2020_CBS_05483 - Omgevingsvergunning - OMV_2020045049. Nationalestraat 31. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          20/09/2019: voorwaardelijke vergunning (20191537) voor het verbouwen van een winkelwoonhuis naar een gelijkvloerse winkelruimte en 3 appartementen (slechts 2 appartementen vergund waarvan 1 duplex);

-          29/3/2019: vaststelling als bouwkundig erfgoed: burgerhuis in neoclassicistische stijl;

-          26/3/2010: vergunning (2010245) verbouwen van een winkelpand.

Vergunde toestand

-          handelspand van 4 bouwlagen onder een mansardedak in gesloten bebouwing met een gelijkvloerse winkelruimte en 2 bovenliggende wooneenheden;

-          de 1ste en 2de verdieping zijn als een tweeslaapkamer-duplex vergund met een netto-vloeroppervlakte van 143m² en een terras achteraan op de 1ste verdieping;

-          de 3de verdieping is vergund als éénslaapkamer-appartement met een netto-vloeroppervlakte van 68m² en een uitpandig terras achteraan van 4m².

Huidige toestand

-          handelspand van 4 bouwlagen onder een mansardedak in gesloten bebouwing met een gelijkvloerse winkelruimte en een bovenliggende woning (de recente vergunning uit 2019 werd nog niet uitgevoerd).

Gewenste toestand

-          opdeling van de duplex in 2 appartementen:

-          appartement 1: 1 slaapkamer – netto-vloeroppervlakte 75,4 m2 – terrasoppervlakte 10,40 m2;

-          appartement 2: 1 slaapkamer – netto-vloeroppervlakte 68,10 m2 – terrasoppervlakte 4m2;

-          appartement 3: 1 slaapkamer – netto-vloeroppervlakte 68,10 m2 – terrasoppervlakte 4 m2.;

-          toevoeging van een uitpandig terras achteraan op de 2de verdieping.

Inhoud van de aanvraag

Wijziging van het aantal woonentiteiten in een meergezinswoning:

-          de winkelruimte met bijhorend kantoorgedeelte op de entresol blijft ongewijzigd;

-          de duplex wordt opgedeeld in 2 appartementen;

-          op de 1ste verdieping wordt het plat dak achteraan volledig als dakterras van 10,4m² ingericht en bij het appartement gevoegd;

-          het appartement op de 2de verdieping wordt achteraan voorzien van een uitpandig terras van 4m²;

-          het vergunde appartement met uitpandig terras van 4m² op de 3de verdieping blijft behouden;

-          de gelijkvloerse achtergevel aan het Kopstraatje wordt aangepast in functie van een bredere toegang naar de ondergrondse fietsenberging;

-          de voorgevel langs de Nationalestraat blijft ongewijzigd.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgend punt:

-          Artikel 2.2.1 Draagkracht: de aanvraag overschrijdt de draagkracht van de omgeving.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 (goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014) en herzien op 1 maart 2018.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
 

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed: de geplande werken brengen de erfgoedwaarde van het pand in gedrang;
• Artikel 6 Harmonie en draagkracht: de aanvraag overschrijdt de draagkracht van de omgeving;
• Artikel 23 Opdelen van een woning: de vergunde duplex met een netto-vloeroppervlakte van 136m² en een buitenruimte van 15,5m² wordt opgedeeld in 2 appartementen zonder het behoud van één woongelegenheid met een netto-vloeroppervlakte van minstens 100m² met een aansluitende buitenruimte van minstens 15m².

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’).

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag heeft betrekking op het omvormen van een vergund handelspand met twee appartementen (waarvan een bestaat uit een duplex) naar een handelspand met drie appartementen.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Aan de achterzijde wordt een bijkomend uitkragend terras voorzien op de tweede verdieping. Dit terras verzwaart de impact die de vergunde terrassen (dakterras op de 1ste en uitkragend terras op de 3de verdieping) al teweegbrengen in de vergunde toestand. Uitkragingen aan de achtergevel zijn atypisch en zijn dan ook nog zichtbaar vanuit het Kopstraatje. De gebruikers van de buitenruimte hebben een groter zichtveld dan courante raamopeningen waardoor dit terras rechtstreekse inkijk genereert op de woonvertrekken aan de overzijde van het Kopstraatje.

Het verhogen van de woondichtheid van 2 naar 3 appartementen verhoogt de druk op dit perceel en op de draagkracht van de omgeving wat in strijd is met artikel 6 van de bouwcode.

Het opdelen van de duplexwoning met een oppervlakte van 136m² en een buitenruimte van 15m² is bovendien strijdig met artikel 23 van de bouwcode.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat werd aangeduid als vastgesteld bouwkundig erfgoed sinds 23/09/2019.

Artikel 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Het pand is een burgerhuis in neoclassicistische stijl met achtergevel in het Kopstraatje, gebouwd in 1898. In het pand was oorspronkelijk een kledingzaak gevestigd.

De plattegrond beantwoordt aan de klassieke typologie van het burgerhuis dat uit een hoofdvolume en een smalle achterbouw in entresol bestaat, ontsloten door de zijdelings ingeplante inkom- en traphal. Bewaarde beschilderde stucplafonds op de begane grond, waarvan één met een voorstelling van putti in een wolkenhemel.

Het pand bevat eveneens een waardevol interieur op de verdiepingen met stucwerkplafonds, supraporta’s, lambriseringen en binnenschrijnwerk. Op de verdiepingen is het oorspronkelijke buitenschrijnwerk in de voorgevel nog aanwezig.

Het pand is beeldbepalend omwille van zijn architecturale en esthetische waarde.

Omwille van de erfgoedwaarde van het pand werd het advies van de stedelijke dienst monumentenzorg gevraagd. Dit advies is ongunstig en luidt samengevat als volgt:

“Op de eerste verdieping wenst men in de inkomsas een sanitair te voorzien. Hiervoor wordt de deuropening verbreed waardoor de omlijsting en supraporta moeten verdwijnen. In de slaapkamer wordt de deur met supraporta die rechtstreeks uitgeeft op de traphal eveneens gesupprimeerd. Achteraan op het platte dak wordt een terras voorzien met een borstwering die zich ter hoogte van de achtergevel van het Kopstraatje bevindt.

Op de tweede verdieping wordt de wand tussen de keuken en woonruimte verwijderd voor het creëren van een open keuken. Het is niet duidelijk of in de keuken nog een stucwerkplafond aanwezig is en of hier ook nog binnenschrijnwerk aanwezig is met suppraporta’s. Deze informatie ontbreekt bij de aanvraag.

Achteraan wordt een terras aan de achtergevel gehangen over ongeveer een diepte van 2/3e van de entresol.

Op de derde verdieping wordt de zolderruimte omgevormd naar een appartement. Het interieur van de zolderruimte is geen waardevol interieur. De indeling van niveau 2 wordt hernomen.

Ter hoogte van de achtergevel wordt een opening voorzien die de kroonlijst doorbreekt om zo toegang te geven tot een terras met ook hier een diepte gelijk aan het terras op niveau 2.

In de voorgevel worden twee bestaande openingen opnieuw opengewerkt. In het verleden waren hier twee oeil de boeufs aanwezig. Er worden nu dakvlakramen voorzien.

Het is niet duidelijk uit de aanvraag op te maken of het schrijnwerk in de voorgevel wordt vervangen door nieuw schrijnwerk. Er wordt opgemerkt dat de bestaande indeling op de gevelplannen foutief werd opgetekend.

Het uitgangspunt bij het beoordelen van de aanvraag is het zo maximaal mogelijk behouden van het toch wel rijkelijk en waardevol laat 19e eeuwse interieur.

Supraporta’s zijn zeker geen standaardaankleding van laat 19e eeuwse ruimtes en duiden op een rijkelijk interieur. De deuromlijsting en supraporta bepalen mee de waarde van het interieur en deze zijn dan ook te bewaren ter hoogte van de inkomsas op de eerste verdieping.

Als voorwaarde zal ook opgenomen worden de deur tussen de slaapkamer en traphal op de eerste verdieping te bewaren in situ en een andere oplossing te zoeken om voldoende brandweerstand te creëren tussen de slaapkamer en traphal. Dit is ook van toepassing voor de deur op niveau twee tussen badkamer en traphal.

Wegens het ontbreken van informatie over de tussenwanden op de tweede verdieping zal als voorwaarde gesteld worden deze te behouden, inclusief lambrisering en binnenschrijnwerk met al dan niet supraporta’s.

Met betrekking tot het plaatsen van terrassen achteraan de gevel in het Kopstraatje werd ook tijdens een voorbespreking gevraagd om te zoeken naar een oplossing die minder diepe terrassen voorziet en bijgevolg een minder grote impact heeft op het inventarispand. Het huidige voorstel voldoet hier niet aan. Bijkomend is het doorbreken van de kroonlijst een ingreep die niet te verantwoorden is.

Door drie appartementen te voorzien dienen er ingrepen te gebeuren die vanuit erfgoedoogpunt niet te verantwoorden zijn. Het voorzien van een duplexappartement met inpandig terras ter hoogte van het mansardedak kan een oplossing bieden om het waardevol interieur te behouden en voldoende woonkwaliteit te bieden.

Indien de staat van het schrijnwerk in de voorgevel in dermate slechte staat is dat herstel niet meer mogelijk is kan er nieuw houten schrijnwerk geplaatst worden met dezelfde profilering en indeling als het bestaande schrijnwerk. detailtekeningen van het schrijnwerk moeten worden voorgelegd voor verdere bespreking.

Gelet op het voorgaande wordt een ongunstig advies verleend aangezien de voorgestelde oplossingen een impact hebben op het aantal woongelegenheden.”

Het advies van de dienst monumentenzorg wordt bijgetreden. De voorgestelde ingrepen zouden de erfgoedwaarde van het pand onherroepelijk aantasten.

De aanvraag is strijdig met artikel 5 van de bouwcode. Het is duidelijk dat waardevolle elementen van de woning dermate geschaad worden dat de erfgoedwaarde van het pand op een ongunstige manier wordt aangetast. De voorgestelde deling doet nog meer afbreuk aan de waardevolle interieurelementen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsstalplaatsen

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke mobiliteitsdienst:

“Er moeten voor het bijkomende appartement 2 fietsstalplaatsen voorzien worden: 1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2.

Er worden in de kelder 6 fietsstalplaatsen voorzien. Deze zijn te bereiken via het Kopstraatje. De trap moet voorzien worden van een fietsgoot.

Er zijn genoeg fietsstalplaatsen voorzien voor de 3 wooneenheden.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Gezien de afwijkingen op de bouwcode en het RUP Binnenstad getuigt de aanvraag van onvoldoende (woon)kwaliteit.

Gelet op bovenvermelde argumentatiegronden kunnen we concluderen dat door het omvormen van één ruimere en één kleinere woongelegenheid naar drie kleinere entiteiten, de densiteit en de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk op onaanvaardbare wijze stijgt, waardoor de aanvraag de draagkracht van de site overschrijdt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van  onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften (verder opdelen strijdig met de bouwcode),  een goede ruimtelijke ordening (aantasting van de erfgoedwaarde van het inventarispand). 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten