2021_CBS_00284 - Omgevingsvergunning - OMV_2020130556. Grote Stoppelbergen 68. District Zandvliet - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          31/05/2013: vergunning (20131) voor het verkavelen van een perceel in 4 loten voor weekendhuizen.

Vergunde en huidige toestand

-          een perceel grond dat verdeeld is in 4 loten.

Gewenste toestand

-          een vakantiewoning;

-          de woning heeft een footprint van maximaal 50 m² en de oppervlakte van het terras bedraagt 11,82 m²;

-          de kroonlijsthoogte van de woning bedraagt 2,74 m en de nokhoogte bedraagt 5,72 m;

-          de woning is opgetrokken in hout zoals een blokhut.

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van een vakantiewoning;

-          vellen van 5 bomen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor verblijfrecreatie. Deze gebieden zijn bestemd voor de recreatieve en toeristische accommodatie alsmede de verblijfsaccommodatie met inbegrip van de kampeerterreinen, de gegroepeerde chalets, de kampeerverblijfparken en de weekendsverblijfparken.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in agrarisch gebied. De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA Groot Stoppelbergen, goedgekeurd bij koninklijk besluit van 3 december 1980. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone voor weekeindverblijf.

(Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt in de verkaveling ZA/2013/V/0001, goedgekeurd op 31 mei 2013, meer bepaald in lot(en) 4.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verkavelingsvergunning op volgende punten:

-          artikel 2.1.B. Inplanting:

de bouwdiepte bedraagt minder dan 8,0m;

-          artikel 2.1.D. Verschijningsvorm:

de dakbedekking van het hellende dak (43°) wordt voorzien in zwarte bitumen;

-          artikel 3.2 Verhardingen:

verhardingen dienen te worden beperkt tot de oprit/toegang van het weekendhuis met een maximum zoals aangeduid op het plan;

-          artikel 3.3 Afsluitingen:

ter hoogte van de linker en achterste perceelsgrens wordt een afsluiting in hekwerk voorzien met een hoogte van 1,8m.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op het volgende punten:

• artikel 27 Open ruimte:

de oprit naar de autostalplaats is breder dan 3 m, er wordt teveel verharding voorzien in de voortuin;

• artikel 43 Septische putten:

voor gebouwen met enkel  een woonfunctie bedraagt de minimale inhoud 2.000 liter en niet de voorgestelde 1.500 liter.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het perceel waarop de aanvraag betrekking heeft ligt in het BPA Groot Stoppelbergen en binnen de verkavelingsvergunning 20131 en is enkel bestemd voor weekendverblijven. Voorliggende aanvraag omvat de bouw van een weekendwoning en is bijgevolg functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid 

De Grote Stoppelbergen wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door vrijstaande weekendhuizen in een bosrijke omgeving. In voorliggende aanvraag wordt een vrijstaand weekendverblijf voorzien met een bouwvolume van 1 bouwlaag onder een hellend dak. De nok loopt min of meer evenwijdig met de straat en heeft een hoogte van 5,72 m. De woning heeft een footprint van 50 m2 en een overdekt terras van circa 11,8 m2 en bevindt zich binnen de maximaal bebouwbare oppervlakte op het perceel.

Conform artikel 2.1.B van de verkavelingsvoorschriften dient de bouwdiepte minstens 8,0 m te bedragen, dit is niet het geval in voorliggende aanvraag. Ondanks de afwijking op bovenstaand artikel kan geoordeeld worden dat zowel het bouwvolume als de inplanting ruimtelijk aanvaardbaar zijn en in harmonie met de kenmerken van de omgeving.

Voor de realisatie van het weekendverblijf en de aanleg van de oprit worden 5 bomen gerooid. De bomen bevinden zich in de zone die op het verkavelingsplan is aangeduid als ‘zone voor bebouwing en tuinen’ en ‘zone voor opritten’. Het vellen van de bomen is noodzakelijk voor het oprichten van en het nemen van toegang tot het weekendhuis en is bijgevolg toegelaten.

Voor de geplande werken werd het advies van de bedrijfseenheid stadsbeheer/afdeling Groen en begraafplaatsen ingewonnen. Dit advies is voorwaardelijk gunstig en laat zich als volgt samenvatten:

“Bij een te behouden boom moeten volgende zaken in acht genomen worden:

In het ontwerp van de gebouwen en de volledige infrastructuur errond, mag er niets voorzien worden waardoor de wortels of kroon van de boom onaanvaardbaar moeten beschadigd worden, noch nu, noch in de toekomst. Praktisch gezien wil dit zeggen dat het ontwerp niet mag leiden tot noodzaak om:

-          het bestaande maaiveld af te graven of op te hogen in de wortelzone van de te behouden boom;

-          graafwerken uit te voeren waarbij wortels dikker dan 5 cm moeten doorgestoken worden en/of waarbij 20 % van het totale  wortelpakket moet verwijderd worden;

-          de boom drastisch te snoeien (d.w.z. hoger opkronen dan het huidig eindbeeld of toppen of kandelaren of verwijderen van takken dikker dan 8 cm).

Als er werken (zowel bouwwerken, als werken aan de infrastructuur errond) worden uitgevoerd, moet de te behouden boom beschermd worden. Zowel wortels als kroon moeten beschermd worden. De wortelzone van de boom moet beschermd worden om verdichting van de bodem en/of oppervlakkige beschadiging van de wortels te voorkomen. Op vlak van bescherming voor de wortelzone zijn er twee mogelijkheden:

-          Er is voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er werfhekkens geplaatst die aan elkaar vast gemaakt zijn, zodat ze niet, of in ieder geval moeilijk, te verplaatsen zijn. De grootte van de wortelzone wordt idealiter bepaald door onderzoek; als onderzoek om een of ander reden niet kan, moet men er vanuit gaan dat de wortelzone even groot is als de diameter van de kroonprojectie +2m. In die volledig afgebakende zone mag niets gebeuren (niet graven, niet stockeren, geen afvalwater of spoelwater lozen, ….)

-          Er is niet voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden, zodat de ruimte onder de boom toch geheel of gedeeltelijk kan gebruikt worden zonder dat er schade berokkend wordt.

Om uitdroging van de wortelzone te voorkomen tijdens een droogzuiging van de werf, moet water worden gegeven aan de boom, tenzij bodemonderzoek zou uitwijzen dat dit niet nodig is.

Naast de wortelzone moeten ook de stam en de  kroon beschermd worden. Als de wortelzone volledig kan afgeschermd worden, zijn de stam en het onderste deel van de kroon uiteraard ook ineens afgeschermd. Kan de wortelzone niet volledig afgeschermd worden, dan moeten voor het beschermen van de stam en onderste deel van de kroon ook beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden.

Om schade aan het bovenste deel van de kroon te voorkomen moet de aannemer, als hij een kraan gaat gebruiken, een voldoende hoge kraan voorzien. Als de kraan rond draait met een last eraan, mag niets de top van de boom raken. De aannemer mag ook geen snoeiwerken uitvoeren om ruimte te krijgen voor een kraan of voor om het even welke machine of stelling of ….”

In voorliggende aanvraag worden een verharde oprit en parkeerplaats voorzien met een oppervlakte van circa 52 m². De aanvraag is hierdoor strijdig met zowel artikel 27 van de bouwcode als met artikel 3.2 van de verkavelingsvoorschriften.

Artikel 27 van de bouwcode stelt dat voortuinen zoveel mogelijk groen en onverhard moeten worden gehouden. Voortuinen van percelen met een woonfunctie zijn vrij van verhardingen en constructies. Enkel de strikt noodzakelijke toegangen mogen verhard worden. Ook artikel 3.2 van de verkavelingsvoorschriften stelt dat de verhardingen dienen te worden beperkt tot de oprit en toegang tot het weekendhuis. Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd dat de verhardingen in de voortuin moeten worden beperkt zoals in rood aangeduid op de plannen.

Visueel-vormelijke elementen

Het weekendverblijf wordt opgetrokken in een houten constructie en is voorzien van een betonnen fundering die 20 cm zichtbaar is boven de grond. De gevelafwerking wordt uitgevoerd in natuurkleurig hout en het buitenschrijnwerk in grijs hout. De dakbedekking van het hellende dak wordt voorzien in een zwarte bitumen dakbedekking.

Conform artikel 2.1.D uit de verkavelingsvoorschriften is het gebruik van hout toegestaan op voorwaarde dat het aangewende hout een behandeling heeft ondergaan waardoor het ten minste 10 jaar onbrandbaar is gemaakt. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning. Daarnaast stelt het bovenstaande artikel ook dat voor de bedekking van hellende daken pannen, leien of riet mogen worden toegepast. Het gebruik van zwarte bitumen is niet toegelaten en wordt dan ook ongunstig beoordeeld. Als voorwaarde voor vergunning wordt opgenomen dat het hellende dak dient te worden uitgevoerd in pannen, leien of riet.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt worden het advies en de voorwaarden van de dienst stadsbeheer/afdeling groen en begraafplaatsen integraal gevolgd.

In voorliggende aanvraag worden op de linker en rechter perceelsgrens afsluitingen in hekwerk voorzien met een hoogte van 1,8 m. Dit is strijdig met artikel 3.3 van de verkavelingsvoorschriften. Dit artikel stelt dat enkel afsluitingen in levendige hagen met inheems hout zijn toegelaten. Hun hoogte dient beperkt te blijven tot 1,5 m. Het voorzien van perceelsafsluitingen conform het bovenstaande artikel wordt opgenomen als voorwaarde voor vergunning.

Tot slot wordt opgemerkt dat de inhoud van de septische put onvoldoende groot is. Volgens artikel 43 van de bouwcode is het verplicht een septische put te plaatsen met een minimale inhoud van 2.000 liter. Dit wordt als voorwaarde voor vergunning opgenomen.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de weekendwoning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.
 

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

De fietsparkeerbehoefte is 1 fietsparkeerplaats per slaapkamer +1.

Er worden in voorliggend project 2 fietsparkeerplaatsen voorzien op eigen terrein. De voorziene plaatsen voldoen aan de fietsparkeerbehoefte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      het aangewende hout voor de bouw van het weekendhuis dient een behandeling te ondergaan waardoor het ten minsten 10 jaar onbrandbaar is gemaakt conform artikel 2.1.D uit de verkavelingsvoorschriften;

2.      het hellende dak dient uitgevoerd te worden in pannen, leien of riet conform artikel 2.1.D van de verkavelingsvoorschriften;

3.      het perceel dient afgesloten te worden met levendige hagen in inheems hout met een maximale hoogte van 1,5 m conform artikel 3.3 van de verkavelingsvoorschriften;

4.      de oprit dient te worden beperkt in oppervlakte conform de bepalingen uit artikel 3.2 van de verkavelingsvoorschriften en zoals in rood aangeduid op de plannen;

5.      er dient een septische put met een minimale inhoud van 2.000 liter te worden voorzien conform artikel 43 van de bouwcode;

6.      bij een te behouden boom moeten volgende zaken in acht genomen worden:

In het ontwerp van de gebouwen en de volledige infrastructuur errond, mag er niets voorzien worden waardoor de wortels of kroon van de boom onaanvaardbaar moeten beschadigd worden, noch nu, noch in de toekomst. Praktisch gezien wil dit zeggen dat het ontwerp niet mag leiden tot noodzaak om:

-          het bestaande maaiveld af te graven of op te hogen in de wortelzone van de te behouden boom;

-          graafwerken uit te voeren waarbij wortels dikker dan 5 cm moeten doorgestoken worden en/of waarbij 20 % van het totale  wortelpakket moet verwijderd worden;

-          de boom drastisch te snoeien (d.w.z. hoger opkronen dan het huidig eindbeeld of toppen of kandelaren of verwijderen van takken dikker dan 8 cm).

Als er werken (zowel bouwwerken, als werken aan de infrastructuur errond) worden uitgevoerd, moet de te behouden boom beschermd worden. Zowel wortels als kroon moeten beschermd worden. De wortelzone van de boom moet beschermd worden om verdichting van de bodem en/of oppervlakkige beschadiging van de wortels te voorkomen. Op vlak van bescherming voor de wortelzone zijn er twee mogelijkheden:

-          Er is voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er werfhekkens geplaatst die aan elkaar vast gemaakt zijn, zodat ze niet, of in ieder geval moeilijk, te verplaatsen zijn. De grootte van de wortelzone wordt idealiter bepaald door onderzoek; als onderzoek om een of ander reden niet kan, moet men er vanuit gaan dat de wortelzone even groot is als de diameter van de kroonprojectie +2m. In die volledig afgebakende zone mag niets gebeuren (niet graven, niet stockeren, geen afvalwater of spoelwater lozen, ….).

-          Er is niet voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden, zodat de ruimte onder de boom toch geheel of gedeeltelijk kan gebruikt worden zonder dat er schade berokkend wordt.

Om uitdroging van de wortelzone te voorkomen tijdens een droogzuiging van de werf, moet water worden gegeven aan de boom, tenzij bodemonderzoek zou uitwijzen dat dit niet nodig is.

Naast de wortelzone moeten ook de stam en de  kroon beschermd worden. Als de wortelzone volledig kan afgeschermd worden, zijn de stam en het onderste deel van de kroon uiteraard ook ineens afgeschermd. Kan de wortelzone niet volledig afgeschermd worden, dan moeten voor het beschermen van de stam en onderste deel van de kroon ook beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden.

Om schade aan het bovenste deel van de kroon te voorkomen moet de aannemer, als hij een kraan gaat gebruiken, een voldoende hoge kraan voorzien. Als de kraan rond draait met een last eraan, mag niets de top van de boom raken. De aannemer mag ook geen snoeiwerken uitvoeren om ruimte te krijgen voor een kraan of voor om het even welke machine of stelling of …;

7.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten