2020_CBS_03612 - Omgevingsvergunning - OMV_2019118830. Katwilgweg 3C. District Antwerpen - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Katwilgweg, goedgekeurd op 24 maart 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: art.1  groen – parkachtig groen (gr), art.2  bedrijf (be1), art.3  bedrijf (be2) en art.5  publiek domein – wegenis.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          Artikel 2.02 Inrichting:

• §3 Daken: de ventilatie-units bestemd voor de voorbouwen staan in open lucht en zijn niet geïntegreerd in het gebouw. Bovendien worden daken van de voorbouwen niet van een groendak voorzien.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 20 en 21: de flexstep voorzien ter hoogte van het podium in het auditorium moet voldoen aan beide artikelnummers;
• Artikel 29: Indien er in de centrale kern toiletten zijn opgesplitst in 2 delen met een verschillende toegangsdeur en gang, is het noodzakelijk de mannen, vrouwen en aangepast toilet goed te signaliseren en bewegwijzeren;

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders: Horeca-inrichtingen en andere bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen.
  De keukens voorzien geen vetafscheiders.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijking van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 2.02 ‘Inrichting §3 Daken’ van het geldende ruimtelijk uitvoeringsplan:

-        de ventilatie-units bestemd voor de voorbouwen staan in open lucht en zijn niet geïntegreerd in het gebouw. De ventilatie-units worden strategisch gepositioneerd en bekleed met een aluminium beplating. De dakranden worden opgetrokken zodat deze niet zichtbaar zijn vanaf de overzijde van de Blancefloerlaan. Een afwijking van het voorschrift wordt gunstig geadviseerd.

-        de daken van de voorbouw worden niet van een groendak voorzien. In de beschrijvende nota wordt gemotiveerd dat deze keuze wordt gemaakt om op die manier meer regenwater te kunnen herbruiken waardoor meer drinkwater kan worden bespaard en leegstand van de regenwaterput kan worden vermeden. Een afwijking van het voorschrift wordt gunstig geadviseerd.

Functionele inpasbaarheid

Het bedrijventerrein Katwilgweg is gericht op kleine en middelgrote bedrijven met, naast ruimte voor productiewerkzaamheden, ook ruimte kantoorachtige activiteiten. De beide gebouwen uit de aanvraag komen hieraan tegemoet. Deze gebouwen zullen verhuurd worden in functie van kantoorachtige activiteiten. Bovendien omvatten de gebouwen gemeenschappelijke faciliteiten zoals onthaal, onderzoeksruimtes, een bedrijfsrestaurant en een auditorium. Het project heeft als hoofdbestemming ‘kantoorachtige activiteiten’ wat in overeenstemming is met de bestemmingsvoorschriften van het RUP Katwilgweg. De aanvraag wordt ook gunstig geadviseerd door de stedelijke dienst voor ondernemen en stadsmarketing | business en innovatie. De functionele inpasbaarheid is gegarandeerd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft de oprichting van twee gebouwen op de bouwvelden A1 en A2, zoals vastgelegd in het RUP Katwilgweg, op het bedrijventerrein Katwilgweg. De gebouwen zijn opgebouwd uit een voorbouw aan de Blancefloerlaan, bestaande uit 7 bouwlagen en een achterbouw die afbouwt naar 2 bouwlagen, zodanig dat hier aansluiting gemaakt wordt met de toekomstige lagere bebouwing op het meer zuidelijk gelegen deel van het bedrijventerrein.

De gebouwen zijn ontworpen als 2 U-vormige volumes die een centrale groene patio omarmen. Hiermee wordt de verplichte bouwlijn volledig  gevolgd en wordt ten opzichte van de uiterste bouwlijn tussen de twee volumes een terugsprong gemaakt zodat een patio gecreëerd wordt.

Deze patio wordt geconcipieerd als een binnenplein, waardoor ook een publieke as loopt vanaf de Blancefloerlaan tot met een nog aan te leggen nieuwe ontsluitingsweg.

De patio wordt ingericht met betontegels, gewapend gras en inheemse beplanting. Er worden boombakken in groenheuvels en haagzones voorzien, zodanig dat de patio tussen beide gebouwen één groen geheel vormt. De inkomzones van de gebouwen zijn gelegen aan deze patio waardoor deze publieke ruimte als ontmoetingsplein wordt geactiveerd. De buitenaanleg langs de Blancefloerlaan zal ervoor zorgen dat de bezoekers rechtstreeks naar de toegangen van de gebouwen geleid worden. Luifels zorgen voor een accentuering van de inkomzones.

Er wordt één grote, ondergrondse parking voorzien, gelegen onder beide gebouwen en de patio. Het voorzien van een ondergrondse parking onder de patio en de centrale as is mogelijk aangezien deze open ruimte dan wel een publiek toegankelijk statuut krijgt, maar in private eigendom blijft. De toegang tot de parking wordt inpandig voorzien aan de zuidzijde van het gebouw in bouwveld A1.

De aanvraag is in overeenstemming met de inrichtingsvoorschriften van het RUP Katwilgweg en verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Visueel-vormelijke elementen

De bouwvelden waarop de aanvraag betrekking heeft liggen parallel aan de Blancefloerlaan en spelen een belangrijke rol in de identiteitsbepaling van het bedrijventerrein.

Op het gelijkvloers worden de gevelopeningen omkaderd door betonnen lijsten en een doorlopende plint. Vanaf de eerste verdieping zorgen een doorlopende lijst en een doorlopende dakrand voor een  horizontale ritmiek van de architectuur. In hoofdzaak wordt er met twee materialen gewerkt: lichtkleurige baksteen en beton. De gevels langs de patiozijde zijn mineraal uitgevoerd. Hier zorgen betonnen vinnen voor een verticale ritmiek. Zij doen tevens dienst als zonnewering. De massiviteit van het materiaal zorgt voor een serene omgeving.

Het project werd ter advies voorgelegd aan de welstandscommissie die een voorwaardelijk gunstig advies gaf.

De aanvraag is visueel inpasbaar in de omgeving.

Cultuurhistorische aspecten

Gelet op de schaal van het project werd advies ingewonnen bij de stedelijke dienst archeologie. Zij geven gunstig advies:

“Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen buiten een woon- en recreatiefgebied, de aanvrager is niet publiekrechtelijk. Het projectgebied heeft een oppervlakte boven de 3.000 m² (nl. 67.824 m²) en een ingreep boven 5.000 m² (ongeveer 13.232 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

Een archeologienota werd ingediend door Verrijckt Archeologie en Advies op 02/10/2019 en waarvan akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 18/10/2019 (https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/12569). Het programma van maatregelen beveelt een vervolgonderzoek in de vorm van landschappelijke boringen, eventueel aangevuld met een proefputtenonderzoek, en proefsleuvenonderzoek. Dit programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd.”

De voorwaarden uit de bekrachtigde archeologienota zijn strikt na te leven en moeten als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de kantoren moeten 250 fietsenstallingen voorzien worden:

-          op het gelijkvloers wordt een fietsenberging ingericht voor 48 fietsen;

-          in de ondergrondse parking worden op verspreid over verschillende plaatsen 203 fietsenstallingen ingericht.

Dit aantal is toereikend. Echter zijn niet alle fietsenstallingen voldoende veilig ingericht en voldoende vlot bereikbaar. De stedelijke dienst mobiliteit merkt daarover op dat:

-        De meeste fietsenstallingen (63 dubbel = 126 + 35) liggen achter geparkeerde auto’s. Het is aangewezen om een afscheiding te voorzien zodat auto’s niet buiten het parkeervak parkeren.

-        De 23 fietsenstallingen langs de wand van de inrit liggen in de doorrijroute voor auto’s in de parking en zijn geen veilige locatie voor fietsenstallingen. Hierdoor ontstaat er een grote kans op conflicten bij het stallen van fietsen en risico op schade aan fietsen. Deze 23 plaatsen kunnen beter op een andere veilige locatie ingericht worden.

-        De ondergrondse fietsenstallingen zijn bereikbaar via een trap met fietsgoot naast de helling voor auto’s. Om de grootste fietsenstalling te bereiken moeten fietsers de volledige parking door. Het is gewenst om de fietsenstallingen dicht bij de toegang voor de fietsers te voorzien, om conflicten met auto’s die parkeren te vermijden.

Om tegemoet te komen aan deze opmerkingen dienen hierover voorwaarden opgenomen te worden in de vergunning.

Laden en lossen:

Laden en lossen moet op eigen terrein gebeuren.

Dit wordt eveneens als voorwaarde gesteld bij het verlenen van de vergunning.

Tot slot gaf het Agentschap Wegen en Verkeer een gunstig advies gezien de aanvraag in overeenstemming is met hun algemene en bijzondere voorwaarden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De verticale circulatie en de ritmiek van het buitenschrijnwerk zijn zodanig geconcipieerd dat beide gebouwen kunnen worden opgedeeld in meerdere units afhankelijk van de vraag van de bedrijven die zich hier komen vestigen. Deze flexibiliteit wordt gunstig beoordeeld.

Het gemeenschappelijk bedrijfsrestaurant heeft toegang tot de patio waardoor deze ook gebruikt kan worden als terras. Ook het dak van de achterbouwen wordt gedeeltelijk ingericht als terras. De aanwezigheid van de terrassen komt het gebruikscomfort van de gebouwen ten goede. De aanvraag wijkt af van artikel 44 ‘Vetafscheiders en olieafscheiders’ van de bouwcode. Het afvalwater van het bedrijfsrestaurant wordt immers niet via een vetafscheider geloosd. Het voorzien van een vetafscheider wordt als voorwaarde van vergunning opgelegd.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de afdeling van de Vlaamse Milieumaatschappij bevoegd voor grondwater. Zij geven voorwaardelijk gunstig advies:

“De bemaling voor de aanleg van een ondergrondse parking bij twee kantoorgebouwen wordt aangevraagd voor een debiet van max. 650 m³/d en 237.250 m³/j, voor een periode van 1 jaar. De benodigde verlaging van het grondwaterpeil bedraagt max. 4,9 m-mv. Rubriek 53.2.2b2 (klasse 2) is van toepassing.

De ondergrond bestaat op deze locatie uit Quartair met van boven naar beneden een zandige laag, gevolgd door een kleiige-venige laag en een kleihoudende zand-leemlaag. Tussen ca. 11-14m-mv komt de zandige laag van de Fm van Kattendijk voor, waaronder de Boomse klei begint. De diepte en dikte van de venige laag is niet precies gekend. In het grondwatermodel werd gerekend met een voorkomen van deze laag vanaf een diepte van 5,5m-mv. Het is echter mogelijk dat deze laag reeds ondieper voorkomt. Veenafzettingen zijn zeer zettingsgevoelig.

Uit de zettingsberekeningen in de aanvraag blijkt dat de nabijgelegen bebouwing voorkomt in de zone met een theoretische zetting van 10-20mm. Ondieper voorkomen van de venige laag geeft een groter risico op onaanvaardbare zettingen. Het is niet duidelijk of hiermee rekening werd gehouden. Indien t.h.v. de bebouwing zettingen groter dan 20mm verwacht worden zijn milderende maatregelen (vb. waterremmende wanden) ter beperking van de zettingen noodzakelijk. Indien er t.h.v. de bebouwing zettingen tussen 15 en 20mm verwacht worden, dienen de zettingen gemonitord te worden en dient er een terugvalscenario beschikbaar te zijn voor het geval er onaanvaardbare zettingen optreden.

Er is voor de bemalingssite een eindevaluatieverklaring bekend bij OVAM (id 6471). Er dient nagegaan te worden of er een (rest)verontreiniging van het grondwater aanwezig is. Er wordt voorgesteld monitoring van het bemalingswater op te leggen in de bijzondere voorwaarden.

Het onttrokken grondwater dient, als het niet verontreinigd is (concentraties lager dan de milieukwaliteitsnorm voor grondwater, bijlage 2.4.1 bij VLAREM II), zoveel mogelijk terug in de grond te worden ingebracht. Volgens de aanvraag zal het bemalingswater deels geretourneerd worden via de wadi met een debiet van 112m³/d. De kwaliteit van het grondwater dient voor de start van de bemaling geanalyseerd te worden. Indien het bemalingswater voldoet aan de milieukwaliteitsnorm voor grondwater (Bijlage 2.4.1 van VLAREM II), kan het geloosd worden in de wadi.

Het is uit de aanvraag niet duidelijk waar de rest van het bemalingswater geloosd zal worden en waar het water zal geloosd worden indien het verontreinigd is. Mogelijk dient dit gezuiverd te worden alvorens te lozen. Het bemalingswater dat niet kan geloosd worden in de wadi, dient na zuivering in oppervlaktewater of RWA geloosd te worden. Lozing in DWA of gemengde riolering kan enkel indien de andere opties niet mogelijk zijn.”

Het advies wordt bijgetreden. De gestelde voorwaarden worden integraal overgenomen als voorwaarde van de vergunning.

Ook het Agentschap Natuur en Bos gaf een voorwaardelijk gunstig advies. Zij stellen dat:

-        De vergunning wordt verleend op grond van artikel 90bis, §5, derde lid, van het Bosdecreet en onder de voorwaarden zoals opgenomen in het hierbij gevoegde compensatieformulier met kenmerk: 19-223354;

-        De te ontbossen oppervlakte bedraagt 5933 m². Deze oppervlakte valt niet meer onder het toepassingsgebied van het Bosdecreet;

-        De bosbehoudsbijdrage van € 19330.80 dient binnen de 4 maanden, vanaf de datum waarop gebruik mag gemaakt worden van deze vergunning, gestort te worden. Het overschrijvingsformulier voor het vereffenen van de bosbehoudsbijdrage zal rechtstreeks door ons Agentschap worden overgemaakt aan de aanvrager van zodra de vergunning van kracht wordt.

De stedelijke groendienst treedt dit advies bij. Deze voorwaarden worden integraal overgenomen in de vergunning.

De ASTRID-veiligheidscommissie adviseert gunstig op voorwaarde dat er indoordekking aanwezig is in het gebouw A2 en de ondergronds parking. Dit wordt als voorwaarde in de vergunning opgenomen.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Het project omvat de bouw en exploitatie van twee kantoorgebouwen van elk zeven bovengrondse bouwlagen met een gemeenschappelijke ondergrondse parking. Er wordt een bovengrondse bruto vloeroppervlakte gerealiseerd van circa 21.000 m². Het betreft het tweede en derde gebouw van een grotere ontwikkeling op een perceel van circa 60.000 m². Het project wordt gerealiseerd aan de oostzijde van de Waterwilgweg te Linkeroever. De ingedeelde inrichtingen verbonden aan de exploitatie blijven beperkt tot:

- het lozen van huishoudelijk afvalwater in de openbare riolering (4.224 m³/jaar);

- twee transformatoren van elk 1.000 kVA;

- airco's en warmtepompen (700 kW);

- opslag van mazout (350 liter);

- opslag van gevaarlijke producten in kleine verpakkingen (160 liter);

- stookinstallaties (1.050 kW).

Het zwart water wordt voorbehandeld in twee septische putten van 5.000 liter. De overloop wordt samen met grijs water geloosd in de openbare riolering van de Waterwilgweg via één aansluitingspunt. Het project voorziet in een regenwateropslag voor 40 m³ aan de noordzijde van bouwzone A2, met een overstort naar een wadi voor infiltratie, gesitueerd in de groenstrook langs de noordzijde van bouwzone A2. Het hemelwater zal aangewend worden voor een dubbele dienstkraan en het spoelen van de toiletten. De aanvrager denkt hiermee tot één derde van de vraag aan (hemel)water te kunnen voldoen. De wadi heeft een infiltratieoppervlakte van 206 m² en een volume van 118 m³. Er wordt niet afgeweken van de hemelwaterverordening.
De bovengrondse houder van diesel in functie van het noodstroomaggregaat heeft een inhoud van 350 liter. De tank is voorzien van overvulbeveiliging en een lekdetectiesysteem. De dieselmotor en elektriciteitsgenerator worden niet aangevraagd; waarschijnlijk vallen ze onder de indelingscriteria.

Voor de verwarming van de twee gebouwen worden stookinstallaties met een gezamenlijk vermogen van 1.050 kW gevraagd: 450 kW voor gebouw A1 en 600 kW voor gebouw A2. Het betreffen klassieke condensatieketels op aardgas, beiden opgesteld op het dak van het respectievelijke gebouw (verdieping 7+). Daarnaast zal gebruik gemaakt worden van warmtepompen en airconditioningsinstallaties met een gezamenlijk vermogen van 700 kW, eveneens opgesteld op de verdieping 7+. Verdere details hierover ontbreken (type toestellen en hun vermogens, type en hoeveelheid koelmiddel).
In bijkomend opgevraagde informatie van de exploitant wordt aangegeven dat waarschijnlijk toch gewerkt zal worden met warmtepompen. In welke mate deze keuze nog past in de aangevraagde vermogens van de stookinstallaties en de airco’s is op dit moment onduidelijk. Van zodra duidelijk is welke keuzes genomen worden en een concreet beeld is van de gekozen toestellen en technieken dient de vergunning aangepast te worden, zodat deze overeenkomt met de geplande te realiseren situatie. Voor wat de toestellen betreft die werken met koelmiddelen, dienen hierover de nodige details verstrekt te worden (type toestel, type koelmiddel en max hoeveelheid hiervan).

In functie van de elektriciteitsvoorziening worden twee transformatoren van 1.000 kVA voorzien op de gelijkvloerse verdieping. In de parking worden 22 laadpunten voor elektrische wagens voorzien. De opslag van gevaarlijke producten vindt verspreid over de gebouwen plaats en zal enkel gebeuren in functie van reiniging van gebouw en eventueel klein onderhoud.

Bronbemaling

Voor de realisatie van de ondergrondse verdieping, zal een verlaging van het grondwaterniveau nodig zijn gedurende negen tot twaalf maanden. In totaal zal een debiet van maximaal 237.250 m³ per jaar opgepompt worden. De aanvrager geeft aan dat het water in de ondergrond geïnfiltreerd zal worden via een wadi ten zuidoosten van de projectlocatie.
Het project heeft een gemiddelde maaiveldhoogte van 5,85 mTAW. De bodem van de bouwput wordt verondersteld op 1,45 mTAW. De ontwatering zal moeten gebeuren tot 0,5 m onder de bodem van de bouwput. De wadi wordt gepland met een constant peil van 4 mTAW. De diepte en dikte van de weinig doorlatende kleilaag is niet precies gekend. In de studie wordt uitgegaan van het slechts mogelijke scenario, waarbij deze zich op 5,5 m-mv bevindt. De initiële grondwaterstand op de projectlocatie wordt geschat op 4,6 mTAW, zodat het grondwaterniveau met 3,65 meter moet verlaagd worden. De aannemer zal werken met een verticale filterbemaling met filters die in de geroerde en zandige laag geplaatst worden, tot aan de top van de kleilaag.
Eens de evenwichtssituatie bereikt wordt, zal het bemalingsdebiet 541 m³/dag of 22,54 m³/uur bedragen. In het begin zal het bemalingsdebiet hoger zijn om snel de gewenste verlaging te verkrijgen. Dit evenwicht wordt veelal bereikt na enkele dagen. Op het te verwachten stationair debiet wordt een marge van 20% genomen, zodat debieten tot 650 m³/dag en 27 m³/uur gevraagd worden. De wadi zal een deel van het water herinfiltreren, maar dit blijft volgens de simulaties beperkt tot 112 m³/dag of 4,68 m³/uur. Het saldo bemalingswater (dat niet geherinfiltreerd kan worden) zal in de riool geloosd moeten worden. Het betreft een lozing van 22,3 m³/uur en 538 m³/dag. Voor de lozing zal op voorhand een schriftelijke toelating bekomen moeten worden bij Aquafin. De bemaling kan niet starten voordat Aquafin haar schriftelijk akkoord geeft. Voor het perceel werden in 2005, in het kader van een bodemsaneringsproject (BSP), een eindevaluatierapport opgemaakt met volgende conclusie:
"Uitgaande van de analyseresultaten van de laatste 4 monitoringsronden van het BSP blijkt dat de concentraties minerale olie en aromaten (BTEXN) in het grondwater van de monitoringspeilbuizen stabiel blijven rond de achtergrondwaarde en/of detectielimiet. Daarmee wordt ruim voldaan aan de terugsaneerwaarde zoals opgelegd in het bodemsaneringsproject. Er zijn geen humaan toxicologische of ecologische risico's verbonden aan deze concentraties in het grondwater. Er is ook geen verspreidingsrisico verbonden aan deze restconcentratie. Het perceel blijft opgenomen in het register van verontreinigde gronden. De restconcentraties in de grond en het grondwater zijn historisch van aard voor de resultaten verbonden aan de peilbuizen ter plaatse van de tolueentanks. De restconcentraties in de grond en het grondwater ter plaatse van de voormalige bezinkputten zijn gemengd van aard.”

Voordat met de lozing kan gestart worden en vervolgens periodiek, dient nagegaan te worden of het opgepompte grondwater geen gevaarlijke stoffen bevat hoger dan de indelingscriteria. Voor de lozing in de wadi moet voor de start van de bemaling nagegaan worden of voldaan kan worden aan de milieukwaliteitsnorm voor grondwater (bijlage 2.4.1 van Vlarem II).

Als rekening gehouden wordt met recent vastgestelde (lage) grondwaterstanden (2,85 mTAW) worden risico’s getoond voor zettingen hoger dan 20 mm voor de omgeving tot 22 meter vanaf de bouwput. Op basis van de gesimuleerde grondwaterstandsdalingen is er geen risico te verwachten op ontoelaatbare absolute of differentiële zettingen ter hoogte van bestaande woningen. Aangeraden wordt wel ter hoogte van de Waterwilgweg en de Katwilgweg beschoeiingswanden te installeren.

Advies VMM

De Vlaamse Milieumaatschappij, grondwaterbeheer merkt in haar advies op dat het ondieper voorkomen van een venige laag een groter risico geeft op onaanvaardbare zettingen. Indien ter hoogte van de bebouwing zettingen groter dan 20 mm verwacht worden zijn milderende maatregelen (bijvoorbeeld waterremmende wanden) ter beperking van de zettingen noodzakelijk. Indien er ter hoogte van de bebouwing zettingen tussen 15 en 20 mm verwacht worden, dienen de zettingen gemonitord te worden en dient er een terugvalscenario beschikbaar te zijn voor het geval er onaanvaardbare zettingen optreden.
Daarnaast wordt ook opgemerkt dat voor de bemalingssite een eindevaluatieverklaring bekend is bij OVAM (kenmerk 6471). Er dient nagegaan te worden of er een (rest)verontreiniging van het grondwater aanwezig is. Gelet op de historiek van het perceel met betrekking tot bodemverontreiniging, wordenbijzondere voorwaarden voorgesteld met betrekking tot controle van de kwaliteit van het bemalingswater, de lozing in de wadi en de openbare riolering. Alle voorgestelde voorwaarden worden openomen in het vergunningsbesluit.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het bijgevoegde advies van Inter dient strikt nageleefd te worden;

3.      het afvalwater van het bedrijfsrestaurant moet via een vetafscheider geloosd worden, conform artikel 43 van de bouwcode;

4.      de 23 fietsenstallingen langs de wand van de inrit te verplaatsen naar een veiligere locatie;

5.      een afscheiding te voorzien tussen de geparkeerde wagens en de fietsenstallingen;

6.      alle fietsenstallingen dicht bij de toegang te voorzien om conflicten met auto’s te vermijden;

7.      laden en lossen op eigen terrein te organiseren;

8.   de flexstep ter hoogte van het podium in het auditorium te voldoen aan artikel 20 en 21 van de verordening toegankelijkheid;

9.      volgende voorwaarden uit de bekrachtigde archeologienota strikt na te leven:

• de bouwheer dient het programma van maatregelen (nl. een landschappelijke boorcampagne, eventueel gevolg door een proefputtenonderzoek) en een proefsleuvenonderzoek uit te voeren, conform het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013 (https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/12569);
• de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be);
• de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

Geldigheidsduur

13.  de tijdelijke, bovengrondse parking mag niet langer dan 5 jaar na de datum waarop de huidige vergunning een definitief en niet langer voor administratief beroep vatbaar karakter verkrijgt, in stand blijven. 

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits naleving van de algemene, sectorale en bijzondere voorwaarden wordt het risico op en de mate van hinder als gevolg van de exploitatie als aanvaardbaar beoordeeld. Er wordt voorwaardelijk gunstig advies gegeven de vergunning te verlenen. De vergunning voor de bronbemaling wordt verleend voor een periode van maximaal 12 maanden, die ingaat vanaf de start van de werken.

Geadviseerde rubrieken

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden:

Stedenbouwkundige lasten

Voorliggende aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan Katwilgweg.

Het project heeft als hoofdbestemming kantoorachtige activiteiten. Het gebouw wordt verhuurd aan verschillende huurders, waaronder een bedrijf dat ruimtes aanbiedt voor co-working. Op het gelijkvloers komen activiteiten met minder kantoorachtige functies, zoals onthaal, onderzoeksruimtes, douches, lockers en dergelijke. De kantoren worden voorzien vanaf de eerste verdieping.

De functie ‘kantoorachtige activiteiten’ werd niet opgenomen in het kaderbesluit Stedenbouwkundige lasten van 9 maart 2018, waardoor de aanvraag niet valt onder dit  kaderbesluit. Er werd dan ook geen procedure SOK opgestart.