2021_CBS_00259 - Omgevingsvergunning - OMV_2020149633. Amerikalei 55 . District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          07/05/1937: toelating (18#7680) voor binnenveranderingen;

-          16/01/1882: toelating (1881#1455) voor een huis.

Vergunde toestand

-          eengezinswoning met een bruto vloeroppervlakte van circa 475m²;

-          bouwvolume:

• huis van drie traveeën en drie bouwlagen onder leien mansardedak met een lijstgevel;
• aanbouw op de 1ste- en 2de verdieping tegen de rechter perceelgrens;

gevelafwerking:

• de woningen 55 tot 61 vormen een ononderbroken rij eind-19de-eeuwse neoclassicistische burgerhuizen met bepleisterde en beschilderde lijstgevels.

Huidige toestand

-          vaststelling (ID: 208097) van een neoclassicistisch burgerhuis ontworpen door Victor Durlet als bouwkundig erfgoed Vlaanderen;

-          bouwvolume:

• veranda op het gelijkvloers;
• op de eerste verdieping werd een dakterras aan de achtergevel voorzien;

-          gevelafwerking:

• buitenschrijnwerk in grijze kleurstelling geschilderd;
• de rolluikelementen aan de raamopeningen werden verwijderd;
• het schrijnwerk van de volledige achtergevel werd vervangen door grijskleurig aluminium;

Gewenste toestand

-          opgedeelde eengezinswoning in 2 appartementen:

• 1 eenslaapkamerappartement (appartement A) met een netto vloeroppervlakte van circa 123m² en een tuin van ca. 90 m²;
• 1 tweeslaapkamerappartement (appartement B) met een netto vloeroppervlakte van circa 188m²;

-          bouwvolume overeenkomstig huidige toestand:

• verwijderde veranda op het gelijkvloers;
• verwijderde dakterras op de eerste verdieping.

-          gevelafwerking overeenkomstig huidige toestand met uitzondering van:

• twee dakvlakvensters toegevoegd aan het pseudomansardedak;
• gewijzigd schrijnwerk aan de achtergevel op de gelijkvloerse verdieping.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal wooneenheden van 1 (eengezinswoning) naar 2 (meergezinsgebouw);

-          verwijderen van de gelijkvloerse veranda met behoud van de luifel;

-          interne constructieve werken;

-          wijzigen van de gevels.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte
• bij het vermeerderen van het aantal woongelegenheden dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken. De minimale netto-vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 4 m², vermeerderd met 2 m² per slaapkamer, te rekenen vanaf de 2de slaapkamer.
  Appartement B heeft geen buitenruimte terwijl deze minstens 6m² zou moeten zijn;
• artikel 43 Septische putten:
  er is geen septische put opgetekend op de plannen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het omvormen van een eengezinswoning naar een meergezinsgebouw met twee wooneenheden. De functie wonen blijft ongewijzigd en is functioneel inpasbaar in de omgeving. De bestaande omvangrijke eengezinswoning is groot genoeg om een opdeling toe te laten. Na opdeling worden er 2 ruime woningen voorzien (123 m² en 188 m²). Deze bieden qua binnenruimte een dermate wooncomfort dat de opdeling van een eengezinswoning gunstig kan beoordeeld worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De bestaande veranda op het gelijkvloers wordt verwijderd wat zowel gunstig is voor het bouwvolume als voor de zon- en daglichttoetreding van de woning. Verder blijft het bestaande volume behouden waardoor het inpasbaar blijft in de omgeving

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is gelegen in een zone die volgens het gewestplan als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde is ingekleurd. Bovendien is het pand opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Aan de stedelijk dienst monumentenzorg werd in dat kader om advies gevraagd:

“De woningen nrs. 55 tot 61 vormen een mooie, ononderbroken rij eind-19de-eeuwse neoclassicistische burgerhuizen met verzorgde bepleisterde en beschilderde lijstgevels. De huizenrij is een goede getuige van het oorspronkelijke eind-19de- en begin-20ste-eeuwse straatbeeld langs de Amerikalei.

Nr. 55 is een burgerwoning ontworpen in 1881 door architect Victor Durlet voor François Adams-Van Overschee. Enkelhuis van drie traveeën en drie bouwlagen onder leien mansardedak met een verzorgde, maar vrij standaard uitgewerkte lijstgevel, typerend voor het Zuid. De bepleisterde en geschilderde lijstgevel wordt afgeboord door een geprofileerde houten kroonlijst op klossen en met een muizentandlijst; onderaan een hardstenen plint met lage keldergaten. Ritmering door kordons en doorlopende vensterdorpels, imitatievoegen op gelijkvloerse verdieping. Accentuering van de centrale travee door een balkon met balusterleuning en een rond fronton aan het deurvenster op de eerste verdieping. Rechthoekige muuropeningen met schuiframen op gelijkvloerse en T-ramen op bovenverdiepingen, op de verdiepingen in een geprofileerde omlijsting met oren en entablement en met voorzetrolluiken. Vleugeldeur met bovenlicht en een hardstenen trede, voetenschraper.

Het pand voldoet aan de 19de-eeuwse standaardplattegrond en bevat nog enkele authentieke interieurelementen waaronder lijstwerk en schouwen. De entresol werd in het verleden reeds verbouwd. De oorspronkelijke wintertuin is ook niet meer aanwezig.

Het complex in kwestie heeft een beeldbepalende stadslandschappelijke waarde op de Leien. Het behoort tot de authentieke bebouwing, nl typisch eind 19de-eeuwse burgerwoningen. Dezelfde vorm en structuur als moment van ontstaan zijn nog afleesbaar. Het behoud van dit neoklassiek ensemble staat voorop gelet op het behoud van het karakter van de Leien.

Afweging

Men wenst het pand intern te verbouwen. Van een eengezinswoning wordt er een meergezinswoning met twee woonentiteiten gecreëerd.

Vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar. De ingrepen zijn beperkt en situeren zich ter hoogte van de reeds verbouwde entresol die een beperktere erfgoedwaarde heeft dan het voorhuis waar zich de meest waardevolle interieurelementen bevinden. Het is belangrijk dat deze gevrijwaard blijven. Ook het binnenschrijnwerk indien nog aanwezig dient gevrijwaard. Dit wordt op sommige plaatsen vervangen door rf 30 deuren (traphal) of verwijderd (+1).

Indien het schrijnwerk erfgoedwaarde heeft (terug te koppelen met onze dienst), dient er met de brandweer bekeken of er geen alternatieve manieren zijn om het schrijnwerk de nodige rf-waarde te geven (zwelstrip + brandwerende coating)  

De gang wordt gedeeltelijk als fietsenstalling gebruikt. Het is niet duidelijk of hiervoor een ophangsysteem gebruikt wordt. Indien dit het geval is, mag het geen schade toebrengen aan de mogelijk nog aanwezige waardevolle afwerking (stucwerk, marmerimitatie…)”

Het advies van monumentenzorg wordt voornamelijk bijgetreden vanuit stedenbouwkundig oogpunt. Het waardevolle binnenschrijnwerk en de waardevolle interieurelementen dienen behouden te blijven, in zoverre ze verenigbaar zijn met de gestelde brandvoorschriften. De fietsenberging mag waardevolle afwerkingselementen niet beschadigen. Dit wordt op deze manier geformuleerd als voorwaarde voor de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Na het opdelen ontstaan er twee, ruime zelfstandige wooneenheden. Appartement A is ingericht op het gelijkvloers, met toegang tot de tuin, en in de bovenliggende verdiepingen van de entresol terwijl appartement B in het hoofdgebouw wordt voorzien, vanaf de 1ste verdieping.

Het is niet duidelijk of het dak van het gelijkvloers als buitenruimte voor appartement B wordt voorzien. Op plan wordt er een deur opgetekend en de arcering van het dak doet vermoeden dat dat wel het geval is. Echter wordt het terras nergens expliciet vermeld, noch op de plannen, noch op de gevels of de bijgevoegde 3D beelden. Ook een borstwering wordt niet voorzien. Een buitenruimte behoort echter tot een van de noodzakelijke kwaliteitseisen van een woning (bouwcode, artikel 28). Er is vanuit stedenbouwkundig oogpunt geen bezwaar om op het dak van het gelijkvloers een dakterras in te richten. Dit dient zelfs als voorwaarde te worden opgelegd bij het verlenen van een vergunning. Om voldoende privacy te garanderen wordt ten eerste een beperking in diepte vastgelegd. Deze wordt gelijkgesteld met de achtergevellijn van de linker buur, minus 60 cm, zodat inkijk naar de buren verhinderd wordt. Een borstwering moet deze diepte begrenzen.

Ten tweede dient het raam in de zijgevel van de bureauruimte van appartement A ondoorzichtig gemaakt te worden, zodat ook hier geen inkijk is. Deze voorwaarden worden op plan “ROOD_BA_AM55_P_N_03 - Eerste verdieping Nieuwe toestand.pdf” aangeduid.

Op de plannen is geen septische put opgetekend. In voorwaarden wordt daarom opgelegd om te voldoen aan artikel 43 van de bouwcode zonder de erfgoedwaarde van het gebouw te schaden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de bijkomende wooneenheid moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          1 appartement met 1 slaapkamer  = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2

Er worden 2 fietsstalplaatsen voorzien in de gang. De doorgang naast de fietsen wordt hierdoor wel erg smal. Echter is dit, rekening houdend met de erfgoedwaarde van het gebouw, de meest gunstige plaats om de fietsen te stallen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      een septische put te voorzien, conform artikel 43 van de bouwcode, zonder hierbij de erfgoedwaarde van het gebouw te schaden;

3.      waardevolle interieurelementen in het voorhuis te behouden (schouwen, lijstplafonds, stucwerk,...);

4.      het waardevolle binnenschrijnwerk en de waardevolle interieurelementen dienen maximaal behouden te blijven, in zoverre ze verenigbaar zijn met de gestelde brandvoorschriften;  

5.      indien een ophangsysteem wordt geïnstalleerd voor de fietsen mag dit geen schade toebrengen aan de mogelijk nog aanwezige waardevolle afwerking (stucwerk, marmerimitatie…);

6.      een dakterras voor appartement B te voorzien op de 1ste verdieping zoals aangeduid op plan “ROOD_BA_AM55_P_N_03 - Eerste verdieping Nieuwe toestand.pdf” waarbij:

-          de diepte te beperken tot de bouwdiepte van de linker buur minus 60 cm;

-          op deze diepte een borstwering te voorzien;

-          het belendende raam van appartement A ondoorzichtig te maken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten