2019_CBS_09294 - Omgevingsvergunning - OMV_2019091924. Neerlandweg 11. District Wilrijk - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woonuitbreidingsgebied. De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel die overheid geen besluit tot vastlegging van de uitgaven voor de voorzieningen heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een bufferzone. De bufferzones dienen in hun staat bewaard te worden of als groene ruimte ingericht te worden, om te dienen als overgangsgebied tussen gebieden waarvan de bestemmingen niet met elkaar te verenigen zijn of die ten behoeve van de goede plaatselijke ordening van elkaar moeten gescheiden worden. (Artikel 14 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een industriegebied. Deze zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten. Tevens worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de andere industriële bedrijven toegelaten, namelijk: bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop. (Artikel 7 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 30 bis Neerland, gedeeltelijke herziening, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 27 juli 1994. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: bedrijfszone.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) en bijzondere plannen van aanleg (BPA) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgend punt:

-          artikel 6.02 bebouwingsvoorschriften

• 1 Bebouwingswijze en plaatsing van de gebouwen:

De voorgevel wordt voorzien op 14,40m uit de rooilijn.

-          artikel 6.02 bebouwingsvoorschriften

• 3 welstand:

De aangevraagde in- en uitrit meet 11,20m.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Voorliggende aanvraag wijkt af van het BPA dat stelt dat er per perceel maximum 1 in- en uitrit van maximum 5,00 meter breedte wordt toegelaten. De bouwheer wenst een in- en uitrit te voorzien van 11,20 meter. Deze breedte is gewenst om de laad- en loszone die centraal voorzien is in het pand optimaal te kunnen gebruiken. In de Neerlandweg is deze breedte ook reeds bij andere percelen terug te vinden of beschikkend de percelen over meer dan 1 in- en uitrit. De linkerbuur heeft in 2004 een vergunning verkregen voor een gelijkaardige breedte.

Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de VCRO kunnen na het voeren van een openbaar onderzoek beperkte afwijkingen op de voorschriften worden toegestaan. Een afwijking op de voorschriften is stedenbouwkundig aanvaardbaar op voorwaarde dat de breedte wordt beperkt tot 10m, wat gelijk is aan de breedte van 1 in- en 1 uitrit.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet in een uitbreiding van een bestaand bedrijf. Omwille van deze reden is er advies gevraagd aan de stedelijke dienst Business en Innovatie. Dit advies is gunstig met volgende afweging: ‘de aanvraag omvat de realisatie van een nieuwe magazijn, een kantoorblokje binnenin en een aanpassing van de gevels. Om de toegankelijkheid te verbeteren wordt er gewerkt met 1 centrale toegang tot de site. Het perceel maakt deel uit van de industrie en kmo-zone Neerland zoals opgenomen in de beleidsnota industrie en logistiek 2020. De activiteit en de uitbreiding passen binnen de visie van de beleidsnota.’

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bouwvolume voor de uitbreiding van het bestaande magazijn, met aan de straatzijde kantoren is kenmerkend in de omgeving en stemt overeen met de bestemmingsvoorschriften voor dit perceel. Deze werken zijn aanvaardbaar, bijgevolg wordt geoordeeld dat de draagkracht van het perceel, noch de omgeving wordt overschreden.

Visueel-vormelijke elementen

Om het bestaande en nieuwe magazijn visueel samen te voegen wordt er een volledige nieuwe gevel geplaatst. Deze wordt voorzien in grijze vezelplaten, zwart geschilderde betonpanelen en grijs aluminium buitenschrijnwerk.

Verder wordt de gevel nog voorzien van grijze aluminium lamellen. In tegenstelling tot andere zones voor kmo’s of industrie is het in de Neerlandweg kenmerkend dat er buiten de functionaliteit van een bedrijfsgebouw ook aandacht is voor het uitzicht van een pand. De meeste bestaande gebouwen in de omgeving zijn voorzien van cellenbetonpanelen, metselwerk in verschillende kleuren, variërende raamopeningen of andere elementen die bijdragen tot dit uitzicht. De voorziene lamellen zorgen voor meer detaillering in de gevel en hebben geen negatieve invloed op de verblijfskwaliteit in de achterliggende ruimtes.

De voorgestelde materialisatie voor de voorgevel is hedendaags en stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De plannen bevatten geen fietsenstalling. Op basis van de uitbreiding wordt een fietsparkeerbehoefte berekend van 8 plaatsen. Deze dienen ofwel inpandig ofwel overdekt en afsluitbaar voorzien te worden.

De autoparkeerplaatsen op de hoeken dienen conform artikel 30 van de bouwcode voorzien te worden op een breedte van 2,80 meter.

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de bedrijfseenheid stadsontwikkeling/ vergunningen/ dienst milieuvergunningen. De dienst geeft volgende beoordeling:

‘De aanvraag omvat een gevelwijziging, de uitbouw van kantoorruimten en het optrekken van extra magazijnruimte.

Vanuit milieutechnisch oogpunt is er geen bezwaar tegen de geplande uitbreiding, de bouwheer dient er zich van te vergewissen of de uitbreiding eventueel op termijn als gevolg heeft dat mogelijke opslagactiviteiten meldingsplichtig of vergunningsplichtig worden.’

Voorliggende aanvraag voorziet twee totems in de voortuin om het bedrijfsgebouw voldoende visibiliteit te geven. Het voorzien van totems kan toegelaten worden als er geen andere middel is om de zakelijke activiteit bekend te maken en is bovendien kenmerkend in de Neerlandweg. Echter is het voorzien van twee totems met een hoogte van circa 4,80 meter die op circa 16,20 meter van elkaar staan niet in verhouding met het gewenste doel van deze totems. Bij voorliggende project is het voorzien van 1 totem voldoende. Deze kan in de groenstrook voorzien worden op minstens 1 meter van de rooilijn en minstens 2 meter van de perceelgrens. Dit zal in voorwaarde worden opgenomen. Indien er reclame aan de voorgevel wordt voorzien dient hier een Omgevingsvergunning voor aangevraagd te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de voorgevel op 15,00m uit de rooilijn van de ontworpen Neerlandweg te voorzien;

3.      de inrit maximaal 10,00m breed te voorzien;

4.      inpandig fietsenstalling voorzien voor 8 fietsen;

5.      de autoparkeerplaatsen op de hoeken, conform artikel 30 van de bouwcode, te voorzien met een breedte van 2,80 meter;

6.      maximaal 1 totem te voorzien conform de voorschriften van artikel 33 van de bouwcode.

Standpunt college

Het college sluit zich grotendeels aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. Echter merkt het college op dat de aan het dossier toegevoegde plannen enige onduidelijkheid bevatten met betrekking tot het aanleggen van de parkeerplaatsen en de aangereikte oplossing voor de afwatering
van de oprit, bestaande uit betonverharding.
Na contact met de architect bezorgde deze een aangepast plan met bijhorende toelichting, die de aanvraag op deze punten verduidelijkt. De architect geeft daarbij volgende toelichting mee:
Op het hemelwaterformulier toegevoegd bij de aanvraag, werd correct aangegeven dat het hemelwater van de verharding vooraan via goten afgevoerd zou worden naar infiltratieputten. Daarentegen werd inderdaad op de plannen zoals u aangaf foutief getekend dat het hemelwater zou infiltreren in de naastliggende berm. In bijlage kan u de nieuwe plannen terugvinden.
Aanvullend hebben wij ook de tikfout die in het hemelwaterformulier verwerkt zat rechtgezet. De totale oppervlakte van 620m² is correct en blijft aangehouden.
Zoals aangehaald wordt er in dit project gekozen om te infiltreren via verschillende infiltratieputten. Uiteraard hangt het infiltreerbaar volume van de infiltratiekamers af van de grondwaterstand. Op dit ogenblijk is deze nog niet exact gekend. Er is wel reeds een sondering uitgevoerd (zie bijlage) waaruit bleek dat de grondwaterstand lager ligt dan circa 1,25m. In functie van de infiltratie zullen we bij de start van de werken een peilbuis plaatsen en nazien wat het effectieve grondwaterpeil is. Het resultaat hiervan zullen we jullie aanvullend ook bezorgen. Indien zou blijken
dat de grondwaterstand hoger ligt dan -2,48m (puthoogte is namelijk 2,18m – bedekking put 30cm) dan zullen we een nieuw voorstel bezorgen met een andere infiltratietechniek.

Het aangepaste plan verduidelijkt de voorgestelde oplossing, waarbij de parkeerplaatsen in grasdallen worden aangelegd en het hemelwater van de verharde oprit in goten wordt opgevangen, om vervolgens naar de infiltratieput(ten) te worden afgevoerd.

Bij de start van de werken dient een peilbuis geplaatst te worden om de grondwaterstand op te meten. Indien zou blijken dat de grondwaterstand hoger ligt dan -2,48m, dient voor een aangepaste infiltratietechniek een nieuwe vergunningsaanvraag te worden ingediend.
Het college is van mening dat de voorgestelde oplossing afdoende is en voor vergunning vatbaar. Om die reden voegt het een voorwaarde toe de aanleg van de voortuinstrook uit te voeren conform het aangepaste plan, dat door de architect werd aangebracht. Conform artikel 44 van de Antwerpse Bouwcode dienen alle niet-overdekte parkings voorzien te worden van een olieafscheider. Dit wordt bijkomend opgelegd in voorwaarde.