2020_CBS_03434 - Omgevingsvergunning - OMV_2020012346. Ertbruggelaan 180 .District Deurne - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          28/01/2020: proces-verbaal (11002_2020_12020_VPV) van rechtzetting voor foutieve eigenaar;

-          29/11/2019: proces-verbaal (11002_2019_11779_VPV) voor stilleg van de werken;

-          18/12/2019: proces-verbaal (11002_2019_11780_VPV) voor het uitvoeren van werken in strijd met de verleende vergunning (2018616);

-          13/07/2018: vergunning (2018616) voor het omvormen van een kasteeldomein met beschermde hoeve 'Zwarte Arend' tot site met cohousingproject met 8 woningen, een gemeenschapshuis, fietsen-en tuinberging, bakkersschouw, moestuin, boomgaard en vijver.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          cohousing project met 8 woonunits op het historische landschapsdomein van Hoeve Sitters; 

-          behoud van grote bakstenen volumes, toevoegen van 3 nieuwbouwvolumes;

-          niet-originele constructies worden gesloopt (gebouwen 3,4 en 6);

-          7 volumes waaronder:

• gebouw 1 bestaand stalhuis restauratie – invulling met 2 woonunits;
• gebouw 2 bestaand woonstalhuis restauratie – invulling met 2 woonunits;

• gebouw 3 afbraak - nieuwbouw (één bouwlaag onder schuin dak) gemeenschappelijke zit- en eetruimte met badkamer en wasberging;  

• gebouw 4 afbraak - nieuwbouw (één bouwlaag onder zadeldak) met 2 woonunits;

• gebouw 5 historische schuur met 2 woonunits;
• gebouw 6 melkkot en serre afbraak – nieuwbouw (één bouwlaag onder schuin dak) met berging, stookplaats en tuin-, afval- en fietsenberging;
• gebouw 7 historisch bakkershuis - nieuwe oven gebruik als houtopslag en oven;

-          verharding in kasseien tussen gebouwen 1, 2, 3, 4 en 5 met paden naar parking; 

-          nieuwe moestuin, amfibiepoel en parking (12 parkeerplaatsen voorzien in kasseien):

• 8 plaatsen voor bewoners (tegen de linker perceelsgrens), bereikbaar via nieuwe overwelving over de gracht;
• 4 plaatsen (tegen de rechter perceelsgrens) voor bezoekers;

-          de afsluiting van het terrein is voorzien in kastanje met hoogte van ca. 1m.

Huidige toestand en gewenste toestand

-          vaststelling (ID: 11269) van Hoeve Sitters als bouwkundig erfgoed;

-          bescherming (ID: 11269) deel van de aanduiding van Domein Ertbrugge – Zwarte Arend als cultuurhistorisch landschap;

-          bovenstaande vergunning in uitvoering, mits wijzigingen:

• gebouw 1:

-          oost- en zuidgevel afbraak en reconstructie in plaats van restauratie;

-          gevel met plint in cementering;

-          poort in vergrijsde houten latten (breedte 5,33m);

-          unit B van 3 slaapkamers naar 2;

• gebouw 2:

-          verhoging van de nokhoogte met circa 10cm;

-          wijziging indeling raam- en deuropeningen; 

-          afbraak en reconstructie schoorsteen, schouwmantel en binnenmuren; 

• gebouw 3:

-          dakbedekking in bitumen in plaats van pannen;

• gebouw 4: gesloopt; 

-          verschuiving in hoogte dakvensters;

-          wijziging raamindeling en plaatsen van gevelafwerking met verticale beplanking aan gevel zuid; 

-          wijziging in verticale circulatie; 

-          nieuwe vide in rechter woonunit;

• gebouw 5:

-          wijzigen en verplaatsen dakvensters in alle gevels;

-          dakterras gewijzigd naar dakvenster;

• gebouw 6:

-          gewijzigde hoogte (van 3,16m naar 3,52m) en hellingsgraad dak;

-          gewijzigde indeling (stooklokaal kelder verwijderd);

• gebouw 7: geen gebouw aanwezig.

-          gewenste uitvoering conform vergund;

• tuin:

-          gewijzigde indeling van de verharding met paden tussen gebouwen 1, 2, 3, 4 en 5 en naar de parking (voorzien in betontegels); 

-          aantal parkeerplaatsen en locatie conform vergund;

-          de afsluiting conform vergund.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van wijzigingen ten op zichte van vergunning 2018616 (voor het omvormen van een kasteeldomein met beschermde hoeve 'Zwarte Arend' tot site met cohousingproject met 8 woningen, een gemeenschapshuis, fietsen-en tuinberging, bakkersschouw, moestuin, boomgaard en vijver):

• correctie van afmetingen gebouwen en vloerpassen;  
• gevelafwerking in vergrijsde houten gevelplanken;
• buitenschrijnwerk in donkerkleurig aluminium in plaats van hout;
• aanpassingen aan de gebouwen: zie de gewenste toestand

-          herinrichten en reorganiseren van het terrein met inbegrip van het verplaatsen van de  boomgaard en moestuin.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in agrarisch gebied. De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.

(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26 Afvalberging:

de site voorziet een cohousingproject met 8 units. Er werd geen aparte /gescheiden gemeenschappelijke ruimte ingericht voor afvalberging; 

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  de afmetingen voor de parkeerplaatsen voor bewoners zijn te smal en te kort.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

In de voorgaande vergunning werd de functiewijziging wonen in agrarisch gebied onderzocht en aanvaardbaar geacht vanuit het standpunt dat de gebouwen zijn opgenomen in de inventaris bouwkundig erfgoed, dat een cohousingproject de leefbaarheid van het momenteel leegstaande gebouwencomplex verhoogt, en dat de erfgoedwaarde wordt gerespecteerd of in ere wordt hersteld.

Voorliggende aanvraag betreft geen functiewijziging. Het betreft het regulariseren van wijzigingen aan het cohousingproject met 8 woningen, een gemeenschapshuis, fietsen-en tuinberging, bakkersschouw, moestuin, boomgaard en vijver. Meer specifiek gaat het om het aanpassen van de vergunde interne structuur, het corrigeren van afmetingen van gebouwen en vloerpassen, het wijzigen van gevelafwerking en schrijnwerk en het herinrichten van het perceel. De vergunde woonfunctie in het agrarisch gebied blijft ongewijzigd.

Het Departement Landbouw en Visserij verstrekt een voorwaardelijk gunstig advies voor zover de aanvraag gevat wordt door het besluit van de Vlaamse Regering van 28/11/2003 artikel 10 tot

vaststelling van de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen:

“Met toepassing van artikel 4.4.23 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan een vergunning worden verleend voor het geheel of gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een gebouw of gebouwencomplex, voor zover aan al de volgende voorwaarden voldaan is:

-          1° het gebouw of gebouwencomplex is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundige erfgoed, vermeld in artikel 4.1.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013;

-          2° de voortzetting van de vroegere functie blijkt niet haalbaar of garandeert de duurzame leefbaarheid van het gebouw of het gebouwencomplex niet;

-          3° de nieuwe functie laat de erfgoedwaarde ongeschonden of verhoogt ze.”

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing omdat deze aanvraag betrekking heeft op werken die geen aanleiding geven tot de vermeerdering van het aantal woongelegenheden.

De parkeerplaatsen voor bewoners zijn niet conform de voorschriften van artikel 30 van de bouwcode. De parkeerplaatsen zijn te smal en te kort. Parkeerplaatsen onder een hoek van 45° met de rijrichting moeten 4,85m lang zijn (loodrecht gemeten) en moeten minimum 2,5m breed zijn.  Dit werd reeds opgelegd als voorwaarde bij de vorige vergunning en wordt nu opnieuw opgelegd als voorwaarde voor vergunning. 

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag omvat nog steeds 7 gebouwen waarvan 4 gebouwen met woonfunctie en de overige gebouwen voor gemeenschappelijk gebruik. Het programma met 8 zelfstandige gezinswoningen blijft behouden en is aanvaardbaar. De afmetingen van gebouwen 2 en 6 worden gecorrigeerd aangezien de nokhoogtes verhoogd uitgevoerd worden. Deze minimale wijzigingen ten opzichte van de laatst vergunde toestand zijn ruimtelijk aanvaardbaar.

Verder voorziet het aangepaste ontwerp minder golvende paden tussen de volumes die allemaal aangelegd worden in kleiklinkers. De verharding beperkt zich zo enkel tot de noodzakelijke paden rond en tussen de volumes en de parkeerplaatsen (in graskasseien met open voeg).

Bovendien zet het aangepaste ontwerp sterker in op vergroening van het perceel. Er worden zones voorzien voor vaste planten, heesters, extensief en intensief beheerde grasvelden, etc. De voormalige harde scheiding tussen de moestuin en de boomgaard wordt aangepast naar een graduele overgang. De nieuwe indeling van het perceel is ruimtelijk aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

Het project werd bij voorgaande vergunningsaanvraag ter advies voorgelegd aan de Welstandscommissie. De regularisatieaanvraag komt tegemoet aan de gestelde voorwaarden uit het advies van de welstandscommissie:

“De welstandscommissie vraagt om qua materialisatie te kiezen voor een natuurlijk vergrijzende houtsoort en voor de dakbekleding rode dakpannen te onderzoeken ifv. duurzaamheid.”

Het nieuwe ontwerp voorziet de bestaande rode Boomse dakpannen bij de gebouwen 1 en 2, grijze dakpannen bij gebouw 5 en donkergrijze dakpannen bij gebouw 4. De gebouwen 3 en 6 krijgen een bitumen dakafwerking. Verder wordt vergrijsde houten beplanking voorzien als gevelbekleding.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag bestaat uit de regularisatie van uitgevoerde werken aan gebouwen 1 en 2 en een

vergunningsaanvraag voor enkele nieuwe ingrepen aan de gebouwen 3, 4, 5 en 6. Deze handelingen krijgen een gunstig advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed omdat ze geen afbreuk doen aan de bescherming. In dit dossier komen de werken voor toegankelijkheid voldoende overeen met de erfgoedwaarden (artikel 35 Besluit Vlaamse Regering van 5 juni 2009 over toegankelijkheid tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid).

Naast enkele kleinere aanpassingen omvat de regularisatieaanvraag de reconstructie van de geheel of gedeeltelijk gesloopte gevels en binnenwanden en de heropbouw van de gedemonteerde spanten. Het Agentschap betreurt wel dat de sloop van de oost- en zuidgevel, de schouw en enkele binnenmuren zonder toelating werd uitgevoerd aangezien de aanwezigheid van nitraten toch op voorhand kon gekend zijn. De werkzaamheden aan gebouw 3, 4, 5 en 6 worden toegestaan aangezien het gaat om reeds vergunde nieuwbouwvolumes en de voorgestelde aanpassingen geen grotere impact hebben op de erfgoedwaarden van de site.

De stedelijke dienst monumentenzorg sluit zich aan bij het advies van het Agentschap Onroerend erfgoed en adviseert voorliggende aanvraag gunstig.

Bodemreliëf

De stedelijke dienst Groen en begraafplaatsen gaf voorwaardelijk gunstig advies op de landschappelijke ingrepen. De voorwaarden in het advies worden als voorwaarde voor vergunning opgelegd:

-          Bestaande hoogstammige bomen in de onmiddellijke omgeving van de bouwwerf en toegangsweg moeten tijdens de werken beschermd worden met een hekwerk om stamschade, takbreuk en materiaalopslag op de wortelzone te vermijden.

-          Bij een te behouden boom moeten volgende zaken in acht genomen worden:

In het ontwerp van de gebouwen en de volledige infrastructuur errond, mag er niets voorzien worden waardoor de wortels of kroon van de boom onaanvaardbaar moeten beschadigd worden, noch nu, noch in de toekomst. Praktisch gezien wil dit zeggen dat het ontwerp niet mag leiden tot noodzaak om:

• het bestaande maaiveld af te graven of op te hogen in de wortelzone van de te behouden boom;
• graafwerken uit te voeren waarbij wortels dikker dan 5cm moeten doorgestoken worden en/of waarbij 20 % van het totale  wortelpakket moet verwijderd worden;
• de boom drastisch te snoeien (d.w.z. hoger opkronen dan het huidig eindbeeld of toppen of kandelaren of verwijderen van takken dikker dan 8cm).

-          Als er werken (zowel  bouwwerken, als werken aan de infrastructuur errond) worden uitgevoerd, moet de te behouden boom beschermd worden. Zowel wortels als kroon moeten beschermd worden. De wortelzone van de boom moet beschermd worden om verdichting van de bodem en/of oppervlakkige beschadiging van de wortels te voorkomen. Op vlak van bescherming voor de wortelzone zijn er twee mogelijkheden:

• Er is voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er werfhekkens geplaatst die aan elkaar vast gemaakt zijn, zodat ze niet, of in ieder geval moeilijk, te verplaatsen zijn. De grootte van de wortelzone wordt idealiter bepaald door onderzoek; als onderzoek om een of ander reden niet kan, moet men er vanuit gaan dat de wortelzone even groot is als de diameter van de kroonprojectie +2m. In die volledig afgebakende zone mag niets gebeuren (niet graven, niet stockeren, geen afvalwater of spoelwater lozen, …).
• Er is niet voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden, zodat de ruimte onder de boom toch geheel of gedeeltelijk kan gebruikt worden zonder dat er schade berokkend wordt.
• Om uitdroging van de wortelzone te voorkomen tijdens een droogzuiging van de werf, moet water worden gegeven aan de boom, tenzij bodemonderzoek zou uitwijzen dat dit niet nodig is.
• Naast de wortelzone moeten ook de stam en de kroon beschermd worden. Als de wortelzone volledig kan afgeschermd worden, zijn de stam en het onderste deel van de kroon uiteraard ook ineens afgeschermd. Kan de wortelzone niet volledig afgeschermd worden, dan moeten voor het beschermen van de stam en onderste deel van de kroon ook beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden.
• Om schade aan het bovenste deel van de kroon te voorkomen moet de aannemer, als hij een kraan gaat gebruiken, een voldoende hoge kraan voorzien. Als de kraan rond draait met een last eraan, mag niets de top van de boom raken. De aannemer mag ook geen snoeiwerken uitvoeren om ruimte te krijgen voor een kraan of voor om het even welke machine of stelling of … .
• Het is aangewezen om voor de nodige onderzoeken en voor het opstellen van beschermingsmaatregelen op maat, een gecertificeerd boomverzorger te raadplegen. 

-          Bij het aanplanten van een nieuwe boom moeten volgende zaken in acht genomen worden:

• Het aspect duurzaamheid moet nagestreefd worden. Duurzaam aanplanten wil o.a. zeggen dat voor de nieuwe boom een groeiplaats moet voorzien worden die ondergronds voldoende geschikt doorwortelbaar volume heeft om zijn natuurlijke grootte en leeftijd te kunnen halen, en waar er ook bovengronds voldoende ruimte is voor zijn natuurlijke grootte.

Daarnaast werd ook het advies gevraag aan het Agentschap voor Natuur en Bos. Dit advies is voorwaardelijk gunstig en werd verstrekt op basis van artikel 35, §4 besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning van 27 november 2015 en artikel 38/3 Besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning. De voorwaarden uit dit advies worden opgelegd als voorwaarden voor vergunning.

“Bij het beoordelen van de vergunningsaanvraag en het nemen van de beslissing over de omgevingsvergunning zal door de vergunningverlenende overheid steeds rekening moeten worden gehouden met de zorgplicht opgelegd door artikel 14 en de bepalingen van artikel 16 inzake het tegengaan van vermijdbare schade van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu. Om aan de zorgplicht te voldoen, moeten de natuurwaarden die mogelijk aangetast worden bij het uitvoeren van de geplande activiteiten op voldoende wijze worden hersteld. Dit kan bvb. door het herstellen of vervangen van kleine landschapselementen, het heraanplanten van bomen of lijnbeplantingen, enz.

Tot slot wil het Agentschap voor Natuur en Bos nog de aandacht vestigen op een algemene maatregel die voor elke vergunning van toepassing is:

Alle van nature in het wild levende vogelsoorten en vleermuizen zijn beschermd in het Vlaamse Gewest op basis van het Sokt ortenbesluit van 15 mei 2009. De bescherming heeft onder meer betrekking op de nesten van de vogels en de rustplaatsen van de vleermuizen (artikel 14 van het Soortenbesluit). Bij het uitvoeren van werken in de periode 1 maart tot 1 juli moet men er zich - vóór men overgaat tot de uitvoering van de werken - van vergewissen dat geen nesten van beschermde vogelsoorten beschadigd, weggenomen of vernield worden. Bij het werken aan (oude) constructies of het kappen van bomen dient men na te gaan vóór de werken beginnen of vleermuizen aanwezig zijn. Als nesten of rustplaatsen in het gedrang komen, dient u contact op te nemen met het Agentschap voor Natuur en Bos.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De ontharding en vergroening ten opzichte van de laatst vergunde toestand is belangrijk voor de ecologische kwaliteiten en de woonkwaliteit van het perceel. Het wordt gunstig beoordeeld omwille van de positieve effecten op infiltratiemogelijkheden voor regenwater, de afkoeling van de stadslucht en de leefkwaliteit.

De aanpassingen aan de interne structuur van de gebouwen 1, 2, 4 en 6 verhogen het gebruiksgenot en de kwaliteit van de woningen en de gemeenschappelijk ruimte.

In gebouw 6 wordt geen gescheiden gemeenschappelijke ruimte ingericht voor afvalberging, zoals voorgeschreven in artikel 26 van de bouwcode. Als voorwaarde bij vergunning wordt opgelegd dat de afvalberging conform artikel 26 moet ingericht worden.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      er moet een gescheiden gemeenschappelijke ruimte ingericht worden voor afvalberging conform artikel 26 van de bouwcode;

3.      de parkeerplaatsen voor bewoners moeten uitgevoerd worden conform artikel 30 van de bouwcode;

4.      de voorwaarden uit het advies van Agentschap Natuur en Bos zijn strikt na te leven;

5.      de voorwaarden uit het advies Groen en begraafplaatsen zijn strikt na te leven:

-          Bestaande hoogstammige bomen in de onmiddellijke omgeving van de bouwwerf en toegangsweg moeten tijdens de werken beschermd worden met een hekwerk om stamschade, takbreuk en materiaalopslag op de wortelzone te vermijden.

-          Bij een te behouden boom moeten volgende zaken in acht genomen worden:

In het ontwerp van de gebouwen en de volledige infrastructuur errond, mag er niets voorzien worden waardoor de wortels of kroon van de boom onaanvaardbaar moeten beschadigd worden, noch nu, noch in de toekomst. Praktisch gezien wil dit zeggen dat het ontwerp niet mag leiden tot noodzaak om:

• het bestaande maaiveld af te graven of op te hogen in de wortelzone van de te behouden boom;
• graafwerken uit te voeren waarbij wortels dikker dan 5cm moeten doorgestoken worden en/of waarbij 20 % van het totale  wortelpakket moet verwijderd worden;
• de boom drastisch te snoeien (d.w.z. hoger opkronen dan het huidig eindbeeld of toppen of kandelaren of verwijderen van takken dikker dan 8cm).

-          Als er werken (zowel  bouwwerken, als werken aan de infrastructuur errond) worden uitgevoerd, moet de te behouden boom beschermd worden. Zowel wortels als kroon moeten beschermd worden. De wortelzone van de boom moet beschermd worden om verdichting van de bodem en/of oppervlakkige beschadiging van de wortels te voorkomen. Op vlak van bescherming voor de wortelzone zijn er twee mogelijkheden:

• Er is voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er werfhekkens geplaatst die aan elkaar vast gemaakt zijn, zodat ze niet, of in ieder geval moeilijk, te verplaatsen zijn. De grootte van de wortelzone wordt idealiter bepaald door onderzoek; als onderzoek om een of ander reden niet kan, moet men er vanuit gaan dat de wortelzone even groot is als de diameter van de kroonprojectie +2m. In die volledig afgebakende zone mag niets gebeuren (niet graven, niet stockeren, geen afvalwater of spoelwater lozen, ...).
• Er is niet voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden, zodat de ruimte onder de boom toch geheel of gedeeltelijk kan gebruikt worden zonder dat er schade berokkend wordt.
• Om uitdroging van de wortelzone te voorkomen tijdens een droogzuiging van de werf, moet water worden gegeven aan de boom, tenzij bodemonderzoek zou uitwijzen dat dit niet nodig is.
• Naast de wortelzone moeten ook de stam en de kroon beschermd worden. Als de wortelzone volledig kan afgeschermd worden, zijn de stam en het onderste deel van de kroon uiteraard ook ineens afgeschermd. Kan de wortelzone niet volledig afgeschermd worden, dan moeten voor het beschermen van de stam en onderste deel van de kroon ook beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden.
• Om schade aan het bovenste deel van de kroon te voorkomen moet de aannemer, als hij een kraan gaat gebruiken, een voldoende hoge kraan voorzien. Als de kraan rond draait met een last eraan, mag niets de top van de boom raken. De aannemer mag ook geen snoeiwerken uitvoeren om ruimte te krijgen voor een kraan of voor om het even welke machine of stelling of ….
• Het is aangewezen om voor de nodige onderzoeken en voor het opstellen van beschermingsmaatregelen op maat, een gecertificeerd boomverzorger te raadplegen. 

-          Bij het aanplanten van een nieuwe boom moeten volgende zaken in acht genomen worden:

• Het aspect duurzaamheid moet nagestreefd worden. Duurzaam aanplanten wil o.a. zeggen dat voor de nieuwe boom een groeiplaats moet voorzien worden die ondergronds voldoende geschikt doorwortelbaar volume heeft om zijn natuurlijke grootte en leeftijd te kunnen halen, en waar er ook bovengronds voldoende ruimte is voor zijn natuurlijke grootte;

6.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.