2020_CBS_05498 - Omgevingsvergunning - OMV_2019160560. Ernest Van Dijckkaai 34A. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          21/09/1987: vergunning (86#87379) voor aanpassing- en restauratiewerken;

-          22/10/1984: vergunning (18#65008) voor gevelverbouwing gelijkvloers;

-          06/08/1954: vergunning (18#32844) voor verbouwingswerken.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          samenstel van 2 meergezinswoningen;

-          4 bouwlagen met mansardedak aan zijde Ernest Van Dijckkaai;

-          3 bouwlagen met mansardedak aan zijde Zand;

-          detailhandel op gelijkvloers;

-          appartementen op verdiepingen.

Huidige toestand

-          conform vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          nieuwbouwvolume 6 bouwlagen met plat dak aan zijde Ernest Van Dijckkaai;

-          vernieuwbouw van 4 bouwlagen met mansardedak aan zijde Zand;

-          meergezinswoning met 1 studio (39 m² NVO) en 3 één-slaapkamerappartementen (79 m², 79 m² en 124 m² NVO);

-          gevelafwerking nieuwbouw aan zijde Ernest Van Dijckkaai: lichtgrijs zichtbeton  in combinatie met middelbronskleurig buitenschrijnwerk;

-          gevelafwerking aan zijde Zand: donkergrijze tot zwarte leien voor het mansardedak, witte gevelbepleistering in combinatie met donkergrijs tot zwart aluminium buitenschrijnwerk;

-          detailhandel op gelijkvloers en mezzanine.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen en heropbouwen van het gedeelte van het gebouw aan de zijde van de Ernest Van Dijckkaai;

-          renoveren en uitbreiding van het pand aan de zijde van het Zand;

-          inrichting tot meergezinswoning met commercieel gelijkvloers.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1: zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          2.1.8 Vaste uitsprongen boven de openbare weg:

de uitsprong aan de straatgevels heeft een breedte van 5m (Kaaizijde) en een hoogte van 4 bouwlagen, waar de hoogte maximaal 4m mag bedragen en de hoogte beperkt moet worden tot 2 verdiepingen;

-          Artikel 1 Zone voor Wonen:

de commerciële ruimte is gedeeltelijk gesitueerd op de eerste verdieping, waar detailhandel of reca alleen toegelaten zijn op het gelijkvloers.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

-          Artikel 24 Draairuimte: achter de toegang van de commerciële ruimte op het gelijkvloers is geen vrije en vlakke draairuimte met een diameter van 150 cm voorzien.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

-          Artikel 26 Afvalverzameling: er wordt geen gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling voorzien voor de woongelegenheden noch voor de commerciële ruimte.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag omvat de inrichting van het gelijkvloers als een commerciële winkelruimte. Aan de zijde van de Ernest Van Dijckkaai bevindt zich ook detailhandel op de eerste verdieping. Dat maakt het ontwerp strijdig met de bestemmingsvoorschriften die vermelden dat detailhandel alleen toegestaan is op het gelijkvloers.

De nieuwbouw aan de zijde van de Ernest Van Dijckkaai is voorzien van een dubbelhoge gelijkvloerse gevelpui. Aan de buitenzijde is deze commerciële plint dus leesbaar als 1 bouwlaag. Door de vide binnen wordt de winkelruimte zelf ook leesbaar als één dubbelhoge ruimte.

Het nieuwbouwvolume is opgebouwd met een dubbelhoge sokkel en daarboven een uitkragende erker van 4 vierdiepingen hoog. De erker is door de hoogte en de breedte van de uitkraging in strijd met de voorschriften van het RUP Binnenstad en de bouwcode. De Scheldekaaien worden gekenmerkt door een opbouw van gevels met grote of kleinere uitkragingen. Er kan dus worden gesteld dat erkers als deze in harmonie zijn met het referentiebeeld. Aangezien de uitkraging verder in verhouding staat tot de rest van de gevel en gunstig geadviseerd werd door de Welstandscommissie, wordt een afwijking van de voorschriften inzake uitsprongen toegelaten.

Functionele inpasbaarheid

De plannen vermelden geen specificaties over de aard van de commerciële ruimte op het gelijkvloers. De aanvrager bevestigde echter dat de functie op het gelijkvloers als detailhandel wordt aangevraagd.

De site is gelegen binnen de strategische horecakern Historisch centrum zoals voorzien in de beleidsnota Horeca. Het is niet gelegen binnen een afgebakend winkelgebied maar sluit er wel bij aan. De stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing adviseert de aangevraagde werken gunstig.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag omvat onder meer de bouw van een nieuwbouwvolume aan de Kaaizijde. Het pand is opgebouwd met een dubbel hoge sokkel en 4 bovenliggende bouwlagen, die deels als uitkragende erker werden uitgewerkt. Het bouwvolume is iets hoger ten opzichte van het linker aanpalende pand, maar blijft qua bouwhoogte in harmonie met het referentiebeeld op de Scheldekaaien.

Het bestaande, historische pand aan de zijde van het Zand wordt uitgebreid tot een hoogte van 4 bouwlagen met een mansardedak. Qua bouwhoogte wordt ook hier aangesloten op de kenmerkende bebouwing in de straat.

De schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid van het aangevraagde ontwerp zijn dus verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening en stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

Het nieuwbouwvolume aan de Kaaizijde werd opgebouwd als een prefab betonstructuur met een heldere verticale geleding. Achter de ribbenstructuur loopt het glas door. In de erker zijn inpandige terrassen voorzien. De welstandscommissie adviseerde het ontwerp gunstig, mits voldoende aandacht wordt geschonken aan de detaillering en verfijning van onder meer balustrades, aansluiting van ramen, terrassen, etc.

Cultuurhistorische aspecten

Het Sandersstraatje bekomt zijn huidige vorm en lengte op het einde van de 19de eeuw bij de rechttrekking van de Scheldekaaien waarbij de Ernest Van Dijckkaai volgens een nieuw rooilijn wordt aangelegd en bebouwd. Het Sandersstraatje wordt op dat moment tot zowat de helft ingekort.

De bebouwing aan de onpare zijde van het Sandersstraatje is zeker al vanaf omstreeks 1800, maar waarschijnlijk ook vroeger al, één eigendom. Dit laatste sluit echter niet uit dat de bebouwing kan bestaan uit verschillende panden. Zo wijzen de huisnummers van rond 1800 op het bestaan van minstens vier aparte gebouwen. Na de rechttrekking verdwijnen een aantal panden en wordt op dat deel, rond 1880, het huidige hoekpand met de Ernest Van Dijckkaai opgetrokken. De panden Sandersstraatje 3 en 5 behoren nog tot de oudste bebouwing van de straat.

Gezien de ligging van het pand in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, moet de impact van de wijzigingen op de erfgoedwaarde beoordeeld worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop.

In dat kader werd een advies gevraagd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies is voorwaardelijk gunstig en laat zich als volgt samenvatten:

“Op basis van het CHE-rapport kan gesteld worden dat de erfgoedwaarde van het pand op de hoek met de kaaien slechts een beperkte erfgoedwaarde heeft. Sloop is dan ook aanvaardbaar.

In het deel gelegen op de hoek Sandersstraatje en Zand is nog een oudere kern aanwezig in de vorm van een tongewelfde kelder en delen van de draagstructuur. Voor dit deel wordt dan ook uitgegaan van behoud.

Het project werd voorbesproken. Op basis van het CHE-rapport is niet volledig duidelijk welke structuur nog aanwezig is in het hoekpand. Indien bij het strippen van het pand nog oudere (draag)structuren zichtbaar worden, moet hiervan een fotoreportage worden bezorgd aan de stedelijke dienst monumentenzorg.”

Deze voorwaarden worden mee in de vergunning opgenomen.

Archeologie

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied. Het projectgebied heeft een oppervlakte van minder dan 300m² (119m²) en een ingreep boven 100m² (verdieping van het westelijke gedeelte van het projectgebied van -2.74m (= 3.96m TAW) onder maaiveld naar -3 m onder maaiveld, het oostelijke gedeelte zal verhoogd worden van -3.23 m onder het maaiveld naar -3 m). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

De locatie van het projectgebied is archeologisch interessant (CAI 366 293). Het situeert zich binnen de tweede stadsuitbreiding (1201-1216) en is gelegen aan het Zand, een hoger gelegen zandbank. In 1400 werd deze verkaveld en bewoond.

In de ondergrond bevinden zich nog oudere bewoningssporen. Deze werden ook aangetroffen op het zuidelijke aanpalende perceel aan de Sint-Jansvliet. Sporen werden hier opgegraven tot op een diepte van 3.24 m TAW. Er is dan ook een grote archeologische verwachting op het voorliggende projectgebied.

De bouwheer dient deze vondsten en sporen, waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat deze archeologisch waardevol zijn, te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst archeologie kan dit potentieel komen inschatten.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om de aanvraag in overeenstemming te brengen met artikel 24 van de verordening inzake toegankelijkheid, moet achter de toegang van de commerciële ruimte op het gelijkvloers een vrije en vlakke draairuimte met een diameter van 150 cm voorzien worden. Dit zal als voorwaarde in de vergunning worden opgenomen.

Conform artikel 26 van de bouwcode zal een afvalruimte voor enerzijds de winkelruimte en anderzijds de woningen moeten voorzien worden. De afvalruimte voor de commerciële ruimte moet voorzien worden in de kelder aan de Kaaizijde onder de keldertrap. Voor de bovenliggende woningen moet in de kelder aan de zijde van het Zand een afvalberging worden voorzien ter hoogte van de afgesloten ruimte ‘kelder 1’.

Mits voldaan aan de gestelde voorwaarden, voldoet de aanvraag verder aan de actuele eisen inzake hinderaspecten, gebruiksgenot en woonkwaliteit. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Woninggrootte

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

De nieuwe toestand omvat 4 woonunits, waarvan 1 ruime studio van ca. 40m² op de eerste verdieping, 2 een-slaapkamerappartementen op de tweede en derde verdieping van elk ca. 84m² en een duplexappartement van ca. 120m² met 1 slaapkamer. Dit laatste appartement zou eventueel kunnen worden ingedeeld met een extra slaapkamer.

Alle appartementen zijn ruim en licht en beschikken over een aangenaam terras met zicht op de Schelde.

Hoewel er niet echt sprake is van een uitgebreide woningmix kunnen we hier stellen dat het project een beter evenwicht en een grotere woonkwaliteit beoogt ten opzichte van de bestaande toestand met 3 een-slaapkamerappartementen en 4 studio’s van mindere kwaliteit en zonder buitenruimtes. Door het drastisch verminderen van het aantal woongelegenheden en door de ruimtelijke kwaliteit van de units is er geen gevaar voor overbelasting van het perceel en de buurt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      indien bij het strippen van het pand nog oudere (draag)structuren zichtbaar worden, moet hiervan een fotoreportage worden bezorgd aan de stedelijke dienst monumentenzorg;

3.      de bouwheer dient de vondsten en sporen, waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat deze archeologisch waardevol zijn, te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst archeologie kan dit potentieel komen inschatten.

4.      de afvalruimte voor de commerciële ruimte moet voorzien worden in de kelder aan de Kaaizijde onder de keldertrap, conform artikel 24 van de bouwcode. Voor de bovenliggende woningen moet in de kelder aan de zijde van het Zand een afvalberging worden voorzien ter hoogte van de afgesloten ruimte ‘kelder 1’;

5.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Fout in de procedure van het openbaar onderzoek:

-          Datum start openbaar onderzoek 22/01/2020

-          Datum aanplakking affiche 24/01/2020

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 3 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Er werd 1 bezwaarschrift ingediend, voornamelijk handelend over:

1.      De voorgevels aan de Ernest Van Dijckkaai en de achtergevel aan het Zand zijn te hoog, deze komen een stuk hoger dan andere gevels in het straatbeeld.
Beoordeling:

Het bouwvolume is iets hoger ten opzichte van het linker aanpalende pand, doch blijft qua bouwhoogte in harmonie met het referentiebeeld op de Scheldekaaien.

Het bestaande, historische pand aan de zijde van het Zand wordt uitgebreid tot een hoogte van 4 bouwlagen met een mansardedak. Qua bouwhoogte wordt ook hier aangesloten op de kenmerkende bebouwing in de straat.
 

2.      De balkons steken in een scheve lijn uit buiten de gevellijn over het trottoir. Dit neemt lichtinval weg in onze appartementen aan het Zand 6.1 en 6.2.
Beoordeling:

De balkons kragen uit vertrekkend vanaf de rooilijn ter hoogte van de scheimuur tot aan de hoek met het Sandersstraatje. De grootste uitkraging situeert zich ter hoogte van de hoek en, dus het verst van de perceelsgrens, en bedraagt op het verste punt niet meer dan 125cm. De uitsprong is in overeenstemming met artikel 13 van de bouwcode die stelt dat een uitkraging niet meer dan 125cm mag bedragen en binnen een hoek van 45° vanaf de perceelsgrens moet blijven.

3.      Het lage deel aan de zijde Zand 6 wordt opgehoogd met twee bouwlagen. Hierdoor komt het schuin dak direct naast het terras van het bovenste appartement aan Zand 6. Dit neemt te veel licht en zicht weg.

Beoordeling:
De scheimuur wordt met een kleine 2m opgehoogd tot ongeveer gelijke hoogte met de technische verdieping van het pand Zand 6. Ten opzichte van de dakterrassen van Zand 6 betekent dit dat de scheimuur ongeveer 2m hoger komt dan de vloerpas. Dit heeft een beperkte invloed op de bezonning (de muur staat op de zuidkant), maar anderzijds voldoen de terrassen door deze ingreep ook aan artikel 678 van het burgerlijk wetboek dat voor terrassen een afstand van 190cm oplegt tenzij er een verticale scheiding is.