2021_CBS_00267 - Omgevingsvergunning - OMV_2020064464. Hofstraat 9-11 . District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          30/04/1926: toelating (1925#22385) voor binnenveranderingen.

Vergund geachte toestand

-          functie:

• voorhuis: herenhuis met een handelsruimte op het gelijkvloers en 1 woongelegenheid op de verdiepingen;
• achterhuis: bergplaats voor auto’s op het gelijkvloers en werkplaatsen op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• voorhuis: gesloten bebouwing met 3 bouwlagen en een zadeldak.
• achterhuis: 3 vleugels in een U-vorm rond een dicht gebouwde binnenplaats; de vleugels hebben 3 bouwlagen met een plat dak; het dak van de dicht gebouwde koer heeft een zadeldak;
• binnenkoer: overkapt met een metalen bedaking en spantstructuren; om de spantkrachten van de koepel af te wenden werd langsheen de gevels een metalen draagstructuur van stijlen en liggers in I-profielen geconstrueerd; de horizontale liggers worden plaatselijk opgevangen door hardstenen consoles;

-          gevelafwerking voorhuis:

• de voorgevel is bepleisterd in een witte kleur;
• de achtergevel is bepleisterd en geschilderd in een gele kleur;
• het buitenschrijnwerk op de verdiepingen is uitgevoerd in wit PVC;
• het gelijkvloers schrijnwerk is uitgevoerd in hout, geschilderd in een blauwgrijze kleur.

Huidige toestand

-          vaststelling (ID: 4125) Rijhuis met achterliggende huurkazerne als erfgoedobject.

-          functie:

• voorhuis: meergezinswoning met 2 appartementen en een handelsruimte op het gelijkvloers met een doorgang naar het achterhuis;
• achterhuis: bergplaats voor auto’s op het gelijkvloers en werkplaatsen op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• voorhuis: conform vergunde toestand;
• achterhuis: conform vergunde toestand;
• binnenkoer: conform vergunde toestand;

-          gevelafwerking voorhuis: conform vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          functie:

• voorhuis: een handelshuis met op het gelijkvloers handel (horecashop) en op de verdiepingen een eengezinswoning met een doorgang naar het achterhuis; de eengezinswoning heeft 2 slaapkamers en een netto-vloeroppervlakte van circa 220 m²);
• achterhuis: het gelijkvloerse deel wordt ingericht als café en de verdiepingen als atelier;

-          bouwvolume:

• voorhuis: gesloten bebouwing met 3 bouwlagen en een zadeldak;
• achterhuis: 3 vleugels in een U-vorm rond een dicht gebouwde binnenplaats; de vleugels hebben 3 bouwlagen met een plat dak;
• de binnenkoer wordt opengewerkt;

-          gevelafwerking:

• voorhuis:

-          de voorgevel is bepleisterd in een witte kleur;

-          de achtergevel is bepleisterd en geschilderd in een gele kleur;

-          het buitenschrijnwerk wordt uitgevoerd in hout, geschilderd in een lichte kleur;

-          de poort vooraan wordt vooraan uitgevoerd in onbeschilderd hout met beglazing;

• achterhuis:

-          de gevels zijn bepleisterd in een witte kleur;

-          het buitenschrijnwerk wordt uitgevoerd in hout, geschilderd in een lichte kleur;

-          de poorten in de zijvleugels worden uitgevoerd in onbeschilderd hout.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van de 2 woongelegenheden in het voorhuis tot een eengezinswoning;

-          inrichten van het winkelgedeelte in het voorhuis als een kleine shop/takeaway;

-          inrichten van het gelijkvloerse deel van het achterhuis tot een horecaruimte;

-          inrichten van de bovenste niveaus van het achterhuis tot atelierruimte/fotostudio, deze worden mee betrokken met de woning in het voorhuis;

-          plaatsen van een lift en trap in de hoek van de binnenplaats tegen de achtergevel van het voorhuis;

-          openmaken van de binnenkoer en deels aanleggen als binnentuin.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het verbouwen van een meergezinswoning met achtergelegen magazijnen tot een eengezinswoning met recafunctie op het gelijkvloers van de achterbouw en private atelierruimtes erboven. Vooraan wordt een winkelruimte ingericht die ondergeschikt is aan de recafunctie. Deze bestemmingen zijn in overeenstemming met de voorschriften van RUP Binnenstad en functioneel inpasbaar in de stedelijke omgeving.

Het advies van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing is voorwaardelijk gunstig:

“Het betreft hier een verbouwing van een historisch pand in de oude binnenstad met diverse functies.

De site is gelegen binnen het hoofdkernwinkelgebied zoals voorzien in de beleidsnota detailhandel 2020 en de strategische horecakern Historisch centrum zoals voorzien in de beleidsnota horeca.

De herontwikkeling van de site bevat een aantal componenten naast de woonfunctie zoals een horecazaak achteraan, een shop/takeaway vooraan maar daarnaast is er ook sprake van ateliers en fotostudio.

Voor de horeca-inrichting is mogelijk een horecavergunning vereist, maar voor de ateliers en fotostudio kan een milieumelding of -vergunning vereist zijn. Dit kan niet direct uit het dossier afgeleid worden.”

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Aan de bestaande volumes wordt zo goed als niets gewijzigd. Er wordt enkel een liftvolume toegevoegd op de binnenplaats.

De bestaande woning wordt gerenoveerd en de magazijnen krijgen een nieuwe invulling met reca en daarboven atelierruimtes voor privégebruik. De overdekte binnenplaats wordt weer opengemaakt en ingericht als binnentuin.

De draagkracht van het perceel wordt met deze invulling niet overschreden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform artikel 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode van 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw. Het pand staat tevens beschreven in de architectuurinventaris van het cultuurbezit in Vlaanderen en in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed.

Er werden een CHE-rapport, een waardenstelling en bijkomend materiaal-technisch onderzoek aangeleverd. Het project voldoet aan artikel 5.2.

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is voorwaardelijk gunstig:

“De aanvraag heeft betrekking op een historisch voorhuis met oudere kern getransformeerd in de 19de eeuw tot een lijstgevel en een huurkazerne van drie vleugels en drie bouwlagen in het binnengebied. In de rechtervleugel bevinden zich nog restanten van een vroeg 17de-eeuws achterhuis (elementen van moer en kinderbalken en een restant van een spiltrap. Bouwfysisch onderzoek heeft uitgewezen dat deze elementen niet meer te redden zijn wegens enorme aantasting. Het voorhuis en de huurkazerne zijn gedeeltelijk onderkelderd.

Het complex is waardevol.

Men wenst de voormalige huurkazerne in het binnengebied te herbestemmen tot café en ateliers en het voorhuis deel te verbouwen (commercieel gelijkvloers, voorgevel).

Vanuit oogpunt monumentenzorg vinden wij de reconversie van de voormalige huurkazerne tot café en ateliers een prima herbestemming. De huurkazerne bestaande uit 3 lagen (semi-opengewerkt gelijkvloers, een tweede bouwlaag voorzien van een extern balkon en een derde bouwlaag voorzien van vensteropeningen) was in oorsprong opgedeeld in een reeks vertrekken of kwartieren, waarvan de meeste op de eerste en tweede verdieping slechts 1 kamer groot en ook diep waren, uitgevend op een blinde muur. Een constructie als deze is dan ook niet evident om te herbestemmen. De voorgestelde invulling is dan ook ideaal aangezien niet-permanente verblijfsruimten andere eisen stellen aan de licht- en luchttoetreding en de structuur gerelateerd aan de oorspronkelijke functie van het pand met uitzonderlijke circulatie, op die manier bewaard kan blijven. De draagkracht van het complex wordt hierdoor ook niet overschreden.

Alle ingrepen werden uitvoerig voorbesproken en indien nodig gebleken door bijkomend materiaal-technisch en stabiliteit-technisch onderzoek gestaafd. Het ontwerp houdt goed rekening met de bevindingen uit het rapport en anticipeert op technische problemen bij de uitvoering. Zo is gebleken dat de restanten van de roostering van het achterhuis niet meer te behouden is wegens een vergaande aantasting. Ook de deels bewaarde spiltrap is zeer zwaar aangetast. Misschien kan er overwogen worden om de spiltrap als relict te behouden en niet als bruikbare trap. De restauratieve kost zal allicht veel minder zijn.

Zo blijkt ook de kleine kelder onder de binnenkoer zwaar aangetast. Deze wordt gesupprimeerd. De overige kelders worden gerestaureerd. We vragen hierbij wel om de vloeren van de kelders, in het interbellum voorzien van een laag beton, te sonderen en te evalueren wat eronder zit alvorens deze van een nieuwe laag beton te voorzien. Als de oorspronkelijk vloeren nog aanwezig zijn dienen deze in kaart gebracht en dient er geëvalueerd of deze opnieuw zichtbaar gemaakt kunnen worden i.p.v. er een nieuwe betonlaag overheen te storten. Deze sondering en evaluatie dient in overleg met de stedelijke dienst monumentenzorg te gebeuren.

Verder vragen we ook de nodige aandacht voor de voorgevel. We appreciëren ten zeerste de inspanning die gedaan wordt om de voorgevel op te waarderen. Zo zal het pvc-schrijnwerk vervangen worden door geschilderd houten schrijnwerk naar oorspronkelijk model met open bovenlichten. Het grote raam en de voordeur worden opnieuw gewijzigd naar twee ramen. Gezien er ooit twee ramen in het pand aanwezig waren kunnen we hiermee akkoord gaan. Om geen afbreuk te doen aan de beeldwaarde van de 19de-eeuwse lijstgevel en aan de authenticiteit ervan vragen we om 1) de bestaande poort te behouden of 2) te vervangen naar oorspronkelijk model of 3) naar een massieve houten poort waarvan de vormgeving de 19de-eeuwse gevelarchitectuur ondersteunt. Het voorzien van een beglaasde poort is atypisch. Om de relatie tot het binnengebied te versterken kan de poort doorheen de dag uiteraard opengezet worden.

Om diezelfde reden vragen we dat de twee nieuwe houten ramen geschilderd worden uitgevoerd i.p.v. voorzien in blank hout. Eventueel kan er nog gedacht worden aan het aanbrengen van een bovenlicht in deze nieuwe ramen om de vormgeving beter af te stemmen op het schrijnwerk in de bovengevel.

Indien gewenst beschikken wij over detailtekeningen van laat 19de-eeuwse – vroeg 20ste-eeuwse houten t-ramen. De invulling van het schrijnwerk en de vormgeving dient in nauw overleg met onze dienst te gebeuren.

Verder vragen we ook dat er niets bijkomend in het voorhuis gewijzigd wordt zonder voorafgaandelijk onderzoek.”

De volgende voorwaarden worden vanuit monumentenzorg opgelegd:

-          de keldervloeren te sonderen en te evalueren of de oorspronkelijke vloeren nog aanwezig zijn en zichtbaar en bruikbaar kunnen gemaakt worden i.p.v. er gewoon een nieuwe betonlaag op te storen. Waar de oorspronkelijke vloeren nog bewaard zijn, kan geen nieuwe laag over gestort worden. Deze sondering en evaluatie dient in overleg met de stedelijke dienst monumentenzorg te gebeuren;

-          de beglaasde poort in de voorgevel te vervangen door een massief houten poort naar bestaand model of naar een model voor te bespreken met de dienst monumentenzorg;

-          de vormgeving van het nieuwe houten schrijnwerk in de voorgevel voor te bespreken met de dienst monumentenzorg. Indien gewenst kunnen er detailtekeningen bekomen worden van laat 19de-eeuws – vroeg 20ste-eeuws schrijnwerk;

-          de nieuwe ramen op het gelijkvloers van de voorgevel geschilderd uit te voeren (gelijkaardige kleur als de overige ramen) en te overwegen om een bovenlicht te voorzien;

-          bijkomende sporen die na ontmanteling of bij het voorzien van ingrepen in de ondergrond vrij komen dienen gemeld aan de dienst monumentenzorg en gedocumenteerd;

-          in het voorhuis geen bijkomende werken uit te voeren zonder bijkomend onderzoek;

-          te overwegen om de spiltrap als relict te behouden zonder deze een beloopbare functie te geven.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

De recafunctie op het gelijkvloers achteraan is volledig omsloten door de eigen gebouwen, waardoor er geen abnormale hinder naar de omgeving verwacht wordt.

Mobiliteitsimpact

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Indien mogelijk is een aantal fietsenstallingen voor het personeel van de horeca gewenst. Er is een afgesloten fietsenberging voorzien voor 7 fietsen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de keldervloeren te sonderen en te evalueren of de oorspronkelijke vloeren nog aanwezig zijn en zichtbaar en bruikbaar kunnen gemaakt worden i.p.v. er gewoon een nieuwe betonlaag op te storen. Waar de oorspronkelijke vloeren nog bewaard zijn, kan geen nieuwe laag over gestort worden. Deze sondering en evaluatie dient in overleg met de stedelijke dienst monumentenzorg te gebeuren;

3.      de beglaasde poort in de voorgevel te vervangen door een massief houten poort naar bestaand model of naar een model voor te bespreken met de dienst monumentenzorg;

4.      de vormgeving van het nieuwe houten schrijnwerk in de voorgevel voor te bespreken met de dienst monumentenzorg. Indien gewenst kunnen er detailtekeningen bekomen worden van laat 19de-eeuws – vroeg 20ste-eeuws schrijnwerk;

5.      de nieuwe ramen op het gelijkvloers van de voorgevel geschilderd uit te voeren (gelijkaardige kleur als de overige ramen) en te overwegen om een bovenlicht te voorzien;

6.      bijkomende sporen die na ontmanteling of bij het voorzien van ingrepen in de ondergrond vrij komen dienen gemeld aan de dienst monumentenzorg en gedocumenteerd;

7.      in het voorhuis geen bijkomende werken uit te voeren zonder bijkomend onderzoek;

8.      te overwegen om de spiltrap als relict te behouden zonder deze een beloopbare functie te geven;

9.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten