2020_CBS_03437 - Omgevingsvergunning - OMV_2020010614. Gitschotellei 120. District Berchem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          geen relevante voorgeschiedenis teruggevonden. 

Vergund geachte toestand

-          Op basis van kadaster, KBO en woonkaarten:

• Positief advies voor handel + garage + 4 woningen.
• Het gelijkvloers is duidelijk verbouwd geweest. De handel en de huidige woning op het gelijkvloers moet als 1 geheel gezien worden en was voor 1962 een woning met handel, maar tussen 1962 en 1980 volledig in gebruik als handel zonder woning.

Huidige toestand

-          functie:

• op de gelijkvloerse verdieping bevindt zich een woonentiteit met handelsruimte vooraan;
• op de bovenliggende verdiepingen bevinden zich in totaal 4 woonentiteiten.

-          volume:

• meergezinswoning van 3 bouwlagen onder een plat dak met 5 woonentiteiten;
• de kroonlijsthoogte bedraagt 9.87m.;
• achteraan het perceel bevindt zich een schuur.

-          gevel:

• roodkleurige bakstenen gevel met witgeschilderd houten buitenschrijnwerk.

Gewenste toestand

-          functie

• vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 4 naar 6;
  • omvormen van de gelijkvloerse handelsruimte naar een 3-slaapkamer appartement (0.1) met een netto vloeroppervlakte van 92m² en met een tuin van 222m².
  • het nieuwe 3-slaapkamer appartement heeft een netto vloeroppervlakte van circa 116m² met een buitenruimte van circa 9m²;

-          volume:

• het vergroten, herverdelen en herinrichten van de appartementen op de verdiepingen:
  • 2 tweeslaapkamer appartementen op de eerste- en 2 op tweede verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 60m².
• er wordt een nieuw verdieping voorzien op de derde verdieping met een bruto vloeroppervlakte van circa 149m². De nieuwe kroonlijsthoogte bedraagt 13.05m;

• er worden twee afvalbergingen voorzien in de kelder;
• er wordt een septische put met een inhoud van 5525 liter geplaatst;
• er wordt een regenwaterput van 4000 liter voorzien;
• regulariseren van de schuur achteraan het perceel.

-          gevelafwerking:

• de gevel van de achtergevel wordt vernieuwd met queelsteen in terracottakleur en balustrades in staal;
• de bestaande voorgevel blijft ongewijzigd;
• de gevel van het nieuwe volume wordt voorzien in witkleurige gevelsteen in halfsteens verband en met witkleurig houten schrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          functiewijziging gelijkvloerse handel naar een bijkomende woonentiteit;

-          uitbreiden volume op de verdiepingen en herinrichting van de 4 woonentiteiten daar;

-          toevoegen van een extra verdieping met een bijkomende woonentiteit;

-          regulariseren van de schuur achteraan het perceel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  de volledige kelder beschikt slechts over een vrije hoogte van 1,77 meter;
• artikel 26 Afvalverzameling:

er zijn twee afvalbergingen van 7.48m² en 9.39m² aanwezig. Een van beide moet als  gemeenschappelijk afvalberging in gebruik genomen worden. Er werd op de plannen niet verduidelijkt of deze werden voorzien van verluchting;

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak moet een opstand van 0,30m voorzien worden. Het is onduidelijk of deze voorzien wordt bij de daklaag van het nieuwe volume.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het pand is gelegen in woongebied. Het project voorziet in een functiewijziging en aanpassingen aan een bestaande meergezinswoning.

De site is gelegen binnen een afgebakend kernwinkelgebied zoals voorzien in de beleidsnota detailhandel. Voor deze zone kan dergelijke functiewijzing positief geadviseerd worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De Gitschotellei wordt gekenmerkt door meergezinswoningen met 3 tot 4 bouwlagen onder plat dak met grote tuinen. De aanvraag betreft het toevoegen van een derde verdieping in de vorm van een daklaag met een bouwdiepte tot 12,5 meter. Dit is inpasbaar binnen de context van de Gitschotellei.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande voorgevel in roodkleurig metselwerk en wit houten schrijnwerk blijft ongewijzigd.

De bijkomende verdieping wordt voorzien als een daklaag in wit metselwerk met delen in staand en halfsteens verband. In de voorgevel wordt een ritme van zeven grote ramen voorzien met wit houten schrijnwerk. Ook de borstweringen worden voorzien in wit schrijnwerk. Deze optopping met lichte kleurstelling wordt positief geadviseerd.

Het midden van de bestaande achtergevel wordt voorzien van wit metselwerk. De oude balustrades worden verwijderd en de nieuwe balustrades worden voorzien in wit staal.  Ook de achtergevel van de daklaag wordt voorzien in wit metselwerk met wit schrijnwerk. Gelet op de stedelijke context van de achtergevel wordt dit positief geadviseerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Het gelijkvloerse drie-slaapkamerappartement beschikt over een netto-vloeroppervlakte van circa 94 m². Op een oppervlakte kleiner dan 110 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een drie-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 80 m²) kan hoogstens een twee-slaapkamerappartement herbergen.

Daarenboven genereert een etalageraam en een inkomdeur onvoldoende privacy voor de zitruimte van een woongelegenheid op een gelijkvloers op gelijke hoogte met het maaiveld.

Volgende beoordeling kan worden gemaakt over de gewenste organisatie van de woongelegenheden op verdieping 1 en 2:

De bestaande appartementen worden in netto oppervlakte licht verhoogd, door een uitbreiding en door wijzigingen aan de woningscheidende wanden, tot net 60m². Echter verkleint de netto vloeroppervlakte van de verblijfsruimte (de woonkamer en slaapkamers). Dit is onaanvaardbaar.

De twee-slaapkamerappartementen beschikken daarenboven over een netto-vloeroppervlakte van 60,35 m². Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een twee-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 60 m²) kan hoogstens een een-slaapkamerappartement herbergen.

De ontwikkeling van het gebouw, rekening houdende met de voorgestelde netto vloeroppervlaktes per woongelegenheid, is een ontwikkeling naar 4 een-slaapkamerappartementen, 1 twee-slaapkamerappartement en 1 drie-slaapkamerappartement.

De voorgestelde gemiddelde netto-vloeroppervlakte van de woonentiteiten bedraagt circa 75m².

Verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn. Hierdoor ontstaan naast zelfstandige woningen voor starters ook grotere zelfstandige woningen voor gezinnen met kinderen.

Het voorgestelde vormt geen aanvaardbare mix. Een gemiddelde netto-vloeroppervlakte van 80m² zou aanvaardbaar zijn.

Hieruit kan worden geconcludeerd dat de nieuwe woongelegnheid op het gelijkvloers en de voorgestelde reorganisatie van de woongelegenheden op de verdiepingen onvoldoende kwaliteiten met zich meebrengt. De voorgestelde omvorming van het bestaande volume verhoogt de densiteit op onaanvaardbare wijze. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Vermindering daglichttoetreding tuinzone: het bezwaar dat de ideale daglichttoetreding gehinderd wordt bij de achtertuin van de rechts aanpalende woning;

Beoordeling: De woning te Gitschotellei 120 beschikt over een bouwdiepte van circa 13 meter. De rechts aanpalende woning (Gitschotellei 122) beschikt over een bouwdiepte van circa 17,5 meter en beschikt over een tuin met een diepte van circa 16 meter. De kroonlijsthoogte van de woning te Gitschotellei 120 wordt verhoogt van 9,87 tot 13,05 meter. Gelet op de specifieke context en voornamelijk de grotere bouwdiepte van de rechts aanpalende woning wordt gesteld dat de impact op de daglichttoetreding van de rechts aanpalende buur zeer beperkt blijft. Ook uit de lichtstudie die de bezwaarindiener toevoegde is af te leiden dat de impact op de daglichttoetreding voldoende beperkt blijft. De bezwaarindiener bevestigde bijkomend via mail op 2 april 2020 dat de renovatie slechts een beperkte impact zal hebben op het gebruik van het terras.  Het bezwaar is ongegrond.

2. Vraag tot bijkomende informatie: de bezwaarindiener wenst informatie te verkrijgen met betrekking tot de bezonning van dienst tuin, meer bepaald om 13,14,15 en 16 uur in de maanden februari en september;

Beoordeling: De aangeleverde informatie bevat voldoende informatie voor de stedenbouwkundige beoordeling van het project. Het bezwaar is ongegrond.