2021_CBS_00264 - Omgevingsvergunning - OMV_2020135543. Generaal Belliardstraat 12 . District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26/09/2011: vergunning (20114384) voor het afbreken van zeemanshuis.

Vergunde/huidige toestand

-          onbebouwd perceel.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning van 10 appartementen met ondergrondse parkeergarage;

• 2 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 67 tot 71 m²;
• 7 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 80 tot 113 m²;
• 1 drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 117 m²;
• de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 89 m²;

-          bouwvolume:

• halfopen bebouwing met wachtgevel (rechts) van 3 bouwlagen onder plat dak;
• kroonlijsthoogte van circa 11 m;
• 2  patio’s met patiotuinen voor de gelijkvloerse appartementen;

-          gevelafwerking:

• lichtgrijze baksteen;
• buitenschrijnwerk in aluminium met grijze kleur;
• sectionaalpoort bestaande uit sandwichpanelen in lichtgrijze kleur.

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van een nieuwbouw met 10 appartementen en ondergrondse parkeergarage.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA Binnenstad stadsproject Falconplein-Zeemanshuis, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 18 september 2007. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor binnenhof en zone voor wonen.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af op de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgend punt:

1. Art 2.02 Bebouwing :
   In het geval het gebouw 3 bouwlagen bedraagt mag de kroonlijsthoogte minimaal 9,5 meter en maximaal 11 meter bedragen. De nokhoogte mag maximaal 12,5 meter bedragen.
    De kroonlijsthoogte bedraag 11,30 meter. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• er wordt een afwijking gevraagd omdat infiltratie niet mogelijk is op het terrein. De hemelwaterput en het groendak zorgen voor buffereffect.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 22: algemene bepalingen

de deurkrukken van de appartementen zijn niet bereikbaar doordat de toegangsdeuren 30 cm dieper liggen dan de gangmuren.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 43 Septische putten:

de septische put moet minimaal 8000 liter zijn en niet 7000 liter zoals op de plannen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De kroonlijsthoogte bedraagt 11,30 meter in plaats van 11 meter. Dit is slechts een afwijking van 2,7%, wat verwaarloosbaar. Bezwaarlijk kan gesteld worden dat deze minimale afwijking, de woonkwaliteit in het aangrenzende pand in het gedrang brengt. Bovendien blijft de hoogte nog steeds 120 cm onder de maximaal toegelaten nokhoogte. Tevens wordt opgemerkt dat de binnenhoogtes van de verdiepingen, de minimale hoogtes bedragen zoals opgelegd in het BPA (respectievelijk 3,5 m en 3 m). De kroonlijsthoogte is als een logisch gevolg hierop bepaald. Een afwijking kan worden toegestaan.

De aanvraag voorziet niet in een infiltratievoorziening. De aanvrager motiveert dat het niet mogelijk is hieraan te voldoen doordat het volledige perceel, conform de bepalingen van het BPA, bebouwd is en er een ondergrondse parkeergarage aanwezigheid is. Ter compensatie voorziet de aanvrager een regenwaterput van 13.000 liter en worden alle daken uitgevoerd als groendak.

Deze motivatie wordt aanvaard. Een afwijking kan worden toegestaan.

Functionele inpasbaarheid

Het bouwen van een meergezinswoning is in overeenstemming met de geldende bestemmingsvoorschriften en de aanwezige woonfuncties op de omliggende percelen.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het nieuwe appartementsgebouw in gesloten bebouwing heeft drie bouwlagen onder plat dak en een bouwdiepte van ongeveer 20 meter. In dit volume bevinden zich 2 patio’s van 6 x 6 meter om voldoende licht te brengen in de appartementen.

Het nieuwbouwvolume sluit aan bij de gebouwentypologie van de omgeving en voldoet volledig aan het geldende BPA. Alle woongelegenheden zijn voldoende groot en worden voorzien van de vereiste woonkwaliteit door de aanwezigheid van voldoende hoge plafonds, grote raamopeningen en private buitenruimten.

Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van het pand noch van de omgeving met deze 10 woongelegenheden wordt overschreden. Het voorstel is bijgevolg ruimtelijk aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels zullen worden uitgevoerd in een lichte, grijs-wit genuanceerde baksteen met betonaccenten zoals de dekstenen en de leklijsten van de ramen. Het buitenschrijnwerk zal worden uitgevoerd in grijs aluminium. De doorvalbeveiliging van de ramen en terrassen zullen worden uitgevoerd met een metalen spijlenhekwerk gepoedercoat in een kleur die aansluit bij de kleur van het buitenschrijnwerk.

Voorliggende aanvraag werd enkele keren ter advies voorgelegd aan de welstandscommissie waar het op 11 september 2020 een voorwaardelijk gunstig advies ontving.

De welstandscommissie kon de aanpassingen van het ontwerp op basis van hun eerdere adviezen appreciëren, maar vroeg o.a. de raamopeningen alsook de voordeur royaler te voorzien. Aan deze voorwaarde werd niet voldaan.

Deze opmerking werd tijdens de procedure besproken met de aanvrager die een aangepast voorstel uitwerkte en als wijzigingsverzoek indiende. Deze gewijzigde plannen voldoen aan de voorwaarden waardoor de aanvraag naar welstand gunstig kan beoordeeld worden.

Archeologische aspecten

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte boven 300 m² (474 m²) en ingreep in de bodem boven 100 m² (ca. 474m²). Volgens het Onroerend erfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd ingediend. Het agentschap Onroerend Erfgoed nam akte van deze nota op 9 december 2020. Het bijhorende programma van maatregelen adviseert een vervolgonderzoek in de vorm van proefputten (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/16748). De bouwheer is verplicht dit onderzoek uit te voeren. Het eventueel daaruit voortvloeiende nieuwe programma van maatregelen uit de nota dient tevens verplicht te worden uitgevoerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Strijdig met de verordening toegankelijkheid liggen de deuren mogelijk te ver achteruit ten opzicht van het muurvlak. Het is onduidelijk hoe dik de deurbladen zijn en hoeveel de deurkrukken naar voren komen. De voorzijde van de deurkruk mag maximaal 20 cm dieper liggen dan het aangrenzende muurvlak. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. In voorwaarde wordt opgenomen om aan dit artikel (artikel 22) te voldoen.

De voorziene inhoud van de septische put is te klein voor het aantal gebruikers (bouwcode, artikel 43). Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. In voorwaarde zal worden opgelegd een septische put te voorzien met een inhoud van minimaal 8000 liter, conform de bepalingen van de bouwcode.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsstalvoorziening:

Voor de appartementen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden:

-          2 appartementen met 1 slaapkamer : 2 x 2 = 4;

-          7 appartementen met 2 slaapkamers : 7 x 3 = 21;

-          1 appartement met 3 slaapkamers : 1 x 4 = 4.

In totaal moeten 29 fietsenstallingen voorzien worden. In de ondergrondse parking is een fietsenstalling voor 33 fietsen ingericht. De fietsenstalling is bereikbaar via de autolift.

De aangeboden fietsenberging kan dan ook gunstig beoordeeld worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de bijgevoegde voorwaarden van fluvius na te leven;

3.      de bijgevoegde voorwaarden van proximus na te leven;

4.      de inkomdeuren naar de appartementen zo te plaatsen dat de afstand tot de voorzijde van de deurkruk ten opzichte van het naastliggende muurvlak waarin de deur zich bevindt, maximaal 20 cm bedraagt;

5.      een septische put te voorzien met een inhoud van 8000 liter, conform artikel 43 van de bouwcode;

6.      volgende voorwaarden uit de bekrachtigde archeologienota zijn strikt na te leven:

-          de bouwheer voert het programma van maatregelen, nl. een proefputtenonderzoek, gedegen uit (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/16748). Ook de daaruit voortvloeiende nota met eventueel programma van maatregelen dient de bouwheer verplicht uit te voeren;

-          de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be);

-          de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;

7.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Het ingediende bezwaarschrift laat zich als volgt samenvatten:

Vrees voor schade: Het bezwaar tegen impact op de stabiliteit van het aangrenzend eigendom door de uitvoering van een ondergrondse parking.

Beoordeling: Het bezwaar tegen mogelijke impact op de stabiliteit van het aangrenzend eigendom betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer om zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken vóór en tijdens de uitvoer der werken. Het bezwaar is ongegrond;

Vrees voor schade: Het bezwaar tegen het niet volgen van de contouren van de wachtgevels van het aangrenzend gebouw “Falconhoven”. De bezwaarindiener stelt dat de gevels hierdoor gedeeltelijk moeten worden afgebroken wat door het gebruik van corbo’s bouwtechnisch niet kan.

Beoordeling: De aanvraag voldoet qua bouwdiepte en contouren aan het BPA. Het bezwaar tegen mogelijke impact op de stabiliteit van het aangrenzend eigendom betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer om zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken vóór en tijdens de uitvoer der werken. Het bezwaar is ongegrond;

Overschrijding bouwhoogte: Het bezwaar tegen het mogelijk overschrijden van de in het BPA vermelde maximale toegelaten bouwhoogte.

Beoordeling: Het is de taak van de omgevingsambtenaar om de aanvraag af te toetsen aan de geldende wetgeving. Deze stelt vast dat de kroonlijsthoogte inderdaad 30 cm hoger is dan maximaal toegelaten. Aangezien dit verschil minimaal is (slechts 2,7 %) werd een afwijking toegestaan. Bezwaarlijk kan gesteld worden dat deze minimale afwijking, de woonkwaliteit in het aangrenzende pand in het gedrang brengt. Bovendien blijft de hoogte nog steeds 120 cm onder de maximaal toegelaten nokhoogte. Het bezwaar is deels gegrond;

Verlies van uitzicht: Het bezwaar tegen het verlies van uitzicht vanuit de appartementen op de 3^de verdieping door de hoogte van het nieuwe volume.

Beoordeling: De kroonlijst van het nieuwe gebouw is 30 cm hoger dan toegelaten maar de bouwhoogte is 120 cm lager dan de maximaal toegelaten nokhoogte. Het beoogde volume is inpasbaar in de omgeving. 

Uiteraard zal het uitzicht voor enkele omwonenden wijzigen. De hoogte brengt echter de woonkwaliteit niet in het gedrang. Het bezwaar is ongegrond.