Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: |
OMV_2019162231 |
Gegevens van de aanvrager: |
BVBA SILVERLINE DEVELOPMENT met als adres Bredabaan 28 te 2930 Brasschaat |
Ligging van het project: |
Laar 93 te 2180 Ekeren (Antwerpen) |
Kadastrale gegevens: |
afdeling 41sectie B nrs. 45C, 46H en 48D |
Vergunningsplichten: |
Stedenbouwkundige handelingen. |
Voorwerp van de aanvraag: |
oprichten van 15 appartementen na sloop |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 30/06/1986: vergunning (643#295) voor het bouwen van een woonhuis.
Vergunde en huidige toestand
- vrijstaande eengezinswoning van 1 bouwlaag onder zadeldak met achterliggend, in agrarisch gebied, een vrijstaande schuur van 1 bouwlaag onder plat dak.
Gewenste toestand
- vrijstaande nieuwbouw van 2 bouwlagen plus een teruggetrokken bouwlaag onder plat dak, met daarin 15 appartementen, een ondergrondse parking en een aangelegde tuin.
Inhoud van de aanvraag
- nieuwbouw van een meergezinswoning met 15 wooneenheden op een hoekperceel, na sloop van de bestaande woning en schuur en het vellen van 4 bomen;
- er wordt een volume opgericht van 2 bouwlagen plus 1 teruggetrokken daklaag (in de vorm van 2 afzonderlijke volumes), onder plat dak;
- de fietsenberging en 17 autoparkeerplaatsen worden ondergronds ingericht;
- 4 autoparkeerplaatsen worden in de voortuin voorzien;
- er worden privé-terrassen en tuinen ingericht, plus een gemeenschappelijke tuin achteraan.
- met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
Advies |
AQUAFIN NV |
17 januari 2020 |
10 februari 2020 |
Voorwaardelijk gunstig |
brandweer/ risicobeheer/ preventie |
17 januari 2020 |
19 februari 2020 |
Ongunstig |
Fluvius System Operator |
17 januari 2020 |
25 februari 2020 |
Voorwaardelijk gunstig |
Provincie Antwerpen |
17 januari 2020 |
Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Geen tijdig advies ontvangen waardoor het geacht wordt gunstig te zijn |
PROXIMUS |
17 januari 2020 |
4 februari 2020 |
Voorwaardelijk gunstig |
Vlaams gewest, Agentschap Natuur en Bos |
17 januari 2020 |
17 januari 2020 |
Geen advies |
Vlaamse Vervoermaatschappij - De Lijn |
17 januari 2020 |
28 januari 2020 |
Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam |
16 januari 2020 |
10 februari 2020 |
stadsbeheer/ groen en begraafplaatsen |
16 januari 2020 |
21 januari 2020 |
stadsontwikkeling/ mobiliteit |
16 januari 2020 |
5 februari 2020 |
stadsontwikkeling/ team stadsbouwmeester - welstandscommissie |
16 januari 2020 |
Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
stadsontwikkeling/ vergunningen/ dienst milieuvergunningen |
16 januari 2020 |
21 januari 2020 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
Er is geen gegronde reden om af te wijken van de geldende voorschriften.
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag beoogt het optrekken van een meergezinswoning en gelet op de ligging van het gehele op te trekken gebouw in een voldoende ontwikkeld woongebied en zijn situering aan één van de meer belangrijke toegangswegen is er van een correcte functionele inpasbaarheid.
Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid
De volumetrie van de gebouwen is vanuit ruimtelijk oogpunt aanvaardbaar in zijn gebouwde context. Zo is er sprake van 2 bouwlagen onder teruggetrokken bouwlaag, hetgeen in eerste instantie afwijkend lijkt maar in dezelfde straat zijn reeds een aantal gebouwen van deze omvang aanwezig. Bovendien beschikken de meeste reeds aanwezige gebouwen die louter bestaan uit een gelijkvloers en een dak over een ruime daklaag, waarin eenvoudigweg 2 verdiepingen kunnen worden ondergebracht, dat er ook hier in feite al sprake is van 3 bouwlagen; zoals het voorliggende project. Tenslotte is de bouwhoogte van het project beperkter dan de nokhoogte van de aangrenzende eengezinswoning.
Ook qua inplanting is het gebouw groter dan de doorgaans gehanteerde bouwkorrel maar dit komt deels doordat het stuk grond een stuk ruimer is qua afmetingen dan de aanpalende kavels; zelfs mits het respecteren van de minimale zijdelingse afstanden wordt het gebouw dan simpelweg nog steeds groter. Desalniettemin wordt het gebouw wel in 2 delen geknipt (weliswaar nog steeds verbonden), waardoor op zijn minst visueel de korrel van de aanpalende villa’s wordt gerespecteerd en het gebouw in zijn geheel veel minder zwaar overkomt.
Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is gunstig.
Visueel-vormelijke elementen
De gebruikte materialen, lichtbruin/grijze gevelsteen, donkergrijs schrijnwerk, grijs aluminium plaatmateriaal en zink en houten gevelbekleding, in combinatie met betonaccenten, zijn aanvaardbaar voor dit type van bebouwing en zijn bovendien ingepast in de gebouwde context.
De aanvraag werd omwille van zijn omvang en de ligging op de hoek van een invalsweg voorgelegd ter advies aan de welstandscommissie. Het advies op vlak van welstand is ongunstig en voornamelijk omwille van volgende redenen:
- de volumetrie vertaalt onvoldoende de geleding van de interne units naar buiten toe, zodat deze niet duidelijk afleesbaar zijn;
- de achtergevel is onvoldoende afgestemd op de tweeledige uitwerking van de volumetrie, dewelke wel vertaald werd in de voorgevel;
- de raamopeningen van de units in de dakverdieping (+2) in onvoldoende proportioneel afgestemd op de typologie van de raamopeningen in de onderliggende bouwlagen;
- de uitpandige terrassen op de verdiepingen zijn zeer atypisch in de omgeving – er wordt dan ook beter gepoogd inpandige terrassen te voorzien en meer in te zetten op een gemeenschappelijke en collectieve buitenruimte.
Gelet op bovenstaande wordt voor het visueel-vormelijke aspect eenduidig ongunstig geadviseerd.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 24 parkeerplaatsen.
De aanvraag betreft het bouwen van 15 appartementen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de nieuwbouw. Het project bestaat uit 15 appartementen.
12 appartementen tussen 60 m² en 90 m² met parkeernorm 1,55 = 12 x 1,55 = 18,6 3 appartementen > 90 m² met parkeernorm 1,8 = 3 x 1,8 = 5,40
De parkeerbehoefte bedraagt 18,6 + 5,40 = 24.
|
De plannen voorzien in 17 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
Er wordt een ondergrondse parkeergarage voorzien met plaats voor 17 wagens. Bovengronds worden er 4 plaatsen voorzien op het eigen terrein.
Plaats 15 wordt afgewezen omwille van de slechte locatie van deze plaats. Deze plaats verhindert een vlotte circulatie in de ondergrondse garage doordat er voor kruisend verkeer geen uitwijkmogelijkheden zijn.
Voor de 3 langsparkeerplaatsen bovengronds is er geen keermogelijkheid voorzien op eigen terrein om de site te verlaten.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 24.
Het plan voorziet niet in (minstens) het aantal te realiseren plaatsen. Er dient gezocht naar een oplossing op eigen terrein.
|
Woninggrootte
Oppervlakte vs. aantal slaapkamers
Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden voldoende wooncomfort bieden. Bovendien komt er na de sloop van de eengezinswoning een woongelegenheid terug (140m2) die voldoende groot is voor de huisvesting van een groot gezin.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en het ontbreken van een gunstig advies inzake brandveiligheid.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap |
Datum |
Indiening aanvraag |
24 december 2019 |
Volledig en ontvankelijk |
16 januari 2020 |
Start openbaar onderzoek |
24 januari 2020 |
Einde openbaar onderzoek |
22 februari 2020 |
Gemeenteraad voor wegenwerken |
geen |
Uiterste beslissingsdatum |
29 juni 2020 |
Verslag GOA |
9 april 2020 |
naam GOA |
Brenda Dierckx |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum |
Einddatum |
Schriftelijke bezwaar-schriften |
Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften |
Petitie-lijsten |
Digitale bezwaar-schriften |
24 januari 2020 |
22 februari 2020 |
0 |
0 |
0 |
2 |
Bespreking van de bezwaren
Er werden binnen de looptijd van het openbare onderzoek 2 bezwaarschriften ingediend, die zich als volgt laten samenvatten:
1. Ongepaste bouwhoogte en -breedte: de hoogte van 9,85 m is geheel niet ingepast in de gebouwde context, waar voornamelijk gebouwen voorkomen die slechts beschikken over een gelijkvloers met daarbovenop een daklaag. Bijkomend is de gevelbreedte aan de zijde van het Laar niet verenigbaar met de doorgaans gehanteerde breedte van andere gebouwen in deze straat.
Beoordeling:
Het is correct dat er in de onmiddellijke omgeving voornamelijk gebouwen voorkomen met louter een gelijkvloers met daarbovenop een daklaag. Desalniettemin zijn er wel degelijk gebouwen van dezelfde schaal aanwezig, zoals een cluster ter hoogte van de aansluiting van Laar met Kapelsesteenweg en deze panden zijn wel degelijk aan dezelfde straat gesitueerd. Bijkomend is het ook zo dat de gebouwen met slechts een gelijkvloers doorgaans over een zeer ruime daklaag beschikken, waarin eenvoudig 2 volwaardige bouwlagen kunnen worden ondergebracht; er is dus in feite ook hier sprake van 3 bouwlagen. Bovendien is vermelde hoogte lager gesitueerd dan de nok van het aangrenzende pand.
De gehanteerde breedte van het gebouw overschrijdt effectief die van de aanpalende gebouwen maar dit is deels te verklaren door het feit dat het perceel in kwestie gewoonweg een stuk groter en ruimer is dan de aanpalende stukken grond. Zelfs indien het gebouw de doorgaans gehanteerde zijdelingse afstanden respecteert, valt het nog steeds ruimer uit. Ten slotte is er voor de gevel wel voor gekozen om een fysieke opdeling te creëren waardoor het geheel visueel minder massief en ruim overkomt – hierdoor wordt de schaal van de omliggende gebouwen alsnog overgenomen. Gelet op bovenstaande zijn de hoogte en breedte van het project wel degelijk in overeenstemming te brengen met de gebouwde context.
Het bezwaar is ongegrond.
2. Afwijkende bouwtypologie en schaal:in de omgeving komen nagenoeg enkel gebouwen voor die worden beëindigd door middel van een hellend dak, waar er bij het voorgestelde project louter sprake is van platte daken. Aanvullend is er steeds sprake van eengezinswoningen, terwijl hier een meergezinswoning wordt opgetrokken met 15 eenheden, hetgeen veel te grootschalig is voor de wijk waarin het gesitueerd wordt.
Beoordeling:
In de gebouwde context komt een hellend dak inderdaad het meeste voor, doch ook gebogen en mansarde-daken, net als platte daken, zijn hier aanwezig. Er is bovendien geen vastgelegd voorschrift inzake de dakvorm en gelet op het feit dat de bovenste laag teruggetrokken wordt uitgevoerd ten opzichte van de dakrand, neemt zij min of meer dezelfde ruimte in als een hellend dak zou doen op dezelfde plek.
Aanvullend is het voorste deel van betreffende grond, waar het project zich situeert, louter in woongebied gelegen en niet binnen een verkaveling of uitvoeringsplan dat strengere bestemmingsvoorschriften zou opleggen, waardoor geen enkel voorbehoud te maken is bij het oprichten van een meergezinswoning. Bovendien zijn er in dezelfde straat als referentie reeds meerdere voorbeelden van dergelijk projecten aan te duiden en gelet op de ligging aan een drukkere en bredere uitvalsweg is vermelde schaalvergroting daarenboven ruimtelijk meer dan te verantwoorden.
Het bezwaar is ongegrond.
3. Onvoldoende grote zijtuinstrook:de vrije zijtuinstrook van slechts 4 m is onvoldoende om in verhouding te staan tot de hoogte van het te realiseren project, met als gevolg dat het residentiële karakter van de aanpalende villa zal geschaad worden.
Beoordeling:
Vermelde zijtuinstrook is in eerste instantie enkel 4 m breed ter hoogte van een hoek van het gebouw en loopt verder zelfs op tot iets meer dan 5 m. Bijkomend wordt doorgaans slechts een minimale afstand van 3 m opgelegd voor dit type van bebouwing, waardoor de huidige maatvoering betreffende dus ruim overschrijdt. Ten slotte valt de bebouwing binnen een vlak, onder 45°, dat vertrekt op de perceelsgrens op een hoogte van ± 2,50 m (een normale tuinmuurhoogte), waardoor geoordeeld wordt dat voldoende afstand wordt gerespecteerd. Betreffende geldt trouwens ook voor de daklaag, die verder teruggetrokken wordt.
De schade aan het residentiële karakter is louter hypothetisch en niet aangetoond.
Het bezwaar is ongegrond.
4. Verwonderlijk gunstig advies welstandscommissie:dit aangezien op deze manier, indien geen stringente specifieke voorschriften zouden gelden, een vrijgeleide wordt gegeven aan elke eigenaar van een eengezinswoning om zijn grond te verkopen aan een hogere prijs omdat er een meergezinswoning op kan voorzien worden.
Beoordeling:
De welstandscommissie bestaat uit onafhankelijke leden en er wordt op basis van de expertise ervan een unaniem advies geformuleerd, dat bovendien in deze wel degelijk ongunstig is. De commissie in kwestie doet in deze echter geen uitspraken over een eventuele bestemmingswijziging of wat de principiële ruimtelijke invulling van de gehele wijk zou kunnen zijn, maar adviseert inzake de welstand van het gebouw en voornamelijk zijn visuele inpassing. Er is bovendien geen enkel juridisch kader dat vermeld scenario verbiedt indien betreffende gronden niet gelegen zijn binnen een ordeningsplan of verkaveling.
Het bezwaar is ongegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.