2021_CBS_00311 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2020094314. Vaartweg ZN. District Deurne - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Relevante voorgeschiedenis

-         8 mei 2020: weigering voor het verkavelen van een terrein in twee loten voor woningbouw.

Huidige toestand

De verkaveling ligt aan de Vaartweg aan de rand van het centrum van Deurne-Zuid. Het terrein heeft een oppervlakte van ongeveer 1.060 m², een straatbreedte van bijna 20 meter en een diepte van bijna 60 meter. Aan de noordzijde grenst het terrein aan de Vaartweg. Het terrein grenst aan de zuid- en westzijde, op enkele bijgebouwen na, aan braakliggende percelen. Op het perceel ten oosten van de verkaveling staat een gebouw opgebouwd uit twee bouwlagen en een plat dak. De wijk wordt gekenmerkt door open bebouwingen in de Vaartweg en gesloten bebouwingen in de Isidoor Opsomerstraat.

Het terrein wordt momenteel gebruikt als tuin bij de woning op Boterlaarbaan 175-177. Het terrein helt licht af naar de Vaartweg. Een luifel zal worden afgebroken, een boom zal worden gerooid.

De Vaartweg is een gemeenteweg met een rijweg in asfalt. De aanvrager schrijft in de motivatienota dat de straat is voorzien van een rioleringssysteem, elektriciteitsleidingen, waterleidingen, aardgas, telefoon en TV-distributie.

Inhoud van de aanvraag

Voor het wijzigingsverzoek

-          verdelen van een terrein in:

• lot 1 voor woningbouw, halfopen bebouwing, met een oppervlakte van 452 m² en een straatbreedte van 9,95 meter;
• lot 2 voor woningbouw, halfopen bebouwing, met een oppervlakte van 440 m² en een straatbreedte van 9,95 meter;
• een deel grond met een oppervlakte van 43 m² over te dragen aan stad Antwerpen om gevoegd te worden bij het openbaar domein;
• een restperceel dat eigendom blijft van de verkavelaar als tuin bij de woning op het adres Boterlaarbaan 175-177;

-          afbreken van een luifel;

-          rooien van een boom.

Na het wijzigingsverzoek

-          verdelen van een terrein in:

• lot 1 voor woningbouw, halfopen bebouwing, met een oppervlakte van 473 m² en een straatbreedte van 9,95 meter;
• lot 2 voor woningbouw, halfopen bebouwing, met een oppervlakte van 461 m² en een straatbreedte van 9,95 meter;
• een restperceel dat eigendom blijft van de verkavelaar als tuin bij de woning op het adres Boterlaarbaan 175-177;

-          afbreken van een luifel;

-          rooien van een boom.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Normen en percentages betreffende de verwezenlijking van een sociaal of bescheiden woonaanbod.

Niet van toepassing.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De beoogde functie ‘wonen’ is inpasbaar in de omgeving. Enkel eengezinswoningen worden toegelaten als hoofdbestemming. De wijk waarbinnen de verkavelingsaanvraag gelegen is, wordt gekenmerkt door eengezinswoningen. Zorgwonen wordt eveneens toegestaan, aangezien bij zorgwonen het aantal inwoners slechts tijdelijk verhoogt en het aantal wooneenheden ongewijzigd blijft.

Als nevenbestemming zijn functies toegelaten complementair aan het wonen zoals kantoorfunctie, vrij beroep, ambacht en dienstverlening. Het wonen geeft de hoofdtoon aan en blijft zonder meer de hoofdbestemming.

In de strook voor binnenplaatsen en tuinen mogen constructies worden opgericht die qua functie aansluiten bij de hoofdfunctie van het hoofdvolume, zoals bijvoorbeeld een tuinberging en fietsberging.

De voorziene functies zijn in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan en zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Schaal – bouwdichtheid

De verkaveling wordt opgevat als een verdeling tot twee loten voor halfopen bebouwing. De nieuwe loten zullen volwaardige percelen voor een ééngezinswoning zijn met een diepte van ongeveer 47 meter en een breedte van ongeveer 10 meter. De verkaveling is een verdere aanvulling van de bestaande bebouwde percelen in de omgeving, waar reeds woningen op gelijkaardige percelen voorkomen.

De maximale bouwdiepte van de nieuwe woningen ligt vast op 13,00 meter op de gelijkvloerse en eerste verdieping. De maximale kroonlijsthoogte ligt op 6,50 meter en de maximale nokhoogte op 11,00 meter. Binnen de eerste 9 m, gemeten vanaf de voorgevelbouwlijn, moet een hellend dak worden voorzien met een dakhelling van 45°. De achtertuinen hebben een diepte van 10 meter. Het oprichten van bijgebouwen is toegelaten in de achtertuin.

De zijdelingse grenzen van de bouwzone liggen telkens op 3 meter van de perceelgrenzen. In de zijtuinstroken is de oprichting van een garage toegelaten, op 5 meter achter de voorgevelbouwlijn.

De bebouwbare oppervlakte en de toegelaten volumes sluiten aan bij de aanwezige bebouwing op de percelen in de omgeving.

Ruimtegebruik

Bij het bepalen van de voorgevelbouwlijn werd rekening gehouden met de zone non-aedificandi vastgelegd door het Agentschap Wegen en Verkeer. Zo ontstaan er voortuinstroken met een diepte van ongeveer 24 meter. De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan het Agentschap Wegen en Verkeer. De bouwlijn moet op 30 meter van de grens van het autosnelwegdomein liggen volgens het Besluit van de Vlaamse Regering van 25 januari 2019 (betreffende de vrije stroken langs autosnelwegen, eerste artikel). De vrije strook langs autosnelwegen dient gemeten te worden vanaf de grens van het domein van de autosnelweg, in dit geval op 1 meter van de gracht onderaan het talud. Het Agentschap Wegen en Verkeer adviseert dat de woningen in de verkaveling buiten de bouwvrije strook liggen. Om verhardingen aan te leggen in deze bouwvrije strook van de autosnelweg dient een afwijking te worden bekomen.

De voorwaarden van het Agentschap Wegen en Verkeer worden integraal mee opgenomen in de vergunning.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels van de nieuwe woningen moeten worden afgewerkt met gevelsteen of sierbepleistering. De afwerking moet telkens in harmonie zijn met de omgeving en met het aanpalende gebouw. De gevels mogen voor een beperkte oppervlakte afgewerkt worden met hout, metaal, polybeton of natuursteen. Garages en bijgebouwen moeten qua materiaal aansluiten bij de materialen van het hoofdgebouw. De voorgestelde materialen zijn in harmonie met de omgeving.

Bodemreliëf

Reliëfwijzigingen zijn enkel toegelaten om de bestaande niveauverschillen op te heffen of te verkleinen of voor het bouwen van een eventuele kelderverdieping.

Gezien er bomen gekapt moeten worden werd het advies ingewonnen van het Agentschap Natuur en Bos. Het Agentschap verleent volgend advies:

“Dit gedeelte van de verkaveling omvat geen ontbossing. Het betreft een voormalige tuin met meerdere hoogstammige bomen. Een volwaardige bosvegetatie ontbreekt.”

De aanvraag werd eveneens voorgelegd aan de stedelijke Groendienst. Deze dienst geeft een voorwaardelijk gunstig advies:

“Het is uit de bijgevoegde plannen en foto's onmogelijk vast te stellen in hoeverre er voor deze verkavelingsaanvraag hoogstammige bomen moeten gerooid worden.

De groendienst kan dus enkel als voorwaarde opleggen dat te behouden bomen afdoende moeten beschermd worden tijdens de werf, dat elke gerooide hoogstammige boom moet gecompenseerd worden door een nieuwe hoogstammige boom met minimumomtrek van 18/20 cm, en dat de voorwaarden, opgelegd door ANB, moeten nageleefd worden.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Inzake verkeersveiligheid werd de aanvraag ter advies voorgelegd aan de Verkeerspolitie. Vanuit verkeersveiligheidsoogpunt is er geen bezwaar.

Verder werd voorliggende aanvraag ter advies voorgelegd aan de nutsmaatschappijen. De voorwaarden uit deze adviezen worden mee opgenomen als voorwaarden bij het verlenen van deze verkavelingsvergunning.

Mobiliteitsimpact

De aanvraag omvat slechts 2 nieuwe loten waarop enkel eengezinswoningen zijn toegelaten die weinig verkeer met zich meebrengen. De verkavelingsvoorschriften voorzien de mogelijkheid een parkeerplaats in de zijtuinstrook aan te leggen onder de vorm van een garage. Er kan dus op eigen terrein geparkeerd worden.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

1.      de bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften dienen strikt toegepast te worden. Ze worden evenwel met volgende bepalingen gewijzigd en aangevuld:

• het voorschrift 2.1 Voortuinstrook – Verharding wordt aangevuld met de bepaling dat er enkel een verharding kan worden aangelegd na het verkrijgen van een afwijking van AWV;
• in het voorschrift 2.3 Achtertuinstrook – Verharding en 2.3 Achtertuinstrook – Constructies wordt ‘een autostalplaats’ geschrapt;

2.      de voorwaarden opgelegd in het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer moeten strikt worden nageleefd;

3.      de voorwaarden opgelegd in het advies van Aquafin moeten strikt worden nageleefd;

4.      de voorwaarden opgelegd in het advies van Fluvius moeten strikt worden nageleefd;

5.      elke te rooien hoogstammige boom moet gecompenseerd worden door aanplant van een nieuwe hoogstammige boom met minimum stamomtrek van 18/20 cm, gemeten op 1 m hoogte;

6.      alle te behouden bomen moeten afdoende beschermd worden als volgt:

Bij een te behouden boom moeten volgende zaken in acht genomen worden:

• In het ontwerp van de gebouwen en de volledige infrastructuur errond, mag er niets voorzien worden waardoor de wortels of kroon van de boom onaanvaardbaar moeten beschadigd worden, noch nu, noch in de toekomst. Praktisch gezien wil dit zeggen dat het ontwerp niet mag leiden tot noodzaak om:

-          het bestaande maaiveld af te graven of op te hogen in de wortelzone van de te behouden boom;

-          graafwerken uit te voeren waarbij wortels dikker dan 5 cm moeten doorgestoken worden en/of waarbij 20 % van het totale wortelpakket moet verwijderd worden;

-          de boom drastisch te snoeien (d.w.z. hoger opkronen dan het huidig eindbeeld of toppen of kandelaren of verwijderen van takken dikker dan 8cm).

• Als er werken (zowel bouwwerken, als werken aan de infrastructuur errond) worden uitgevoerd, moet de te behouden boom beschermd worden. Zowel wortels als kroon moeten beschermd worden.

De wortelzone van de boom moet beschermd worden om verdichting van de bodem en/of oppervlakkige beschadiging van de wortels te voorkomen. Op vlak van bescherming voor de wortelzone zijn er twee mogelijkheden:

-          Er is voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er werfhekkens geplaatst die aan elkaar vast gemaakt zijn, zodat ze niet, of in ieder geval moeilijk, te verplaatsen zijn. De grootte van de wortelzone wordt idealiter bepaald door onderzoek; als onderzoek om een of ander reden niet kan, moet men er vanuit gaan dat de wortelzone even groot is als de diameter van de kroonprojectie +2 m.

In die volledig afgebakende zone mag niets gebeuren (niet graven, niet stockeren, geen afvalwater of spoelwater lozen, …).

-          Er is niet voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden, zodat de ruimte onder de boom toch geheel of gedeeltelijk kan gebruikt worden zonder dat er schade berokkend wordt.

Om uitdroging van de wortelzone te voorkomen tijdens een droogzuiging van de werf, moet water worden gegeven aan de boom, tenzij bodemonderzoek zou uitwijzen dat dit niet nodig is.

Naast de wortelzone moeten ook de stam en de kroon beschermd worden. Als de wortelzone volledig kan afgeschermd worden, zijn de stam en het onderste deel van de kroon uiteraard ook ineens afgeschermd. Kan de wortelzone niet volledig afgeschermd worden, dan moeten voor het beschermen van de stam en onderste deel van de kroon ook beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden.

Om schade aan het bovenste deel van de kroon te voorkomen moet de aannemer, als hij een kraan gaat gebruiken, een voldoende hoge kraan voorzien. Als de kraan rond draait met een last eraan, mag niets de top van de boom raken. De aannemer mag ook geen snoeiwerken uitvoeren om ruimte te krijgen voor een kraan of voor om het even welke machine of stelling of …

Het is aangewezen om voor de nodige onderzoeken en voor het opstellen van beschermingsmaatregelen op maat, een gecertificeerd boomverzorger te raadplegen.

Bij het aanplanten van een nieuwe boom moeten volgende zaken in acht genomen worden.

Het aspect duurzaamheid moet nagestreefd worden. Duurzaam aanplanten wil o.a. zeggen dat voor de nieuwe boom een groeiplaats moet voorzien worden die ondergronds voldoende geschikt doorwortelbaar volume heeft om zijn natuurlijke grootte en leeftijd te kunnen halen, en waar er ook bovengronds voldoende ruimte is voor zijn natuurlijke grootte.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvaarde wijzingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten