2020_CBS_00336 - Omgevingsvergunning - OMV_2019126152. Generaal Lemanstraat 58. District Berchem - Weigering

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          27/02/1997: vergunning (961#10476) kantoorgebouw;

-          12/8/1993: vergunning (961#11038) kantoorgebouw.

Vergunde toestand

-          kantoorgebouw van 5 bouwlagen en een technische daklaag onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          gevelmateriaal bestaat uit groene gevelbepleistering en aluminium schrijnwerk.

Huidige toestand

-          kantoorgebouw van 5 bouwlagen en een technische daklaag onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          gevelmateriaal bestaat uit groene gevelbepleistering en aluminium schrijnwerk.

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw met 7 woonentiteiten:

• 3 studio’s met een netto-oppervlakte van circa 29,70m², 39,40m² en 39,40m²;
• 1 één-slaapkamerappartement dat leest als een 2-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 69 m²;
• 3 twee-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 88m², 94m² en 96.7m²;
• gemiddelde netto-vloeroppervlakte van alle woningen bedraagt 65m²;

-          5 bouwlagen met een uitgebreide dakverdieping onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          de garagepoort langs de achtergevel in de De Lescluzestraat wordt gesupprimeerd, de poort langs de voorgevel in de Generaal Lemanstraat blijft, met behoud van slechts 1   parkeerplaats;

-          de dakverdieping wordt aan de achter- en de linkerkant maximaal doorgetrokken;

-          gevels voorzien in groene gevelbepleistering, plaatmateriaal en PVC schrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          functiewijziging van een kantoorgebouw naar een meergezinsgebouw met 7 woonentiteiten;

-          uitbreiden van het volume op de 5de verdieping. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend  punt:

• Artikel 25: naast de deur van het gemeenschappelijk meterlokaal is er geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50cm.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  Zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen (erkers, zonneweringen, …) en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving. De groene bepleisterde gevel is niet in harmonie met de omgeving.
  De aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving en dit voor alle delen van de constructie. Het opdelen van dit gebouw in 7 wooneenheden overschrijdt de draagkracht.
• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

Bij nieuwbouw, herbouw, functiewijziging of een volume-uitbreiding moeten de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in Artikel 6 “Harmonie en draagkracht”. Er kan niet gerefereerd worden naar bestaande gebouwen die niet in harmonie of storend zijn met de omgeving. De volume-uitbreiding (dakverdieping) in De Lescluzestraat is niet in harmonie met het referentiebeeld in de straat.

• Artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:

Het materiaalgebruik van alle onderdelen van een gebouw, constructie, afsluiting of aanleg moet duurzaam, kwalitatief, constructief en esthetisch verantwoord zijn.
De gevelmaterialen bestaande uit groene gevelbepleistering, plaatmateriaal en PVC schrijnwerk zijn geen duurzame en esthetisch verantwoorde materialen binnen deze context.

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  Bij functiewijziging en voor elke nieuwe ruimte bij volume-uitbreiding, dienen ruimten een minimale vrije hoogte te hebben van 2m60.
  Na afwerking van de vloeropbouw bezitten de verblijfsruimten op de 5de verdieping een hoogte van slechts 2m35 in plaats van de minimaal vereiste 2m60.
• Artikel 27 Open ruimte:
  Bij functiewijziging moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn.
  Het volledige perceel is bebouwd.
• Artikel 29 fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

De schuin ingetekende fietsstalplaatsen voldoen niet aan de inrichtingsprincipes.

• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

Er wordt slechts 1 parkeerplaats voorzien.

• Artikel 38 Groendaken:

Het is verplicht om nieuwe daken van meldings- en vergunningsplichtige constructies aan te leggen als een groendak, indien deze daken een helling hebben van minder dan 15° en een oppervlakte hebben van ten minste 20 vierkante meter.
Na uitbreiding van het plat dak met circa 44m² wordt het nieuw en/of vernieuwd dakgedeelte niet als groendak aangelegd.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Het project wijkt af van artikel 27 ‘Open ruimte’ van de bouwcode. Aangezien het perceel gelegen is in de hoek van een bouwblok, het doorsteekt van de Generaal Lemanstraat naar de De Lescluzestraat en dat het momenteel ook volledig bebouwd is door één gebouw, kan met behulp van artikel 3, een afwijking op artikel 27 van de bouwcode worden toegestaan.

Functionele inpasbaarheid

Het gebouw grenst zowel aan de Generaal Lemanstraat als aan de De Lescluzestraat.

De Generaal Lemanstraat wordt gekenmerkt door een mix van eengezinswoningen, meergezinswoningen en kantoren. De Lescluzestraat is een smalle straat met voornamelijk eengezinswoningen. Het omvormen van het kantoorgebouw naar een meergezinswoning is dan ook functioneel inpasbaar in de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsenstallingen

Er dienen voldoende fietsvoorzieningen gerealiseerd te worden. Voor dit project zijn er 13 fietsstalplaatsen vereist. Op de plannen werden er 17 voorzien. Echter kunnen de schuine fietsstalplaatsen niet in rekening worden gebracht aangezien deze niet aan de voorwaarden voldoen zoals vastgelegd in artikel 29 van de bouwcode. Er dienen ook fietsstalplaatsen voor niet standaard-fietsen voorzien te worden (cargofietsen, …). Tevens is de fietsenberging slecht bereikbaar. Er dienen 3 deuren geopend en gesloten te worden vooraleer men de fietsenberging bereikt. Ofwel dienen deze deuren automatisch geopend te kunnen worden ofwel dient er een kortere toegang tot de fietsenberging voorzien te worden.

Omwille van de opmerkingen aangaande het autoparkeren en het fietsparkeren is de mobiliteitsimpact van het project onaanvaardbaar. De verhoogde parkeerbehoefte zal immers afgewenteld worden op het openbaar domein. Het betalen van een compensatie kan er niet toe leiden dat de aanvraag verenigbaar kan worden geacht met de goede ruimtelijke ordening. Bijgevolg wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren. Het verminderen van de woningdichtheid zal ook een positieve impact hebben op de parkeerlast.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het perceel is volledig volgebouwd door een volume van vijf bouwlagen hoog. Het bestaande, reeds massieve, dense volume wordt bijkomend verzwaard door de technische daklaag uit te breiden en om te vormen tot een extra woonentiteit. Deze volume-uitbreiding langs de De Lescluzestraat is niet in harmonie met het referentiebeeld van deze straat. Het volume is aan de zijde van De Lescluzestraat, samen met het aanpalend gebouw, reeds het hoogste van de straat. Er kan echter niet gerefereerd worden naar bestaande gebouwen die niet in harmonie of storend zijn met de omgeving. Een bijkomende verhoging van de gevel is dan ook onaanvaardbaar en in strijd met artikel 6 en 10 van de bouwcode en een goede ruimtelijke ordening.

De aanvraag voorziet vier 2-slaapkamerappartementen en drie studio’s. Een evenwichtige variatie aan appartementstypes binnen een groot woonproject zoals in voorliggende aanvraag is belangrijk om een bevolkingsmix te garanderen. Teveel en te kleine woningen legt een te grote druk op het perceel en de omgeving, wat het geval is bij deze aanvraag. Binnen de stedelijke visie wordt een 2-slaapkamerappartement (80m²) als een gemiddeld appartement beschouwd. Daarom is het cruciaal dat er, indien gekozen wordt voor studio’s, er eveneens ook grotere (3-slaapkamer)appartementen worden voorzien. Deze grotere appartementen ontbreken in het project. Het voorzien van grotere woningen zou er automatisch ook toe leiden dat het aantal woningen en de bijhorende parkeerbehoefte verminderen, wat de draagkracht ten goede komt.

Geconcludeerd wordt dat de uitbreiding van de daklaag, ten gunste van een extra woongelegenheid,  het gebrek aan een goede woningmix en de 7 niet-realiseerbare parkeerplaatsen er toe leiden dat de draagkracht van het gebouw en de omgeving overschreden wordt. Daarom wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Visueel-vormelijke elementen

De huidige gevel beschikt over een lage beeldkwaliteit. De geveluitsprong over vier bouwlagen, langs de Generaal Lemanstraat blijft behouden. De volledig glazen uitwerking ervan wordt vervangen door ondiepe balkons met borstweringen in spijlenwerk. Het gelijkvloers bestaat uit een inkomdeur en garagepoort. De gevelplint wordt voorzien in lichtgrijs pleisterwerk, de bovenliggende verdieping in groen pleisterwerk en de daklaag in donkergrijze gevelbeplating. De gevel langs de De Lescluzestraat wordt gelijkaardig gematerialiseerd. De garagepoort op het gelijkvloers wordt vervangen door raamopeningen.

Omwille van de ligging, langs een van de belangrijkste invalswegen naar het stadscentrum, en de schaal van het gebouw werd advies gevraagd aan de welstandscommissie. Zij stellen dat een lichte kleurstelling te verkiezen is boven het voorziene grijsgroene pleisterwerk. Deze opmerking wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. Groen is een atypische gevelkleur en daardoor ook strijdig met artikel 6 van de bouwcode.

Daarnaast stelt de Welstandscommissie ook dat plaatmateriaal voor de dakverdieping geen stedelijk en duurzaam gevelmateriaal is. De daklaag dient dezelfde gevelbehandeling te volgen conform de onderbouw.

Rekening houdend met bovenstaande argumentatie kan gesteld worden dat de voorgestelde gevelafwerking in strijd is met artikel 11 van de bouwcode. Het gebruik van karakteristieke materialen binnen de stedelijke context is van belang. Het is aan te bevelen om de doorgedreven renovatie van dit pand aan te grijpen om de beeldkwaliteit van de gevel eveneens te verbeteren.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen belangrijk gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is voor het duplexappartement (69m²) op het gelijkvloers en de 1ste verdieping en voor de studio (29,70m²) op de 2de verdieping niet het geval, waardoor deze woonentiteiten onvoldoende wooncomfort bieden. Daarenboven wordt opgemerkt dat de 2-slaapkamerappartementen van de bovenliggende verdiepingen dan wel mathematisch voldoende groot zijn, veel van de oppervlakte gaat in deze appartementen verloren aan circulatieruimte.

De 5de verdieping heeft na afwerking van de vloeropbouw slechts een vrije hoogte van 2,35 meter. Een voldoende vrije hoogte voor verblijfsruimten is nodig om over een minimale verblijfskwaliteit te beschikken. Dit is dan ook niet het geval voor het appartement op de 5de verdieping. Deze woongelegenheid is niet in overeenstemming met artikel 21 van de bouwcode en de goede ruimtelijke ordening en kan bijgevolg niet in aanmerking komen voor vergunning.

Tevens worden in voorliggend ontwerp de doelstellingen en zorgplichten inzake verkeersveiligheid en een vlotte verkeersdoorstroming geschonden. Het is de bevoegdheid van het Agentschap Wegen en Verkeer om te allen tijde het veilig en vlot verkeer te waarborgen. De verkeersveiligheid is dus een doelstelling en zorgplicht van het beleidsveld van Agentschap Wegen en Verkeer die met zorgvuldigheid nagestreefd moeten worden.

De vergunningsaanvraag is onwenselijk om volgende redenen:

“Langs de N155 en op de locatie van de vergunningsaanvraag moet het aantal toegangen worden beperkt. 1 van de 2 toegangen wordt vervangen door een appartement. Hierdoor daalt het aantal parkeerplaatsen van 4 naar 1. De toegang langs de gewestweg wordt behouden. De huidige toegang is op minder dan 70m van het kruispunt gelegen en kan niet veilig verlaten worden. Er is geen ruimte op het eigen terrein om te keren. Men moet dus of achterwaarts inrijden of achterwaarts uitrijden. Bij het verlaten van de toegang moet men over een parkeerstrook de gewestweg oprijden. Er moet rekening mee gehouden worden dat hier geen fietspad aanwezig is. Door de geparkeerde voertuigen zal men geen zicht hebben op de aankomende fietsers.

De De Lecluzestraat is een enkelrichtingstraat met een snelheidsbeperking van 30km/u en dus veel geschikter om toegangen toe te laten. De N155 bestaat hier uit 2 rijvakken per rijrichting. De maximaal toegelaten snelheid bedraagt 50km/u.”

De gemeentewegen hebben een toegang verlenende functie waardoor toegangen inherent zijn aan dit type weg conform de inrichtingsprincipes van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen.

Het dienstorder met betrekking tot toegangen (MOW/AWV/2012/16) bepaalt dat wanneer een perceel grenst aan een weg van lagere categorie de toegang daar dient te worden voorzien.

Op deze wijze wordt op een veiligere wijze ontsloten met minder hinder voor het vlot verkeer en zonder bijkomende gevaarlijke conflictpunten te creëren ter hoogte van de gewestweg.

Het gegeven dat er sprake is van een reeds bestaande toegang, houdt geen ‘recht’ in op een toegang tot de openbare weg op die locatie en onder die modaliteiten. De modaliteiten van de toegang tot de openbare weg zijn precair en kunnen door de wegbeheerder worden gewijzigd met het oog op het algemeen belang. De bestaande situatie creëert een gevaarlijke situatie, zoals hierboven reeds werd aangehaald. Gelet op de nieuwe vergunningsaanvraag is het noodzakelijk om dit gevaarlijk conflictpunt te verhelpen.

Het Agentschap Wegen en Verkeer benadrukt dat zij de in de aanvraag voorziene vorm van ontsluiting naar de openbare weg niet zal toestaan.

Om deze redenen adviseert het Agentschap Wegen en Verkeer ongunstig betreffende voorliggende aanvraag. Wegens voormelde strijdigheden en de hiermee gepaard gaande onuitvoerbaarheid van het aangevraagde, dient de aanvraag te worden geweigerd. Er dient gezocht te worden naar een oplossing voor de uitsluiting van de parkeerplaats langs de De Lecluzestraat.

Tot slot werd er advies gevraagd aan de brandweer. Dit advies is ongunstig omdat de aanvraag in strijd is met de brandveiligheid. Een aangepast ontwerp is vereist.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening en omwille van het ontbreken van een gunstig advies van de brandweer en het Agentschap Wegen en Verkeer. 

Standpunt college

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. Evenwel merkt het college op dat de ontsluiting via de Generaal Lemanstraat door de gemeentelijke omgevingsambtenaar als niet uitvoerbaar wordt beschouwd omwille van de verkeersveiligheid. De ontsluiting is echter reeds bestaande en vergund, aangezien er in dit gebouw aan de Generaal Lemanstraat een vergunde garagepoort is.
In die zin wordt de parkeerparagraaf aangepast als volgt:

Onder de parkeerparagraaf wordt verder gesteld dat de verhoogde parkeerbehoefte grotendeels op het openbaar domein afgewenteld wordt en dat dit onaanvaardbaar zou zijn. Echter, conform de bouwcode klopt deze redenering niet. Indien fysieke realisatie niet mogelijk is, worden de ontbrekende parkeerplaatsen vastgesteld.