Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
|
Projectnummer: |
OMV_2019159094 |
|
Gegevens van de aanvrager: |
de heer Julio Verbruggen met als adres Sterrenlaan 40 te 2610 Wilrijk (Antwerpen) en BVBA Prime Retail Agency met als adres Twaalfmaandenstraat 15 te 2000 Antwerpen |
|
Ligging van het project: |
Van Arteveldestraat 32 te 2060 Antwerpen |
|
Kadastrale gegevens: |
afdeling 8sectie H nr. 1276M12 |
|
Vergunningsplichten: |
Stedenbouwkundige handelingen. |
|
Voorwerp van de aanvraag: |
wijzigen van de functie van kantoor naar wonen en het opsplitsen in 2 woonentiteiten |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 06/05/1985: vergunning (18#65981) voor het verbouwen van woningen;
- 12/11/1985: vergunning (18#66788) voor het verbouwen van een woonhuis;
- 24/03/2017: proces-verbaal (11002_2017_3765) voor het uitvoeren van werken en het wijzigen van de functie zonder voorafgaandelijke schriftelijke stedenbouwkundige vergunning.
Vergunde/vergund geachte toestand
- functie: wonen + kantoor/vrij beroep;
- volume: gesloten bebouwing van 5 bouwlagen onder een zadeldak;
- inrichting:
- gevelafwerking: bepleisterde en geschilderde lijstgevel met geblokt natuurstenen parement op gelijkvloerse verdieping (poort en inkomdeur in houten cassetten), kolossale pilasters op bovenverdieping en balkonnetjes in hoektravee van bel-etage.
Huidige toestand
- functie: de gelijkvloerse verdieping rechts werd gewijzigd van dokterskabinet naar wonen:
- inrichting:
- vaststelling (ID:7621) als bouwkundig erfgoed ‘Gekoppelde neoclassicistische burgerhuizen (huisnummers 32-34)’;
- gevelafwerking:
Gewenste toestand
- functie: ombouwing van praktijk naar wonen, conform bestaande toestand;
- volume: overdekte fietsenstalling en afvalruimte in de tuin;
- inrichting:
- gevelafwerking: conform bestaand, buitenschrijnwerk in aluminium en wit PVC.
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de functie van vrij beroep naar wonen op het gelijkvloers rechts;
- vermeerderen van het aantal zelfstandige woonentiteiten van 8 naar 10 (één bijkomende op het gelijkvloers en één op de 4de verdieping);
- bouwen van een afdak voor fietsen en afval;
- regulariseren van de wijzigingen in de voorgevel.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
Advies |
|
AQUAFIN NV |
13 januari 2020 |
28 februari 2020 |
Geen advies |
|
brandweer/ risicobeheer/ preventie |
13 januari 2020 |
3 februari 2020 |
Voorwaardelijk gunstig |
|
Fluvius System Operator |
13 januari 2020 |
25 februari 2020 |
Voorwaardelijk gunstig |
|
PROXIMUS |
13 januari 2020 |
17 januari 2020 |
Gunstig |
Interne adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
|
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam |
13 januari 2020 |
Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
|
stadsontwikkeling/ mobiliteit |
13 januari 2020 |
24 januari 2020 |
|
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg |
13 januari 2020 |
5 februari 2020 |
|
stadsontwikkeling/ vergunningen/ dienst milieuvergunningen |
13 januari 2020 |
4 februari 2020 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - handel en reca - (hr) en artikel 1 zone voor wonen - (wo).
(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:
- artikel 1.4. Draagkracht: Door bijkomende te kleine woonentiteiten, in verhouding met het aantal slaapkamers, wordt de draagkracht van dit perceel overschreden.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn;
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt;
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De verwevenheid van functies een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.
Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.
Voorliggend voorstel met enkel, te kleine, één-slaapkamerappartementen vormt geen aanvaardbare mix.
Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.
Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een een-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m² netto-oppervlakte van de verblijfsruimte) kan hoogstens een studio herbergen.
