2020_CBS_10150 - Omgevingsvergunning - OMV_2020126947. Zendelingenstraat 8. District Borgerhout - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          07/11/2013: weigering (3562#7869) voor regularisatie verbouwen tot 9 appartementen;

-          07/12/2012: weigering (20126609) voor het regulariseren van een handelspand met woningen tot 10 wooneenheden;

-          25/04/2012: proces-verbaal (BO/2012/VPV/0012 – 2011730) voor het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 5 naar 8 woongelegenheden en een handelsgelijkvloers;

-          05/12/1929: toelating (1399#11806) voor veranderings- en vergrotingswerken.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          meergezinswoning met detailhandel en 5 appartementen;

-          5 bouwlagen met plat dak;

-          detailhandel en 1 appartement op het gelijkvloers;

-          4 appartementen op de verdiepingen.

Huidige toestand

-          meergezinswoning met 9 appartementen;

-          5 bouwlagen met plat dak;

-          2 appartementen op het gelijkvloers;

-          7 appartementen op de verdiepingen;

-          voorgevel is afgewerkt met gele gevelsteen met sierbanden in grijze gevelsteen, gevelbekleding in hout op het gelijkvloers, plint in geschilderde blauwe hardsteen, boord in cementering, donkergrijze kroonlijst, donkergrijze gevelbekleding met planchetten, donkergrijze borstweringen in staal, wit buitenschrijnwerk in PVC op de verdiepingen en buitenschrijnwerk in hout op het gelijkvloers.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met 5 appartementen;

-          5 bouwlagen met plat dak;

-          1 twee-slaapkamer-appartement met een netto vloeroppervlakte van circa 92 m² op het gelijkvloers;

-          1 twee-slaapkamer-appartement met een netto vloeroppervlakte van circa 89 m² per verdieping 1, 2 en 3;

-          1 een-slaapkamer-appartement met een netto vloeroppervlakte van circa 68 m² op de vierde verdieping;

-          de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 85,40 m²;

-          voorgevel is afgewerkt met gele gevelsteen met sierbanden in grijze gevelsteen, donkergrijze gevelbepleistering op het gelijkvloers, plint in blauwe hardsteen, donkergrijze kroonlijst, donkergrijze gevelbekleding met planchetten, donkergrijze borstweringen in staal, wit buitenschrijnwerk in PVC op de verdiepingen, houten voordeur en donkergrijs buitenschrijnwerk in aluminium op het gelijkvloers.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van de winkelruimte naar verblijfsruimte van het gelijkvloers appartement;

-          herinrichten van de vergunde appartementen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht: De verschillende kleuren en materialen van het buitenschrijnwerk zijn niet afgestemd op de architectuur van de totale constructie;
• Artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik: De arduinen gevelplint wordt geschilderd;
• Artikel 26 Afvalverzameling: Het is onduidelijk of deze al dan niet voorzien is van verluchting;
• Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: Het appartement op de vierde verdieping heeft geen 4m2 buitenruimte;
• Artikel 43 Septische putten: De riolering is niet voldoende gedetailleerd opgetekend. De nieuwe toiletten dienen aangesloten te worden op de bestaande septische put.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De voorliggende aanvraag betreft een pand waarin 9 woongelegenheden voorzien werden zonder de noodzakelijke vergunning aan te vragen. In de huidige aanvraag wil men de meergezinswoning terug omvormen tot een pand met 5 woongelegenheden waarbij men ook de vergunde gelijkvloerse handelsruimte wil integreren in de achterliggende woongelegenheid.

Het integreren van de gelijkvloerse handelsruimte in het gelijkvloers appartement kan gunstig geadviseerd worden omdat het pand buiten de afgebakende handelskernen ligt, op deze locaties is omvorming van handel naar woonruimte niet marktverstorend.

De aanvrager geeft aan dat er in de laatst vergunde toestand 5 woongelegenheden aanwezig waren. Om na te gaan of de situatie met 5 woonentiteiten ook als geacht vergunde toestand kan beschouwd worden, werd er advies gevraagd aan de stedelijke dienst geacht vergund. De dienst geeft positief advies voor 5 woonentiteiten op basis van de kadastergegevens en de woonkaarten.

De straat wordt gekenmerkt door een mix van een- en meergezinswoningen. Het pand is in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Zendelingenstraat. Gezien de functie van meergezinswoning blijft behouden wordt geoordeeld dat het project functioneel inpasbaar blijft in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume en beogen geen aanpassing van het aantal woongelegenheden tegenover de laatst vergunde toestand waardoor zowel schaal als ruimtegebruik gerespecteerd blijven.

Visueel-vormelijke elementen

In voorliggende aanvraag blijft de kenmerkende materialiteit van de voorgevel behouden. De donkergrijze kroonlijst, het gele metselwerk en de sierbanden in grijze gevelsteen blijven behouden. De verdiepingen werden reeds in het verleden (zonder vergunning) voorzien van buitenschrijnwerk in wit pvc. In de voorliggende aanvraag wordt het gelijkvloers voorzien van ramen in donkergrijs aluminium. De houten voordeur blijft behouden.  De verschillende kleuren en materialen van het buitenschrijnwerk zijn niet afgestemd op de architectuur van de totale constructie. Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd dat de inkomdeur ook in donkergrijs aluminium voorzien moet worden zodat één uniforme plint ontstaat. 

Op de verdiepingen worden de ramen ter hoogte van de linkerbuur verwijderd zodat hier inpandige terrassen kunnen ontstaan. In de bestaande gevelopeningen wordt een borstwering in donkergrijs geschilderd staal voorzien.

In de voorliggende aanvraag wordt de gelijkvloerse houten bekleding afgebroken en vervangen door een donkergrijze gevelbepleistering wat aanvaardbaar is. De bestaande vitrineramen en inkomdeur naar de handelsruimte worden vervangen door twee kleinere ramen die qua afmetingen afgestemd zijn op de bovenliggende bouwlagen. De nieuwe ramen garanderen de privacy van de gelijkvloerse woongelegenheid.

Er wordt opgemerkt dat de geschilderde arduinen plint bewaard blijft. Dit is strijdig met artikel 11 van de bouwcode dat stelt dat elementen die niet bedoeld waren om beschilderd te worden, zoals arduinen plinten en dorpels, onbepleisterd, onbeschilderd en ongekaleid dienen te blijven. Het ‘restaureren’ van de arduinen gevelplint wordt daarom opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Tot slot wordt opgemerkt dat het nieuwe bepleisterde voorgevelvlak aan de bovenzijde niet op een duurzame manier wordt afgewerkt. Het voorzien van lijst over de volledige breedte van de voorgevel (zoals voorzien bij de linkerbuur en zoals rood aangeduid op de plannen) wordt daarom opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Mits het opvolgen van de bovenstaande voorwaarden zijn de nieuwe materialen en indelingen van de voorgevel in harmonie met de stedelijke context van het perceel.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In voorliggende aanvraag wordt op de gelijkvloerse verdieping een ruime en aangename wooneenheid gecreëerd waarvan de leefruimte zich aan de voorgevel bevindt. De positionering van de leefruimte aan de voorgevel op het gelijkvloers, zorgt ervoor dat het gebouw een levendige plint heeft die de straat aangenaam maakt om in te wonen en te wandelen.

Op de gelijkvloerse verdieping wordt een woongelegenheid met twee slaapkamers en een netto vloeroppervlakte van 91.86m2 voorzien. De buitenruimte heeft een oppervlakte van 8.8m2.

Op de 1ste, 2de en 3de verdieping wordt telkens een tweeslaapkamer-appartement ingericht met een netto-vloeroppervlakte van ongeveer 88m2. Deze entiteiten worden voorzien van een inpandig terras met een oppervlakte van 8.5m2. De nieuwe, meer hedendaagse, indeling komt de woonkwaliteit te goede en is positief te adviseren.

Op de bovenste verdieping wordt een één-slaapkamerappartement voorzien met een netto vloeroppervlakte van 68.44m2. Er wordt echter opgemerkt dat het bestaande terras wordt gesupprimeerd. Gezien artikel 28 van de bouwcode stelt dat elke woongelegenheid met 1 slaapkamer over een buitenruimte moet beschikken met een minimale netto-vloeroppervlakte van 4 vierkante meter wordt het supprimeren van de buitenruimte uitgesloten. 

In de aanvraag wordt op de kelderverdieping een afvalberging ingericht. Het is echter onduidelijk of deze ruimte voorzien wordt van ventilatie zoals beschreven in artikel 26 van de bouwcode. Het voorzien van verluchting conform artikel 26 wordt opgenomen als voorwaarde voor vergunning.

Tot slot wordt opgemerkt dat er nieuwe sanitaire voorzieningen worden voorzien waardoor geconcludeerd kan worden dat de afvoeren aangepast zullen worden. Het aansluiten van de nieuwe toiletten op de bestaande septische put conform artikel 43 van de bouwcode wordt daarom opgenomen als voorwaarde voor vergunning.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

3.      de inkomdeur te voorzien in donkergrijs aluminium;

4.      een lijst te voorzien zoals in rood aangeduid op het gevelplan;

5.      de nieuwe afvalberging in de kelder te voorzien van voldoende verluchting;

6.      de nieuwe afvoeren van de toiletten aan te sluiten op de bestaande septische put.

Uitsluitingen

1.      het schilderen van de gevelplint;

2.      het supprimeren van de buitenruimte van het bovenste appartement en alle werken, handelingen en wijzigingen hieromtrent.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.