2020_CBS_03603 - Omgevingsvergunning - OMV_2020015240. Gitschotellei 38. District Borgerhout - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          25/02/1963: vergunning (180#444) verbouwingswerken aan bergplaats;

-          01/01/1949: vergunning (179#245) voor een verbouwing;

-          01/01/1948: vergunning (179#12) voor verbouwingen.

Vergunde toestand

-          bouwvolume:

• de volledige gelijkvloerse verdieping is bebouwd en doet dienst, deels als garage en deels als bergplaats;
• op de eerste verdieping en tweede verdieping een woongelegenheid.

-          gevelafwerking:

• de gelijkvloerse verdieping bestaat uit panelen en blauwe hardstenen plint;
• een bepleisterde voorgevel in een beige/oranje genuanceerde kleur met antracietkleurig buitenschrijnwerk;

-          inrichting:

• de volledige gelijkvloerse verdieping is bebouwd en is verbonden via een doorgang met de Helleputtestraat 7.

Huidige toestand

• de volledige gelijkvloerse verdieping doet dienst deels als garage;
• aan de voorgevel werd op de eerste verdieping een verluchtingsrooster aangebracht in de gevel;
• er werd een afscheiding geplaatst op de scheimuur met de linker perceelgrens.

Gewenste toestand

-          bouwvolume:

• doorvoeren van interne structurele wijzigingen op de eerste verdieping;
• het uitbreiden van de tweede verdieping tot tegen de rechter perceelgrens, aan de achtergevel;
  • het nieuwe dak wordt aangelegd als groendak;
• toevoegen van een dakverdieping opgevat als een pseudo-mansardedak met een bouwdiepte van circa 9m;
• aanpassen van de raamopeningen in de achtergevel en het plaatsen van nieuw schrijnwerk;

-          gevelafwerking:

• de gevel wordt bepleisterd in een lichtgrijze kleur;
• de nieuwe daklaag wordt voorzien in zink met antracietkleurig aluminium schrijnwerk,
• de scheimuur met de linker perceelgrens wordt opgehoogd tot 1.90m.

-          inrichting:

• er is geen verbinding meer met de Joris Helleputtestraat 7.

Inhoud van de aanvraag

-          gelijkvloers:

• supprimeren van de verbinding van de bergplaats met het achterliggende perceel en met de woongelegenheid;
• functiewijziging van bergplaats naar garage;

-          verdiepingen;

• verbouwen en uitbreiden van de woongelegenheid.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Er werden geen adviezen gevraagd.

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid en mobiliteitsaspect

Het supprimeren van de bergplaats en het gelijkvloers omvormen naar autonome garage, los van de bovengelegen woongelegenheid, is onaanvaardbaar.

Hierdoor komt de parkeerbehoefte van de woning, die nu op het eigen terrein wordt opgelost, op het openbaar domein terecht, wat onwenselijk is.

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

Daarenboven is het volledig gelijkvloers omvormen naar autostaanplaatsen niet noodzakelijk voor de parkeerbehoefte van de bovengelegen woning alsook is deze niet praktisch om in gebruik te nemen door de breedte. Er gaat in verhouding te veel oppervlakte verloren aan circulatie voor één bijkomende onafhankelijke plaats.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bouwvolume van het gelijkvloers en de 1ste verdieping wijzigen niet. Op de 2de verdieping wordt de bestaande bouwdiepte nu perceelsbreed uitgevoerd, om zo een extra slaapkamer te voorzien. Deze perceelsbrede uitbreiding heeft geen storende impact op de omgeving en is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Bovenop de bestaande bouwlagen wordt een bijkomende daklaag voorzien met plat dak. De bouwhoogte komt daardoor op 13 m. In de Gitschotellei zijn er wel meerdere gebouwen met een dergelijke bouwhoogte, waardoor de extra daklaag als aanvaardbaar wordt beschouwd.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande voorgevel bestaat uit een beige/ gele gevelbepleistering. De voorliggende aanvraag voorziet een gevelplint in blauwe hardsteen, natuurstenen gevelpanelen rondom de toegangspoort en toegangsdeur en lichtgrijze bepleistering op de 1ste en 2de verdieping. De daklaag wordt voorzien in een zinken gevelbeplating met antraciet kleur en onderscheidt zich daardoor van de onderliggende bouwlagen. Het buitenschrijnwerk wordt voorzien van aluminium in antraciet kleur. De achtergevel wordt in gelijkaardige materialen opgetrokken.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan worden ingestemd met de gewenste materialen aangezien deze neutraal en goed passend in de omgeving zijn. Het visuele aspect van de voorliggende aanvraag betreft een verbetering tegenover de bestaande toestand.

De arrière corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden.

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande raamdorpels in natuursteen behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen.

De uitstekende delen van een gevel (plint, raamdorpel, kroonlijst, …) zorgen voor een detaillering van de gevel. Daarnaast hebben deze details ook een functie. Zo beschermt de plint tegen beschadigingen, vervuiling, ...

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie).

Deze elementen moeten ten allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst openbaar domein.

Wanneer er pleisterwerk is voorzien als gevelmateriaal, worden de randen van bijvoorbeeld raamopeningen voorzien van hoekprofielen. Dergelijke hoekprofielen moeten onzichtbaar worden uitgevoerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De voor-, zij- en achtergevel worden voorzien van isolatie. De dikte van de isolatie is toelaatbaar en de voetpadbreedte tegenover de voorgevel voldoet om zo de veiligheid en de doorgang van de voetgangers te garanderen.

Op het gelijkvloers wordt het toilet aangepast en een interne trap verwijderd. Op de 1ste verdieping wordt de leefruimte opengewerkt waardoor het wooncomfort verhoogt. De zitkamer wordt vergroot waardoor er nu een rechtstreekse toevoer van licht en lucht mogelijk is. Ook het vergroten van de gevelopeningen achteraan heeft een positieve invloed op de lichtinval en de luchttoetreding in de woning. Op de nieuwe 3de verdieping worden twee bijkomende slaapkamers voorzien met een douchekamer. Deze indeling is toelaatbaar.

Het vergunde terras achteraan de 1ste verdieping wordt voorzien van een terrasscherm achteraan met een minimale hoogte van 1,90 m. Hierdoor vermindert de hinder inzake privacy tegenover de omwonenden, wat vanuit het hinderlijk aspect als positief wordt beschouwd.

Zowel het platte dak van de volume uitbreiding op de 2de verdieping als het dak van de bovenste nieuwe daklaag worden voorzien van een groendak. Vanuit het aspect van klimaatadaptatie wordt dit positief beoordeeld.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      een opening te behouden tussen de gelijkvloerse garage en de inkomhal van de bovengelegen woongelegenheid;

2.      de isolatie plus afwerkingsmateriaal met een totale dikte van 14 centimeter ten opzichte van de rooilijn uit te voeren;

3.      de arrière corps te behouden. De arrière corps moet vrij blijven van materiaal en isolatie;

4.      de bestaande raamdorpels in natuursteen te behouden of te vervangen door nieuwe elementen in natuursteen die evenveel uitsteken na het uitvoeren van de werken dan in de oorspronkelijke situatie;

5.      de uitstekende delen van de gevel (‘boordsteen’lijst, kroonlijst, …) te behouden door deze te verplaatsen of te vervangen door een nieuw element met dezelfde hoogte en uitsteek ten opzichte van het gevelvlak zoals in de bestaande toestand;

6.      de elementen voor straatverlichting of nutsvoorzieningen die zich aan de gevel bevinden in de bestaande toestand, integraal te verplaatsen;

7.      de hoekprofielen die inherent zijn aan het gevelpleisterwerk, onzichtbaar uit te voeren;

8.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

9.      functiewijzing van het gelijkvloers.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten