Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020143120 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Pieter Ooms met als contactadres Azalealaan 7 te 2970 Schilde |
Ligging van het project: | Karel Oomsstraat 16 te 2018 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 10 sectie K nr. 1554G4 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen en uitbreiden van een bestaande meergezinswoning met 5 wooneenheden naar pand met 8 wooneenheden |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 27/10/2020: gebouwen en constructies (AN/G8V/2020225) opname in vergunningsregister voor 5 WE; (nog geen beslissing dus advies G8V)
- 21/11/2019: gedeeltelijke vergunning deputatie (201912) verbouwen en uitbreiden van een appartementsgebouw;
- 08/11/2012: vaststelling als bouwkundig erfgoed (214759) ‘Meergezinswoning in art-decostijl;
- 14/02/2012: welstandscommissie;
- 26/10/1932: vergunning (1932#42726) voor binnenveranderingen;
- 06/10/1911: vergunning (1911#1720) paviljoen vergroten;
- 29/07/1910: vergunning (1910#1284) binnenveranderingen.
Vergund geachte toestand
- functie en bouwvolume:
- gevelafwerking:
Huidige toestand
- functie en bouwvolume:
- gevelafwerking:
Gewenste toestand
- verbouwen en uitbreiden van een meergezinswoning van 5 tot 8 appartementen;
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- verbouwen van een meergezinswoning;
- vermeerderen van het aantal wooneenheden van 5 naar 8;
- uitbreiden van pand met een teruggetrokken daklaag;
- plaatsen van terrassen op de daklaag en tegen de achtergevel;
- stalen tuintrap tot op 5de verdieping.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 3 december 2020 | 30 december 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator | 3 december 2020 | 10 december 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam | 3 december 2020 | 3 december 2020 |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 3 december 2020 | 10 december 2020 |
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg | 3 december 2020 | 16 december 2020 |
stadsontwikkeling/ vergunningen/ stedenbouwkundige vergunningen/ geacht vergund | 3 december 2020 | 7 januari 2021 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
Bij nieuwbouw, herbouw, vermeerdering van het aantal woongelegenheden of functiewijziging naar wonen dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken. De minimale netto-vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 4 vierkante meter, vermeerderd met 2 vierkante meter per slaapkamer, te rekenen vanaf de tweede slaapkamer.
De appartement 3.1 beschikt over een kleine buitenruimte aan de staartzijde van 1,3 m² en een terras in de schacht van 2,6 m².
Het is verplicht om nieuwe daken van meldings- en vergunningsplichtige constructies aan te leggen als een groendak, indien deze daken een helling hebben van minder dan 15° en een oppervlakte hebben van ten minste 20 vierkante meter.
Het plat dak van het nieuwe dakvolume is circa 75 m² en dient daarom te worden uitgevoerd als groendak.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
Er is geen aanleiding om het college te adviseren (beargumenteerd) af te wijken van de geldende voorschriften.
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag omvat geen functiewijziging. De meergezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd wordt.
Aangezien het niet duidelijk was hoeveel woonentiteiten er als geacht vergund kunnen beschouwd worden, werd er advies gevraagd aan de Stedelijke Dienst Vermoeden van Vergunning. Na onderzoek en aan de hand van woonkaarten het kadaster gaven zij een positief advies voor 5 woonentiteiten.
Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid
In de afgeleverde weigering (201912) werden er 2 extra bouwlagen voorzien en vermeerderden de wooneenheden van 5 naar 10 appartementen. Er werd toen geoordeeld dat de geplande werken de draagkracht van het gebouw overschreden voornamelijk omwille van twee redenen:
Er werd toen voorgesteld om een teruggetrokken daklaag van 1 bouwlaag te onderzoeken alsook het voorzien van één wooneenheid per bouwlaag met respect voor de structuur van het originele pand.
In voorliggende aanvraag wordt het hoofgebouw verhoogd met slechts één teruggetrokken bouwlaag en worden de wooneenheden vermeerderd van 5 appartementen naar 8 appartementen.
Waar dat er in het vorig ontwerp op de 1ste en 2de verdieping telkens 2 appartementen werden voorzien, gaat men in huidig ontwerp terug naar 1 appartement per verdieping op gelijkvloers, eerste en tweede verdieping.
Op de 3de en 4de verdieping voorziet men echter nog steeds telkens 2 appartementen, hetzij 2 eenslaapkamerappartementen in plaats van 2 2 slaapkamerappartementen voorheen. De appartementen zijn aldus nog steeds eenzijdig georiënteerd en de appartementen aan de straatzijde hebben hierdoor nog steeds geen kwalitatieve buitenruimte.
Aan het college wordt geadviseerd de aanvraag te weigeren.
Visueel-vormelijke elementen
In de afgeleverde weigering (201912) werd de optopping van 2 bouwlagen vormgegeven en gematerialiseerd met donker aluminium buitenschrijnwerk en grote glaspartijen. De gevel en volumetrie van het bestaande pand heeft een duidelijke geleding, een bepaalde verhouding en ritme van houten ramen en een bakstenen gevelafwerking met een specifieke kleur en detaillering. De voorgestelde opbouw hield hier geen rekening mee.
In het huidig ontwerp wordt de teruggetrokken bouwlaag afgewerkt met een terracotta tegel en donkerkleurig (kleur niet gekend) aluminium schrijnwerk. Door het terugtrekken van de daklaag ontstaat er nu een evenwichtigere relatie met de onderbouw. De bekleding van de daklaag met een terracottategel heeft echter de neiging om te overheersen ten opzichte van de onderbouw, wat ongunstig beoordeeld wordt.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag heeft betrekking een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.
Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. Daarom werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg:
Meergezinswoning in art-decostijl gebouwd in opdracht van mevrouw Th. Ruyten-Visschers, naar een ontwerp door Th. Ruyten uit 1925. Het gebouw is de enige gekende privérealisatie van Ruyten, architect of bouwkundige in dienst van de Stad Antwerpen, die vanaf eind jaren 1930 als hoofdconducteur betrokken was bij de restauratie van het Rubenshuis onder leiding van stadsbouwmeester Emiel Van Averbeke. Het complex was mogelijk een eigen bouwproject van Ruyten, bedoeld als privéwoning en opbrengsteigendom, waarvoor zijn vermoedelijke echtgenote als bouwheer optrad. Zoals de meergezinswoning Mees hogerop in de straat, beslaat het voorname appartement van de opdrachtgever de begane grond en de eerste verdieping, met identieke huurappartementen op de drie hogere verdiepingen, tijdens het interbellum een vaker voorkomende typologie. Het rijhuis met een gevelbreedte van twee ongelijke traveeën, telt vijf bouwlagen onder een plat dak.
De verzorgde lijstgevel is opgetrokken uit rood baksteenmetselwerk in kruisverband, ruim verwerkt met natuursteen voor speklagen, ornamenten en structurele onderdelen als de plint, puilijst, vensterposten en een balkon. Geleed door de puilijst, legt de asymmetrische compositie de klemtoon op de brede zijtravee, in overeenstemming met de interieurindeling. Deze wordt gemarkeerd door getraliede tweelichten op de begane grond, een over de eerste twee verdiepingen oplopende, driezijdige erker, en een gebogen balkon in de topgeleding. Pilasters flankeren de inkomtravee, die op het hoogste niveau terugwijkt om ruimte te maken voor een terrasje. Karakteristiek art deco is de klassiek gestileerde ornamentatie: de polygonale medaillons met geabstraheerde bloemenkorven op de borstwering, en het trapezoïdale fronton tussen gecanneleerde trommels boven het portaal. Het houten schrijnwerk van de inkomdeur, de vensters met kleine roedeverdeling in het bovenlicht, en de kroonlijst is bewaard, evenals het fraaie smeedijzer van tralies en balkonborstweringen.
Het gebouw met een geknikt L-vormige plattegrond beschikt volgens de bouwplannen over een gemeenschappelijke inkom en goederenliftje, maar gescheiden traphallen voor de huurappartementen en de privéwoning. Deze laatste biedt gelijkvloers ruimte aan het kantoor met wachtzaal, de keuken en een ruime zitplaats, waarbij een overdekte binnenplaats onder de achterbouw aansluit. Op het tweede niveau bevinden zich de eetkamer, een naaikamer, drie slaapkamers, de badkamer en een speelkamer. De appartementen bestaan uit een suite van salon en eetkamer, de keuken met terrasje, drie slaapkamers en een badkamer.
De meergezinswoning heeft een beeldbepalende, stadslandschappelijke waarde in de Karel Oomsstraat. Het behoort tot de authentieke bebouwing, zijnde woningen of appartementen in art-deco of Beaux-artsstijl uit de interbellumperiode. Dezelfde vorm en structuur als moment van ontstaan zijn nog afleesbaar. Het pand maakt bovendien deel uit van een ensemble dat in dezelfde periode en in één van de twee kenmerkende stijlen werd opgetrokken (nrs. 14-18, 22). Deze panden zijn ook allemaal opgenomen in de inventaris onroerend erfgoed. Het behoud van dit interbellumensemble staat voorop gelet op het behoud van het karakter van de Karel Oomsstraat.
Het pand heeft een stadslandschappelijke waarde. Enerzijds wordt er ingezet op het behoud van volume, schaal en korrel. Anderzijds is bijzondere aandacht voor de gevel. Het voorgaand ontwerp dat voorzag in een optopping met 2 teruggetrokken bouwlagen, werd aangepast naar 1 teruggetrokken daklaag. Op die manier houdt het ontwerp meer rekening met de schaal en korrel van de omliggende (inventaris)bebouwing en doet minder afbreuk aan de erfgoedwaarde van het pand omdat de verhouding van de toegevoegde bouwlaag ten opzichte van de ondergevel veel meer in evenwicht is. De materialisatie en invulling dient op welstand getoetst. De terracottategel waarmee de dakverdieping bekleed wordt zal door de rode kleurstelling mogelijk de concurrentie aangaan met de ondergevel en in het oog springen vanuit de omgeving (Karel Oomsstraat is breed). Een donkerkleurige tegel of natuurleien zijn misschien neutraler. Ook de verhouding bekleding, vensters, daklijst kan mogelijk verfijnder. Een iets minder brede daklijst of een lager geplaatst raam zal minder zwaar aanvoelen.
Wat de impact is van de wijzigingen op een mogelijk aanwezig waardevol interieur kan nog steeds niet voldoende afgeleid worden op basis van de aangeleverde informatie. Voor panden opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van 29 maart 2019 geldt dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.
In de beschrijvende nota wordt gezegd dat de bogen waarmee een opdeling gemaakt wordt tussen de kamers en de haarden bewaard blijven. Op de plannen lijken deze allemaal te verdwijnen. Deze dienen bewaard. De aankleding van de traphal dient ook bewaard.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Niet alle wooneenheden voldoen volledig aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De vier appartementen op de 3de en 4de verdieping beschikken over weinig woonkwaliteit voornamelijk door hun gebrek aan licht en uitzicht. Niet alleen licht maar ook uitzicht vormt een belangrijke psychologische factor bij de beleving van de woonkwaliteit. Meerzijdige oriëntatie bezorgt woningen een kwalitatief visueel contact met de omgeving.
De terrassen van de appartementen 3.1 & 4.1 bieden weinig comfort omdat ze zich in een schacht van het gebouw bevinden en ingesloten liggen. En hoewel, anders dan weergegeven op de plannen, het terras van appartement 4.1 nu nog boven de aanpalende bebouwing uitkomt, is er geen garantie dat dit in de toekomst niet verandert. De kwaliteit van deze terrassen is dus ondermaats, waardoor ze in realiteit niet als volwaardig beschouwd kunnen worden. Zij vernauwen de schacht trouwens met meer dan een derde. Aldus nemen ze een groot deel van alle licht en lucht voor de onderliggende appartementen weg, die hierdoor eveneens aan woonkwaliteit inboeten. Hoewel ze vergund zijn, zou het wegnemen ervan de situatie in de schacht verbeteren.
De terrassen ter hoogte van de slaapkamers op de 1ste, 2de, 3de en 4de verdieping van de
appartementen achteraan zijn ingeplant op een afstand van meer dan 190cm conform art 678 van het burgerlijk wetboek. Maar door de diepte van de terrassen aan de achtergevel is er nog steeds kans op inkijk bij de omliggende panden. Daarom wordt er geoordeeld dat de terrassen ook binnen een hoek van 45 graden vanaf de hoek van de achtergevel dienen te blijven om de privacy van de buren te garanderen.
Het terras ter hoogte van de nieuwe teruggetrokken daklaag vooraan, is in strijd met art 678 van het burgerlijk wetboek, omdat het geen 190 cm afstand tot de perceelsgrens respecteert. In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.
De tuin, die een grote meerwaarde zou kunnen bieden aan het gelijkvloerse appartement, wordt helaas voor een groot deel ingenomen door de brandtrap. We stellen ons de vraag of hier geen andere oplossing mogelijk zou zijn.
Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval voor de 2 woonentiteiten op de 3de en 4de verdieping, appartementen 3.1 en 4.1. Deze hebben een netto-vloeroppervlakte van ongeveer 48m² en één slaapkamer. Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een één slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen. Een studio bestaat uit één lokaal. Wanneer twee lokalen met mekaar verbonden zijn door een opening die breder is dan 150 cm, minstens 200 cm hoog en zonder deur, dan wordt dit gezien als één lokaal. Als de opening smaller of minder hoog is, worden twee lokalen gerekend.
Aan het college wordt geadviseerd de aanvraag te weigeren.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 3 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding van het aantal wooneenheden. Er zijn momenteel 5 appartementen aanwezig. Door een herindeling en een extra daklaag komen er 3 appartementen bij.
2 appartementen < 60 m² met parkeernorm 1.05 ? 2 x 1.05 = 2,1 1 appartement tussen 60 m² en 90 m² met parkeernorm 1.2 ? 1 x 1.2 = 1,2
De werkelijke parkeerbehoefte is 3.
Bijkomend dient opgemerkt dat, indien alle eenslaapkamerappartementen groot genoeg zouden zijn (min. 60 m²), de parkeerbehoefte hoger zou liggen. |
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
Er wordt verwezen naar parkeerplaatsen in een andere straat maar die kunnen we niet meetellen als nuttige parkeerplaatsen. |
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 3.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet gerealiseerd worden:
De voorliggende aanvraag heeft betrekking op een gebouw dat is opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed of ligt in een beschermd stad- en dorpsgezicht. Indien de werkelijke parkeerbehoefte op het perceel moet gerealiseerd worden, zou de erfgoedwaarde van het gebouw teniet worden gedaan. Daarom mogen geen parkeerplaatsen voorzien worden.’
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 3 – 0 = 3.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 3 – 0 = 3. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 0 parkeerplaatsen. Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 3 – 0 = 3.
|
Fietsvoorzieningen:
Voor de 3 bijkomende appartementen moeten er 6 fietsstalplaatsen voorzien worden:
- 3 appartementen met 1 slaapkamer = 3 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 6
Er wordt een fietsenberging voorzien op het gelijkvloers? Er zijn geen fietsstalplaatsen ingetekend dus het is niet duidelijk of hier wel 6 fietsen kunnen gestald worden conform de afmetingen van de bouwcode.
De gang naar de fietsenberging is +/- 84 cm breed, dat is te smal om vlot met een fiets te kunnen passeren. De gang zou minstens 1m breed moeten zijn.
De dienst mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 5 november 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 3 december 2020 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 1 februari 2021 |
Verslag GOA | 11 januari 2021 |
naam GOA | Gerd Cryns |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
1 | 0 | 0 | 0 |
Bespreking van de bezwaren
Er is 1 bezwaarschrift ingediend voornamelijk handelend over
1. Harmonie: De bezwaarindieners zijn bezorgd over het niet respecteren van de erfgoedwaarde van de inventarispanden Karel Oomsstraat nr. 16 en nr. 18. Door de uitbreiding op het dak komt het karakter en de waarde van de panden in het gedrang.
Beoordeling:
Vermits het pand van de aanvraag een inventarispand is en beeldbepalend is in de Karel Oomsstraat is advies gevraagd aan de bedrijfseenheid Stadsontwikkeling/ Monumentenzorg en werd er tijdens de procedure van het geweigerd dossier (201912) ook advies gevraagd aan de Welstandcommissie. Beide instanties oordeelden dat de uitbreiding met 1 teruggetrokken bouwlaag bespreekbaar is. Door de teruggetrokken daklaag ontstaat er nu een evenwichtigere relatie met de onderbouw en de schaal van de omgeving. De bekleding van de daklaag met een terracottategel heeft de neiging om te overheersen ten opzichte van de onderbouw. Ook de verhouding bekleding, vensters en daklijst kan mogelijk verfijnder. Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond.
2. Tekort parkeerplaatsen: Door vermeerdering van 5 naar 8 wooneenheden wordt de parkeerbehoefte vermeerderd met 3 parkeerplaatsen. De bezwaarindieners zijn bezorgd dat dit de parkeerdruk in de buurt zal verhogen en dat zo de leefbaarheid in het gedrang komt.
Beoordeling:
De stad Antwerpen voert een beleid van parkeren op eigen terrein. Het project dat voorligt voorziet in geen enkele parkeerplaats op eigen terrein. De nieuw gecreëerde parkeerbehoefte wordt volledig op het openbaar domein afgewenteld. De stedelijke dienst Mobiliteit past hiervoor een parkeerretributie toe voor 3 parkeerplaatsen. Hieruit kan, op deze locatie, geconcludeerd worden dat de densiteit onaanvaardbaar stijgt door het omvormen van 5 grote woongelegenheden naar 8, waaronder 4 kleinere, entiteiten. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden. Het bezwaar is gegrond.
3. Weinig woonkwaliteit: De vermeerdering van 5 naar 8 wooneenheden zorgt voor een hoge bezettingsgraad in het gebouw. De bezwaarindieners zijn bezorgd dat dit leidt tot een verminderde woonkwaliteit.
Beoordeling:
Het ontdubbelen van de appartementen op niveau 3 en 4 naar telkens twee appartementen staat inderdaad een comfortabel ruimtegebruik op deze verdiepingen in de weg. Er wordt geoordeeld dat de binnen- en de buitenruimtes van de appartementen niet voorzien kunnen worden van voldoende licht, lucht en zicht. Hieruit kan geconcludeerd worden dat de densiteit onaanvaardbaar stijgt door het omvormen van 5 grote woongelegenheden naar 8, waaronder 4 kleinere, entiteiten. Dit verhoogt de druk op het perceel, waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden. Het bezwaar is gegrond.
4.Terrassen: Het bezwaar dat de terrassen die in het midden van de woning worden aangelegd en zich in een schacht bevinden onaanvaardbaar zijn.
Beoordeling: de terrassen die in de koker worden voorzien kunnen niet als buitenruimte beschouwd worden aangezien ze volledig ingesloten zijn en er onvoldoende licht en lucht kan toetreden. Bovendien hebben deze buitenruimtes geen uitzicht. De terrassen die aan de linkerkant aangelegd worden tegen de hoger opgaande perceelmuur en 60 cm terugspringen, zijn aanvaardbaar aangezien er geen privacyhinder wordt gecreëerd naar het perceel van bezwaarindiener. Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond.
5. Privacy: De bezwaarindieners zijn bezorgd over verlies van privacy door inkijk in de verblijfsruimten aan de achterzijde van de woning en het niet respecteren van een minimale afstand tot de perceelgrens van de bezwaarindiener.
Beoordeling:
De terrassen ter hoogte van de slaapkamers op de 1ste, 2de, 3de en 4de verdieping van de appartementen achteraan zijn ingeplant op een afstand van 190cm conform art 678 van het burgerlijk wetboek. Door de diepte van de terrassen is er nog steeds kans op inkijk bij de omliggende panden. Er wordt geoordeeld dat de terrassen ook binnen een hoek van 45 graden
vanaf de gevel dienen te blijven om de privacy van de buren te garanderen. Het terras aan de voorzijde van de nieuwe daklaag respecteert geen minimale afstand van 1,90 meter tot de perceelgrens. alsook de terrassen in de koker. Het is eveneens niet de bedoeling om dit op te lossen door het plaatsen van een scheidingsmuur. Hierdoor zou het luchtigere karakter van de teruggetrokken daklaag teniet gedaan worden. Het bezwaar is gegrond.
6. Overlast: bezwaarindiener is bezorgd voor overlast van op de terrassen door het gooien van vuil (lachgas-flacons, joint peuken, ..)in de tuin van bezwaarindiener.
Beoordeling: bezwaar op het vlak van overlast is niet stedenbouwkundig maar burgerrechtelijk van aard. De vergunningverlenende overheid kan geen uitspraak doen over dit aspect. Het bezwaar is ontvankelijk, doch ongegrond.
7. Uitzicht en vermindering van de groene ruimte: de constructie van de brandtrap is enorm groot waardoor er weinig groene ruimte overblijft, de lichtinval in de woongelegenheden beperkt zal worden en van het uitzicht van bezwaarindiener wordt geschaad.
Beoordeling: de brandtrap aan de achtergevel zorgt voor een bovenmaatse constructie in de tuinzone en zorgt hierdoor voor minder groene ruimte en tuinzone. Hoewel de brandtrap invloed zal hebben op het uitzicht van bezwaarindiener, is dit echter in een stedelijke context niet vreemd. Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.