2020_CBS_03469 - Omgevingsvergunning - OMV_2019158787. Gustaaf Garittestraat 17, Keizershoevestraat 15-17. District Wilrijk - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          Gustaaf Garittestraat 1:

• 9/10/1996: vergunning (961#1495) voor bijbouwen noodtrap;
• 18/12/1981: vergunning (961#2202) voor uitbreiden van een school door het bouwen van een refter en vier klaslokalen; 
• 17/08/1966: vergunning (957#1759) voor aanbouw bestaand schoolgebouw;
• 23/10/1963: vergunning (957#1136) voor het oprichten van schoollokalen.

-          Garittestraat 17:

• 5/06/1970: vergunning (222#2585) voor verbouwingswerken (volledig dichtbouwen van gelijkvloers).

-          Keizershoevestraat 15-17:

• 6/3/2020: vergunning (20194055) voor aanpassingswerken en verdere exploitatie van een school;
• 21/10/1963: vergunning (222#296) voor bouwen van school met aanhorigheden.

Laatst vergunde toestand

-          Gustaaf Garittestraat 17:

• het gebouw is een meergezinswoning met 3 bouwlagen onder plat dak;
• naast de toegangsdeur is er een garage;
• het perceel is dichtgebouwd;
• de bouwhoogte bedraagt 9,04 meter.

Huidige toestand

-          overeenkomstig laatst vergunde toestand.

Gewenste toestand (Gustaaf Garittestraat 17)

-          gemeenschapsvoorziening (onderwijs);

-          volume overeenkomstig vergunde toestand;

-          inrichting:

• ondergrondse fietsenberging;
• gelijkvloers: doorgang naar achterliggend perceel Keizershoevestraat 15-17, berging, sanitair en overdekte speelplaats;
• verdiepingen: ondersteunende functies (=projectlokalen);

-          gevel in architectonisch betonnen panelen en grijze cementering met grijs buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          het wijzigen van de functie van wonen naar gemeenschapsvoorziening (onderwijs);

-          er worden geen bijkomende klaslokalen gerealiseerd. De eerste en tweede verdieping worden ingericht voor ondersteunende functies bij de school;

-          het doorvoeren van interne constructieve werken;

-          het wijzigen van de gevelafwerking.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Op 6 maart 2020 werd een vergunning verleend aan het vzw Katholiek onderwijs Bisdom Antwerpen Metropoolmet als adres Nooitrust 4 te 2390 Malle, voor de exploitatie van het Sint-Stanislascollege aan de Gustaaf Garittestraat en Keizershoevestraat.

Aangevraagde rubrieken

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 22 Toegangen en deuropeningen:
  §1 de nieuwe deur naar de trappenhal met lift heeft een vrije doorgangshoogte van minder dan 2,09 meter;
  §2 deze deuropening heeft een deurblad van 94 cm waarmee geen doorgangsbreedte van minstens 90 cm kan gegarandeerd worden.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 12 Levendige plint:
  de gevelplint bevat enkel een poort;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  §1 de overdekte speelplaats heeft een vrije hoogte van slechts 2,13 meter;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  de lichtdoorlatende oppervlakte van de overdekte speelplaats bedraagt minder dan 10% van de vloeroppervlakte en de overdekte speelplaats beschikt niet over natuurlijke ventilatie;
• artikel 27 Open ruimte:
  §1 bij functiewijziging moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd te zijn, het perceel is volledig bebouwd;
• artikel 43 Septische putten:
  §2 de nieuwe septische put in de voortuinstrook vermeldt geen dimensionering.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het wijzigen van de functie, het verbouwen van het hoofdgebouw en het exploiteren van het schoolgebouw aan de zijde van de Gustaaf Garittestraat waar zich eveneens de hoofdingang (Gustaaf Garittestraat 1) van de school bevindt. Het betreft een uitbreiding van de bestaande en vergunde school door het woongebouw (Gustaaf Garittestraat 17) mee te betrekken bij de site. De aanvraag is dan ook functioneel inpasbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag is in strijd met artikel 12 van de bouwcode dat stelt dat het gelijkvloers van een gebouw dat aan de openbare weg grenst, op het gelijkvloers een levendige functie moet bevatten met een raamopening zodat een regelmatig contact tussen de gebruikers van het gebouw en de straat mogelijk is. De gevelplint van het gebouw bevat enkel een poort. De levendigheid wordt echter voldoende gegarandeerd gezien de bijkomende, nieuwe inkomfunctie tot de school die hier voorzien wordt. Deze inkom zal voldoende activiteiten genereren.

Eveneens is de aanvraag in strijd met artikels 21 en 24 van de bouwcode. Om voldoende verblijfskwaliteit te garanderen legt de bouwcode met artikel 21 op dat iedere verblijfsruimte een minimum vrije hoogte van 2,60 meter moet hebben. Tevens dient elke verblijfsruimte openingen te hebben voor de toetreding van licht, zicht en lucht (artikel 24). Licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar men langer verblijft. Bij de lichttoetreding is niet alleen daglichttoetreding belangrijk, maar ook het zicht.

De ruimte die op de plannen als ‘overdekte speelplaats’ wordt aangeduid, is slecht 2,13 meter hoog en ontvangt enkel licht via enkele dakkoepels. Bijgevolg kan er onvoldoende verblijfskwaliteit gegarandeerd worden. In voorwaarde zal worden opgenomen om de ‘overdekte speelplaats’ enkel als doorgangsruimte te gebruiken.

Kinderen zijn extra gevoelig voor luchtverontreiniging en omgevingslawaai. Langdurige blootstelling kan leiden tot blijvende lichamelijke schade, slaapstoornissen of verstoring van spraak- en leervermogen. Daarom werd de stedelijke dienst energie en milieu Antwerpen om advies gevraagd. Zij adviseerde hieromtrent gunstig.

Om de hoger gelegen verdiepingen vlot toegankelijk te maken wordt er in voorwaarde opgenomen om de toegangsdeur naar de inkomhal/lift zodanig uit te voeren dat na afwerking een minimale hoogte van 2,09 meter en een minimale breedte van 0,90 meter gegarandeerd wordt, conform artikel 22 van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid. In voorwaarde wordt eveneens opgenomen om een parkeerruimte te voorzien voor het stallen van een aangepaste fiets. Dit kan in de berging die zich het dichts bij de ingang van het gebouw situeert.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De twee bestaande appartementen in het hoofdgebouw worden omgevormd tot lokalen voor ondersteunde functies (=projectlokalen). De kelderverdieping van het achterliggende, bestaande magazijn wordt ingericht als ondergrondse fietsenstalling en het gelijkvloers als een overdekte speelplaats met bijhorende bergingen en sanitair. De ruimtelijke impact blijft dan ook ongewijzigd.

De aanvraag is daardoor wel strijdig met artikel 27 van de bouwcode. Bij functiewijziging moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Deze 20% dient zich te bevinden in de zone voor zij-, achtertuinen en binnenplaatsen. 

Het perceel is volledig bebouwd. Aangezien het perceel deel uitmaakt van een groter geheel binnen het schoolcomplex kan een afwijking gemotiveerd worden.

Anderzijds wordt als voorwaarde opgenomen dat de overdekte speelplaats, om eerder vermeldde redenen, ingericht dient te worden als doorgangsruimte. Overwogen kan worden om hier een open speelplaats te voorzien, wat een positief effect heeft op het percentage aan open ruimte. Hiervoor dient een nieuwe aanvraag te worden bekomen.

Visueel-vormelijke elementen

De gevel wordt op het gelijkvloers voorzien van een geaccentueerde (dubbelhoge) vooruitspringende inkom en een bekleding in architectonisch beton. Op de bovenliggende verdiepingen wordt de gevel afgewerkt met een grijze cementering. Aansluitend op het advies van de Welstandscommissie (5 juli 2019) zal in voorwaarde bij deze vergunning worden opgenomen om slechts één in plaats van twee gevelmaterialen. Gezien de detaillering die met het architectonisch beton bereikt wordt, wordt dit materiaal geselecteerd. Door de gevel in één materiaal uit te voeren, zal deze zich bescheidener opstellen in het straatbeeld.

Rekening houdend met deze voorwaarde kan geoordeeld worden dat de nieuwe uitvoering van de straatgevel van het schoolgebouw gebeurt met respect voor de woongebouwen in de omgeving en visueel inpasbaar is in de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte. Geen van de voorziene functies uit de aanvraag heeft een parkeerbehoefte. Er zijn geen bijkomende klaslokalen.

Fietsvoorzieningen:

De veranderingen die nu aangevraagd worden hebben geen fietsparkeerbehoefte. De school zet in op duurzame verplaatsingen en voorziet in de kelder van het magazijn een grote fietsenstalling van 173 plaatsen.

Deze 173 plaatsen is gelijk aan de fietsparkeerbehoefte van de bestaande school:

-          3 kleuterklassen (behoefte 3) en 18 lagere schoolklassen (behoefte 9) is 3 x 3 + 18 x 9 = 171.

Deze voorziening kan dan ook gunstig geadviseerd worden.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De ingedeelde inrichtingen of activiteiten maakten reeds deel uit van het sinds 6 maart 2020 vergunde dossier 2019/4055 (OMV 2018143791). Bijgevolg zijn de ingedeelde activiteiten gemeld in dit dossier zonder voorwerp en dient er geen akte van worden genomen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de voorgevel af te werken met één materiaal, met name ‘architectonisch beton’;

3.      de ‘overdekte speelplaats’ in te richten als doorgangsruimte en niet te gebruiken voor langdurig verblijf;

4.      een septische put te voorzien met voldoende inhoud conform artikel 43 van de bouwcode;

5.      te voldoen aan de stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid:

-          de toegangsdeur naar de inkomhal/lift zodanig uit te voeren zodat na afwerking een minimale hoogte van 2,09 meter en een minimale breedte van 0,90 meter gegarandeerd wordt conform artikel 22;

-          een parkeerruimte te voorzien voor het stallen van een aangepaste fiets in de berging die zich het dichts bij de ingang van het gebouw situeert.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Aan het college wordt voorgesteld om de aangevraagde ingedeelde inrichtingen of activiteiten zonder voorwerp te verklaren en niet te akteren, gezien hiervan reeds akte werd genomen op 6 maart 2020.