume: op de 1ste en 2de verdieping is er tot een bouwdiepte gebouwd van circa 14,3 m tegen de linkerperceelgrens;

-          gevelafwerking:

• gevelsteen rood bruin, wit pvc buitenschrijnwerk;
• gelijkvloerse verdieping bekleedt met kwartsiet;
• één dakkapel in het dakvlak aan voorgevel, één dakkapel en dakvenster in het schuine dak aan de achtergevel.

Gewenste toestand

-          functie:

• eengezinswoning met op de gelijkvloerse verdieping nevenfunctie detailhandel;
• de kapperszaak heeft een netto-vloeroppervlakte van 30,4 m²;
• de handelsruimte is rechtstreeks toegankelijk via de vitrine en er is ook rechtstreekse toegang tussen de woning en de handelsruimte;

-          bouwvolume:

• gelijkvloerse verdieping met bouwdiepte circa 18,7 m;
• op de 1ste en 2de verdieping is er tot een bouwdiepte gebouwd van circa 14,3 m tegen de linkerperceelgrens;
• vaste trap tussen 2de en 3de verdieping, de zolderfunctie blijft behouden;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse verdieping voorzien van een vitrine en de gevel is bekleed met blauwe hardsteen;
• dakkapellen zoals beschreven in de huidige toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen functie van een deel van de gelijkvloerse verdieping van wonen naar detailhandel (kapperszaak met een netto-vloeroppervlakte van circa 30,4 m²);

-          voorzien van nieuw buitenschrijnwerk in de voorgevel;

-          uitbreiden bouwdiepte gelijkvloerse verdieping tot circa 18,7 m;

-          toevoegen vaste trap tussen de 2de en 3de verdieping, zolderfunctie blijft behouden;

-          regulariseren dakkapel in de voor- en achtergevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 18: er is een niveauverschil van 12 cm tussen dorpel en straatniveau.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 30 Autostaanplaatsen en autoparkeerplaatsen:

de bestaande parkeerplaats verdwijnt;

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

het gedeelte van de scheidingsmuren heeft geen opstand van 0,3 m t.o.v. het hoogst aangrenzende dakvlak;

• artikel 38 Groendaken:

de nieuwe uitbreiding is groter dan 20 vierkante meter. Het nieuwe dak is echter niet uitgevoerd als groendak;

• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:

DWA en RWA worden niet gescheiden aangeboden aan de straat volgens artikel 41;

• artikel 43 Septische putten:

er dient een septische put aanwezig te zijn van minimaal 2.000l. De huidige septische put heeft een inhoud van 1.800l.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De voorliggende aanvraag bevat naast verbouwingswerken ook een functiewijziging. De functie van een deel van de gelijkvloerse verdieping wordt gewijzigd van wonen naar detailhandel. Er wordt een kapperszaak met een netto-vloeroppervlakte van circa 30,4 m² voorzien. De kapperszaak is in de voorliggende aanvraag toegankelijk via een aparte deur in de voorgevel maar is daarnaast ook met een fysieke interne doorgang verbonden met de woning. Deze doorgang dient te allen tijde behouden te blijven. Het behouden van de doorgang naar de woning wordt dan ook opgenomen als voorwaarde voor vergunning.

Omdat de omgeving wordt gekenmerkt door een mix van woonfuncties, handel, kantoren en reca. 

Is de functiewijziging van wonen naar detailhandel aanvaardbaar binnen de stedelijke context.

Het pand is gelegen in afgebakend kernwinkelgebied Deurne Noord, volgens de Beleidsnota Detailhandel 2020, goedgekeurd door college en gemeenteraad in april 2020. In deze afbakening wordt aangeduid in welke zones welke functiewijzigingen naar detailhandel nog gewenst zijn in de toekomst. In voorliggende aanvraag wordt op het gelijkvloers de garage van de woning omgevormd naar een kleinschalige handelsruimte voor een kapsalon. De beleidsnota detailhandel stelt dat nieuwe handelszaken zich bij voorkeur vestigen in de afgebakende kernwinkelgebied, zoals Deurne Noord. Een functiewijziging naar detailhandel/dienst op deze locatie zorgt ervoor dat er minder onderbrekingen in het winkellint zijn en het gebied aantrekkelijker zal worden voor de bezoeker. Het aanbod in de straat verbreed en trekt meer klanten aan. De dienst ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie geeft daarom gunstig advies wat betreft de functiewijziging.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Gallifortlei vooral gekenmerkt wordt door gebouwen met twee à drie bouwlagen onder een plat of hellend dak. De hoofdgebouwen zijn er aan de achterzijde bijna altijd uitgebreid met achterbouwen.

In voorliggende aanvraag wordt de bestaande hoofdbouw behouden. De bouwdiepte van de gelijkvloerse achterbouw wordt uitbreidt tot circa 18,7 m. Er wordt aan de linkerzijde een verhoogd terras voorzien tot een bouwdiepte van ongeveer 20,7m. Het bestaande, niet vergunde, terras op de eerste verdieping met overdekking in polycarbonaat wordt gesupprimeerd.

De voorgestelde bouwdiepte komt overeen met de bouwdiepte van de rechterbuur en is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. Na de uitbreiding blijft er voldoende ruimte over op het gelijkvloers om een kwalitatieve tuinzone te behouden. De nieuwe aanbouw heeft een kroonlijsthoogte van 4,77m en bevindt zich volledig tussen de bestaande scheidingsmuren van beide buren. Het nieuwe volume heeft bijgevolg geen negatieve gevolgen voor de privacy en de bezonning van de naastgelegen percelen.

Visueel-vormelijke elementen

In voorliggende aanvraag worden werken aan de voorgevel voorzien. Het bruinkleurige houten buitenschrijnwerk wordt vervangen door witkleurig pvc buitenschrijnwerk. Op de gelijkvloerse verdieping worden de kwartsiettegels vervangen door een betegeling met blauwe hardsteen. 

De garagepoort wordt vervangen door een vitrine uit wit pvc schrijnwerk. Ook de kroonlijst wordt voorzien in witte pvc.

De achtergevel van de nieuwe achterbouw wordt net zoals het hoofdvolume afgewerkt in witte bepleistering en voorzien van een schuifdeur in wit pvc. De bestaande kroonlijst in zwart hout wordt vervangen door een kroonlijst in zwart pvc. Er wordt een deur naar de kelderverdieping voorzien in witkleurig pvc. De balustrade van het terras wordt voorzien in zwart staal.

De nieuwe materialen van de gevels zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel en zijn aanvaardbaar.

Veiligheid in het algemeen

In voorliggende aanvraag is de scheimuur met de rechter en linker aanpalende ter hoogte van de gelijkvloerse uitbreiding niet uitgevoerd met een opstand van 30cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de bouwcode. Van dit voorschrift kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet afgeweken worden.

Deze 30cm kan bekomen worden door het dakpakket ter hoogte van de scheimuur minder dik uit te voeren of het volledige dak ter hoogte van de scheimuur minder hoog uit te voeren. Deze opstand is echter niet vereist indien de dakbekleding onder brandreactie klasse BROOF (t1) valt of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.) of indien tussen de scheidingswand en de vegetatie van een groendak een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed wordt voorzien, eventueel aangevuld met een eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm.

Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd dat het aangevraagde dient te worden uitgevoerd conform één van de bovenstaande mogelijkheden.

Een verhoging van de scheimuur zou eveneens een oplossing kunnen zijn. Echter dit maakt het voorwerp uit van een bevraging van de omwonenden, waarvoor in dat geval een nieuwe omgevingsaanvraag moet worden ingediend.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De gelijkvloerse achtergevel wordt voorzien van een groot raam naar de aangrenzende stadstuin. Hierdoor wordt het contact tussen de verblijfsruimte en de buitenruimte versterkt, wat de woonkwaliteit ten goede komt. In de tuin word een verhoogd terras voorzien van ongeveer 6m². Dit terras laat voldoende ruimte over om een groene tuin te realiseren.

