2021_CBS_00263 - Omgevingsvergunning - OMV_2020105326. Frankrijklei 107 . District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          03/08/1874: vergunning (1874#724) voor een huis;

-          16/08/1922: vergunning (1922#13840) voor gevel- en binnen veranderingen;

-          09/05/1923: vergunning (1923#15238) voor binnen veranderingen;

-          07/07/1941: vergunning (18#14273) voor binnen veranderingen;

-          09/04/1971: vergunning (18#53967) voor een verbouwing;

-          01/01/1987: vergunning (18#87600) voor een gevelwijziging;

-          26/02/2019: vergunning door deputatie (20182719) voor het wijzigen van de functie en het vermeerderen van het aantal wooneenheden. Deze werken werden niet uitgevoerd.

Vergund geachte toestand en bestaande toestand

-          functie:

• conciërgewoning in de kelder;
• kantoorgebouw in de voorbouw;
• dansschool rond de achterste patio;
• appartement op de 3de verdieping;

-          bouwvolume:

• neoclassicistische herenwoning met vijf traveeën en een oorspronkelijke bouwhoogte van drie bouwlagen, later verhoogd met een extra verdieping onder plat dak;
• centrale vensterpartij geaccentueerd met balkon en balustrade en bovenvensters met fraaie ijzeren borstwering;

-          gevelafwerking:

• gevel bepleisterd in een witte kleur;
• onderaan is de gevel afgewerkt met een plint in blauwe hardsteen;
• inkomdeur en ramen op het gelijkvloers uitgevoerd in zwart geschilderd hout;
• ramen op de verdiepingen uitgevoerd in wit geschilderd hout.

Gewenste toestand

-          functie:

• conciërgewoning in de kelder + fietsenberging;
• commerciële ruimte op het gelijkvloers in de voorbouw;
• horecazaak en dansschool/yogastudio over 2 bouwlagen in de achterbouw;
• kantoor op de 1ste verdieping in de voorbouw;
• appartement op de 2de en 3de verdieping in de voorbouw;
• met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar: 2 drie-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 217 m² en 214 m²;
• verbinding tussen nr. 105 en nr. 107 op het gelijkvloers en op de 1ste verdieping;

-          bouwvolume:

• neoclassicistische herenwoning met vijf traveeën en een oorspronkelijke bouwhoogte van drie bouwlagen, later verhoogd met een extra verdieping onder plat dak;
• centrale vensterpartij geaccentueerd met balkon en balustrade en bovenvensters met fraaie ijzeren borstwering;
• achterbouw met 3 bouwlagen met een plat dak;
• terrassen aan de achtergevel;

-          gevelafwerking:

• de voorgevel bepleisterd in een witte kleur;
• onderaan is de gevel afgewerkt met een plint in blauwe hardsteen;
• inkomdeur uitgevoerd in zwart geschilderd hout;
• ramen vernieuwd en uitgevoerd in wit geschilderd hout;
• achtergevel geïsoleerd en bepleisterd in een witte kleur;
• buitenschrijnwerk uitgevoerd in wit gemoffeld aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          functiewijziging van kantoor naar commerciële ruimte op het gelijkvloers in de voorbouw;

-          functiewijziging van kantoor naar horeca in de achterbouw op gelijkvloers en 1ste verdieping;

-          voorzien van 1 bijkomende wooneenheid op de 2de verdieping;

-          openingen maken in de scheimuur op het gelijkvloers en de 1ste verdieping;

-          interne stabiliteitswerken;

-          uitbreiden van het volume op de 3de verdieping ter hoogte van de rechtse perceelgrens;

-          voorzien van terrassen aan de achtergevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op de volgende punten:

• Artikel 18 -19: de toegang naar de fietsenberging in de kelder moet een hellingspercentage hebben van hoogstens 5 % en bijkomend toegankelijk zijn via een trap of lift volgens de normen van de verordening;
• Artikel 20: de nieuwe trap ter hoogte van de horecaruimte moet voorzien zijn van een tussenbordes van minstens 1 meter;
• Artikel 30: de ruwbouwmaten van het aangepast toilet voldoen niet aan de minimale afmetingen 1,65 meter x 2,10 meter < 1,65 meter x 2,20 meter.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op de volgende punten:

• artikel 27 Open ruimte: er is geen open ruimte van 20 % voorzien voor de functiewijziging;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: vanaf 30 fietsstal- of fietsparkeerplaatsen dient er minimaal 1 elektrisch oplaadpunt aanwezig te zijn.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het voorgesteld gebruik van het gebouw gaat uit van een optimale verweving van de bestaande vergunde functies en een recafunctie als bindmiddel tussen de verschillende functies.

De functies versterken elkaar en veroorzaken geen hinder. Het gebruik is compatibel met het hoofdzakelijke woonweefsel in de omgeving.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het woonprogramma met 1 woonentiteit wordt de draagkracht van de site niet overschreden. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De geplande uitbreidingswerken aan de achtergevel zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Er wordt wel een afwijking toegestaan op artikel 27 van de bouwcode, dat oplegt om 20% open ruimte te voorzien bij een functiewijziging. Wegens de beperkte ruimtelijke impact van de functiewijzigingen en gezien de wenselijkheid van behoud van het cultuurhistorisch waardevolle gebouw, kan zulke afwijking toegestaan worden. Door de kwalitatieve restauratie van de waardevolle delen en de aanleg van een groendak heeft het project een gunstige invloed op de omgeving en de omwonenden.

Cultuurhistorische aspecten en visueel-vormelijke elementen

De werken zijn gesitueerd in een pand dat is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de administrateur-generaal van 28 november 2014. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed van 28 november 2014 zorgt ervoor dat er voor het eerst een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten. Voor gebouwen opgenomen in de inventaris wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform artikel 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen.

De dienst Monumentenzorg heeft geen bezwaar. Het project werd voorbesproken.

Er wordt gevraagd terug te koppelen indien er origineel houten binnenschrijnwerk moet vervangen worden door brandwerende deuren. Dit zal worden opgenomen in voorwaarden van de vergunning.

De voorgestelde materialisatie van de daken, terrassen en buitenschrijnwerk zijn aanvaardbaar in de stedelijke context van het gebouw en in overeenstemming met de architectuur van het gebouw zelf. Bij de uitwerking van deze visuele aanpassingen is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding van het gebouw.

Mobiliteitsimpact

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Het advies Mobiliteit bevat ook de volgende gunstige evaluatie van de fietsvoorzieningen:

“Op dit ogenblik worden de fietsen in de inkomhal gestald. Het hoge aantal yoga-bezoekers die met de fiets komt zorgt echter voor een bottle-neck in de circulatie. Door een aparte ruimte in te richten als fietsenstalling, kan er een capaciteit van 60 fietsen worden geplaatst. Dit strookt met het benodigde aantal uit de bouwcode.

De niet-gebruikte kelderruimte wordt als fietsenstalling ingericht. Er wordt een rechtstreekse toegang vanuit de inkomhal naar de ondergrondse fietsstalplaats voorzien en bijkomende trapverbinding die uitkomt in het centrale atelier.”

Als voorwaarde bij deze vergunning zal opgelegd worden om conform artikel 29 van de bouwcode een elektrische oplaadpunten te voorzien in de fietsenberging.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag is ook strijdig met een aantal artikels uit de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid.

Gezien de erfgoedwaarde en voldoende mogelijkheid voor alternatieve oplossingen, kan een afwijking toegestaan worden op de artikels 18 en 19 voor de toegankelijkheid van de ondergrondse fietsenberging.

Tevens moet volgens artikel 20 bij een trap van meer dan 17 treden een rustpunt voorzien worden in de vorm van een bordes van minstens 1 meter. De nieuwe steektrap vanuit het gelijkvloers heeft volgens de plannen 21 treden vanaf het bordes. Gezien de beperkingen inzake het behoud van de draagstructuur en de erfgoedwaarde van het gebouw wordt ook hier een afwijking toegestaan voor deze beperkte afwijking. De trap is voldoende breed en comfortabel om dit te motiveren.

Als voorwaarde bij de vergunning wordt wel opgelegd om de maatvoering van het aangepast toilet op het gelijkvloers aan te passen conform artikel 30 van de verordening toegankelijkheid.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet het project aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      eventuele vervanging van origineel houten binnenschrijnwerk voor te leggen aan de stedelijke dienst monumentenzorg;

3.      elektrische laadpunten te voorzien in de fietsenberging conform artikel 29 van de bouwcode;

4.      het aangepast toilet op het gelijkvloers te voorzien volgens de bepalingen en afmetingen van artikel 30 van de verordening toegankelijkheid;

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten