2020_CBS_10137 - Omgevingsvergunning - OMV_2020126879. Vekestraat 38-40. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          Nr. 38-40: 13/12/2019: weigering (20193202) voor het samenvoegen en verbouwen van twee panden tot één pand met 15 kamerwoningen voor studenten;

-          nr. 40:

• 02/09/1925: vergunning (1925#21700) voor binnenveranderingen;
• 13/04/1927: vergunning (1927#26543) voor binnenveranderingen;
• 22/07/1927: vergunning (1927#27447) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          nr. 38:

• 06/11/1923: vergunning (1923#16783) voor gevel- en binnenveranderingen;
• 15/02/1924: vergunning (1924#17522) voor binnenveranderingen;

-          05/12/1991: tijdelijke vergunning voor 5 jaar (GK/635) voor het verhuren van gemeubelde woongelegenheden;

-          16/01/1997: tijdelijke vergunning voor 5 jaar (GK/635) voor het verhuren van gemeubelde woongelegenheden. 

Vergunde/vergund geachte toestand

-          18 gemeubelde woongelegenheden voor telkens 1 persoon.  Er bevinden zich telkens 6 kamers per verdieping (verdiepingen 1, 2 en 3);

-          pand nr. 40: de gelijkvloerse verdieping is ingericht met vooraan een bureau, daarachter de trappenhal en achteraan een magazijn.  De bovenliggende verdiepingen bevatten kamers (2 per verdieping); 

-          pand nr. 38: de gelijkvloerse verdieping is ingericht met 2 gescheiden bureauruimtes.  Bovenliggende verdiepingen zijn toegankelijk via aparte hal.  Op de verdiepingen werden kamers ingericht (telkens 2 kamers en een keuken);

-          beide panden zijn fysiek van elkaar gescheiden;

-          volume:

-          pand nr. 40: 4 bouwlagen onder plat dak;

-          gelijkvloers volledig bebouwd;

-          1ste, 2de en 3de verdieping tot 12m; 

-          pand nr. 38: 3 bouwlagen onder mansardedak; 

-          kleine koer links achteraan;

-          volume met terrassen en achteraan sanitair tegen de rechterperceelsgrens;

-          bouwdiepte verdiepingen ca.9m;

-          gevel:

-          pand 40:

-          inkom aan linker zijde;

-          geen gegevens over de afwerking;

-          pand 38:

-          dubbele inkom (één naar bureaus, één naar achterliggend bureau en hal met trap naar verdiepingen);

-          gevel met witte bepleistering en enkele sierelementen. 

Huidige toestand

-          pand nr. 40:

-          gelijkvloerse verdieping: één studio en een gemeenschappelijke fietsenberging;

-          verdiepingen 1, 2 en 3 telkens 2 kamers en gemeenschappelijke keuken en sanitair;

-          pand nr. 38:

-          gelijkvloerse verdieping: één appartement;

-          verdiepingen 1, 2 en 3 telkens 3 kamers en gemeenschappelijke keuken en sanitair; 

-          inrichting:

-          de panden zijn fysiek verbonden op het gelijkvloers;

-          de verticale circulatie van pand nr. 40 tussen gelijkvloers en 1ste verdieping ontbreekt; 

-          de verdiepingen van nr. 40 zijn enkel bereikbaar via het platte dak van nr. 38;

-          volume:

-          beide percelen zijn volledig bebouwd op het gelijkvloers;

-          gevels:

-          beide panden zijn voorzien van bepleistering (lichte kleur met zachte imitatievoegen);  

-          ramen zijn uitgevoerd in pvc.

Gewenste toestand

-          studentenhuis met 16 studentenkamers:

• kamers 1, 2, 6, 7, 11 en 12  met een netto-oppervlakte van circa 12 m²;
• kamers 3, 8 en 13 met een netto-oppervlakte van circa 13 m²;
• kamers 5, 10 en 15 met een netto-oppervlakte van circa 13,5 m²;
• kamers 4, 9 en 14  met een netto-oppervlakte van circa 22,5 m²;
• de gelijkvloerse studio heeft een netto-oppervlakte van circa 25,5 m²;

-          gelijkvloers nr. 40:

• interne trap tussen het gelijkvloers en  de 1ste verdieping;
• kamer (met keuken en badkamer) vooraan;
• afvalberging en fietsenberging achteraan;

-          gelijkvloers nr. 38:

• gemeenschappelijke ruimte/keuken vooraan
• sanitair en koer achteraan;

-          de panden zijn fysiek verbonden op het gelijkvloers;

-          gevel gelijkvloers gewijzigd:

• nieuwe indeling;
• afgewerkt met een witte bezetting en buitenschrijnwerk in wit pvc.

Inhoud van de aanvraag

-          inrichten van 16 studentenkamers;

-          regulariseren van de uitbreiding van het volume links achteraan en het dichtmaken van de terrassen rechts achteraan;

-          interne wijzigingen;

-          wijzigen van de gelijkvloerse gevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgend punt:

-          artikel 2.2.5. Onbebouwde ruimte en tuinen:

binnenplaatsen moeten zoveel mogelijk bewaard blijven. Bij verbouwingen moet de onbebouwde ruimte gelijk blijven of vergroten.
Het dichtbouwen van de koer van nr. 40 wordt niet geacht vergund te zijn.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 27 Open ruimte:

bij functiewijziging dient 20% van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd te zijn.
De benedenverdiepingen wijzigt van kantoorfunctie naar studentenhuisvesting.  Er werd slechts 23m² open ruimte voorzien in plaats van de minimale vereiste 20% of circa 34m²;

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

      De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Hoewel deze functie kenmerkend is in deze omgeving wordt opgemerkt dat de functie in strijd is met de stedelijke visie over een goede woningmix. Om deze woningmix te kunnen garanderen wordt geoordeeld dat in gebieden waar reeds een kotdichtheid is van 40% of meer, het niet wenselijk is om bijkomende kamers te voorzien. De Vekestraat behoort tot zulk gebied.

In voorbespreking werd op basis van 2 vergunningen van 1991 en 1997 echter aangetoond dat er voor 2009 reeds verhuur was van 18 gemeubelde woongelegenheden. Daarom kunnen de koten in aanmerking komen voor de versoepelde wetgeving, mits voldaan wordt aan de wooncode (2013_CBS_06964).

Hieraan wordt voldaan zodat er een gunstig advies kan worden verleend voor 15 studentenkamers en 1 studentenstudio.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Omwille van onduidelijkheden met betrekking tot de laatst vergunde situatie en onduidelijke luchtfoto’s werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst ‘geacht vergund'. Zij brachten volgend advies uit:

“Volgens kadaster: totale footprint van de 2 panden: 145 m². Realiteit volgens plannen: +/- 171 m².

Positief advies voor de volumes op de verdiepingen, zelfde footprint op het gelijkvloers.

Negatief advies voor de ruimtes op het gelijkvloers waar geen verdiepingen op gebouwd zijn.

Op basis van kadaster blijken die ruimtes later volgebouwd te zijn. Dit zowel voor huisnummer 38 als 40.”

De koer van nr. 38 wordt terug opengewerkt wat een positieve impact heeft op de verblijfskwaliteiten van de aangrenzende gemeenschappelijke ruimte.

De koer van nr. 40 wordt, strijdig met het RUP, niet terug opengewerkt. Deze koer grenst, in tegenstelling tot de koer van nr. 38, niet aan een verblijfsruimte waardoor deze geen meerwaarde betekent voor de aangrenzende ruimten. Bovendien is de oppervlakte ervan te beperkt om in functie van infiltratie enige betekenis te hebben. Om bovenstaande reden kan dan ook een afwijking worden toegestaan op het dichtbouwen van de koer.

Visueel-vormelijke elementen

Bij de wijziging van de voorgevel is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en materialisering zodat de gevel zich voldoende integreert in de bestaande omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen moeten worden nageleefd;

2.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.