Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020131991 |
Gegevens van de aanvrager: | BVBA JORES met als adres Vorstermanstraat 11 bus 31 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Boudewijnsstraat 83 te 2018 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 10 sectie K nr. 1691D6 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen van een duplex-appartement |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 24/09/2020: proces verbaal (11002_2020_13040_VPV) voor uitvoeren van interne constructieve werken (dichtmaken van een vide);
- 11/06/2010: vergunning (20101687) voor het wijzigen van een verleende stedenbouwkundige vergunning met dossiernummer AN2/2009/B/0244 voor het verbouwen van een eengezinswoning tot één duplexappartement en twee één slaapkamerappartementen.
Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand
- meergezinswoning:
- 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;
- de kelder voorziet een staanplaats voor één auto;
- bruine gevelsteen met beige buitenschrijnwerk.
Huidige toestand
- werken in uitvoering:
Gewenste toestand
- meergezinswoning:
- inrichten van een dakterras op het platte dak ter hoogte van de 1ste verdieping;
- twee autostaanplaatsen in de kelder;
- wit gekaleide voorgevel en donker buitenschrijnwerk gedragen door een plint in blauwe hardsteen;
- terras van 24m² in de tuinzone.
Inhoud van de aanvraag
- voorzien van nieuwe interne verticale circulatie;
- interne constructieve werken (vide dichtmaken, muur wegbreken);
- inrichten van een dakterras op de eerste verdieping met een balustrade in glas op de scheimuren en achtergevel;
- aanpassen van de achtergevel aan de nieuwe interne indeling;
- wit kaleien van de voorgevel en voorzien van donker buitenschrijnwerk.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 21 oktober 2020 | 17 november 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:
scheidingsmuren dienen te worden uitgevoerd in massief, ongeperforeerd materiaal met een minimale dikte van 0,18 meter.
De scheidingsmuren worden ter hoogte van het dakterras opgetrokken door een glazen paneel.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De woonfunctie in het gebouw wordt niet gewijzigd en is functioneel inpasbaar in de omgeving.
Visueel-vormelijke elementen
De bestaande gevel is voorzien van een gevelsteen met zandkleurig parement en lichtkleurig buitenschrijnwerk.
De aanvraag wenst de voorgevel te kaleien in een witte kleur en donkerkleurig buitenschrijnwerk in de gevelopeningen te plaatsen. Het witkaleien van de voorgevel is verenigbaar met het straatbeeld en stedenbouwkundig aanvaardbaar. Het wijzigen van het buitenschrijnwerk is dat minder. Een witte gevelkleur met donkerkleurig buitenschrijnwerk is een combinatie die sterk contrasteert en dat is niet kenmerkend voor de omgeving. Kenmerkend komen voorgevels voor die afgewerkt zijn in een lichte kleurstelling en voorzien zijn van lichtkleurig buitenschrijnwerk in hout. Er wordt niet gespecifieerd in welk materiaal het buitenschrijnwerk wordt gewenst. Omdat de voorgevel een recentere vormgeving heeft, zijn aluminium- of pvc-raamprofielen, als alternatief voor hout, eveneens aanvaardbaar. Aanbevolen wordt om buitenschrijnwerk te voorzien in een lichte kleurstelling. Dit wordt echter niet als voorwaarde opgelegd.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De werken hebben voornamelijk betrekking op de binnenzijde van het gebouw. Het bouwvolume van het gebouw blijft ten opzichte van de laatst vergunde toestand quasi onaangepast.
Op het platte dak achteraan wordt er een dakterras aangevraagd. Principieel worden buitenruimtes op platte daken beoordeeld als een bouwvolume. Op deze plek, achter de hoofdbouwlijn, is een volume-uitbreiding stedenbouwkundig niet aanvaardbaar, waardoor het gewenste terras bijgevolg ruimtelijk niet verdedigbaar is.
Daarenboven worden de scheimuren verhoogd door glazen panelen. Dit is geen duurzaam, massief materiaal (bouwcode, artikel 34). Deze dienen, net zoals het dakterras te worden uitgesloten van vergunning.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het gewenste terras op de eerste verdieping achteraan is geplaatst achter de hoofbouwlijn. Omdat het zich bevindt op de 1ste verdieping is er inkijk van en naar dit terras. Buren tekenen hiervoor ook bezwaar aan. De ligging van het terras is dominant aanwezig in het binnengebied waardoor dit hinderlijk is voor de omgeving.
Het terras hoort bij het duplexappartement dat eveneens een ruime tuin heeft. Het terras is dan ook niet noodzakelijk om tegemoet te komen aan de vooropgestelde minimale woonkwaliteitseisen. Het uitsluiten van deze buitenruimte zal dan ook niet leiden tot een daling van de leefbaarheid van het duplexappartement. In voorwaarden wordt daarom dit dakterras uitgesloten. Dit werd aangeduid op het plan BA_renovatie van een appartement_P_N_22_plan _1 nieuw_PLAN_IN_ROOD.
De overige aangevraagde handelingen, werken en wijzigingen vergroten de leefbare vloeroppervlakte van het duplexappartement op het gelijkvloerse. De wijzigingen worden positief onthaald.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. bij voorkeur lichtkleurig buitenschrijnwerk in de voorgevel te voorzien;
3. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;
Uitsluitingen
4. het terras achteraan op de gelijkvloerse uitbouw zoals aangeduid op het plan BA_renovatie van een appartement_P_N_22_plan _1 nieuw_PLAN_IN_ROOD.
5. de borstwering ter hoogte van het dakterras.
Standpunt college
Het college sluit zich grotendeels aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar stelt vast dat het terras achteraan op het platte dak van de 1ste verdieping zorgt voor inkijk en privacyhinder naar omliggende leefruimtes en tuinzones in de omgeving toe en niet noodzakelijk zou zijn om tegemoet te komen aan de vooropgestelde minimale woonkwaliteitseisen. Daarnaast is de gemeentelijke omgevingsambtenaar ook van mening dat de balustrade in gerookt glas geen duurzame en onwenselijke scheimuurverhoging uitmaakt. Om die reden worden het terras op de gelijkvloerse uitbouw en de borstwering ter hoogte van het dakterras uitgesloten uit de vergunning.
Buitenruimten zijn zeer belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok en maken het wonen in de stad aantrekkelijker. Het college acht een teruggetrokken dakterras aanvaardbaar mits deze wordt beperkt in oppervlakte en er voldoende rekening wordt gehouden met de perceelsgrenzen en – afstanden. Daarom legt het college als bijkomende voorwaarde op dat het toegankelijke deel van het dakterras een afstand van minstens 1,90 meter moet houden ten opzichte van beide perceelsgrenzen en een maximale diepte mag hebben van 2 meter. Om mogelijke inkijk naar aanpalenden te vermijden, moet het resterende deel van het dak als groendak worden afgewerkt en ontoegankelijk zijn. Om die reden legt het college dan ook als bijkomende voorwaarde op om de afsluiting, die volgens plan op de achtergevellijn en perceelsgrenzen wordt ingeplant, te voorzien tussen het dakterras en het groendak.
Het college is bijgevolg van mening dat in dit geval het aangevraagde dakterras vergund kan worden, mits inachtneming van de opgelegde bijkomende voorwaarden.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 6 oktober 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 21 oktober 2020 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 20 december 2020 |
Verslag GOA | 7 december 2020 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
2 | 0 | 0 | 0 |
Bespreking van de bezwaren
Er werden twee bezwaarschrift ingediend, voornamelijk handelend over.
1. Inkijk vanaf het geplande terras: De aanvraag voorziet achteraan op het platte dak van de eerste verdieping een terras van 4,8 meter diep, over de hele breedte van de woning. Hierdoor ontstaat er inkijk vanaf dit terras naar omliggende leefruimtes en tuinen.
In de beschrijvende nota staat vermeld dat inkijk onmogelijk is maar op de plannen is alleen een balustrade in gerookt glas en aanplanting voorzien. Dit is niet voldoende om inkijk te beperken. De inkijk naar de leefuimtes is onaanvaardbaar en het platdak zou beter als groendak aangelegd moeten worden.
Beoordeling: De bezorgdheid zoals uitgedrukt in bovenvermeld bezwaar is terecht. De plaatsing van het terras zorgt voor directe inkijk naar omliggende leefruimtes en tuinzones in de omgeving. De balustrade in gerookt glas wordt als een verhoging van de scheimuur voorzien. Dit is geen duurzaam, massief materiaal voor een scheimuur. Daarenboven is een scheimuurverhoging niet wenselijk op deze plaats, aangezien dit buiten het aanvaardbare bouwvolume zou plaatsvinden. Het bezwaar is gegrond.
2. Kennisgeving: De plannen van de bestaande toestand gaan over de actuele toestand die er gekomen is na een verbouwing van zes maanden zonder vergunning. Het is verwarrend en misleidend omdat er bij de beschrijving van de bestaande toestand het dakterras op de 1ste verdieping vernoemd wordt. Er is inderdaad een plat dak zichtbaar geworden na het verwijderen van de bouwovertreding van de vorige eigenaars, maar dat maakt het uiteraard niet tot een dakterras. Bovendien noemt men het afdak in de tuin nu plots veranda op de plannen van de huidige toestand.
Beoordeling: Dit bezwaar is ongegrond. Het behoort tot de appreciatiebevoegdheid van de vergunningverlenende overheid om te bepalen of de aangeleverde informatie in een vergunningsaanvraag voldoende is om de wijzigingen ten opzichte van een laatst vergunde toestand te beoordelen. De aangeleverde bestaande toestand in het dossier werd correct opgetekend en het dossier bevat voldoende informatie om de wijzigingen te beoordelen.
3. Ophogen tuin: De achtertuin is met 0,50 meter opgehoogd ten opzichte van de tuin van nr. 81. Hierdoor is de tuinmuur langs de tuinzijde van de aanvrager slechts 1,48 meter hoog en ontstaat er zicht naar de tuin van de buren.
Beoordeling: Het bezwaar is deels gegrond. Op de aangeleverde plannen van de laatst vergunde toestand is de tuinverhoging reeds vergund. Principieel is het wel wenselijk dat tuinzones op het niveau van het maaiveld worden voorzien. Het betreft echter een vergunde situatie.
4. Boom: Het bezwaar tegen de 2 bestaande bomen in de achtertuin. Deze zijn niet juist opgetekend en nemen zonlicht af van de achtertuin van de linkerbuur.
Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Hoogstammig groen in een stedelijke omgeving is onmiskenbaar waardevol. Niet alleen versterkt dit het groene uitzicht van stedelijke binnengebieden maar draagt het ook bij tot het bufferen van hemelwater en vermindert het het stedelijke hitte-eilandeffect. Bomen zijn een onmisbare protagonist in het verhaal over een veerkrachtige, ecologische en kwalitatieve stedelijke omgeving.
5. Schade: Het bezwaar tegen schade ten gevolge van reeds uitgevoerde werken;
Beoordeling: Dit bezwaar is onontvankelijk omdat dit niet handelt over stedenbouwkundige knelpunten, maar over uitvoeringstechnische aspecten. Uiteraard is een stedenbouwkundige vergunning geen vrijgeleide om schade te berokkenen op andermans eigendom.
6. Geluidsoverlast: Het bezwaar dat er onvoldoende akoestische isolatie wordt voorzien.
Beoordeling: Dit bezwaar is onontvankelijk omdat dit niet handelt over stedenbouwkundige knelpunten, maar over uitvoeringstechnische aspecten.
Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. bij voorkeur lichtkleurig buitenschrijnwerk in de voorgevel te voorzien;
3. het toegankelijke deel van de daktuin uit te voeren met een minimale afstand van 1,9 meter tot de perceelsgrenzen en een maximale diepte van 2 meter;
4. de afsluiting te voorzien tussen het dakterras en het groendak op de eerste verdieping;
5. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.
Het college beslist de plannen waarvan overzicht als bijlage bij dit besluit gevoegd, goed te keuren.