2020_CBS_05287 - Omgevingsvergunning - OMV_2019140497. Eendrachtstraat 29. District Antwerpen - Goedkeuring

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Tijdens de periode van het eerste openbaar onderzoek werden 2 bezwaarschriften ingediend, die zich als volgt laten samenvatten:

1. Vrees voor schade aan gezondheid tijdens werffase: De bezwaarindiener is ongerust over de gezondheid van zijn gezin wanneer asbest zou vrijkomen bij de afbraak van de bestaande loodsen en vraagt om geïnformeerd te worden over de timing van de werken en welke beschermingsmaatregelen er zullen getroffen worden;

Beoordeling: Een werf kan overlast veroorzaken, maar dit is een noodzakelijk kwaad met een tijdelijke dimensie. Indien asbest aanwezig is zal dit volgens de vingerende wetgeving afgevoerd moeten worden. Dit is echter geen stedenbouwkundig aspect. Het bezwaar is ongegrond;

2. Schending van de privacy: de tuinmuur aan de achterzijde van het perceel wordt verlaagd van 6m tot 2,5m. De bezwaarindiener betreurt het verlies van privacy door inkijk in de verblijfsruimten aan de achterzijde van de woning van de bezwaarindiener;

Beoordeling: Gelet op de grote afstand van ca. 10 metertussen de gevels van het project en de tuinmuur van de bezwaarindiener, kan deze stelling niet worden bijgetreden. Daarbij wordt de afstand van de tuinmuur tot de achtergevel van de bezwaarindiener nog niet bijgerekend. Bovendien wordt opgemerkt dat alle terrassen op een nog grotere afstand tot de tuinmuur voorzien worden waardoor ook deze de privacy niet kunnen verstoren. Er kan bijgevolg bezwaarlijk gesteld worden dat de privacy dermate geschonden wordt dat de woonkwaliteit van de bezwaarindiener in het gedrang komt. Het bezwaar is ongegrond;

3. Situering van de in- en uitrit:de plaats waar de in- en uitrit voor de auto’s in het ontwerp is voorzien, zou tot gevaarlijke situaties en ongevallen kunnen leiden. De zichtbaarheid van het uitrijdende verkeer wordt immers beperkt door de boom links van de in- en uitrit en de sorteerstraat links ervan. 

Beoordeling: de gevaarlijke situatie die de aanvrager beschrijft door de belemmering van het zicht door de boom en het sorteerstraatje berust louter op vermoedens. Het bezwaar is ongegrond.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          02/09/1936: vergunning (18#5840) voor het gedeeltelijk afbreken van magazijnen en het oprichten van een werkhuis en burelen;

-          30/10/1936: vergunning (18#6357) voor het doorvoeren van wijzigingen aan een bouwontwerp;

-          08/02/1937: vergunning (18#7020) voor het doorvoeren van wijzigingen aan een bouwtoelating;

-          17/11/1978: vergunning (18#59911) voor een verbouwing.

Vergunde toestand

-          magazijn met bijbehorende burelen;

-          gesloten bebouwing met 2 bouwlagen onder plat dak;

-          kroonlijsthoogte van 6,00 m;

-          het perceel werd volledig dicht gebouwd.

Huidige toestand

-          2 leegstaande loodsen.

Gewenste toestand

-          19 sociale woningen, een gemeenschappelijke ondergrondse parking en fietsenbergingen;

• 3 eengezinswoningen;
• 6 gelijkvloerse appartementen;
• 10 bovenliggende duplexappartementen;
• ondergrondse parkeergarage bereikbaar via een inpandige inrit (rechterzijde perceel);
• gemeenschappelijke fietsenberging op zowel het gelijkvloers als in de kelder;

-          gesloten bebouwing met drie bouwlagen onder plat dak met op regelmatige afstand een volume voor daklicht;

-          gevelafwerking:

• wit gevelparament afwisselend in horizontaal en verticaal verband;
• horizontale accentuering in prefab beton;
• aluminium buitenschrijnwerk:

-          vaste kaders: champagne geanodiseerd aluminium

-          opengaande kaders: gemoffeld in wit

• accentueringen in gekleurde beglazing: RAL 1023 (verkeergeel), RAL 3012 (beigerood), RAL 3013 (tomaatrood),RAL 3015 (lichtroze), RAL 3028 (zuiver rood), RAL 5002 (ultramarijnblauw), RAL 6001 (smaragdgroen), RAL 6033 (mintturquoise);
• borstweringen en open gevelafsluitingen in gegalvaniseerd staal.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van 2 bestaande loodsen;

-          bouwen van 19 sociale woningen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af op bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  Dit artikel is van toepassing voor alle delen van de constructie. Zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen (erkers, zonneweringen, …) en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving.

Gekleurde beglazing in een gevarieerd kleurenpalet is niet afgestemd op de omgeving en zorgt voor een rusteloos gevelbeeld. Dit wordt versterkt door de vaste en opengaande delen van het schrijnwerk in een verschillende kleur en afwerking te voorzien.

• Artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:

Het materiaalgebruik van alle onderdelen van een gebouw, constructie, afsluiting of aanleg moet duurzaam, kwalitatief, constructief en esthetisch verantwoord zijn.

Het voorgestelde kleurenpallet van zowel de ruiten als het schrijnwerk van de ramen en deuren is weinig tijdloos en daardoor niet duurzaam en esthetisch verantwoord. 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De straat kenmerkt zich door een mix van eengezinswoningen en bedrijfsgebouwen met aan de overzijde van de straat vooral achtergevels van bedrijfsgebouwen langs de Slachthuislaan. De aanvraag is in overeenstemming met de geldende bestemmingsvoorschriften.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft de sloop van twee bestaande loodsen en de oprichting van een meergezinswoning met 19 wooneenheden. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De geplande werken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

De bouwaanvraag hindert de toekomstige ontwikkeling van de Slachthuissite niet. AG VESPA geeft bijgevolg gunstig advies op deze bouwaanvraag.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen, is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de verblijfsruimten binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn. Het creëren van 3 eengezinswoningen, 6 tweeslaapkamerappartementen, 9 duplex tweeslaapkamerappartementen en 1 duplex-appartement met 3 slaapkamers vormt een aanvaardbare mix. De binnenruimten staan in verhouding tot elkaar en tot het aantal slaapkamers.

Visueel-vormelijke elementen

Het straatbeeld in de onmiddellijke omgeving wordt bepaald door een gevelafwerkingen in baksteen in overwegend gele tinten in combinatie met afwerkdetails in blauwe hardsteen.

De gevels van het project zullen worden uitgevoerd met een witte gevelsteen die door de afwisselende metselwerkverbanden aansluiting zoekt bij de schaal van de rijhuizen in de straat. Hierdoor krijgen de verschillende wooneenheden ook een eigen identiteit en herkenning.

Deze ritmiek wordt bijkomend versterkt door de kantelen die per travee worden voorzien. Zij brengen tegelijk direct zonlicht binnen op de bovenste verdiepingen.

Bovenop deze voorziene variatie in gevelbeeld worden ramen en deuren op het gelijkvloers en de eerste verdieping in een diversiteit aan gekleurd glas voorzien. Deze kleurinterventie doet afbreuk aan het tijdloze ontwerp van de gevel. Dit heeft ook een negatieve impact op de integratie en afstemming van het gebouw in de omgeving en is zo ook strijdig met artikels 6 en 11 van de bouwcode. Als voorwaarde wordt daarom opgelegd om alle ruiten te voorzien in transparant, kleurloos glas. Om eenzelfde reden wordt als voorwaarde opgelegd om het schrijnwerk in één kleur te voorzien, in tegenstelling tot de aanvraag waarbij de vaste raamkaders zouden uitgevoerd worden in champagnekleurig, geanodiseerd aluminium en de opengaande kaders in gemoffeld wit aluminium.

Deze twee voorwaarden stelden ook de kwaliteitskamer architectuur in haar advies. Bijkomend vraagt zij om de raamopeningen op de 2de verdieping royaler te voorzien in functie van de leefkwaliteit en lichtname. Door de ramen uit te voeren met eenzelfde hoogte als deze op de eerste verdieping wordt ook het gevelbeeld harmonieuzer. Dit wordt dan ook als voorwaarde opgelegd in de vergunning.

Tot slot vraag de kwaliteitskamer om luifels met lichtelementen boven de inkomdeur te onderzoeken, mocht er behoefte zijn om de identiteit van de woningen alsnog te accentueren.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits rekening houdend met de gestelde voorwaarden, voldoen de woningen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parking wordt ontsloten via de Eendrachtstraat. Er wordt een verkeerslicht voorzien aan de inrit zodat wagens niet tegelijk kunnen in- en uitrijden.

Fietsvoorzieningen:

Voor de verschillende woningen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

• 15 woningen met 2 slaapkamers: 45 (= 15 x 3)
• 4 woningen met 4 slaapkamers: 20 (= 4 x 5)

In totaal moeten 65 fietsenstallingen voorzien worden.

Er worden 2 fietsenbergingen ingericht in de ondergrondse parking voor respectievelijk 20 en 30 fietsen. Deze zijn bereikbaar via de helling die ook door auto’s gebruikt wordt. De strook voor fietsers moet fysiek afgebakend worden zodat er geen conflicten tussen auto’s en fietsers zijn. Dit wordt opgelegd als voorwaarde van de vergunning.

Een bijkomende fietsenberging voor 15 fietsen wordt ingericht op het gelijkvloers.

Milieuaspecten

Vanuit milieutechnisch oogpunt zijn er geen bezwaren. Het project voorziet in de onderkeldering van het nieuwbouwcomplex, hierdoor is mogelijk een tijdelijke bemaling van het grondwater noodzakelijk. De aandacht van de initiatiefnemer wordt er op gevestigd dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2). Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2019 - zie checklist 1 en 2).

De initiatiefnemer wordt gewezen op de verplichting volgens artikel 42 van de bouwcode om een retourbemaling uit te voeren. Enkel als dit niet kan, om technische redenen of omdat de kwaliteit van het grondwater dit niet toelaat, kan lozing op de riool worden overwogen. In dat geval moet bij lozing van >10 m³/u of een bemaling langer dan 6 maanden op de openbare riolering toelating van Aquafin verkregen worden. De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4m –mv).

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de bijgevoegde maatregelen van Aquafin NV strikt na te leven;

3.      de bijgevoegde maatregelen van Proximus strikt na te leven;

4.      de bijgevoegde maatregelen van OVAM strikt na te leven;

5.      retourbemaling uit te voeren, conform artikel 42 van de bouwcode. Enkel als dit niet kan, om technische redenen of omdat de kwaliteit van het grondwater dit niet toelaat, kan lozing op de riool worden overwogen;

6.      de initiatiefnemer is verplicht om de opstart van de retourbemaling bij aanvang te melden;

7.      op de helling naar de ondergrondse parking dient de strook voor fietsers fysiek afgebakend te worden zodat er geen conflicten tussen auto’s en fietsers zijn;

8.      alle ruiten van ramen en deuren uit te voeren in transparant, kleurloos glas

9.      alle buitenschrijnwerk van ramen en deuren uit te voeren in ofwel champagnekleurig, geanodiseerd aluminium ofwel gemoffeld wit aluminium;

10.  alle ramen op de tweede verdieping te vergroten conform de hoogte van de ramen van de 1ste verdieping, zoals aangeduid op plan BA_EENDRACHTSTRAAT_G_N_01_straatgevel_ROOD.pdf;

11.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingslus

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvaarde wijzingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.