2020_CBS_10139 - Omgevingsvergunning - OMV_2020097757. Stenenbrug 81-83. District Borgerhout - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

Stenenbrug 81:

-          31/12/1946: toelating (1273#295) voor het verbouwen van een burgershuis in een winkelhuis;

-          03/11/1947: toelating (1276#42) voor het uitvoeren van binnenverbouwingen;

-          28/07/1952: toelating (179#1802) voor een verbouwing;

-          10/11/1969: vergunning (180#2511) voor het verbouwen van de winkeletalage en het maken van een doorgang;

-          17/12/1990: vergunning (179#9574) verbouwen van de binnenruimte en de gevelbekleding van het gelijkvloers;

Stenenbrug 83:

-          08/09/1969: vergunning (180#2463) voor het plaatsen van twee lichtbakken aan de voorgevel;

-          27/02/1979: vergunning (179#8026) voor het verbouwen van de bestaande woning.

Vergunde toestand

Stenenbrug 81:

-          functie:

• een appartementsgebouw met op het gelijkvloers een dansschool van 168,30 m².
• 2 één-slaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 67 m²;

-          bouwvolume: een besloten bebouwing met 3 bouwlagen onder zadel dak;

-          gevelafwerking:

• de voorgevel is opgetrokken in beige gevelsteen;
• de achtergevel is opgetrokken in roodbruine gevelsteen;
• het buitenschrijnwerk is uitgevoerd in natuurkleurig aluminium;
• het buitenschrijnwerk in de achtergevel is uitgevoerd in donkerbruin geschilderd hout;

Stenenbrug 83:

-          functie:

• het gelijkvloers bestaat uit een inkomhal met directe toegang naar de bovenverdiepingen via een trap en een doorrit naar achter die als erfdienstbaarheid dient voor het atelier achter huisnummer 79 en het pand aan de Xaveriusstraat 3;
• de bovenliggende verdiepingen bestaat uit een triplex-woning binnen het appartementsgebouw,

-          bouwvolume: een besloten bebouwing met 3 bouwlagen en een mansarde daklaag.

-          gevelafwerking:

• de voorgevel is opgetrokken in beige natuursteen;
• de achtergevel is opgetrokken in roodbruine gevelsteen;
• het buitenschrijnwerk in het gelijkvloerse deel van de voorgevel wordt uitgevoerd in natuurkleurig aluminium;
• het buitenschrijnwerk op de verdiepingen van de voorgevel wordt uitgevoerd in bruin aluminium;
• het buitenschrijnwerk in de achtergevel wordt uitgevoerd in donkerbruin geschilderd hout.

Huidige toestand

Stenenbrug 81:

-          functie:

• een appartementsgebouw met op het gelijkvloers een dansschool van 168,30 m²;
• 2 één-slaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 67 m²;

-          bouwvolume: een besloten bebouwing met 3 bouwlagen onder zadel dak;

-          gevelafwerking:

• de voorgevel is opgetrokken in beige gevelsteen;
• de achtergevel is opgetrokken in roodbruine gevelsteen;
• het buitenschrijnwerk is uitgevoerd in natuurkleurig aluminium;
• het buitenschrijnwerk in de achtergevel is uitgevoerd in donkerbruin geschilderd hout;

Stenenbrug 83:

-          functie:

• het gelijkvloers bestaat uit een inkomhal met directe toegang naar de bovenverdiepingen via een trap en een doorrit naar achter die als erfdienstbaarheid dient voor het atelier achter huisnummer 79 en het pand aan de Xaveriusstraat 3;
• de bovenliggende verdiepingen bestaat uit een triplex-woning binnen het appartementsgebouw;

-          bouwvolume: een besloten bebouwing met 3 bouwlagen en een mansarde daklaag.

-          gevelafwerking:

• de voorgevel is opgetrokken in beige natuursteen;
• de achtergevel is opgetrokken in roodbruine gevelsteen;
• het buitenschrijnwerk in het gelijkvloerse deel van de voorgevel wordt uitgevoerd in natuurkleurig aluminium;
• het buitenschrijnwerk op de verdiepingen van de voorgevel wordt uitgevoerd in bruin aluminium;
• het buitenschrijnwerk in de achtergevel wordt uitgevoerd in donkerbruin geschilderd hout.

Gewenste toestand

Stenenbrug 81:

-          functie:

• een appartementsgebouw met 4 woongelegenheden;
• met betrekking tot de 4 nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 3 één-slaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 64 m², 67 m² en 67 m²;
  • 1 studio met een netto-vloeroppervlakte van circa 43 m²;

-          bouwvolume: een besloten bebouwing met 3 bouwlagen en een mansarde daklaag;

-          gevelafwerking:

• de voorgevel is opgetrokken in beige gevelsteen;
• de achtergevel is opgetrokken in roodbruine gevelsteen;
• het buitenschrijnwerk in de voorgevel is uitgevoerd in witte PVC;
• het buitenschrijnwerk in de achtergevel is uitgevoerd in donkerbruin geschilderd hout;

-          inrichting: de bestaande dansschool wordt achteraan deels afgebroken en aangelegd als tuin;

Stenenbrug 83:

-          functie:

• het gelijkvloers bestaat uit een inkomhal met directe toegang naar de bovenverdiepingen via een trap en een doorrit naar achter die als erfdienstbaarheid dient voor atelier achter huisnummer 79 en het pand aan de Xaveriusstraat 3;
• de bovenliggende verdiepingen bestaat uit 2 appartementen en 1 studio binnen het appartementsgebouw;
• met betrekking tot de 3 nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 1 één-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 67 m²;
  • 1 twee-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 80 m²;
  • 1 studio met een netto-vloeroppervlakte van circa 45 m²;

-          bouwvolume: een besloten bebouwing met 3 bouwlagen en een mansarde daklaag;

-          gevelafwerking:

• de voorgevel is opgetrokken in beige natuursteen;
• de achtergevel is opgetrokken in roodbruine gevelsteen;
• het buitenschrijnwerk in het gelijkvloerse deel van de voorgevel wordt uitgevoerd in natuurkleurig aluminium;
• het buitenschrijnwerk op de verdiepingen van de voorgevel wordt uitgevoerd in bruin aluminium;
• het buitenschrijnwerk in de achtergevel wordt uitgevoerd in donkerbruin geschilderd hout.

-          inrichting: op het gelijkvloers achteraan wordt een fietsenstalling voorzien via de doorrit.

Inhoud van de aanvraag

Stenenbrug 81:

-          vermeerderen van het aantal wooneenheden van 2 naar 4;

-          omvormen van de gelijkvloerse dansschool naar een één-slaapkamerappartement met tuin door ontpitting van de achterbouw;

-          herinrichten van de bovenliggende verdiepingen tot appartementen;

-          vervangen van het bestaand grote raam in de voorgevel door een nieuw raamgeheel in wit PVC;

Stenenbrug 83:

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 3;

-          bouwen van een fietsenstalling achteraan de tuin te bereiken via de doorrit. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag is niet in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 30 Autostal- en autoparkeerplaatsen: er worden geen parkeerplaatsen voor de 4 bijkomende woongelegenheden voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het omvormen van twee panden tot meergezinswoningen. Op het huisnummer 81 wordt de gelijkvloerse dansstudio met bovenliggend twee appartementen omgevormd tot een meergezinswoning met 4 woongelegenheden. Op het huisnummer 83 wordt de gelijkvloerse doorrij behouden en de bovenliggende triplex-woning omgevormd tot 3 woongelegenheden.

De stadsdienst Ondernemen en Stadsmarketing (business en innovatie) heeft voor de voorgestelde functiewijziging van dansstudio naar woning geen bezwaar.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag voorziet op huisnummer 81 in het omvormen van de gelijkvloerse dansschool naar een één-slaapkamer woning met tuin door de ontpitting van de achterbouw. Open binnengebieden zijn evenzeer belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok en voor de ecologische kwaliteiten van de ruimere omgeving. Open binnengebieden brengen niet enkel licht en lucht in de aangrenzende bebouwing, zij zorgen ook voor infiltratiemogelijkheden van het regenwater en voor een afkoeling van de stadslucht. Het ontpitten van de achterbouw op huisnummer 81 is dan ook positief te beoordelen en verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Verder wordt opgemerkt dat het aantal woonentiteiten zowel op huisnummer 81 als op huisnummer 83 toeneemt. In totaal worden er 7 woongelegenheden gecreëerd, namelijk 4 in het linkerpand (nummer 81) en 3 in het rechterpand (nummer 83). Deze worden ondergebracht in de vergunde hoofdvolumes van de panden, die uitgebreid worden met terrassen aan de achtergevel.

Tenslotte worden ook de zadeldaken van beide panden omgevormd tot platte daken waardoor de dakvorm wijzigt. Deze bouwlaag wordt ook uitgebreid rechtgetrokken ter hoogte van de achtergevel.

Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van het pand en van de omgeving met deze vermeerdering van het aantal woongelegenheden wordt overschreden.

Woninggrootte en -mix

De aanvrager wenst het aantal woongelegenheden in beide panden te vermeerderen. Op het huisnummer 81 worden het aantal wooneenheden vermeerderd van 2 naar 4 en op het huisnummer 83 van 1 naar 3. Hieruit kunnen we concluderen dat door het creëren van 2 bijkomende woongelegenheden enerzijds en het omvormen van 1 grote woongelegenheid naar 3 kleinere entiteiten anderzijds, de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Tevens is de verwevenheid van functies een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn. Twee studio’s en vijf één-slaapkamerappartementen vormen geen aanvaardbare mix.

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten of ingevuld door andere functies. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. De woongelegenheid aan de Stenenbrug 83 wordt omgevormd naar 3 appartementen. Er wordt dus geen voldoende grote woongelegenheid behouden om een groot gezin te herbergen.

Visueel-vormelijke elementen

Daarnaast worden wijzigingen aan de voorgevel voorgesteld. Het bestaand grote raam in de gelijkvloerse voorgevel van het linker pand wordt daarbij vervangen door een nieuw raamgeheel in wit PVC. Dit is in harmonie met de rest van het pand en de omgeving. De schrijnwerkopeningen in de achtergevel worden aangepast aan de nieuwe indeling van de panden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er worden bij de woongelegenheden nieuwe terrassen voorzien aan de achtergevels van de panden. Deze terrassen zorgen voor het nemen van onaanvaardbare lichten en zichten op de aanpalende percelen. Een recht uitzicht of een terras kan enkel als de afstand tot de perceelsgrens van de buur minstens 1,90 m bedraagt. Tussen schuine zichten en het naastliggende goed dient minstens 0,60 m afstand te zijn. Ze zijn met andere woorden strijdig met artikels 678 en 679 van het Burgerlijk Wetboek. Ze veroorzaken privacy-hinder en overlast bij de naburige percelen. Dit is strijdig met de goede ruimtelijke ordening waardoor het aangevraagde dient te worden geweigerd.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er dienen voor dit project minstens acht overdekte afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Deze werden ingetekend achteraan de tuin.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten