2020_CBS_03451 - Omgevingsvergunning - OMV_2019152770. Dorpstraat ZN . District Ekeren - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          geen relevante voorgeschiedenis.

Huidige toestand

-          braakliggend terrein;

-          erfdienstbaarheid:

• recht van doorgang langs de perceelgrens met de linkerbuur, met bijkomend 2 raamopeningen in de scheidsmuur aan deze zijde.

Gewenste toestand

-          nieuwbouw met als functie: detailhandel en wonen;

-          volume:

• gesloten bebouwing van 3 bouwlagen onder zadeldak waarbij gelijkvloers het volledige perceel bebouwd wordt;

-          inrichting:

• handelgelijkvloers;
• 2 woonentiteiten op de bovenliggende verdiepingen;

-          gevelafwerking: bruin/rode gevelsteen met PVC antraciet buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          het bouwen van een meergezinswoning met handelsgelijkvloers;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woning(en) zijn volgende gegevens beschikbaar:

• een 2-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 86 m²;
• een 3-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 111 m².

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 1-3A Hagelkruis en omgeving (zone rusthuis), goedgekeurd bij ministerieel besluit van 7 november 2005. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone b voor woningen.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) en bijzondere plannen van aanleg (BPA) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgend(e) punt(en):

-          artikel 2.3 – Bebouwingsvoorschriften – Afmetingen van de gebouwen:
- de kroonlijsthoogte bevindt zich hoger dan de maximaal opgelegde 8,50 meter;
- de bouwdiepte van de 1ste verdieping bevindt zich niet binnen het maximumprofiel van 45°, in het verlengde van het achterste dakvlak;

-          artikel 2.3 – Bebouwingsvoorschriften – Welstand van de gebouwen, A) Bedaking, 2) dakkapellen, dakvensters en dakramen:

- de dakkapellen overschrijden de maximumbreedte van 1,5 meter;
- het dakvlakraam rechts achteraan bevindt zich op minder dan 1m van de perceelsgrens;

-          artikel 2.3 – Bebouwingsvoorschriften – Welstand van de gebouwen, B) Gevels en muren, 2) Balkons, loggia’s en vaste uitsprongen: de terrassen achteraan zijn breder dan 2 meter en dieper dan 1 meter.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 24 – Draairuimte:
  er is vóór de toegangsdeur van het handelspand geen vlakke opstelruimte van minimaal 1,50 m: de helling bedraagt meer dan 2 %.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 24 – Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  §2 de ramen staan niet opgetekend als te openen;
• artikel 26 – Afvalverzameling:
  §3 er werd geen afvalberging opgetekend voor het handelgelijkvloers;
• artikel 29 – Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er werd geen inpandige en afsluitbare fietsenstalplaats (1) voorzien voor het personeel van de winkel;
• artikel 34 – Stabiliteit en scheidingsmuren:
  §2 de gevel, gelegen aan de openbare ruimte, beschikt niet over een fundering van minimaal 1,75 m onder het straatpeil;
  §3, 3° de dakopstand ter hoogte van de scheidingsmuren bedraagt niet minimaal 30 cm.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag vertoont meerdere afwijkingen ten aanzien van de geldende voorschriften en voor verscheidene daarvan kunnen in het eindadvies voorwaarden worden opgenomen om het project alsnog aan betreffende artikels te laten voldoen.

Voor sommige evenwel kan geargumenteerd worden dat een afwijking evenzeer aanvaardbaar is. Zo is in eerste instantie de kroonlijsthoogte van ± 9,60 m niet ruim afwijkend van de opgelegde 8,50 m. Vermeld maximum suggereert effectief visueel 3 volwaardige bouwlagen maar met de huidige wetgeving inzake minimale vrije plafondhoogtes (die in tussentijd werd opgetrokken naar 2,60 m) is betreffende niet haalbaar; omwille van het garanderen van een degelijk wooncomfort is betreffende afwijking dan ook te verantwoorden. Bovendien sluit de gevraagde maatvoering naadloos aan bij de kroonlijsthoogte van een aantal reeds in dit straatbeeld aanwezige gebouwen, waaronder het direct aanpalende buurpand rechts.

In tweede instantie overschrijdt de bouwdiepte op verdieping 1 het in het Bijzonder Plan van Aanleg opgelegde gabarit; echter door voortschrijdend inzicht en het hanteren van correctere normen inzake leefkwaliteit is gebleken dat vermeld gabarit geen kwaliteitsvolle woonruimtes oplevert. Er is  als algemene regel aangenomen de doorgaans voor dit soort bebouwing gehanteerde bouwdiepte van 13 m te aanvaarden; ook gelet op de aanwezigheid van gelijkaardige bouwvolumes in dit bouwblok, waaronder het rechts aanpalende.

Ten slotte zijn er afwijkingen inzake de maatvoering van enerzijds de dakkapel aan de voorzijde als anderzijds de terrassen aan de achterzijde. In beide gevallen geldt ook hier dat door vernieuwde wetgeving (zoals minimale maatvoering inzake plafondhoogtes en oppervlaktes van buitenruimtes bijvoorbeeld) met de bepalingen van het Bijzonder Plan van Aanleg in kwestie niet kan voldaan worden aan de spelregels. De terrassen in kwestie voorzien voldoende kwaliteit, respecteren de voorschriften van het Burgerlijk Wetboek en zorgen niet voor inkijk bij de buurpanden; aanvullend is de dakkapel aan de voorzijde alsnog in verhouding tot het gehele dakvlak en zijn er voldoende gelijkaardige referentiebeelden om de huidige maatvoering te verantwoorden. Er wordt aan het college dan ook geadviseerd vermelde afwijkingen als dusdanig te bekrachtigen.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt het optrekken van een meergezinswoning met handelgelijkvloers en gelet op de overeenstemming van deze functie met de specifieke bestemmingsvoorschriften van het van kracht zijnde Bijzonder Plan van Aanleg is er sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De volumetrie van het gebouw is grotendeels in overeenstemming met de bepalingen van het Bijzonder Plan van Aanleg. Er werden echter twee afwijkingen geconstateerd. Deze werden in de paragraaf aangaande de afwijkingen reeds uitvoerig besproken, namelijk de verhoogde kroonlijst en de ruimere bouwdiepte op +1. Gelet op bovenstaande argumentatie, deels gebaseerd op bestaande referenties in de onmiddellijke omgeving en het feit dat het Bijzonder Plan van Aanleg in kwestie ouder is dan 15 jaar, zijn de afwijkingen te verantwoorden. Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De gehanteerde materialisatie, roodbruine gevelsteen, donkergrijs schrijnwerk en zwarte dakpannen, is enerzijds aanvaardbaar voor dit type van bebouwing, visueel ingepast in de gebouwde omgeving en anderzijds in overeenstemming met de bepalingen van het van kracht zijnde Bijzonder Plan van Aanleg. Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is gunstig.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de fundering van de voorgevel dient te worden uitgevoerd tot minimaal 1,75 m onder het straatpeil;

3.      het dakmateriaal van de platte daken dient over een strook van minimaal 30 cm (evenwijdig met de perceelsgrens) te worden uitgevoerd met een brandweerstand van minimaal 1 uur;

4.      de handelsruimte dient intern te worden uitgevoerd met een afvalberging van minimaal 4 m² en een fietsenberging van minimaal 1,5 m² - beide ruimtes mogen in hetzelfde lokaal worden gecombineerd, weliswaar met een samenvoeging van de minimale oppervlaktes;

5.      de ramen van het gebouw werden niet expliciet als “opengaand” opgetekend – dit dient echter ontegensprekelijk het geval te zijn;

6.      de inkomzone van de handelsruimte dient te worden aangepast zodat zij voldoet aan artikel 24 van de verordening integrale toegankelijkheid;

7.      het dakvlakraam achteraan rechts, in slaapkamer 2.1, bevindt zich onderaan op slechts 89 cm van de perceelsgrens, daar waar dit minimaal 1 m dient te zijn – dit raam dient dus minimaal 11 cm te worden opgeschoven;

8.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten