2020_CBS_03984 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2019131743. Leugenberg 36-40. District Ekeren - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een groengebied. De groengebieden zijn bestemd voor het behoud, de bescherming en het herstel van het natuurlijk milieu. In de groengebieden geldt een principieel bouwverbod. In principe worden enkel de werken toegelaten die gericht zijn op of verenigbaar zijn met het behoud, de bescherming en het herstel van het natuurlijk milieu.

(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan voor wat betreft het woongebied, maar niet voor wat betreft het groengebied. Verkavelen in groengebied is niet toegelaten. Dit gedeelte zal dan ook worden uitgesloten.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 6 en 10 – open bebouwing en andere dan schuine daken voor het hoofdvolume zijn niet kenmerkend voor de omgeving (lot 3);

-          artikel 12 – een inpandige garage in combinatie met een voorgevelbreedte van minder dan 8 meter leidt tot een niet-levendige plint;

-          artikel 19 – een voortuinafsluiting mag niet hoger zijn dan 1 meter en de toegelaten materialen voor afsluitingen in de zij- en achtertuin zijn een muur, haag, draad of scherm.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt deels in een mogelijk overstromingsgevoelig gebied. Daarom werd er advies gevraagd aan de Vlaamse Milieumaatschappij. Het advies is gunstig.

Normen en percentages betreffende de verwezenlijking van een sociaal of bescheiden woonaanbod

Niet van toepassing.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen gegronde reden om af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De beoogde functie, ‘wonen’, is inpasbaar in de omgeving. Enkel eengezinswoningen worden toegelaten als hoofdbestemming. De wijk waarbinnen de verkavelingsaanvraag gelegen is, wordt gekenmerkt door eengezinswoningen. Omdat bij zorgwonen het aantal inwoners slechts tijdelijk verhoogt en het aantal wooneenheden ongewijzigd blijft, wordt ook dat toegestaan. Als nevenbestemming zijn functies toegelaten complementair aan het wonen zoals kantoorfunctie, vrij beroep en dienstverlening. Het wonen geeft de hoofdtoon aan en blijft zonder meer de hoofdbestemming.

In de strook voor binnenplaatsen en tuinen mogen constructies worden opgericht in functie van de tuin zoals een berging, overdekt terras en sauna. In de zijtuinstrook mogen carports worden opgericht.

De voorziene functies zijn in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan.

Mobiliteitsimpact

De aanvraag omvat slechts 3 loten waarop enkel functies zijn toegelaten die weinig verkeer met zich meebrengen. Parkeren op eigen terrein is gelet op de afmetingen van de loten mogelijk en in wezen verplicht.

De voorgevelbreedte wordt in de verkavelingsvoorschriften vastgelegd op een maat tussen 6 en 8 meter.Aangezien er volgens artikel 12 §3 van de bouwcode geen toegangspoort is toegelaten in gevels van minder dan 8 meter breed, kan er in een groot deel van dat scenario dan ook geen inpandige garage worden voorzien; echter beschikt elk lot over voldoende breedte om in dat geval alsnog een carport of openluchtstaanplaats in de zijtuinstrook onder te brengen of een openluchtstaanplaats in de voortuin, waardoor wel kan worden voldaan aan vermeld artikel.

De verkavelingsvoorschriften voorzien de mogelijkheid een parkeerplaats in de zijtuinstrook aan te leggen. Los van het feit dat de voorkeur echter uit gaat naar een inpandige garage, kan zonder meer worden opgelegd dat indien een carport in de zijtuinstrook wordt opgetrokken, dit dient te gebeuren met behoud van het doorzicht naar het achterliggende groengebied toe, door een verbod op het optrekken van een ondoorzichtige afsluiting of dergelijke in deze zone worden de zijtuinstroken vrijgehouden en de zichten naar vermelde zone gevrijwaard. De voorschriften Vrijstaande handelingen in de tuinzones – Zijtuinstrook – Verharding, Groenaanleg en Constructiesworden in die zin aangepast.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De voorgestelde volumetrie van de bebouwing is aanvaardbaar voor dit type van bebouwing en grotendeels in harmonie met het merendeel van de bebouwing in de onmiddellijke omgeving. Dit laatste geldt echter niet voor lot 3, waar éénduidig een open bouwtypologie wordt voorzien. Dergelijke komt in de omgeving niet voor en zorgt bovendien voor een bestendiging van de vrijstaande scheidsmuur aan de rechterzijde van het projectgebied. Om een degelijke ruimtelijke invulling te verkrijgen wordt in eerste instantie dan ook opgelegd met de bebouwing, in dezelfde lijn, aan te sluiten op de bestaande scheidsmuur aan de rechterzijde en dit met een gevelbreedte van minimaal 6 m en maximaal 13,63 m (zijnde 3 m zijdelings van de nieuwe perceelsgrens aan de linkerzijde).

Hetzelfde geldt voor de dakvorm, die voor lot 3 vrij gelaten wordt. Ook hiervoor is geen enkele ruimtelijke aanleiding, zeker niet indien gewoonweg wordt aangesloten op het aanpalende pand. Er zal dan ook worden opgelegd dezelfde voorschriften als voor loten 1 en 2 over te nemen, namelijk een hellend dak met een helling van 45°.

Vrije strook gemeten vanaf de grens met de autosnelweg en zoals aangeduid op het omgevingsplan nieuwe toestand:

- tot op 30m: geen bebouwing toegelaten;

- tot op 10m: geen aanplantingen van meer dan 1m hoog toegelaten.

Er wordt vastgesteld dat op lot 3 ongewone bebouwingsmogelijkheden tot stand komen, ingevolge de verplicht te houden afstand van 30 meter vanuit de as van de snelweg en zijn aanhorigheden (op- en afritten). Het wordt de aanvrager ten sterkste aangeraden om in gesprek te treden met het Agentschap Wegen en Verkeer om de mogelijkheid te bekijken of voor lot 3 een afwijking op de afstandsmaat kan worden bekomen. Op die manier ontstaan er andere bebouwingsmogelijkheden en kan gezocht worden naar een optimalere configuratie van het lot.

Gelet op bovenstaande is het advies inzake schaal en ruimtegebruik bijgevolg voorwaardelijk gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgestelde materialisatie, zoals opgelijst in de voorschriften van de verkaveling, wordt als duurzaam en visueel aanvaardbaar beoordeeld. Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is gunstig.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

1.      het bij de vergunning gevoegd met blauw aangepast verkavelingsplan moet strikt worden nageleefd:

• het gedeelte, volgens het gewestplan gelegen in groengebied, kan niet worden verkaveld;
• de zone voor hoofdgebouwen op lot 3 wordt uitgebreid zodat een halfopen bebouwing verplicht wordt, zijnde aansluitend bij de scheidsmuur van nr. 34;

2.      de bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften dienen strikt toegepast te worden. Ze worden evenwel met volgende bepalingen gewijzigd en aangevuld:

• het voorschrift wat betreft ‘Andere’ van de ‘Algemene voorschriften’ wordt gewijzigd met de bepaling dat op lot 3 een gekoppelde bebouwing wordt opgericht in plaats van een open bebouwing;
• het voorschrift wat betreft ‘Kroonlijshoogte gebouw ‘wordt gewijzigd met de bepaling dat hetzelfde geldt voor lot 3 rekening houdend met de maximum aangeduide strook voor hoofdgebouwen op het omgevingsplan nieuwe toestand;
• het voorschrift wat betreft ‘Dakuitvoering gebouw’ wordt gewijzigd voor lot 3:
  • zelfde regels als lot 1 en 2 voor de dakvorm rekening houdend met de maximum aangeduide strook voor hoofdgebouwen op het omgevingsplan nieuwe toestand;
  • zelfde regels als lot 1 en 2 voor de dakvensters, dakkapellen en dakterrassen;
  • vrij te kiezen dakvorm wordt geschrapt;
• het voorschrift wat betreft ‘Type gebouw’ wordt gewijzigd met de bepaling dat op lot 3 een gekoppelde bebouwing wordt opgericht in plaats van een vrijstaande bebouwing;
• het voorschrift wat betreft ‘Inplanting gebouw’ wordt voor lot 3 aangevuld met de bepaling dat met de bebouwing, in dezelfde lijn, moet worden aangesloten op de bestaande scheidsmuur aan de rechterzijde en dit met een gevelbreedte van minimaal 6m en maximaal 13,63m (zijnde 3m zijdelings van de nieuwe perceelsgrens aan de linkerzijde);
• in het voorschrift wat betreft ‘Inplanting gebouw’ wordt ‘en op minimum 4,80m van de zijgevel van de bestaande woning Leugenberg 34 en zoals aangeduid op het omgevingsplan nieuwe toestand’ geschrapt;
• het voorschrift wat betreft ‘Verharding in de voortuinstrook’ wordt aangevuld met de bepaling dat een openluchtstaanplaats is toegelaten;
• het voorschrift wat betreft ‘Constructies in de voortuinstrook’ wordt gewijzigd met de bepaling dat overdekte constructies niet zijn toegelaten;
• het voorschrift wat betreft ‘Verharding in de zijtuinstrook’ wordt aangevuld met de bepaling dat een openluchtstaanplaats is toegelaten en dat verhardingen niet zijn toegelaten in de bouwvrije strook;
• het voorschrift wat betreft ‘Constructies in de zijtuinstrook’ wordt aangevuld met de bepaling dat constructies niet zijn toegelaten in de bouwvrije strook en met de bepaling dat het doorzicht naar het achterliggende groengebied in alle omstandigheden dient te worden gevrijwaard, waardoor in de zijtuinstroken geen (bij-)gebouwen mogen worden opgetrokken noch afsluitingen of dergelijke hoger dan 1m. Indien een carport in de zijtuinstrook wordt voorzien, dient dit te gebeuren met behoud van vermeld doorzicht en is er een verbod op het optrekken van een ondoorzichtige afsluiting of dergelijke in deze zone;
• het voorschrift wat betreft ‘Verharding in de achtertuinstrook’ wordt aangevuld met de bepaling dat verhardingen niet zijn toegelaten in de bouwvrije strook;
• het voorschrift wat betreft ‘Constructies in de achtertuinstrook’ wordt gewijzigd met de bepaling dat de totale oppervlakte van alle bijgebouwen maximum 40m² mag bedragen;
• het voorschrift wat betreft ‘Materiaal van afsluitingen op de perceelsgrens’ wordt gewijzigd met de bepaling dat afsluitingen in levende haag, draadafsluiting, hout of gevelsteen zijn toegelaten;
• het voorschrift wat betreft ‘Uitvoering van afsluitingen op de perceelsgrens’ wordt aangevuld met de bepaling dat de maximumhoogte in de voortuin 1m is.

3.      de verkavelaar dient de dienst aanwerken bouw te contacteren (herstellingopenbareruimte@antwerpen.be);

4.      de verkavelaar dient de dienst stadsontwikkeling/publieke ruimte te contacteren in verband met de overwelving van de gracht;

5.      er moeten minstens 2 hoogstammige bomen met een stamomtrek van minimaal 18/20 cm worden aangeplant per lot;

6.      de voorwaarden opgelegd in het advies van Fluvius moeten strikt worden nageleefd;

7.      de voorwaarden opgelegd in het advies van Proximus moeten strikt worden nageleefd;

8.      de voorwaarden opgelegd in het advies van Telenet moeten strikt worden nageleefd;

9.      de voorwaarden opgelegd in het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer moeten strikt worden nageleefd;

10.    de voorwaarden opgelegd in het advies van het Agentschap Natuur en Bos moeten strikt worden nageleefd.

Uitsluitingen

Het gedeelte volgens het gewestplan gelegen in groengebied wordt uitgesloten van vergunning.

Standpunt college

Het college sluit zich grotendeels aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het ingediende voorstel tot verkaveling gaat uit van een vrijstaande bebouwing op lot 3. Op die manier blijft de zone voor hoofdbebouwing op lot 3 buiten de bouwvrije strook van 30 meter, die schijn over het perceel loopt. De gemeentelijke omgevingsambtenaar stelt echter terecht vast dat een dergelijke open bouwtypologie niet voorkomt in de omgeving. Bovendien wordt er daardoor niet aangesloten op de vrijstaande scheidsmuur (wachtgevel) van de bestaande, naastliggende woning op het rechts aanpalende perceel. Het bestendigen van deze vrijstaande scheidsmuur, is ruimtelijk niet wenselijk. Om die reden adviseert de gemeentelijke omgevingsambtenaar een aanpassing van de verkavelingsvoorschriften, waardoor er op lot 3 een gekoppelde bebouwing dient opgericht te worden in plaats van een open bebouwing.

Evenwel leidt dit er toe dat op lot 3, ingevolge de verplicht te houden afstand van 30 meter vanuit de as van de snelweg en zijn aanhorigheden (op- en afritten), ongewone bebouwingsmogelijkheden tot stand zouden komen. De gemeentelijke omgevingsambtenaar raadt de aanvrager daarom ten sterkste aan in gesprek te treden met het Agentschap Wegen en Verkeer om de mogelijkheid te bekijken of voor lot 3 een afwijking op de afstandsmaat kan worden genomen. Op die manier ontstaan er andere bebouwingsmogelijkheden en kan gezocht worden naar een optimalere configuratie van het lot, waardoor volledig kan worden aangesloten op de vrijstaande scheidsmuur van de rechts aanpalende woning.

Het college is van mening dat de gemeentelijke omgevingsambtenaar op basis van het ingediende dossier met bijhorende stukken en de ingewonnen adviezen een correcte beoordeling van de voorliggende aanvraag heeft gemaakt. Intussen vernam het college echter van het Agentschap Wegen en Verkeer dat de afwijking waarnaar de gemeentelijke omgevingsambtenaar verwijst, voor het Agentschap weg degelijk toelaatbaar zou zijn: de zone voor hoofdbebouwing op lot 3 kan zich in die mate uitbreiden in de bouwvrije zone dat eenzelfde volume als deze van loten 1 en 2 mogelijk wordt. Hierdoor is wordt een logische aansluiting op de rechts aanpalende woning mogelijk. De aanvrager dient de afwijking wel nog aan te vragen en te bekomen bij het Agentschap Wegen en Verkeer.

Mits dit duidelijk als voorwaarde vermeld wordt, is het college van mening dat het voorliggende besluit en de bijhorende verkavelingsvoorschriften in deze zin aangepast kunnen worden. Bijgevolg geeft het college aan de gemeentelijke omgevingsambtenaar de opdracht de verkavelingsvoorschriften en het verkavelingsplan conform dit gewijzigde besluit aan te passen.

Aanvullend meent het college overigens dat een afwijking inzake het (gedeeltelijk) bebouwen van de bouwvrije strook inderdaad andere bebouwingsmogelijkheden zou creëren die zelfs zouden kunnen leiden tot een herziening van de configuratie van de gehele verkaveling. De perceelsoppervlakte van lot 3 is in voorliggende aanvraag immers bewust ruimer gehouden om rekening te kunnen houden met de bepalingen inzake de bouwvrije strook. Het is evenwel aan de aanvrager om dit, in geval bij het Agentschap een afwijking wordt bekomen, verder te onderzoeken en desgewenst een aangepaste aanvraag tot verkavelingsvergunning in te dienen.