Ook wordt de aparte keuken van woning 5.1 gesupprimeerd en vervangen door een bijkomende tweede badkamer waardoor de netto-oppervlakte van de verblijfsruimte nog verder verkleint.
Hieruit kunnen we concluderen dat door bijkomende te kleine woonentiteiten, in verhouding met het aantal slaapkamers, de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.
Verder dient opgemerkt dat de bestaande parkeerplaatsen (bij de vroegere praktijkfunctie) en de nieuwe fietsenstalling geluids- en privacy overlast bezorgen aan de gelijkvloerse woning. Parkeren achter een praktijkruimte is ruimtelijk een andere situatie als parkeren achter een woning.
Indien het gelijkvloers omgevormd wordt door wonen dient deze woonentiteit over een kwalitatieve slaapkamer en buitenruimte te beschikken. Een slaapkamer en terras grenzend aan een afvalzone, gemeenschappelijke fietsstalplaatsen en parkeerplaatsen voldoet niet aan actuele normen wat betreft gebruiksgenot.
Gezien bovenstaande opmerkingen en de strijdigheden met de bouwcode eerder beschreven, voldoet de aanvraag niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. De geplande werken zijn storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag heeft betrekking een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019.
Het betreft twee gekoppelde neoclassicistische burgerhuizen (een dubbelhuis) in neoclassicistische stijl uit 1881 dat door een verbouwing in de jaren 80 van de vorige eeuw, waarbij zowel het interieur als het exterieur zwaar verbouwd werden zonder rekening te houden met de erfgoedwaarden van de panden. Door deze verbouwing is de erfgoedwaarde van het pand laag.
De ingrepen van voorliggende aanvraag hebben geen impact op de erfgoedwaarde van de reeds sterk verbouwde panden.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
|
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging. In de laatst vergunde toestand is er een kantoor/vrij beroep en 8 appartementen. Deze worden verbouwd tot 10 appartementen. 2 bijkomende appartementen < 60m² met parkeernorm 1.05 2 x 1.05 = 2.1 De werkelijke parkeerbehoefte van de uitbreiding is 2
|
|
De plannen voorzien in 0 nuttige bijkomende autostal- en autoparkeerplaatsen.
De 4 bestaande parkeerplaatsen blijven behouden. Er is geen uitbreiding van het aantal parkeerplaatsen.
|
|
Het aantal te realiseren bijkomende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
Er is geen uitbreiding van het aantal parkeerplaatsen mogelijk.
|
|
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is.
Huisdokters in het Antwerpse hebben een zeer lokaal verzorgingsgebied. Zo blijkt dat gemiddeld een burger binnen de 10 minuten wandelen van een dokterspraktijk woont. In deze kan men oordelen dat hierdoor een verplaatsing naar de huisdokter op een eenvoudige wijze mogelijk is zonder de wagen te gebruiken. Het spreekt voor zich dat de wagen gebruiken om eender welke keuze ook, steeds mogelijk moet blijven. In deze kan de parkeernorm lager bepaald worden voor het voorliggende dossier. De praktijk bevindt zich namelijk in het centrum van de stad/in de kern van het dorp. We gaan dus uit van een bijgestelde norm van 0.5 gelet op bovenstaande argumentatie. Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 1 Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.
|
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
|
Procedurestap |
Datum |
|
Indiening aanvraag |
18 december 2019 |
|
Volledig en ontvankelijk |
13 januari 2020 |
|
Start openbaar onderzoek |
20 januari 2020 |
|
Einde openbaar onderzoek |
18 februari 2020 |
|
Gemeenteraad voor wegenwerken |
geen |
|
Uiterste beslissingsdatum |
26 juni 2020 |
|
Verslag GOA |
6 april 2020 |
|
naam GOA |
Wim Van Roosendael |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
|
Startdatum |
Einddatum |
Schriftelijke bezwaar-schriften |
Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften |
Petitie-lijsten |
Digitale bezwaar-schriften |
|
20 januari 2020 |
18 februari 2020 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.