2021_CBS_00476 - Omgevingsvergunning - OMV_2020133279. Oudeleeuwenrui 54. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          31/12/2002: weigering (20022367) voor het verbouwen van een bestaande woning met studentenkamers tot een horecazaak met appartement;

-          24/01/1947: vergunning (18#22297) voor het bijbouwen van een verdieping.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinsgebouw met 2 woonentiteiten en een gelijkvloerse handelsfunctie (pompstation met garage);

-          bouwvolume:

• vier bouwlagen onder een plat dak;
• het tentdak met dakkapel werd in 1946 omgevormd tot een volwaardige vierde bouwlaag;
• gelijkvloerse verdieping volledig dicht gebouwd met uitzondering van een kleine koer tegen de rechter perceelgrens;

-          gevelafwerking:

• bepleisterde gevel in classicistische stijl van drie traveeën met een toegangspoort;
• centraal balkon op de eerste verdieping;
• houten t-ramen met roedeverdeling.

Huidige toestand

-          meergezinsgebouw met 3 woonentiteiten en een gelijkvloerse handelsfunctie (pompstation met garage);

-          bouwvolume overeenkomstig vergunde toestand

-          gevelafwerking:

• zwart geschilderde voorgevel;
• zwart pvc-schrijnwerk op de verdiepingen;

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw met 4 woonentiteiten:

• met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 3 eenslaapkamer-appartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 53 m², 59 m² en 57 m²;
  • 1 tweeslaapkamer-appartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 124 m² netto-vloeroppervlakte;

-          appartement 3.1 op de dakverdieping krijgt een terras, het terras van appartement 2.1 wordt verkleind;

-          in de kelder wordt een afval- en fietsenberging ingericht;

-          bouwvolume:

• deel van de achterbouw gesupprimeerd en betrokken bij de tuin;

-          gevelafwerking overeenkomstig bestaande toestand met uitzondering van gewijzigde gevelopeningen gelijkvloers:

• regulariseren van de zwart geschilderde voorgevel;
• regulariseren van het vernieuwde zwarte pvc buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal wooneenheden van 2 naar 4;

-          de gelijkvloerse aanbouw wordt verwijderd en er wordt een tuin ingericht;

-          het gelijkvloers wordt samen met een nieuwe duplex-aanbouw ingericht als appartement;

-          bovenliggend wordt per verdieping een appartement ingericht;

-          appartement 3.1 op de dakverdieping krijgt een terras, het terras van appartement 2.1 wordt verkleind;

-          in de kelder wordt een afval- en fietsenberging ingericht;

-          de voorgevel in zwart geschilderde baksteen en houten buitenschrijnwerk ligt voor ter regularisering.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgende punten:

-          Artikel 2.1.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde: de vergunde, bepleisterde voorgevel werd niet bewaard maar afgekapt en zwart geschilderd;

-          Artikel 2.1.7 Gevelmaterialen: de oorspronkelijke voorgevel werd afgekapt en niet opnieuw bepleisterd.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          Artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed: de vergunde, bepleisterde voorgevel werd niet bewaard maar afgekapt en zwart geschilderd;

-           Artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik: de oorspronkelijke voorgevel werd afgekapt en niet opnieuw bepleisterd;

-          Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: de ondergrondse fietsenberging heeft een hoogte van slechts 1m95 in plaats van de minimaal vereiste 2m20;

-          Artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer: de keuken op de eerste verdieping ontvangt na het plaatsen van de berging onvoldoende rechtstreekse lichtinval;

-          Artikels 40 en 41 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen en kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: er wordt geen gescheiden rioolstelsel voorzien conform artikels 40 en 41 van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet een functiewijziging van een voormalig handelsgelijkvloers naar een woonfunctie. Het pand is gelegen buiten de afgebakende kernwinkelgebieden (verspreide bewinkeling). Gelet op het principe van clustering winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernen, is behoud van commerciële ruimte op deze locaties niet op te leggen en kan er gelijkvloers woonruimte voorzien worden. 

De woonfunctie blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld.

Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De geplande werken aan en voorbij de achtergevel zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Door het uitbreiden van het woonprogramma met 2 extra woonentiteiten wordt de draagkracht van de site niet overschreden. 

Cultuurhistorische en Visueel-vormelijke aspecten

Het betreft een 19^de-eeuwse neoklassieke burgerwoning die een aantal verbouwingen kende doorheen de tijd. Het pand heeft door zijn architecturale uitwerking een beeldondersteunende functie in deze omgeving.

Het pand was in oorsprong bepleisterd en geschilderd in een lichte kleur. De vergunde, bepleisterde voorgevel werd afgekapt en zwart geschilderd . Men wenst deze te regulariseren, net zoals het pvc-schrijnwerk op de verdiepingen. 

Een zwarte gevelkleur is in deze omgeving niet kenmerkend en bijgevolg ook niet aanvaardbaar. 

In de huidige staat is de gevel oneffen en zijn er veel beschadigingen zichtbaar. Het afkappen van de bepleisterde gevel is daarenboven strijdig met het geldende RUP. Als voorwaarde zal opgelegd worden om de gevel opnieuw te bepleisteren en te schilderen in een lichte (wit/grijze) tint. In functie van een harmonisch gevelbeeld wordt als gevolg van deze voorwaarde ook in voorwaarde opgelegd om de kroonlijst in witte kleur te voorzien (in plaats van zwart). Uitvoeringsdetails rond de ramen zijn voor te leggen aan de stedelijke dienst monumentenzorg voor verder advies. 

Ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping worden opnieuw twee raamopeningen voorzien ter vervanging van de huidige poort. Deze aanpassing kan voorwaardelijk gunstig geadviseerd worden. Om de verhouding van de gelijkvloerse gevelopeningen te verbeteren, zou de borstwering van de openingen verhoogd moeten worden zodat de raamdorpels op dezelfde hoogte komen als de uitstekende waterlijst in de deuromlijsting. Daarnaast moet er een blauwe hardstenen plint voorzien worden tot onder de gelijkvloerse ramen zodat de gevel beschermd blijft tegen vuil en er een geleding ontstaat. 

Gelet op het voorgaande wordt door de dienst monumentenzorg een voorwaardelijk gunstig advies verleend. De voorwaarden werden ook illustratief in rood aangeduid op het gevelplan.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er wordt opgemerkt dat de woningoppervlakte niet bij ieder van de aangevraagde woningen in verhouding staat met het aantal slaapkamers en dus met het aantal potentiële bewoners. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers evenredig is met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden. De één-slaapkamerappartementen hebben een oppervlakte van 53 m², 59 m² en 57 m².  Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een één-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen. Bij een eventuele vergunning zal in voorwaarde worden opgelegd de één-slaapkamerappartementen om te vormen tot studio’s. Een studio kenmerkt zich als een kleine zelfstandige woning bestaande uit één verblijfsruimte, die dienst doet als woon- en slaapkamer.

De keuken van de woning op de 1ste verdieping bevindt zich achter de berging waardoor hier onvoldoende lichtinval zal zijn (bouwcode, artikel 24). Licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. In voorwaarde zal bij een eventuele vergunning worden opgelegd de keuken en de berging van plaats te wisselen.

Strijdig met de bouwcode wordt er geen gescheiden rioolstelsel voorzien (bouwcode, artikel 40, 41). Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Bij een eventuele vergunning zal dit in voorwaarde worden opgelegd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen: 

Voor de 2 bijkomende appartementen met 1 slaapkamer moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden.

Er wordt een fietsenstalling voor 6 fietsen ingericht in de kelder. 

Deze is bereikbaar via een trap met fietsgoot. Deze trap is echter te smal en te steil. Bovendien is er zowel onderaan als bovenaan de trap  onvoldoende opstelruimte voorzien voor een fiets. Bezwaarlijk kan deze fietsenstalling als “goed bereikbaar” worden beschouwd. 

Strijdig met de bouwcode heeft de fietsenstalling bovendien slechts een vrije hoogte van 195 cm. 

Omwille van bovenstaande knelpunten kan de fietsenberging niet gunstig beoordeeld worden. Het is eveneens niet mogelijk om een stalling op het gelijkvloers te realiseren. Dit zou een grote hypotheek leggen op de mogelijke planschikking van het gelijkvloerse appartement, wat een degradatie van de nu aangeboden woonkwaliteit van het appartement als gevolg heeft. Het verlies aan woonkwaliteit weegt niet op tegen het voorzien van een fietsenberging voor 4 fietsen. Een afwijking kan daarom uitzonderlijk worden gemotiveerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de één-slaapkamerappartementen in te richten als studio. Een studio kenmerkt zich als een kleine zelfstandige woning bestaande uit één verblijfsruimte, die dienst doet als woon- en slaapkamer;

3.      de gevel opnieuw te bepleisteren en te voorzien in een lichte, wit/grijze kleurstelling, zoals aangeduid op plan “ROOD_BA_appartement_G_N_01_Voorgevel.pdf”. Uitvoeringsdetails rond de ramen zijn voor te leggen aan de stedelijke dienst monumentenzorg voor verder advies;

4.      de kroonlijst te voorzien in witte kleur, zoals aangeduid op plan “ROOD_BA_appartement_G_N_01_Voorgevel.pdf”;

5.      een blauwe hardstenen plint te voorzien tot onder de gelijkvloerse ramen, zoals aangeduid op plan “ROOD_BA_appartement_G_N_01_Voorgevel.pdf”;

6.      de keuken en de berging van de woning op de 1ste verdieping van plaats te wisselen;

7.      het rioolstelsel uit te voeren conform artikel 40 en 41 van de bouwcode;

8.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

Uitsluitingen

9.      de fietsenberging in de kelder.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten