2020_CBS_03595 - Omgevingsvergunning - OMV_2020016121. Balansstraat 89-91. District Antwerpen - Weigering

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen (erkers, zonneweringen, …) en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving.
  De voorgevel is omwille van de vormgeving van het gelijkvloers, de materialisatie van de raamdorpels en van de ballustrades, de hoogte van de kroonlijst en het ontbreken van een plint, niet in harmonie met de omgeving;
• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  bij nieuwbouw moet de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie zijn met het referentiebeeld en bij de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte moet er rekening gehouden worden met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving.
  Het bouwvolume reikt dieper dan de rondom gelegen tuinzones;
• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
  de voorgevel is voorzien van grijze gevelsteen. Het is niet duidelijk of dit licht of donker grijs is. Conform dit artikel dient het parement een lichte kleur te hebben;
• artikel 24Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

Elke verblijfsruimte dient openingen te hebben voor de toetreding van daglicht en zicht en één te openen gevel- of dakdeel te hebben zodat de ruimte op natuurlijke wijze geventileerd kan worden.
De keuken van het gelijkvloerse appartement ontvangt onvoldoende daglicht.

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  Achter elke fietsstalplaats moet een minimale vrije ruimte van 1m70 beschikbaar zijn conform de inrichtingsprincipes. Dit is niet het geval wanneer in de garage ook een auto gestald staat.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Op 4 januari 2019 weigerde het college de omgevingsvergunningsaanvraag voor dit perceel voor een functiewijziging en verbouwing van een magazijn met bureau naar een meergezinswoning met 5 wooneenheden. Op 29 mei 2019 werd in tweede aanleg een vergunning verleend door de deputatie. Omdat de aangevraagde verbouwingswerken niet haalbaar zijn, is een volledige sloop en nieuwbouw noodzakelijk om het aangevraagde programma te realiseren. De vorige aanvraag werd als verbouwing beoordeeld. Doordat een aanvraag voor sloop en nieuwbouw wordt aangevraagd, vervalt de laatste vergunning. De aanvraag zal opnieuw en als een nieuwbouwproject worden beoordeeld.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag voorziet een meergezinsgebouw, waar voorheen een magazijn met bureau ingeplant was. Wonen is een kenmerkende functie in de Balansstraat en functioneel inpasbaar in de omgeving. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De gelijkvloerse bouwdiepte bedraagt 21 meter. De kenmerkende bouwdiepte wordt vastgesteld tussen 15 en 18 meter. Hierdoor is de aanvraag niet in overeenstemming met de kenmerkende bouwdiepte van de rondom gelegen tuinzones. Ook op de verdieping is de maximaal aanvaardbare bouwdiepte overschreden. De uitbreiding op de eerste en tweede verdieping komen telkens voorbij het hoofdvolume van de linkerbuur. De voorgestelde bouwdiepte van de eerste drie bouwlagen is dan ook niet verenigbaar met een goede ruimtelijke ordening.

De aanvraag is niet in overeenstemming met de kenmerkende configuraties in de omgeving en het maximaal aanvaardbare bouwvolume is overschreden. De aanvraag is daardoor onverenigbaar met artikel 6 en 10 van de bouwcode en een goede ruimtelijke ordening. Daarom wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

De kenmerkende bouwdiepte van een voorbouw en een entresol dient gerespecteerd te worden waarbij wordt aangesloten op de bouwdiepte van de buurpanden. Het is toelaatbaar om tegen de entresol van de rechterbuur een volume te plaatsen, mits goede aansluiting.

Visueel-vormelijke elementen

In hoofdzaak zijn er aan de oneven zijde in de Balansstraat links en rechts laat negentiende-eeuwse en vroeg twintigste-eeuwse burgerwoningen te vinden waarvan de klassieke gevelopbouw een homogene samenhang vertoont. Deze gebouwen zijn voorzien van een verhoogd gelijkvloers met arduinen plint, waardoor deze een zekere statigheid uitstralen. De gevelopbouw is gelijkmatig verdeeld en de daklaag is steeds in verhouding met de onderliggende geveldelen. Bij enkele gebouwen is er nog brossagewerk te vinden. Onder de raamopeningen zijn arduinen dorpels te vinden en rond de raamkaders bevinden zich sierlijsten of ornamenteringen. Enkele burgerwoningen zijn voorzien van siermetselwerk die de esthetische waarde van de panden versterken.

Deze rijwoningen met een ‘klassiekere’ geveluitwerking worden afgewisseld door recenter verbouwde gevels. Echter kunnen deze gebouwen bezwaarlijk als referentiebeeld worden gebruikt omdat deze geen homogene kenmerken vertonen, wat bij de klassieke burgerwoningen wel het geval is.

De voorgevel wordt opgetrokken in grijze gevelsteen. Voor de gevelopeningen zijn er telkens glazen borstweringen geplaatst met onderaan aluminium raamdorpels. De bovenste laag is vormgegeven als daklaag. Aan de linkerzijde is een gelijkvloerse garagepoort voorzien. de geleding van het gelijkvloers is niet afgestemd met de bovenliggende verdiepingen.
De aangevraagde voorgevel is niet in harmonie met het referentiebeeld en is dan ook niet ruimtelijke inpasbaar in de omgeving en strijdig met artikel 6 van de bouwcode.

Het is geen vereiste om een laat-negentiende burgerwoning te kopiëren. Wel is het steeds mogelijk om hedendaagse architectuur af te stemmen op aanwezige en waardevolle architectuur in de omgeving. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het noodzakelijk dat de vormentaal en kwaliteiten van panden in de omgeving worden opgenomen in een nieuw gevelontwerp. Het is een meerwaarde om een verhoogde plint te voorzien waarbij onderaan een deel in blauwe hardsteen is uitgevoerd. Dit versterkt de massiviteit van de plint. Een lichtere kleur van gevelsteen is bespreekbaar, maar net zoals de naburige panden dienen er sierelementen zoals bijvoorbeeld steenlijsten tussen de geveldelen worden toegevoegd. Dit brengt reliëf in de gevel, wat volledig ontbreekt bij het ingediende voorstel. Door het weglaten van de glazen borstwering of deze uit te voeren met verticale spijlen, en de aluminium dorpels te wijzigen naar arduinen dorpels kan vervlakking in het straatbeeld ook worden tegengegaan.

Het is niet duidelijk wat de specifieke kleur van de gevelsteen zal zijn. In de legende wordt deze kleur beperkt tot “grijs”. Om verenigbaar te zijn met artikels 6 en 11 dient gekozen te worden voor een lichte kleur.

De huidige daklaag is niet in verhouding met de onderliggende gevel en aldus niet in harmonie met de gevelopbouw van het pand, wat eveneens strijdig is met artikel 6 van de bouwcode. Ook ontbreekt er aan de achterzijde een kroonlijst. Een dakverdieping is mogelijk indien dit in verhouding is tot de rest van het gebouw en de omgeving. Dit kan onder meer gerealiseerd worden door de kroonlijst te verhogen en aan te sluiten op de buurpercelen. Net zoals klassieke mansardedaken kan er onderzocht worden of er met een licht hellend dakvlak gewerkt kan worden waarbij staande dakkapellen kunnen worden aangebracht. Er dient wel opgemerkt te worden dat 3 bouwlagen met een daklaag de uitzonderling vormt in de straat.

Door bovenvermelde elementen te onderzoeken kan er een gevelvoorstel worden opgemaakt dat wel aansluiting vindt bij het straatbeeld en een beeldondersteunende functie kan vervullen.

Gelet op bovenstaande is de aangevraagde voorgevelwijziging stedenbouwkundig niet aanvaardbaar en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. De aanvraag dient dan ook geweigerd te worden.

Cultuurhistorische aspecten

Voor voorliggende aanvraag werd het advies van de dienst monumentenzorg ingewonnen. Dit wordt hieronder verduidelijkt:

“De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het gewestplan, bijzondere plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Bovendien wordt het pand vermeld in de inleiding van de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij ministerieel besluit van 29 maart 2019.

Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

De Balansstraat ligt in de uiterste hoek van de negentiende-eeuwse Zuidverkaveling. De stad plande op die plaats arbeidershuisvesting ter vervanging van de woningen die op dat moment door de saneringen in het stadscentrum afgebroken werden.

Het Bureel van Weldadigheid schreef in 1877 een ontwerpwedstrijd uit voor de arbeiderswoningen. De wedstrijd werd gewonnen door architect J.B. Vereecken, die in 1879 een bouwaanvraag indiende voor 188 "werkmanshuizen", goedgekeurd in 1881.

Behalve het Bureel voor Weldadigheid waagden zich ook heel wat privé-investeerders op de markt van de arbeidershuisvesting in deze wijk. Ze zorgen in de Balansstraat voor een basisbebouwing van kleine woningen van twee bouwlagen en twee of drie traveeën uit het vierde kwart van de 19de eeuw, met bepleisterde of bakstenen gevels. Vaak wordt de ruimte achter de huizen benut voor het bouwen van een stal of een werk- of opslagplaats, die samen met de hier en daar nog bewaarde winkelpuien de combinatie van wonen en ondernemen illustreren.

In de Balansstraat worden op verschillende plaatsen rijen identieke arbeiderswoningen opgetrokken. Vaker wordt echter gekozen voor een meer speelse afwisseling van kroonlijsthoogte en/of parement, wat de seriebouw moet verdoezelen. De nrs. 89-91, met een gelijkaardig bakstenen parement als de nummers 112-116 oorspronkelijk hadden, zijn daar een goed voorbeeld van. Deze woningen op nummers 89-91 met achterliggende koeienstal werden in 1897 in opdracht van A. Van Tichelen getekend door C. Van Regemortel. Deze aannemer woonde zelf in de Balansstraat (nr. 86) en was zeer actief in eigen straat.

De oorspronkelijke bouwplannen omvatten een pand van twee gespiegelde woonhuizen van twee traveeën aan weerszijden van een centrale, bredere poorttravee. Het werd uitgevoerd met drie bouwlagen onder zadeldak. Ingrijpende verbouwingsplannen uit 1976 en 1979 werden niet uitgevoerd zoals vergund. Het dak en de  tweede verdieping van het hoofdvolume werden afgebroken en voorlopig afgedekt. In 1986 werd een regularisatie aangevraagd voor de gesloopte verdieping. Het pand heeft beeldondersteunende kwaliteiten in de Balansstraat.

Het pand heeft beeldondersteunende kwaliteiten in de Balansstraat. De meeste rijwoningen in de straat ondergingen ondertussen aanpassingen. Vervlakkingen van de gevelparementen en vervanging van het schrijnwerk wijzigden vele gevels onherkenbaar. Een aantal arbeidershuizen werd later met één verdieping verhoogd, meestal voor de uitbreiding van de huurcapaciteit. De verhoudingen van het pand in kwestie zijn sterk verstoord door de sloop van de tweede verdieping en het zadeldak. Het pand heeft onvoldoende erfgoedwaarde om in te zetten op behoud of restauratie.

De stedelijke dienst monumentenzorg heeft geen bezwaar tegen een volledige sloop, mits er een slooprapport wordt opgesteld. Een slooprapport omvat minstens de volgende onderdelen:

- een bouwhistoriek gebaseerd op archiefonderzoek, geduid op plan en geïllustreerd met foto’s

- een fotoreportage van het exterieur en het interieur, geduid op plan.”

Dit advies van monumentenzorg wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. Het is mogelijk om het pand te slopen, maar de vervangende nieuwbouw moet minstens opnieuw een beeldondersteunende functie vervullen, dit is niet het geval bij het ingediende voorstel.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De bouwdiepte van het gelijkvloers bedraagt 21 meter, wat uitzonderlijk diep is v woningbouw. Het gevolg van deze bouwdiepte is dat de keuken van het gelijkvloerse appartement onvoldoende licht ontvangt. De aanvraag is hierdoor strijdig met artikel 24 van de bouwcode, waarin wordt gesteld dat alle verblijfsruimten moeten voorzien worden van rechtstreeks licht en lucht. Eerder werd reeds opgemerkt dat vanuit een goede ruimtelijke ordening en op basis van harmonie, de bouwdiepte beperkt dient te worden. Dit vermijdt ook een enfilade van verblijfsruimten, zoals bij het gelijkvloerse appartement, die niet allemaal over voldoende licht en lucht kunnen beschikken.

Woonkwaliteit hangt ook samen met minimale oppervlaktes van ruimtes. Het 2-slaapkamerappartement op de 1ste verdieping is slechts 71m². Dit is te klein om voldoende grote slaapkamers te voorzien, in combinatie met leefruimten waarvan de oppervlakte in verhouding staat met het aantal slaapkamers.

Aangezien de bouwdiepte moet gereduceerd worden, zullen ook de appartementen moeten herschikt worden. Onderzocht kan worden of er een duplexappartement kan voorzien worden op het gelijkvloers en de eerste verdieping zodat een ruime woning gekoppeld wordt aan de tuin.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 5 wooneenheden moeten er 14 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          4 appartementen met 2 slaapkamers = 4 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 12

-          1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2

Er worden 14 fietsstalplaatsen voorzien in de garage. Deze voldoen echter niet aan de inrichtingsprincipes van artikel 19 van de bouwcode. Achter elke fietsstalplaats moet een minimale vrije ruimte van 1m70 beschikbaar zijn. Dat is hier niet het geval op het moment dat er wagens in de garage staan. De fietsenberging kan dan ook niet gunstig beoordeeld worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.