2020_CBS_03237 - Omgevingsvergunning - OMV_2020006547. Meir 35. District Antwerpen - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh), overdruk - reca (r), artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 18 september 2007. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone voor binnenhof.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) en bijzondere plannen van aanleg (BPA) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 18 Algemene bepalingen – niveauverschillen:

niveauverschillen van meer dan 18 cm moeten overbrugd worden, ofwel met een trap in combinatie meteen helling, ofwel met een trap in combinatie met een lift, ofwel met een helling in combinatie met een lift. Het niveauverschil in het midden van het gelijkvloers bedraagt 22cm. Er is een helling voorzien, maar geen trap of lift.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 12 Levendige plint:

ondanks de handelszaak grenst aan de openbare weg (Korte Klarenstraat) wordt er geen winkelruimte of gebruiksruimte voorzien die zichtbaar is vanaf de openbare weg;

• artikel 33 Zaakgebonden publiciteit:

de haakse gevelreclame aan de voorgevel zijde Meir werd op slechts 27cm van de perceelsgrenzen geplaatst, terwijl dit minstens 60cm zou moeten zijn. Indien publiciteit wordt geplakt op een gevelopening mag ze maximaal 50 % van de opening bedekken en geen raamkamers bedekken. De volledige gevelopeningen worden beplakt.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het voorzien van één grote commerciële ruimte tussen Meir en Korte Klarenstraat is in overeenstemming met de toelaatbare bestemmingen volgens het RUP Binnenstad.

Ook de interne reorganisatie op de verdiepingen stemt overeen met de bestemmingsvoorschriften.

Het advies van de dienst ondernemen en stadsmarketing kan als volgt worden samengevat:

“Gunstig advies met betrekking tot het herinrichten van het commercieel gelijkvloers gelegen aan de Meir in het afgebakende hoofdkernwinkelgebied. De bestaande vergunde winkelruimte vooraan (schoenwinkel) en de achterliggende winkelruimte (Korte Klarenstraat), worden samengevoegd waarbij achteraan een deel stock voorzien wordt. De uitbreiding versterkt de aanwezige handel in dit pand, wat gunstig is te beoordelen gelet op de locatie. De Korte Klarenstraat heeft geen functie als winkelstraat of kernwinkelgebied, dus het omvormen van de winkelruimte hier naar een deel stock bij de winkel aan de voorzijde is ook gunstig te beoordelen.”

Ruimtegebruik

Het voorzien van een stockruimte achter de gevel van de Korte Klarenstraat is echter in strijd met artikel 12 ‘Levendige plint’ van de bouwcode. Dit artikel legt op dat er voor handelspanden grenzend aan de openbare weg (Korte Klarenstraat) een winkelruimte of een verbruiksruimte moet worden voorzien. Dit is van belang voor de belevingswaarde van de Korte Klarenstraat. Het voorzien van een niet-levendige functie komt het straatbeeld van deze woonstraat niet ten goede.

Bovendien voorziet de aanvraag in het volledig beplakken met ondoorzichtige folie van de gevelopeningen in de Korte Klarenstraat zodat de stockageruimte niet zichtbaar is in de straat.

Het volledig beplakken van gevelopeningen is in strijd met artikel 33 ‘Zaak-gebonden publiciteit’ van de bouwcode en eveneens in strijd met de geest van artikel 12 ‘Levendige plint’.

Zowel het voorzien van een stockageruimte op het gelijkvloers in de Korte Klarenstraat, als het volledig beplakken van de gevelopeningen, doen afbreuk aan de belevingswaarde van het straatbeeld en zullen worden uitgesloten uit de vergunning. In voorwaarden zal worden opgelegd dat in de Korte Klarenstraat ofwel de winkelruimte moet worden doorgetrokken of dat er een personeelsruimte moet worden voorzien op het gelijkvloers, conform artikel 12 van de bouwcode.

Er zal ook worden opgelegd dat maximaal 50% van de onderste glasvlakken mag worden bekleed met doorzichtige folie zodat de interactie tussen winkel- of personeelsruimte en straat wordt gegarandeerd, conform artikel 33 van de bouwcode.

Visueel-vormelijke elementen

De haakse lichtbakken op de gevel langs de Meir werden niet geplaatst conform de bepalingen van artikel 33 van de bouwcode. Ze werden voorzien op slechts 27 cm van de perceelsgrens.

Aangezien de posten in natuursteen slechts 60 cm breed zijn, kunnen ze niet op voldoende afstand worden geplaatst. Om geen conflict te veroorzaken met bestaande of toekomstige publiciteit op aanpalende percelen zullen de lichtbakken worden uitgesloten uit de vergunning.

Cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het ruimtelijke uitvoeringsplan –binnenstad werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur.

Conform artikel 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een che-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw. Er werd een che-rapport opgemaakt voor de site.

Het advies van de dienst monumentenzorg kan als volgt worden samengevat:

De aanpassingen zijn beperkt en doen geen afbreuk aan de erfgoedwaarde van de waardevolle omgeving. De reclame dient getoetst aan de regelgeving ter zake.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Conform de bepalingen van de verordening toegankelijkheid zal in voorwaarden worden opgelegd dat het pasverschil van 22 cm in de winkelruimte moet worden overbrugd conform de bepalingen van artikel 18 van de verordening.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Toetsing van het aangevraagde aan de beoordelingsgronden van het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid

Doelstelling 1: Duurzame vestigingsmogelijkheden en vermijden van handelslinten

Het pand is volgens het Ruimtelijk Uitvoeringsplan Binnenstad gelegen in de zone voor
"centrumfuncties - stedelijke functies". In deze centrumzone staat de mix van functies centraal en is onder andere detailhandel toegelaten.

De uitbater neemt geen ‘green fields’ in om zijn uitbating op te starten. Er wordt geen nieuwe bebouwing gecreëerd of bijkomende verlinting in de hand gewerkt. De handelszaak vestigt zich in een bestaande stedenbouwkundig vergunde handelsruimte die gerenoveerd en heringericht wordt. Het is daarom een duurzame vorm van her ingebruikname winkelvastgoed.

Doelstelling 2: Het waarborgen van een toegankelijk aanbod voor consumenten

Het project is gelegen in het grootstedelijk gebied Antwerpen. Het project ligt in een stedelijke omgeving met een hoge bevolkingsdichtheid op wandel- en fietsafstand. Het aanbod is goed toegankelijk voor de consumenten/bewoners van Antwerpen. Het aanpassen van twee verschillende winkels naar een grotere verkoopruimte verengt deels het aanbod naar de consument. Maar op deze uitgebreide winkelas blijft voldoende variatie voor de consument aanwezig. De grotere winkelruimte zal dan weer bijdragen aan de winkelbeleving en aantrekking van deze handelszaak.

Doelstelling 3: Het waarborgen en versterken van de leefbaarheid in het stedelijk milieu/kernwinkelgebieden

In de Beleidsnota Detailhandel (goedgekeurd door de gemeenteraad op 18 september 2013, jaarnummer 585) wordt de Meir en de aanlopende straten aangeduid als een prioritair kernwinkelgebied. Dit centrum met een bovenlokale aantrekkingskracht bepaalt in belangrijke mate de uitstraling van stad Antwerpen als shoppingstad. Het aanpassen en vergroten van de winkel aan de zijde van de Meir voldoet dan ook volledig aan deze doelstelling tot het waarborgen en versterken van de leefbaarheid van dit stedelijk kernwinkelgebied.

Doelstelling 4: Het bewerkstelligen van een duurzame mobiliteit

De leveringen kunnen gebeuren via de bestaande laad- en loszones aan de Meir en zullen dus weinig hinder veroorzaken voor de buurt. De winkel voorziet niet in eigen parkeerplaatsen voor wagens van de klanten zoals wel meer winkels in deze buurt. Wel zijn er voldoende parkeermogelijkheden aanwezig in de nabije omgeving. Ook zijn er geen fietsenstallingen op eigen terrein. De klanten kunnen de bestaande fietsenstalplaatsen in de buurt gebruiken.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      op het gelijkvloers in de Korte Klarenstraat ofwel winkelruimte, ofwel personeelsruimten te voorzien, conform artikel 12 van de bouwcode;

3.      maximaal 50 % van de onderste glasvlakken in de Korte Klarenstraat te beplakken met doorzichtige folie, conform artikel 33 van de bouwcode;

4.      het pasverschil van 22 cm in de winkelruimte te overbruggen conform de bepalingen van artikel 18 van de verordening toegankelijkheid.

Uitsluitingen

5.      het voorzien van een stockageruimte op het gelijkvloers in de Korte Klarenstraat;

6.      het volledig beplakken van de gevelopeningen met ondoorzichtige folie in de Korte Klarenstraat;

7.      het voorzien van haakse lichtbakken op de gevel langs de Meir.

Advies over de kleinhandelsactiviteiten

Op basis van doelstelling 1 t.e.m. 4 geven de diensten Investdesk en Bedrijvenloket gunstig advies voor het uitreiken van een omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten voor de regularisatie van  het aanpassen en vergroten van een bestaande handelszaak aan de Meir 35, 2000 Antwerpen door de incorporatie van het achterliggende pand in de winkelruimte. De totale nettohandelsoppervlakte van 853 m² dient gebruikt te worden voor de verkoop van goederen voor persoonsuitrusting (categorie 2 conform artikel 3 van het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid van 15 juli 2016).

Standpunt college

Het college sluit zich grotendeels aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Terecht wordt opgemerkt dat het volledig beplakken van de gevelopeningen aan de Korte Klarenstraat en het voorzien van een stockageruimte achter deze gevel afbreuk doen aan de belevingswaarde van het straatbeeld. Om die reden adviseert de gemeentelijke omgevingsambtenaar onder meer op het gelijkvloers aan de Korte Klarenstraat geen stockageruimte te voorzien, maar deze te vervangen door ofwel een personeelsruimte, ofwel een winkelruimte.

Het college heeft evenwel begrip voor de praktische overweging om de stockageruimte van de winkel gelijkvloers en dicht bij een uitgang te voorzien. Bovendien zijn er op de eerste verdieping, zowel aan de zijde Meir als aan de zijde Korte Klarenstraat, voldoende ruime personeelsruimten met sanitair
aanwezig. Om te voldoen aan artikel 12 van de Antwerpse Bouwcode, waarblj een levendige functie voorzien moet worden aan de straatzijde, is het college van mening dat daarom een combinatie van enerzijds winkelruimte, anderzijds stockageruimte aan de gevel van de Korte Klarenstraat in dit geval het meest aangewezen is.
Dit kan bijvoorbeeld door de stockageruimte dwars op de gevel in te planten en deze zo nodig dieper in het gebouw door te trekken. De winkelruimte kan dan naast de stockageruimte doorgetrokken worden tot tegen de gevel aan de Korte Klarenstraat. Hierdoor blljft een stockageruimte op het gelijkvloers ter hoogte van de uitgang aan de Korte Klarenstraat behouden, maar krijgt deze gevel tevens (gedeeltelijk) een levendige functie die de belevingswaarde van de straat ten goede komt.
Om de doelstelling van de levendige functie, conform artikel 12 van de Antwerpse Bouwcode, voldoende te bereiken, moet de winkelruimte zich aan deze gevel minstens over de breedte van twee volle raampanelen uitstrekken. Deze breedte stemt volgens de plannen overeen met circa 4,50 meter, ofwel bijna de helft van het volledige raamgedeelte.