2020_CBS_03441 - Omgevingsvergunning - OMV_2019163618. Amsterdamstraat 32 . District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          02/06/1961: toelating (18#42085) voor het bouwen van een flatgebouw.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinswoning met vier zelfstandige wooneenheden;

-          vier bouwlagen onder plat dak;

-          kroonlijsthoogte van ca. 12,50 m;

-          bouwdiepte hoofdvolume van ca. 14,20 m;

-          gevelafwerking:

• gevel bekleed met plaatmateriaal (uitzicht witte steen);
• detaillering in siermozaïek;
• plint in blauwe steen;
• stalen buitenschrijnwerk.

Huidige toestand

-          conform vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met vier zelfstandige wooneenheden en reca op het gelijkvloers;

• drie 1-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van ca. 65,50m²;
• één 2-slaapkamerappartement (duplex) met een netto vloeroppervlakte van ca. 120m²;

-          vijf bouwlagen en een teruggesprongen daklaag onder plat dak;

-          bouwhoogte van ca. 20,40 m;

-          bouwdiepte van ca. 14,35 m;

-          gevelafwerking:

• bruinkoperen gevelbekleding;
• plint in blauwe hardsteen;
• buitenschrijnwerk in zwart aluminium;
• borstwering in koperkleurig staal.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van volume met twee extra bouwlagen;

-          inrichten van een reca functie op de gelijkvloerse verdieping (+ deel kelderverdieping);

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          voorzien van uitkragende terrassen over de volledige breedte van het pand (achtergevel);

-          beperkte aanpassing van de bouwdiepte naar aanleiding van het isoleren van de gevels;

-          aanpassen van de gevelindeling en afwerking;

-          wijzigen van de scheidingsmuren.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk cultureel, historisch en/of esthetische waarde van de bestaande bebouwing, zone voor overdruk reca en detailhandel en zone voor wonen-art. 1-bestaand weefsel.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          0.12 Materialen:
De voorgestelde afwerking van de gevel in koper is niet in harmonie met het referentiebeeld.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  De kelderverdieping wordt voorzien van bergruimten en sanitair maar heeft een beperkte plafondhoogte van slechts 1,94 m;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  De scheidingsmuur met de linkerbuur werd ter hoogte van de teruggetrokken daklaag niet voorzien van een minimale opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak;
• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:
  Het afvalwater van de recazaak moet via een vetafscheider geloosd worden.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Aan de bestaande woonfunctie van het pand wordt op het gelijkvloers een recafunctie toegevoegd. De omvorming van de gelijkvloerse woonruimte naar een reca-ruimte kan gunstig beoordeeld worden. Het pand is immers gelegen in de afgebakende strategische horecakern Eilandje. In deze kern wil het stadsbestuur de horecafuncties clusteren en versterken. Het voorzien van bijkomende reca versterkt de kern en zorgt voor een verbreding van het aanbod. De aanvraag is dan ook functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Het project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. Bovendien maakt het een overgang van het hoge recent vergunde gebouw rechts naar het lagere geïnventariseerde pand links.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels zullen worden uitgewerkt met een bruinkoperen gevelbekleding op een robuuste plint in gefreinde blauwe hardsteen. De ramen zijn in zwart aluminium en de borstweringen voor de ramen in koperkleurig staal.

Hoewel bruinkoper geen kenmerkend gevelmateriaal is, kan het wel beschouwd worden als een eerlijk, zuiver materiaal, conform het beeldkwaliteitsplan architectuur van het Eilandje. Bovendien sluit het qua kleurstelling aan bij in de straat aanwezige gebouwen, uitgevoerd in rood-bruine gevelsteen, zoals ook het aanpalende pand. Om deze reden kan dan ook een afwijking worden toegestaan op art. 0.12 van RUP Eilandje.

Bovendien zal ook de hogeropgaande linkerscheimuur worden afgewerkt met dezelfde bruinkoperen bekleding zodat deze als volwaardige “zijgevel” kan worden beschouwd en niet als storende wachtgevel in het straatbeeld blijft bestaan.

Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en gevelgeleding zodat het nieuwe gebouw zich integreert in de bestaande omgeving. Bijgevolg is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Cultuurhistorische aspecten

Het gaat om een appartementsgebouw uit 1961 zonder erfgoedstatuut. Men wenst het pand op te toppen en te voorzien van een koperen buitenbekleding. Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen bezwaar.

Milieutechnische aspecten

Op basis van de informatie in het aanvraagdossier is er geen reden om te veronderstellen dat er ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) van toepassing zijn. Vanuit milieutechnisch standpunt is er geen bezwaar om de vergunning te verlenen.

Aangezien er geen bijkomende dakoppervlakte noch verharding voorzien wordt, dienen er geen maatregelen genomen te worden met betrekking tot regenwaterrecuperatie, buffering of infiltratie. Wel wordt er een groendak voorzien en de riolering wordt volledig vernieuwd tot aan de bestaande rioleringsaansluiting. De nieuwe riolering is voorzien als een volledig gescheiden stelsel tot aan de rooilijn zodat het regenwater in de toekomst op een gescheiden openbare riolering kan worden aangesloten.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De kelderverdieping heeft slechts een vrije hoogte van 194 cm. Dit is veel te laag om als bruikbaar te kunnen worden beschouwd. Deze moet conform de bouwcode minimaal een vrije hoogte hebben van 220 cm. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Indien de kelder niet verlaagd kan worden, zodat een minimale hoogte van 220cm bereikt wordt, dienen de functies in de kelder te worden uitgesloten van vergunning.

Volgens de plannen wordt de verhoogde scheidingsmuur op de perceelsgrens niet uitgevoerd met een opstand van 30cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de Bouwcode. De minimale opstand die in dit artikel wordt gevraagd, is noodzakelijk om brandoverslag te voorkomen.Aangezien het dak voorzien is van een groendak kan afgeweken worden van een minimale opstand van 30cm  wanneer er tussen de scheidingswand en de vegetatie een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30cm breed aanwezig is. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Er wordt conform de plannen geen vetafscheider voorzien. Aangezien er in de recazaak voedsel verwerkt kan worden en/of indien hier warme maaltijden ter plaatse geconsumeerd worden, moet het afvalwater verplicht via een vetafscheider worden aangesloten op het rioleringsstelsel. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Deze zal in voorwaarde worden opgelegd.

Vanop het terras vooraan is inkijk mogelijk op het aanpalende perceel, via de dakramen in het lagere aanpalende pand. Dit is naar privacy niet aanvaardbaar. In voorwaarde zal worden opgelegd, conform het burgerlijk wetboek, een ontoegankelijke zone te voorzien van 190 cm, te meten vanaf de perceelgrens.

Om lawaaihinder in het binnengebied voor omwonenden te beperken mag de patio achteraan de recaruimte niet ingericht en/of gebuikt worden als horecaterras.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Er is geen uitbreiding van het aantal wooneenheden, dus hiervoor moeten geen fietsenstallingen voorzien worden.

Laden en lossen:

Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de bijgevoegde voorwaarden van Aquafin strikt na te leven;

3.      laden en lossen te gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving;

4.      tussen de opstand van de scheidingswand en de vegetatie van het groendak een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) te voorzien van minstens 30cm breed;

5.      het afvalwater van de recazaak te voorzien van een vetafscheider, conform artikel 44 van de bouwcode;

6.      aan de linkerzijde (zijde van nr 34) van het dakterras vooraan moet, conform het burgerlijk wetboek, een ontoegankelijke zone voorzien worden van 190 cm, gemeten vanaf de perceelgrens;

7.      de patio niet in te richten en te gebruiken als horecaterras;

8.      de kelder enkel te gebruiken voor de aangevraagde functies indien deze over een plafondhoogte beschikt, conform artikel 21 van de bouwcode;

9.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd 1 bezwaarschrift ingediend dat voornamelijk handelt over:

Schenden van de privacy: Vanop het dakterras vooraan  is rechtstreekse inkijk mogelijk in het lagere pand links. Hierdoor wordt de  privacy geschonden van de bezwaarindiener.

Beoordeling: Het is correct dat er vanop het terras via de dakramen inkijk mogelijk is. Het Burgerlijk Wetboek schrijft een minimumafstand voor bij het creëren van rechtstreekse en schuine zichten op een aanpalend erf. De aanvraag voldoet hier niet aan. Deze zullen in voorwaarde worden opgelegd. Het bezwaar is gegrond;

Toename parkeerdruk: De bezwaarindiener stelt dat de parkeerdruk zal toenemen omwille van de commerciële functie op het gelijkvloers en de uitbreiding van het programma.

Beoordeling:
De stedelijke dienst Mobiliteit geeft een gunstig advies voor deze aanvraag. Deze is van mening dat op deze locatie in het centrum er voor een horecazaak geen eigen parkeerplaatsen voorzien moeten worden. Verder blijft het programma ongewijzigd. Het bezwaar is ongegrond;

Ontbreken van fietsenstalling: De bezwaarindiener merkt op dat er geen fietsenstalling wordt voorzien.

Beoordeling:
De stedelijke dienst Mobiliteit geeft een gunstig advies op deze aanvraag. Er zouden enkel fietsenstallingen moeten voorzien worden indien er extra wooneenheden zouden bijkomen. Het aantal woningen blijft in deze aanvraag ongewijzigd.  Het bezwaar is ongegrond;

Overaanbod: Het bezwaar tegen de komst van de recaruimte. De bezwaarindiener stelt dat er nu reeds een overaanbod is aan restaurantjes;

Beoordeling: De stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie (OS/BI) die in deze aanvraag om advies werd gevraagd geeft een gunstig advies voor deze aanvraag. Zij merken op dat het pand gelegen is in de afgebakende strategische horecakern Eilandje. In deze kernen wil het stadsbestuur de horecafuncties clusteren en versterken. Omvorming van een gelijkvloerse woonruimte naar een recaruimte versterkt de kern en zorgt voor een verbreding van het aanbod. Het bezwaar is ongegrond.