2021_CBS_00491 - Omgevingsvergunning - OMV_2020150207. Groenendaallaan 122. District Merksem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          07/08/2020: weigering (20201688) voor het verbouwen van een meergezinswoning en toevoegen van 2 studentenkamers;

-          18/7/1960: toelating (1974#3345) voor het oprichten van een appartementsgebouw.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinsgebouw;

• gelijkvloerse verdieping: garage, berging en stookplaats;
• 1^ste en 2^de verdieping: telkens 1 twee-slaapkamerappartement;

-          3 bouwlagen onder plat dak;

-          bouwdiepte van circa 15 meter over alle bouwlagen;

-          inpandige terrassen achteraan;

-          gevelafwerking:

• rode gevelsteen;
• houten ramen met omkadering in witte hardsteen;
• betonnen kroonlijst met similibezetting;
• rond de garagepoort en inkomdeur leistenen.

Huidige toestand

overeenkomstig vergunde toestand met uitzondering van:

-          stookplaats gewijzigd naar berging;

-          hal achter garage;

-          de balkons links achteraan kragen ongeveer 0,5 m uit van de achtergevellijn;

-          gevelafwerking:

• witte gevelsteen;
• gewijzigde garagepoort en inkomdeur;
• kroonlijst afgewerkt met witte planken;
• aluminium ramen in een witte kleur.

Gewenste toestand

-          4 studentenkamer op gelijkvloers en 1^ste verdieping met behoud van de garage;

-          buitentrap centraal in de achtergevel met bordes tussen de tuin en de eerste verdieping;

-          uitpandig terras 1^ste verdieping tegen achtergevel;

-          inpandig terras 2^de verdieping uitgebreid door een centraal uitkragend gedeelte;

-          openmaken keuken naar zitruimte op 1^ste en 2^de verdieping;

-          gevelafwerking:

• schrijnwerk op de verdiepingen vooraan verlaagd tot vloerpas;
• borstwering met spijlen voor deze schuiframen;
• nieuwe garagepoort en inkomdeur in aluminium;
• gewijzigd schrijnwerk in aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden: omvormen van berging (gelijkvloers) en 1 appartement (1^ste verdieping) tot 4 studentenkamers;

-          interne constructieve wijzigingen;

-          plaatsen van een buitentrap vanop de 1^ste verdieping naar gemeenschappelijke tuin;

-          uitbreiden van een terras op de 2^de verdieping;

-          wijzigen van de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6: harmonie en draagkracht;

zowel het aantal woonentiteiten als de volume-uitbreiding overschrijden de draagkracht van het perceel en de omgeving;

• artikel 10: inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte;

de bouwdiepte van de nieuwe uitpandige terrassen valt buiten het maximaal toegelaten bouwvolume;

• artikel 25: toegankelijkheid van de functie;

de gezamenlijke leefruimte is niet direct toegankelijk voor de studentenkamers op de gelijkvloerse verdieping;

• artikel 26: afvalverzameling:

er wordt geen gemeenschappelijke afvalberging voorzien;

• artikel 29 fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

De fietsenberging is niet bereikbaar voor de studenten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Op 07/08/2020 is een weigering (dossiernummer: OMV_2020063046) afgeleverd voor het “verbouwen van een meergezinswoning en toevoegen van 2 studentenkamers”.

De voorliggende aanvraag is niet gewijzigd tegenover de weigering en omvat dezelfde inhoud.

Aangezien de ruimtelijke en stedenbouwkundige context niet gewijzigd is, zijn er geen gegronde redenen om af te wijken van de geldende voorschriften. De aanvraag wordt opnieuw ongunstig geadviseerd.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het omvormen van een meergezinswoning met twee appartementen naar een  gebouw met één appartement en 4 studentenkamers. Deze functies zijn in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften en in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de straat.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het deel van de Groenendaallaan waar het gebouw zich in bevindt, kenmerkt zich door hoofdgebouwen van 3 bouwlagen hoog met een bouwdiepte van 15 meter, zo ook het vergunde, bestaande volume. De aanvraag voorziet het toevoegen van uitpandige terrassen op de eerste en de tweede verdieping en een buitentrap. De terrassen en bijhorende buitentrap bevinden zich buiten het maximaal aanvaardbaar bouwvolume. Ze zijn daardoor onverenigbaar met artikel 6 en artikel 10 van de bouwcode en met een goede ruimtelijke ordening. De aanvraag dient daarom geweigerd te worden.

De aanvraag beoogt daarnaast een vermeerdering van het aantal woongelegenheden. Door de realisatie van de studentenkamers op de gelijkvloerse en eerste verdieping stijgt het aantal woonentiteiten waardoor de densiteit van het perceel en de druk op de omgeving op onaanvaardbare wijze toeneemt en de draagkracht overschreden wordt. Ook omwille van het te dense programma dient de aanvraag geweigerd te worden.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel is opgebouwd uit witte gevelsteen en werd in het verleden reeds zonder vergunning op de verdiepingen voorzien van ramen in wit aluminium. Deze aanvraag voorziet een volledige vervanging van het buitenschrijnwerk in de voorgevel door nieuw aluminium buitenschijnwerk. Het schrijnwerk op de eerste en tweede verdieping wordt verlaagd tot de vloerpas, waarbij een borstwering met spijlen voorzien wordt over de volledige breedte van de raampartijen. De betonnen kroonlijst met similibezetting werd in het verleden reeds zonder vergunning voorzien van witte beplanking. De gelijkvloerse afwerking met leisteen en plint uit blauwe hardsteen blijft bewaard.

In de achtergevel worden vier nieuwe schuifdeuren voorzien in aluminium. De terrassen worden voorzien van een borstwering met spijlen. De volledige achtergevel wordt voorzien van isolatie en afgewerkt met pleisterwerk.

De toegepaste materialen en de nieuwe onderverdeling van de voorgevel en de wijzigingen in de achtergevel zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel en kunnen bijgevolg positief beoordeeld worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het omvormen van de gelijkvloerse bergruimtes tot studentenkamers kan omwille van diverse redenen niet gunstig geadviseerd worden.

Ten eerste zijn de gezamenlijke verblijfsruimte, badkamer en keuken op de eerste verdieping slechts voor deze kamers bereikbaar via de gemeenschappelijke trappenhal waar ook door het bovenliggende appartement gebruik van maakt. Dit is strijdig met artikel 25 van de bouwcode dat stelt dat alle ruimten die onderdeel vormen van een woning, met uitzondering van garages, fietsstalplaats of bergplaatsen, één aaneengesloten geheel dienen te vormen binnen een meergezinswoning of gemengd gebouw met meer dan 2 woningen. Hier kan in functie van woonkwaliteit niet op afgeweken worden.

Ten tweede hebben de nieuwe verblijfsruimtes op de gelijkvloerse verdieping een plafondhoogte van slechts 2,50 m. Dit is niet conform artikel 21 van de bouwcode dat een minimale vrije hoogte voor verblijfsruimtes oplegt van 2,60 m. Deze minimale hoogte is essentieel om te garanderen dat er op een gezonde en kwalitatieve manier verbleven kan worden in de studentenkamer.

Het supprimeren van de bergruimtes op het gelijkvloers in functie van twee studentenkamers vermindert daarenboven de woonkwaliteit van het appartement op de tweede verdieping dat hiervan gebruik maakte. Ook kan dat appartement geen gebruik (meer) maken van de tuin. Het is in functie van wooncomfort aangewezen om de tuin eerder toegankelijk te maken voor een zelfstandige woning die het hele jaar bewoond wordt, dan voor studentenkamers waar eerder beperkt in verbleven wordt.

Daarom is het aan te bevelen om de gelijkvloerse verdieping te integreren bij het vergunde appartement op de eerste verdieping.

In de aanvraag wordt geen voldoende grote afvalberging voorzien. Volgens artikel 26 van de bouwcode moeten gebouwen met minimaal 4 entiteiten een gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling hebben die voorzien wordt van verluchting. De netto-vloeroppervlakte dient minimaal 4 m² te bedragen. Dergelijke afvalberging is essentieel om voldoende wooncomfort te creëren. 

Omwille van deze onverenigbaarheden wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 4 studentenkamers moeten er 4 fietsstalplaatsen voorzien worden.

Aangezien de aanvraag aan een gewestweg ligt, is deze voor advies opgestuurd naar het Agentschap Wegen en Verkeer. Het Agentschap adviseert voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“Besluit:

Om deze redenen adviseert het Agentschap Wegen en Verkeer gunstig onder volgende voorwaarden:

 De fietsenstalling dient makkelijk bereikbaar te zijn. Dit is niet het geval wanneer er een wagen in de garage staat geparkeerd. Het stallen van fietsen mag niet afgewenteld worden op het openbaar domein. Dit zorgt voor overlast en neemt de ruimte in van voetgangers op het voetpad. 4 fietsstalplaatsen voor 4 kamers en een appartement met 2 slaapkamers wordt aan de lage kant ervaren. Er dient voldoende fietsstalplaats voorzien te worden op eigen terrein.”

Er worden inderdaad 4 fietsstalplaatsen voorzien in de garage. Echter behoort de garage toe tot het bovenliggende appartement. De studenten moeten dus altijd toegang kunnen hebben tot de garage. Tevens moet er steeds een vrije doorgang van minstens 1 m breed beschikbaar zijn naast de geparkeerde wagen.

Hierdoor is de fietsenberging niet bruikbaar. De aanvraag wordt ongunstig geadviseerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.