2020_CBS_10136 - Omgevingsvergunning - OMV_2020129555. Montignystraat 169. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          04/07/2014: proces verbaal (AN/2014/VPV/0407) voor het uitvoeren van werken en het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 4 zonder voorafgaandelijke, schriftelijke stedenbouwkundige vergunning;

-          09/01/1948: vergunning (18#23926) zuiveringsstelsel;

-          08/08/1947: vergunning (18#22882) heropbouwen van een winkelhuis.

Vergunde toestand

-          meergezinsgebouw: gelijkvloerse winkelfunctie met 3 bovenliggende appartementen;

-          4 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing.

Huidige toestand

-          meergezinsgebouw: gelijkvloerse winkelfunctie met 3 bovenliggende appartementen;

-          koer en terrassen zijn dichtgemaakt.

Gewenste toestand

-          gelijkvloers: een eenslaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 56m²;

-          regularisatie van dichtgemaakte terrassen;

-          gelijkvloerse voorgevel in gevelvlak uitgewerkt in zwart pvc met opvulpanelen.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de gelijkvloerse functie van handel naar wonen;

-          regulariseren van de dichtgemaakte terrassen op de 1ste verdieping en de 2de verdieping;

-          gedeeltelijk openwerken van de 3de verdieping;

-          wijzigen van de gelijkvloerse gevel:

• de gelijkvloerse voorgevel wordt gelijk getrokken met de bovenliggende voorgevel;
• geheel in zwarte pvc platen en glas.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen (erkers, zonneweringen, …) en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving.
  De gelijkvloerse voorgevel, uitgewerkt in donkerkleurige pvc platen, is niet in harmonie met de architectuur van de totale constructie en met de kenmerkende gevels in de omgeving;
• Artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
  het materiaalgebruik van alle onderdelen van een gebouw moet duurzaam, kwalitatief, constructief en esthetisch verantwoord zijn. Omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de historische waarde moet de lichte kleurstelling van bepleisterde en geschilderde gevels bewaard of hersteld worden.
  De gelijkvloerse voorgevel in donkerkleurige pvc platen zijn niet esthetisch verantwoord in de gegeven context van het gebouw en de omgeving. Ook de zwarte kleurstelling is niet wenselijk;
• Artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer:
  Elke verblijfsruimte dient openingen te hebben voor de toetreding van daglicht, zicht en lucht.
  Door het dichtmaken van de terrassen ontvangen de salons van de bovenliggende appartementen onvoldoende lichtinval en luchttoevoer;
• Artikel 27: Open Ruimte;

bij functiewijziging moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn.
De gelijkvloerse functie wijzigt van winkel naar wonen maar er wordt geen 20% van het perceel ontpit;

• Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  elke zelfstandige woning dient over een buitenruimte te beschikken. De minimale netto-vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 4 vierkante meter, vermeerderd met 2 vierkante meter per slaapkamer, te rekenen vanaf de tweede slaapkamer.
  De terrassen op niveau 1 en 2 werden gesupprimeerd en dat op niveau 3 werd kleiner dan de minimale 4m² gemaakt;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  bij een functiewijziging naar wonen moeten er fietsstalplaatsen voorzien worden.
  Er worden geen fietsstalplaatsen voorzien voor het bijkomende appartement.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De gelijkvloerse winkel wordt omgevormd naar een zelfstandige woning waardoor het aantal woningen toeneemt van drie naar vier. Een woonfunctie op het gelijkvloers is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet een functiewijziging op het gelijkvloers waardoor minimaal 20% van het perceel als open ruimte moet ingericht worden (artikel 27 van de bouwcode). Deze open ruimte is onvoldoende aanwezig. Er is geen aanleiding om af te wijken van dit voorschrift, aangezien de mogelijkheid bestaat om voldoende open ruimte op het perceel te voorzien.

Daarnaast wordt vastgesteld dat de woning op het gelijkvloers als eenslaapkamerappartement te klein is (56m²). Om de woonkwaliteit te garanderen is het belangrijk dat de oppervlakte van de verblijfsruimten in verhouding staan tot het aantal potentiële bewoners. Gesteld wordt dat een eenslaapkamerappartement een minimale totale vloeroppervlakte van 60m² vereist. Dit is niet het geval. Een woning kleiner dan 60m² dient ingericht te worden als studio. Gelet op het feit dat het gelijkvloers meer moet ontpit worden, om er een woonfunctie in onder te brengen, wordt de beschikbare woonoppervlakte nog verder ingeperkt.

Zoals nog verder in het verslag meer uitvoerig wordt besproken, missen de bestaande appartementen enkele minimale woonkwaliteitseisen. Daarenboven wordt het programma van het gebouw bijkomend verzwaard met een kleine woning – te klein in verhouding tot het aantal slaapkamers – die eveneens enkele basisvereisten ontbreekt (fietsenberging en autostaanplaats). Hieruit kan geconcludeerd worden dat de aangevraagde handelingen, werken en wijzigingen de druk op het perceel en de omgeving zodanig verhogen dat de draagkracht ervan overschreden worden. Bijgevolg wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Aanbevolen wordt om de gelijkvloerse verdieping te betrekken bij de bestaande woning op de 1ste verdieping waardoor er een ruimere duplexwoning ontstaat, met buitenruimte.

Visueel-vormelijke elementen

De vergunde voorgevel is op het gelijkvloerse voorzien van een winkelpui met een witte stenen omkadering. De bovengevel is afgewerkt in rode baksteen en de brede centrale raamopeningen worden benadrukt door witte stenen omkadering, centraal onder- en bovenaan telkens voorzien van een ornament.

De aanvraag wenst het etalageraam te verwijderen. De bestaande witte omkadering blijft behouden en opgevuld door donkerkleurige pvc-panelen, –ramen en -voordeur. Dit plaatmateriaal ligt in het verlengde van het gevelvlak van de bovenliggende gevel.

De herinrichting van de gelijkvloerse gevel kan niet gunstig beoordeeld worden, waardoor geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.

Het voorgestelde opvulpaneel sluit niet aan op de bestaande, karaktervolle bovengevel. Tevens is het pvc-plaatmateriaal niet kenmerkend voor het afwerken van gelijkvloerse plinten en puien in de omgeving (bouwcode, artikel 6). Pvc is geen duurzaam en kwaliteitsvol materiaal voor het afwerken van een gelijkvloerse gevel, noch is enige vorm van massiviteit leesbaar in de gelijkvloerse pui (bouwcode, artikel 11).

Een gevel die aansluit op de bovengevel en op de kenmerken in de straat, kan beeldversterkend werken. Een mogelijkheid hierbij is om een plint in arduin te voorzien met daarboven roodkleuring metselwerk, overeenkomstig de overige gevel. De verhouding, indeling en materialisatie van de raamopeningen dient eveneens aansluiting te vinden op de bovenliggende ramen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag stelt voor om de buitenruimtes op de 1ste en 2de verdieping volledig te supprimeren. De private buienruimte op de derde verdieping wordt gehalveerd. Er is geen reden om deze ingreep gunstig te beoordelen omwille van volgende redenen:

-          een buitenruimte wordt beschouwd als basiskwaliteitsvereiste voor een woning (artikel 28). Het supprimeren of beperken van deze ruimte is niet wenselijk;

-          door deze handeling ontvangen de woonkamers, centraal in de woning, onvoldoende licht, conform artikel 24 van de bouwcode.

De beschrijvende nota rechtvaardigt  deze ingreep doordat de vergunde woningen geen badkamer hebben. Het supprimeren van een buitenruimte zou daardoor gerechtvaardigd zijn. De afwezigheid van een badkamer op het vergunde plan illustreert alleen maar dat de woonkwaliteit van de vergunde wooneenheden reeds ondermaats was en dat er beter gezocht kan worden naar een verbetering van de woonkwaliteit van de bestaande woningen, in plaats van een bijkomende woning te realiseren.

Geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor het nieuwe appartement moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2

Er zijn geen fietsstalplaatsen voorzien. Om in aanmerking te kunnen komen van vergunning zou er fietsenberging voor 2 fietsen voorzien moeten worden, conform artikel 29 van de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.