De positionering van de kapperszaak aan de voorgevel op het gelijkvloers, zorgt ervoor dat het gebouw een levendige plint heeft die bijdraagt tot een aangename verblijfsruimte en woonomgeving.

In de voorliggende aanvraag wordt de regularisatie aangevraagd van één reeds gerealiseerde dakkapel in de voorgevel en één in de achtergevel. Deze dakkapellen zijn op minstens 0,60 meter van de perceelsgrens ingeplant en doorbreken de kroonlijst niet De afmetingen van de in- en uitsprongen zijn in verhouding tot de oppervlakte van het dakvlak en de schuine dakvorm blijft duidelijk herkenbaar. De gerealiseerde dakkapellen zijn daarom aanvaardbaar.

Er wordt tussen de tweede en derde verdieping een volwaardige zoldertrap gerealiseerd. De aanwezigheid van deze trap verhoogd het wooncomfort en is dus gunstig te adviseren.

Om de nieuwe achterbouw te realiseren wordt de scheimuur met de linkerbuur op de gelijkvloerse verdieping opgehoogd. Deze ophoging bedraagt slechts 1,11m over een lengte van 1,20m, waardoor geen ontoelaatbaar nadeel met betrekking tot bezonning voor het naburige perceel wordt gegenereerd.

Het platte dak van de nieuwe achterbouw heeft een oppervlakte van 30,37m² van de achterbouw.  Dit dak moet worden uitgevoerd als groendak conform artikel 38 van de bouwcode. Vanuit duurzaamheid heeft een groendak een aantal belangrijke voordelen ten opzichte van een gewoon dak. Ze zorgen voor een kleinere hoeveelheid afgevoerd regenwater en beperken gelijktijdig het piekdebiet bij stortbuien. Ook verminderen ze het “urban heat island” effect en werken ze als extra dakisolatie tegen oververhitting. Ze capteren fijn stof, en zorgen voor meer biodiversiteit in de stad. Omwille van dit positief effect is het verplicht om alle nieuwe platte daken ten minste als extensief groendak aan te leggen. Dit wordt dan ook opgelegd als voorwaarde bij het verlenen van deze vergunning.

In de voorliggende aanvraag worden rioleringswerken voorzien. Het rioleringsstelsel wordt echter niet gescheiden gerealiseerd. Volgens artikel 40 van de bouwcode dient elk gebouw voorzien te zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat conform de voorschriften uit artikel 41 van de bouwcode. Gezien de ingreep om dit stelsel te voorzien in voorliggende aanvraag beperkt is, wordt het realiseren van een gescheiden rioleringsstelsel opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Omdat bij deze verbouwingen tevens het afvoerstelsel van afval- en hemelwater wordt aangepast, dient hier conform artikel 43 van de bouwcode een septische put voorzien te worden met een inhoud van minstens 2.000 liter. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Er is een niveauverschil van 12cm tussen het vloerpeil van de handelsruimte en het peil van de aangrenzende buitenruimte. Dit niveauverschil dient conform artikels 18 en 19 van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid overbrugd te worden met een helling van maximaal 10% of een opstapje van max. 2cm. Omdat het voorzien van dergelijke helling een grote bouwkundige impact voor deze kleine ingreep heeft, kan hiervoor een afwijking toegestaan worden.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand;

3.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

4.      de fysieke doorgang tussen de kapperszaak en de woning dient te allen tijde bewaard te blijven;

5.      het platte dak van de aanbouw dient voorzien te worden als groendak, conform artikel 38 van de bouwcode;

6.      het rioleringsstelsel dient als gescheiden stelsel voorzien te worden en dient aangesloten te worden conform artikel 41 van de bouwcode;

7.      er dient een septische put met een minimale inhoud van 2.000l voorzien te worden, conform artikel 43 van de bouwcode.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten