2021_CBS_00471 - Omgevingsvergunning - OMV_2020152528. Maarschalk Gérardstraat 2. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          19/11/1984: vergunning (18#65196) voor binnenverbouwingswerken in bestaand bureelgebouw;

-          03/11/1882: toelating (1882#1349) voor het volledig verbouwen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie en bouwvolume:

• kantoorgebouw in combinatie met tentoonstelling/bewerking van diamanten;
• conciërgewoning aanwezig op de 2^de verdieping;
• een gesloten bebouwing met 3 bouwlagen onder mansardedak;
• gelijkvloerse verdieping volledig bebouwd;

-          gevelafwerking voorgevel:

• rode gevelsteen met vele accenten in blauwe hardsteen en witte natuursteen;
• 4 dakkappelen aanwezig in de daklaag.

Huidige toestand

-          vaststelling (ID: 5477) van Banque C.J.M. de Wolf als bouwkundig erfgoed;

-          functie en bouwvolume:

• kantoorgebouw;
• op de 2^de verdieping is een conciërgewoning aanwezig;

-          gevelafwerking voorgevel:

• grotendeels conform vergunde toestand van 1882;
• buitenschrijnwerk hout wit geschilderd;
• op de souterrain en de gelijkvloerse verdieping is er voor het buitenschrijnwerk groen gelakt traliewerk aanwezig;
• 2 dakkappelen aanwezig en 2 dakvensters.

Gewenste toestand

-          functie en bouwvolume:

• kantoren zijn aanwezig op de souterrain, gelijkvloerse en 1^ste verdieping;
• twee duplexappartementen op de 2^de en 3^de verdieping;
• appartement vooraan is een één-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 86 m²;
• appartement achteraan het gebouw is een twee-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 104 m²;
• beide appartementen zijn voorzien van een terras;
• dakstructuur vooraan wordt opgehoogd en komt zo ongeveer overeen met de vergunde dakstructuur van 1882;
• achteraan op de 3de verdieping wordt de dakstructuur plaatselijk opgehoogd;

-          gevelafwerking voorgevel:

• voordeur wordt vervangen in glazen deur met donkergroen aluminium;
• 2 dakkappelen worden opnieuw voorzien om zo terug naar het aantal vergunde dakkappelen te gaan namelijk 4;

-          inrichting:

• op de 2^de verdieping worden 2 patio’s voorzien, telkens aansluitend aan de appartementen;
• op de gelijkvloerse verdieping wordt 19 m² ontpit en dit zal fungeren als patio.

 Inhoud van de aanvraag

-          deels wijzigen van de functie (deel van het gebouw wordt omgevormd van kantoor naar wonen);

-          vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 1 naar 2;

-          ophogen van de scheimuren;

-          toevoegen van een extra dakvolume vooraan en achteraan op de 3^de verdieping;

-          vervangen van de voordeur;

-          voorzien van 2 dakkappelen anders dan de vergunde uit 1882;

-          interne constructieve werken.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  5:   zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
 

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen: het gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat;
• artikel 43 Septische putten: de inhoud van de septische put moet voldoen aan de vereiste dimensionering volgens artikel 43§2.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
 

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.

(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
 

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het omvormen van een kantoorgebouw met conciërgewoning tot een advocatenkantoor met twee appartementen. Dit is functioneel inpasbaar in de stedelijke omgeving.

Het advies van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing is gunstig:

“Betreft de functiewijziging naar een kantoorfunctie van 630 m², verdeeld over 2 verdiepingen. Gunstig advies voor deze middelgrote kantoorvoorziening, gezien deze tegemoet kan komen aan de stijgende vraag naar moderne kantooroppervlaktes in het multimodaal bereikbare stadscentrum, verweven met andere functies.”

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het bestaande volume wordt grotendeels behouden. Achteraan wordt een kleine stadstuin vrijgemaakt zodat de kantoren achteraan daglicht krijgen. Op het achterste deel van het gebouw wordt een bestaande koepel opgehoogd zodat een dakpaviljoentje ontstaat omringd door groendak en een terras. Dit volume is niet zichtbaar vanaf de straat en heeft geen impact op de omliggende bebouwing.

Woninggrootte

De appartementen hebben een netto oppervlakte van respectievelijk 88,7 m² voor het één-slaapkamerappartement en 107,5 m² voor het twee-slaapkamerappartement, en voldoen hiermee ruim aan de oppervlaktenorm voor appartementen.

Ze zijn bovendien voorzien van het nodige comfort en lichtinval en hebben elk een ruim terras.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er een eenduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

Artikel 5 §1 van de bouwcode van 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform artikel 5§2 van de bouwcode van 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw.

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is voorwaardelijk gunstig:

“Bankgebouw in eclectische stijl opgetrokken in opdracht van de Banque C.J.M. de Wolf, naar een ontwerp door de architect Edmond Leclef uit 1882. De Banque C.J.M. de Wolf werd in de latere 18de eeuw opgericht door Charles Michel de Wolf (1747-1806). Door zijn huwelijk in 1810 met diens weduwe Jeanne Antoinette de Wolf-Ergo (Antwerpen,1772-Antwerpen,1857), kwam de bank vervolgens in handen van Pierre Joseph de Caters (Antwerpen, 1769-Antwerpen, 1861). Deze resideerde in het aanpalende hotel Van Ertborn, dat hij in 1820 had aangekocht. De bouw van de nieuwe bankzetel in 1882, ging gepaard met de statuutswijziging van de privé-bank tot de Société Anonyme Banque C.J.M. de Wolf. Deze werd in 1893 omgevormd tot de Banque de Commerce, die in 1922-1926 een nieuw bankgebouw liet optrekken door de architecten Joseph Hertogs, Frans en Henri Van Dijk in de Lange Gasthuisstraat.

De Banque C.J.M. de Wolf is representatief voor het vroege zelfstandige oeuvre van Edmond Leclef, die de succesvolle praktijk van zijn in 1878 overleden vader Heliodore Leclef voortzette. Met statige herenhuizen voor de hogere burgerij, drukten vader en zoon Leclef tijdens de jaren 1870 hun stempel op de Leien. Vermoedelijk actief tot zijn overlijden in 1902, evolueerde de architectuur van Edmond Leclef van een door de Lodewijk XVI-stijl geïmpregneerd neoclassicisme, in de jaren 1880 naar een kleurrijk eclecticisme met invloeden van de neo-Vlaamserenaissance-stijl.

Met een gevelbreedte van vier traveeën, omvat het gebouw een souterrain en twee bouwlagen onder een mansardedak (leien). De lijstgevel heeft een parement uit rood baksteenmetselwerk in kruisverband, met overvloedig gebruik van blauwe hardsteen in de pui en witte natuursteen in de bovenbouw, voor de plint, puilijst, speklagen, hoekkettingen, deur- en vensteromlijstingen, lekdrempels, borstweringen, de fries en dakkapellen. Rustend op een hoge, geblokte sokkel met geprofileerde plint, en horizontaal geleed door de puilijst, legt de compositie de klemtoon op het twee traveeën brede middenrisaliet. Dit laatste wordt gemarkeerd door hoekkettingen, en is doorgetrokken tot in de bedaking. Verder beantwoordt de opstand aan een regelmatig ordonnantieschema, opgebouwd uit registers van rechthoekige vensters in geblokte omlijsting met hanenkam, in de pui voorzien van fraaie smeedijzeren tralies, op de bovenverdieping geaccentueerd door een gestrekte waterlijst en een paneel op de borstwering. De rechthoekige inkomdeur met getralied bovenlicht is gevat in eenzelfde omlijsting, gemarkeerd door een entablement met diamantkopsleutel op voluutconsoles. Een klassiek hoofdgestel met achitraaf, trigliefenfries en een gekorniste houten kroonlijst op klossen vormt de gevelbeëindiging; twee geblokte dakkapellen met vleugelstukken, hanenkam en driehoekig fronton, oorspronkelijk geflankeerd door oeils-de-boeuf. De smeedijzeren inkomdeur is recent verwijderd; bewaarde souterraintralies en gietijzeren voetschraper.

In het interieur zijn nog een aantal erfgoedelementen bewaard gebleven.

Men wenst het pand te verbouwen naar een kantoorgebouw met twee woongelegenheden.

Het dak wordt aangepast in functie van de bruikbaarheid van de mansarde, er wordt eveneens een nieuwe voordeur voorzien. Ook achteraan wordt een volume toegevoegd. Er gebeuren eveneens interne wijzigingen.

Het dossier werd voorbesproken. Het beperkt aanpassen van de helling van de mansarde, het voorzien van 2 dakkapellen geïntegreerd in het opgaand deel van de mansarde en het nieuwe ontwerp voor de voordeur houden voldoende rekening met de waardevolle gevel en doen er geen afbreuk aan. Het voorstel zal een verbetering zijn ten opzichte van de huidige gevel wat betreft de dakkapellen en de nieuwe voordeur. De interne wijzigingen houden rekening met de erfgoedelementen die nog aanwezig zijn.

Op basis van de nota en de plannen is het niet duidelijk of het schrijnwerk in de voorgevel vernieuwd wordt of vervangen wordt door nieuw schrijnwerk. Als voorwaarde in geval van nieuw schrijnwerk zal opgelegd worden dat het bestaande schrijnwerk als model moet dienen voor het nieuwe schrijnwerk, gelet op de beeldbepalende architectuur, zowel qua materiaalgebruik als qua profilering. Detailtekeningen moeten bezorgd worden aan de stedelijke dienst monumentenzorg voor verder advies.”

Vanuit oogpunt monumentenzorg wordt volgende voorwaarde opgelegd:

In geval van nieuw buitenschrijnwerk in de voorgevel moet het bestaande schrijnwerk als basis genomen worden voor profilering en materiaalgebruik. Detailtekeningen van het schrijnwerk moeten voorafgaand aan de plaatsing worden voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg voor verder advies.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

De aanvrager heeft het ontwerp voorgelegd aan de dienst Inter. De opmerkingen in verband met toegankelijkheid, die voornamelijk over toegangsdeuren, aangepaste toiletten en aangepast onthaalmeubilair gingen, werden verwerkt in het uiteindelijke ontwerp. Aangezien er geen werken worden uitgevoerd aan de monumentale inkomtrap, moet deze ook niet voldoen aan de verordening. Niettemin overweegt de bouwheer om een traplift te plaatsen in de toekomst.

Door de grote ramen in de achtergevel en de centrale vide met koepel komt er ondanks de grote bouwdiepte toch veel daglicht in de kantoren.

Om te voldoen aan volgende artikels van de bouwcode worden voorwaarden opgelegd:

-          artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen: het gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat;

-          artikel 43 Septische putten: de inhoud van de septische put moet voldoen aan de vereiste dimensionering volgens artikel 43 §2.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de bijkomende wooneenheid moeten er 3 fietsstalplaatsen voorzien worden: 1 appartement met 2 slaapkamers = 1 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 3.

Er worden 8 fietsstalplaatsen voorzien op het gelijkvloers (sous-sol). De trap om naar de fietsenberging te gaan moet voorzien worden van een fietsgoot. Om aan de fietsenberging te geraken passeer je een aantal deuren, die moeten zoveel mogelijk automatisch open kunnen gaan. Deze voorwaarden worden bij de vergunning opgelegd.

Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een minimale vrije ruimte van 1,70 m beschikbaar zijn. Dat is hier niet het geval, maar aangezien er strikt genomen slechts plaats moet zijn voor 3 fietsen is deze fietsenberging ruim genoeg. Door een slimme plaatsing kunnen er gemakkelijk meer fietsen gestald worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      in geval van nieuw buitenschrijnwerk in de voorgevel moet het bestaande schrijnwerk als basis genomen worden voor profilering en materiaalgebruik. Detailtekeningen van het schrijnwerk moeten voorafgaand aan de plaatsing worden voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg voor verder advies;

3.      het gebouw moet conform artikel 40 van de bouwcode voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat;

4.      de inhoud van de septische put moet voldoen aan de vereiste dimensionering volgens artikel 43 §2 van de bouwcode;

5.      de trap naar de fietsenberging moet voorzien worden van een fietsgoot;

6.      de deuren die leiden naar de fietsenberging moeten automatisch opendraaien;

7.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten