2020_CBS_03597 - Omgevingsvergunning - OMV_2020018808. Lange Leemstraat 103. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          27/05/1913: vergunning (1913#3632) voor het vernieuwen van een uitstalraam;

-          20/04/1923: vergunning (1923#15345) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          29/05/1959: vergunning (18#39729) voor veranderingswerken en zonnetent;

-          28/10/1977: vergunning (18#59129) voor een gevelverbouwing;

-          11/10/2019: weigering (20192378) voor het verbouwen van een winkelhuis naar een meergezinswoning;

-          08/01/2020: weigering (20193520) voor het verbouwen van een winkelhuis naar een meergezinswoning.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinsgebouw met 2 woningen, waarbij de gelijkvloerse winkel een geheel vormt met een van de woningen (obv. advies geacht vergund);

-          hoofdvolume van 3 bouwlagen onder zadeldak, met een bouwdiepte van 9,20m;

-          entresolvolume aan de linkerzijde van 2 bouwlagen onder plat dak met een bouwdiepte tot 14,70m;

-          kleine, gelijkvloerse uitbouw (toilet) aan de linkerzijde, met een bouwdiepte van 15,50m;

-          voorgevel in witte bepleistering met winkelpui in geschilderd hout.

Huidige toestand

-          meergezinsgebouw met 3 woningen:

• 1ste, 2de en dakverdieping zijn ingericht met telkens een appartement van 43,50m²;
• de badkamer en verblijfsruimte zijn telkens van elkaar gescheiden door de gemeenschappelijke hal;

-          het handelsgelijkvloers (wasserij) is over het volledige perceel uitgebouwd tot een bouwdiepte van 19,50m;

-          functie van de ruimte op de verdieping van het entresolvolume is onbekend.

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw met 3 woonentiteiten:

• 1-slaapkamerappartement van 87,50m² met een buitenruimte van 61m²;
• 1-slaapkamerappartement van 67m² met een buitenruimte van 8m²;
• 2-slaapkamerappartement van 85m² met een buitenruimte van 1,80m²;

-          bouwdiepte:

• gelijkvloers: 19,50m;
• 1ste verdieping: 15,25m aan de linker zijde en 12,21m aan de rechterzijde met een dakterras tot 15,25m;
• 2de verdieping: 9.56m;

-          voorgevel op de gelijkvloerse verdieping voorzien van een nieuwe inkom en raamopeningen. Het gelijkvloerse gevelvlak wordt bezet met crepi en een plint in blauwe hardsteen, bovenliggende verdiepingen afgewerkt in bestaande, beige natuursteen. Het schrijnwerk wordt voorzien in grijs PVC.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woningen van 2 naar 3;

-          gelijkvloerse uitbreiding tot een diepte van 19,50 meter;

-          uitbreiden van de 1ste verdieping;

-          voorzien van nieuwe terrassen achteraan op de verdiepingen;

-          wijzigen van de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

Zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen (erkers, zonneweringen, …) en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving.
de volume-uitbreiding achteraan is niet in harmonie met de omgeving;

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  bij het bepalen van de bouwdiepte moet er rekening gehouden worden met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving.
  De bouwdiepte op het gelijkvloers en de eerste verdieping heeft een te grote, negatieve impact op de omliggende percelen;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  bij een vermeerdering van het aantal woongelegenheden of functiewijziging naar wonen dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken. De minimale netto-vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 4 vierkante meter, vermeerder met 2m² per bijkomende slaapkamer. Het 2-slaapkamerduplexappartement op de 2de- en zolderverdieping heeft een buitenruimte van slechts 1,80m².

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De voorliggende aanvraag wijkt af van artikel 10 en 28 van de bouwcode. Zo is er door de bouwdiepte van 19,5m niet voldoende lichttoetreding in de in het midden gelegen vertrekken van de gelijkvloerse woning en is de bouwdiepte niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening gezien de ligging nabij de hoek van het bouwblok. Daarnaast voorziet het appartement op de 2e verdieping niet in een buitenruimte die voldoet aan de minimale oppervlakte van 4m².

Deze tekortkomingen welke een rechtstreekse invloed hebben op de woonkwaliteit van de appartementen zijn van die aard dat ze noemenswaardige aanpassingen van de plannen betekenen. Ze kunnen derhalve niet als voorwaarde bij de vergunning opgenomen worden.

Functionele inpasbaarheid

De Lange Leemstraat wordt gekenmerkt door handelshuizen, woningen en meergezinswoningen in gesloten bebouwing. De meergezinswoning is bijgevolg inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het woonprogramma met één woonentiteit wordt de draagkracht van de site niet overschreden.

Er kan echter niet ingestemd worden met de aangevraagde volume-uitbreiding. Het pand bevindt zich aan de hoek van het bouwblok en grenst door zijn relatief grote diepte (30meter) aan verschillende percelen in de Jacob Jordaensstraat. Hierdoor heeft een uitbreiding van de bouwdiepte een directe impact op de aangrenzende percelen.

Het gelijkvloers wordt uitgebreid tot een bouwdiepte van 19,5 meter en de eerste verdieping wordt aan de rechter zijde verder uitgebreid met een aanbouw en dakterras tot een diepte van 15,25 meter. De origineel vergunde bouwdiepte aan de rechterzijde van het perceel bedraagt op het gelijkvloers slechts 13,5 meter en op de eerste verdieping 9,20 meter. Dit is de zijde die grenst aan de achterkanten van de huizen in de Jacob Jordaensstraat. De voorgestelde uitbreidingen leiden tot overmaatse ruimtelijke beperkingen voor de buren, wat ruimtelijk niet aanvaardbaar is. Daarenboven is deze bouwdiepte niet kenmerkend voor de omgeving en bijgevolg ook niet in overeenstemming met artikel 6 en 10 van de bouwcode.

Omwille van deze strijdigheden met een goede ruimtelijke ordening en geldende voorschriften, wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Deze voorgestelde bouwdiepte vormde ook een weigeringsgrond bij de vorige aanvraag (20193520). De bouwdiepte dient aan te sluiten op deze van de buurpercelen.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De huidige voorgevel bestaat uit een winkelpui in hout en beige natuursteen op de verdiepingen. De houten winkelpui wordt verwijderd. Er worden twee ramen voorzien in het verlengde van de raamopeningen van de bovenliggende verdiepingen en met een gelijkaardige grootte en indeling. Vanuit stedenbouwkundig standpunt kan akkoord gegaan worden met de aanpassing van de gelijkvloerse gevel. Deze aanpassing betekent namelijk een eerlijke vertaling van de achterliggende woonfunctie.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De woonkwaliteit van de verschillende appartementen is onvoldoende. Door de grote bouwdiepte (19,5m) op het gelijkvloers genieten de centraal gelegen delen van het gelijkvloerse appartement niet van voldoende lichtinval. Daarnaast staat de leefruimte van het appartement op de eerste verdieping niet in verhouding met de ruime slaapkamer met dressing.  Tot slot is de buitenruimte van het duplex-appartement op de 2e en 3e verdieping onvoldoende groot en strijdig met artikel 28 van de bouwcode.

Omwille van deze tekortkomingen wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten