2020_CBS_10143 - Omgevingsvergunning - OMV_2020122625. Broederminstraat 4. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          19/08/1898: toelating (1898#1385) voor het bouwen van 3 huizen;

-          24/09/2020: proces-verbaal (11002_2019_10701_VPV) voor het uitvoeren van constructieve uitbreidingswerken aan een gebouw.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinsgebouw met 4 woningen;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 4 bouwlagen onder zadeldak;
• open koer achter het hoofdvolume op het gelijkvloerse rechts;

-          bepleisterde gevel met sierelementen.

Huidige toestand

-          meergezinsgebouw met 3 woningen;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 5 bouwlagen onder plat dak;
• gelijkvloerse verdieping quasi volledig bebouwd, uitgezonderd kleine koer rechts achteraan;
• hoofdvolume met bouwdiepte tot circa 10m;
• uitbreiding van 3 bouwlagen aan linkerzijde tot achterste perceelsgrens;

-          gevelafwerking:

• afwerking gevel in beige beplating (materiaal onduidelijk);
• plint in blauwe steen; 
• kroonlijst verwijderd;
• gelijkvloerse pui volledig gewijzigd, één voordeur zonder vitrine.

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw met 3 woningen:

• 1 eenslaapkamerappartement  met een netto vloeroppervlakte van circa 50,32m²;
• 1 duplex drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 96m²;
• 1 duplex tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 82m²;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing met 4 bouwlagen en een dakverdieping onder plat dak;
• kroonlijsthoogte van 15m, totale hoogte van 16,5m;
• bouwdiepte hoofdvolume is circa 16,5m;
• volume achteraan van 2 bouwlagen met daarop een dakterras tegen linker perceelsgrens tot aan de achterste perceelsgrens;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse pui met bekleding in arduinen beplating;
• bovenliggende verdieping voorzien in grijze gevelbepleistering;
• dakvolume voorzien in zink;
• buitenschijnwerk in pvc (kleur onbekend). 

Inhoud van de aanvraag

-          verminderen van het aantal woonentiteiten van 4 naar 3;

-          uitbreiden van het hoofdvolume met volwaardige daklaag;

-          inrichten van dakterrassen op platte daken;

-          ontpitten van een deel van het perceel;

-          reorganiseren van het volledige gebouw;

-          interne constructieve werken;

-          wijzigingen aan de scheimuren;

-          wijzigen van de gevel. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:

door zijn ligging in woongebied met cultureel, historische en esthetische waarde, alsook de kenmerken die de gevel vertoonde, zoals te zien op de oude bouwplannen, is het duidelijk dat dit pand bepaalde historische eigenschappen bevat of bevatte.  Deze werden echter niet beschreven in de nota, waardoor de beoordeling met oog op behoud van deze elementen niet kan gemaakt worden; 

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:

de voorgevel is voorzien om afgewerkt te worden met arduinen beplating ter hoogte van de gelijkvloerse pui.  De bovenverdiepingen worden voorzien in grijze bepleistering.  Op de plannen worden echter onderverdelingen opgetekend in het parement.  Dit duidt erop dat de huidige beplating behouden zal blijven. 

De gevel was in oorsprong bedoeld om net zoals de buurpanden wit bepleisterd te worden.  Bovendien is alle detaillering uit de gevel in het verleden reeds verwijderd

• artikel 38 Groendaken:

het is niet duidelijk of het nieuwe platte dak wordt aangelegd als groendak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op deze aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het verbouwen en verminderen van het aantal wooneenheden van een geacht vergunde meergezinsgebouw van vier wooneenheden naar een meergezinsgebouw met drie wooneenheden. De woonfunctie blijft ongewijzigd en functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De even zijde van de Broederminstraat wordt in hoofdzaak gekenmerkt door aaneengesloten bebouwing met vier bouwlagen onder plat dak of mansardedak. Aan de achterzijde zijn entresols en achterbouwen te vinden die over de helft van de perceelsbreedte zijn bebouwd.

De aanvraag wenst het bestaande hellende dak te verwijderen en te vervangen door een mansardedak met aan de achterzijde rechts een niet-overkapt dakterras. Deze wijziging is aanvaardbaar. De nieuwe daklaag sluit aan op de bouwhoogte van de linker- en rechterbuur, die eveneens beëindigd zijn door mansardedaken. Het dakterras aan de achterzijde is gelegen binnen het maximaal aanvaardbare bouwvolume.

De gelijkvloerse koer blijft ten opzichte van de vergunde toestand behouden. Het dak en de rechterzijmuur van de tweede entresolverdieping wordt verwijderd ten behoeve van een dakterras. De achterste en de linkse scheimuur blijft behouden waardoor voldoende privacy wordt gegarandeerd naar de aangrenzende percelen. Dit dakterras kan dan ook gunstig geadviseerd worden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het pand is gelegen in CHE-gebied. De wijziging van de bestaande toestand van ieder gebouw in dit gebied wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur.  Aan de stedelijke dienst monumentenzorg werd daarom advies gevraagd:

“De aanvraag heeft betrekking op een enkelhuis van vier bouwlagen onder zadeldak.  Dit voormalig neoclassicistische pand werd in de loop der tijd sterk verbouwd.  De gelijkvloerse pui werd gewijzigd, het houten buitenschrijnwerk bleef bewaard, de kroonlijst werd omkast met pvc.  De gecementeerde gevel is sober.  Er is geen uitgesproken architecturale detaillering. Het pand heeft geen stilistische samenhang met de buurpanden.  De erfgoedwaarde van het pand is neutraal.

Men wenst het pand te verbouwen.

De voorgestelde werken zijn aanvaardbaar vanuit het oogpunt monumentenzorg.

De nieuwe invulling van de pui is een meerwaarde voor het pand. De gevelverhouding en geleding wordt opnieuw hersteld en in harmonie met de bovengevel gebracht. Om de beeldwaarde nog te versterken zou het wit schilderen van het gevelparement een meerwaarde zijn. Indien er opnieuw gepleisterd wordt is het wenselijk dat de bepleistering glad wordt uitgevoerd en daarna wit wordt geschilderd. Om diezelfde reden is houten schrijnwerk met t-profilering aangewezen. Hout sluit beter aan bij de stijl en architectuur van het pand. De kroonlijst zou best van zijn pvc omkasting ontdaan worden en net zoals het gevelparement wit geschilderd. De dakkapel in het voorste dakvlak dient op welstand beoordeeld.”

De plannen uit de aanvraag zijn niet duidelijk wat betreft de gevelafwerking. Op de geveltekening wordt er bijvoorbeeld geen onderscheid gemaakt tussen de materialisatie van de plint en de overige gevelpui. Volgens de legende worden de bovenverdiepingen voorzien in grijze bepleistering.  Op de geveltekening worden echter voegen getekend, overeenkomstig de geveltekening van de bestaande toestand. Dit doet vermoeden dat de huidige beplating behouden zal blijven. Ook wordt opgemerkt dat de beoogde grijstint van de gevel niet wordt gespecifieerd, net zoals de kleur van het schrijnwerk.

De gevel was in oorsprong bedoeld om net zoals de buurpanden wit bepleisterd te worden. Bovendien is alle detaillering uit de gevel in het verleden reeds verwijderd. De geplande werken aan de voorgevel bieden de opportuniteit om de beeldwaarde van het gebouw aanzienlijk te versterken. Omwille van de onduidelijkheid in de plannen en het belang van een kwalitatieve gevel en rekening houdend met het advies van monumentenzorg, worden voorwaarden opgelegd met betrekking tot de materialisatie, m.n.:

-          een arduinen plint tot aan de raamdorpels van het gelijkvloers te voorzien;

-          de rest van de gevel te voorzien van een gladde sierpleister in een witte of lichtgrijze kleur;

-          de bestaande arduinen elementen in de voorgevel te bewaren;

-          het buitenschrijnwerk uit te voeren in een witte kleur.

Vastgesteld wordt dat de kroonlijst reeds werd verwijderd. De nieuwe kroonlijst is aanvaardbaar. De geveltekening geeft de indruk dat er twee dakkapellen worden voorzien. Tussen de dakkapellen wordt het dak in een ander materiaal uitgevoerd dan het overige dak. Het gekozen materiaal en de snede doet vermoeden dat er in de feiten één langgerekte dakkapel wordt voorzien waarbij de ruimte tussen de ramen wordt opgevuld door een paneel. Eén grote dakkapel is niet wenselijk omdat hierdoor de dakvorm niet meer afleesbaar is. Daarom wordt als voorwaarde opgelegd om het dakvlak tussen de twee dakkapellen uit te voeren in hetzelfde materiaal en met eenzelfde hellingshoek als het overige dakvlak.  

De opgesomde voorwaarden worden ter verduidelijking aangeduid op het plan BA_RENOVATIE_G_N_1_Voorgevel_PLAN_IN_ROOD.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aangevraagde werken, wijzigingen en handelingen zorgen voor een algemene verbetering voor de woonkwaliteit van de meergezinswoning. Het aantal eenheden wordt gereduceerd en de drie overgebleven wooneenheden worden elk voorzien van een private buitenruimte. De wijzigingen worden geapprecieerd.

Mobiliteit (o.a. parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de voorgevel uitvoeren als volgt (zie ook BA_RENOVATIE_G_N_1_Voorgevel_PLAN_IN_ROOD):

-          een arduinen plint tot aan de raamdorpels van het gelijkvloers;

-          het overige gevelvlak te voorzien van een gladde witte of lichtgrijze sierpleister;

-          bestaande blauwe hardstenen elementen onbeschilderd te laten;

-          de kroonlijst in een witte kleur schilderen;

-          het dakvlak tussen de twee dakkapellen uit te voeren in hetzelfde materiaal en met eenzelfde hellingshoek als het overige dakvlak;

-          schrijnwerk in witte kleur;

3.      het nieuwe platte dak aanleggen als groendak, conform artikel 38 van de bouwcode;

4.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten