Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020144095 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Ferhat Özbag met als adres Rijnkaai 37 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Rijnkaai 37 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 1 sectie A nr. 3N4 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | omvormen van een kantoorruimte naar een ruimte voor dagrecreatie (regularisatie) en wijzigen van gemeenschappelijke ruimtes |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 23/10/2019: proces-verbaal (11002_2019_11385_VPV) voor het omvormen van een kantoorruimte naar dagrecreatie;
- 06/06/1975: vergunning (18#81846) voor het wijzigen van een bestemming;
- 16/04/1971: vergunning (18#53948) voor een burelencomplex.
Vergunde/vergund geachte toestand
- kantoorgebouw (kantoren).
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Huidige en gewenste toestand
- dagrecreatie op de derde verdieping van de vleugel langs de Amsterdamstraat.
Inhoud van de aanvraag
- functiewijziging op de derde verdieping (vleugel zijde Amsterdamstraat) van kantoren naar dagrecreatie;
- wijzigingen aan de gemeenschappelijke delen van de gemeenschappelijke inkomhal op de derde verdieping (vleugel zijde Amsterdamstraat).
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 25 november 2020 | 21 december 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie | 25 november 2020 | 11 december 2020 |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 25 november 2020 | 1 december 2020 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone voor centrumfuncties-art. 4-bijzondere gebouwen.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
§1. De vrije hoogte wordt beperkt door de plaatsing van het verlaagd plafond onder de balken. De vrije hoogte is hierdoor op de meeste plaatsen slechts 2,50 m en slechts 2,43 m en 2,35 m in de gemeenschappelijke inkomhal;
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften.
De dienst business en innovatie heeft geen bezwaar op de functiewijziging van kantoor naar dagrecreatie, gezien de ontwikkelingsplannen op langere termijn voor de site.
Zij merken wel op dat er, in het geval er een reca-voorziening wordt ingericht, hiervoor een aparte horeceavergunning aangevraagd dient te worden.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De aanvraag is op een aantal punten in strijd met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid. Hier kunnen geen afwijkingen op worden toegestaan. Als voorwaarde wordt opgenomen om de aanvraag in overeenstemming te brengen met artikels 22, 24 en 25 van de verordening toegankelijkheid. Deuren dienen voldoende breed voorzien te worden en de muur tussen de gang en de escape room 2 dient verschoven te worden met minstens 60 cm, zodat de gang verbreed wordt.
Het atelier heeft geen daglicht. De aanwezigheid van licht en lucht wordt gezien als een essentiële basiskwaliteit voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Bij een eventuele vergunning dient deze ruimte uitgesloten te worden als verblijfsruimte.
De vrije hoogte is te beperkt (bouwcode, artikel 21). Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Voldoende vrije hoogte is een van de basiskwaliteiten waar iedere verblijfsruimte aan moet voldoen. De vrije hoogte in de wachtzalen en de vergaderzaal moet worden aangepast zodat deze conform de bouwcode minstens 2,60 m hoog is. Dit kan door het vals plafond hoger te voorzien of weg te laten, wat bij een eventuele vergunning in voorwaarde zal worden opgelegd.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 7 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging naar escape rooms.
Volgens de website kunnen 36 personen tegelijk spelen. Bij de berekening van de parkeerbehoefte wordt er van uitgegaan dat de helft van de mensen met de wagen komt en dat er een gemiddelde bezetting is van 2,5 (evenementen). Dit levert een parkeerbehoefte op van 7.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet gerealiseerd worden. Dit is het geval in voorliggende aanvraag. De aanvraag heeft enkel betrekking op één veugel op de derde verdieping. Op het gelijkvloers en op nivo -1 is er reeds een parking met ongeveer 174 (= 2 x 87) parkeerplaatsen.
|
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 7. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds voorzien is in de parking en/of afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. De laatst vergunde toestand betreft een kantoor: - 630m² kantoren x 1,1/100m² = 6,93 afgerond 7
Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds voorzien is in de parking is 7. Deze 7 plaatsen in de parking moeten ter beschikking worden gesteld voor de nieuwe functie.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus niet van toepassing.
|
Fietsvoorzieningen:
In het totaal moeten er 14 fietsstalplaatsen voorzien worden conform de afmetingen van de bouwcode:
- 1/3 van het maximaal aantal bezoekers (= 36): 12 fietsstalplaatsen;
- personeel: 2 fietsenstalplaatsen.
Er wordt geen fietsenstalplaats voorzien in de aanvraag. Opgemerkt wordt dat het gebouw in de kelder een fietsenstalling heeft voor personeel in de parking. Het personeel van de escape room kan hun fiets dus inpandig parkeren.
Het bestaande kantoorgebouw heeft geen fietsruimte voor bezoekers. Het is daarom aanvaardbaar dat er in deze aanvraag ook geen fietsenstalling voorzien wordt voor de bezoekers.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 27 oktober 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 25 november 2020 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 24 januari 2021 |
Verslag GOA | 20 januari 2021 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
Het college beslist de plannen waarvan overzicht als bijlage bij dit besluit gevoegd, goed te keuren.