Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020111508 |
Gegevens van de aanvrager: | BVBA HAWIAN met als adres Keerbaan 8 te 2520 Ranst |
Ligging van het project: | Apostelstraat 7 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 2 sectie B nr. 1578 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | regulariseren van studentenhuisvesting |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 25/11/2015: conformiteitsattest (128988) voor de hercontrole van studentenhuisvesting:
- 25/07/2014: proces-verbaal (20141835) voor een stedenbouwkundige overtreding;
- 07/08/1998: vergunning (GK/2883) voor het verhuren van kamers en andere kleine woongelegenheden (geldig voor 5 jaar).
Vergund(e) (geachte) toestand
- vaststelling (ID: 4798) van een burgerhuis met traditionele kern als bouwkundig erfgoed Vlaanderen;
- functie en bouwvolume:
- gevelafwerking:
Huidige toestand
- functie: 5 kamers en/of andere kleine woongelegenheden voor de verhuur aan studenten:
Gewenste toestand
- functie: regulariseren van de huidige toestand;
- bouwvolume: het bouwvolume blijft ongewijzigd ten opzichte van de vergunde toestand;
- gevelafwerking: de voor- en achtergevel blijven ongewijzigd ten opzichte van de vergunde toestand.
Inhoud van de aanvraag
- regulariseren van studentenhuisvesting: 2 studentenkamers, 2 studio’s en een één-slaapkamerappartement.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 27 november 2020 | 21 december 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam | 27 november 2020 | 10 december 2020 |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 27 november 2020 | 4 december 2020 |
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg | 27 november 2020 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1: zone voor wonen - (wo1).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
de huidige invulling van het perceel overschrijdt de draagkracht van het pand door het te dens programma dat bijgevolg niet voldoet aan verschillende artikels van de bouwcode;
de interne hoogte van de zelfstandige wooneenheid op verdieping 2 (appartement 05) bedraagt slechts 2,20 m waar dit minimaal 2,60 m moet zijn;
studio’s 03 en 04 op de eerste verdieping hebben een netto-vloeroppervlakte van slechts 18 m² en 19 m² en voldoen bijgevolg niet aan de minimale netto-vloeroppervlakte van een studio, namelijk 35 m²;
het dakvlakvenster in de keuken op de tweede verdieping is kleiner dan 10 % van de oppervlakte van de keuken en kleiner dan 1 m²;
het is niet duidelijk of de afvalberging is voorzien van verluchting;
de bijkomende woonentiteiten beschikken niet over een buitenruimte. De bestaande buitenruimte op het perceel is onvoldoende groot;
er worden te weinig kwalitatieve fietsenstalplaatsen voorzien; er worden 5 fietsen gestald op een oppervlakte van 4,5 m²; de koer waar de fietsen worden gestald is niet vlot toegankelijk;
er worden geen parkeerplaatsen voorzien op eigen terrein.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Het voorzien van een woonfunctie, waaronder studentenhuisvesting is principieel in overeenstemming met de toelaatbare functies volgens het RUP Binnenstad.
In de omgeving van de Apostelstraat is echter een hoge concentratie van studentenkoten. In verschillende bouwblokken in de omgeving is een kotdichtheid van 40 %. Een hogere dichtheid heeft negatieve gevolgen voor de woon- en leefkwaliteit van een buurt. Enkel indien de studentenkamers voldoen aan een hedendaags verwacht wooncomfort en er geen bijkomende studentenkamers worden voorzien, is het voorzien van studentenhuisvesting functioneel inpasbaar in de omgeving. Dit is hier niet het geval.
Ondanks de aanvraag afwijkt van eerder vermelde voorschriften van de bouwcode en ondanks de hoge kotdichtheid in de omgeving van de Ossenmarkt zou omwille van de “Vergunning voor het verhuren van kamers en andere kleine woongelegenheden” afgeleverd op voor de periode van 1998 tot 2003, het regulariseren van de studentenkamers kunnen worden toegestaan mits wordt voorzien in studentenkamers in plaats van studio’s of appartementen waarbij de verblijfskwaliteit van deze kamers wordt verbeterd en de gemeenschappelijke ruimten en fietsenberging worden vergroot. Omwille van de hoge kotdichtheid in de omgeving kunnen er niet meer studentenkamers worden voorzien dan momenteel aanwezig. Om een meer kwalitatieve gemeenschappelijke verblijfsruimte te voorzien zal het aantal kamers eerder moeten afnemen.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid – woninggrootte
De aanvraag voorziet geen aanpassingen aan het vergunde bouwvolume op zich.
De eengezinswoning werd in de jaren 1990 omgevormd tot verschillende entiteiten voor studenten. De aanvraag voorziet het regulariseren van de bestaande toestand die bestaat uit 2 studentenkamers, 2 studentenstudio’s en een appartement voor studenten.
De studentenkamers op het gelijkvloers zijn principieel groot genoeg en beschikken over een gemeenschappelijke keuken en sanitair.
De studio’s op de verdieping en het appartement onder het dak wijken echter af van verschillende voorschriften van de bouwcode. Op een oppervlakte van 19 m² en 18 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een studio met alle voorzieningen.
Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een één-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.
Bovendien is de plafondhoogte van dit appartement slechts 2,20 meter en beschikt de woonentiteit niet over een buitenruimte. In de keuken is ook geen raam aanwezig dat deze leefruimte voorziet van voldoende rechtstreeks daglicht.
De gemeenschappelijke ruimten van de volledige studentenhuisvesting beperkt zich tot een keuken van 6 m². Bovendien is deze keuken de doorgang naar de koer waar de fietsen worden gestald. Voor de studentenkamers moeten 2 fietsenstallingen voorzien worden.
Voor de 2 bijkomende wooneenheden met 1 slaapkamer moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden. De koer van 4 m² is te klein om op een kwalitatieve manier fietsen te stallen.
De toegang tot de fietsenstalling gebeurt niet op een kwalitatieve manier – veel bochten – smalle doorgang door de keuken.
Deze indeling voldoet niet aan hedendaags verwacht wooncomfort.
Door de indeling in 5 studentenkamers, het gebrek aan een grote kwalitatieve gemeenschappelijke ruimte en gemakkelijk toegankelijke fietsenstalplaatsen maakt dat de draagkracht van het perceel door voorliggend voorstel wordt overschreden.
Visueel-vormelijke elementen
De aanvraag voorziet geen ingrijpende wijzigingen aan de straatgevel. Het voorstel is aanvaardbaar.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een bijkomende werkelijke parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging. De laatst vergunde toestand is een eengezinswoning. Dit wordt verbouwd tot 2 studentenkamers (met gemeenschappelijke keuken en badkamer) en 3 zelfstandige wooneenheden: - 2 bijkomende wooneenheden: parkeerbehoefte = 2 - 2 studentenkamers: 2 x 0,15 = 0,3 De werkelijke parkeerbehoefte is 2.
|
De plannen voorzien geen nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden: De voorliggende aanvraag heeft betrekking op een gebouw dat is opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed of ligt in een beschermd stad- en dorpsgezicht. Indien de werkelijke parkeerbehoefte op het perceel moet gerealiseerd worden, zou de erfgoedwaarde van het gebouw teniet worden gedaan. Daarom mogen geen parkeerplaatsen voorzien worden.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 2.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2 – 0 = 2. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 30 oktober 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 27 november 2020 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 26 januari 2021 |
Verslag GOA | 6 januari 2021 |
naam GOA | Katrine Leemans |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.