2021_CBS_00318 - Omgevingsvergunning - OMV_2020140887. Marie-Josélaan 64-66 en Strijdhoflaan 3-5. District Berchem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.   de gemeentelijke projecten;

2.   andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

Marie-Josélaan 64:

-     16/04/2015: proces-verbaal (BE/2015/VPV/0301) voor het wijzigen van het aantal woonentiteiten;

-     29/04/1964: vergunning (957#1270) voor het bouwen van een luifel aan de voorgevel van het pand;

-     20/05/1924: toelating (961#7361) voor het bouwen van een woning;

Marie-Josélaan 66: 

-     02/12/1993: vergunning (961#10576) voor een verbouwing;

Strijdhoflaan 3:

-     14/09/2012: vergunning (3553#4959) voor zaakgebonden publiciteit;

-     05/04/1967: vergunning (957#1870) voor veranderingswerken;

-     15/06/1936: toelating (1275#3942) voor het bouwen van een huis;

Strijdhoflaan 5:

-     14/09/2012: vergunning (3553#4959) voor zaakgebonden publiciteit;

-     20/05/2002: vergunning (961#11454) voor het verfraaien van een winkelpui;

-     06/06/1988: reclamevergunning (410#4325) voor reclame zonnetent;

-     15/02/1967: vergunning (957#1852) voor gevelveranderingswerken;

-     27/10/1965: vergunning (957#1584) voor gevelveranderingswerken;

-     20/02/1952: toelating (956#4884) voor vergrotings- en verbouwingswerken aan het huis.

Vergunde/vergund geachte toestand

Marie-Josélaan 64:

-     functie: 

• woning met een bruto vloeroppervlakte van circa 216 m²;
• advies geacht vergund: op basis van kadastergegevens kan een positief advies gegeven worden voor 2 woningen;

-     bouwvolume: besloten bebouwing van 3 bouwlagen onder een mansardedak;

-     gevelafwerking: gecementeerde gevel met arduinen plint en houten buitenschrijnwerk.

Marie-Josélaan 66:

-     functie:

• gelijkvloerse bergplaats met bovenliggend afzonderlijke woonfunctie;

-     bouwvolume: besloten bebouwing van 3 bouwlagen onder een pseudo-mansardedak;

-     gevelafwerking: betonsteen.

Strijdhoflaan 3:

-     functie:

• eengezinswoning met gelijkvloerse handelsruimte als nevenfunctie;
• advies geacht vergund: op basis van kadastergegevens kan een positief advies gegeven worden voor 1 woning;

-     bouwvolume: 3 bouwlagen onder plat dak;

-     gevelafwerking: baksteenarchitectuur.

Strijdhoflaan 5:

-     functie:

• eengezinswoning met gelijkvloerse handelszaak als nevenfunctie;
• advies geacht vergund: op basis van kadastergegevens kan een positief advies gegeven worden voor 1 woning;

-     bouwvolume: 4 bouwlagen onder plat dak.

Strijdhoflaan 3-5:

-     gevelafwerking:

• de gevelreclame van beide winkels (traiteur en slagerij) werd op elkaar afgestemd in één gezamenlijke huisstijl.

Huidige toestand

Marie-Josélaan 64:

-     functie: meergezinswoning met 5 woonentiteiten.

Marie-Josélaan 66 en Strijdhoflaan 3-5:

-     functie: 

• grote handelszaak (beenhouwerij) over de kelderverdieping en gelijkvloerse verdieping van drie panden;
• woonfuncties op de verdieping.

Gewenste toestand

Marie-Josélaan 64:

-     functie: 

• slagersatelier verbonden met rechts aanpalend pand (Marie-Josélaan 64), dat op zijn beurt verbonden is met de achterliggende winkel gelegen te Strijdhoflaan 3-5;
• meergezinswoning:
  • een studio met een netto vloeroppervlakte van circa 35 m² exclusief sanitair;
  • een duplex éénslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 66 m²;

-     bouwvolume: 

• optrekken van het dak zonder wijziging van de kroonlijsthoogte;

-     gevelafwerking: gewijzigde gevelopeningen, wit aluminium buitenschrijnwerk.

Marie-Josélaan 66 en Strijdhoflaan 3-5:

-     conform bestaande toestand.

Inhoud van de aanvraag

-     verbouwen van Marie-Josélaan 64;

• voorzien van 1 studio op de eerste verdieping;
• inrichten van een duplex éénslaapkamerappartement op verdiepingen 2 en 3;
• verhogen van het dakvolume;
• voorzien van een hoogspanningscabine in de kelder aan de straatzijde;
• herinrichten van de kelder als slagersatelier en verbinden met rechts aanpalend pand (Marie-Josélaan 66).

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Op 26 juni 2015 nam het college akte van de milieumelding met kenmerk MV2015/123 voor de exploitatie van de beenhouwerij Buermans, gelegen aan de Strijdhoflaan 3-5 in 2600 Berchem (Antwerpen).

Inhoud van de aanvraag

Huidige aanvraag betreft (op milieuvlak) de exploitatie van een beenhouwerij aan de Strijdhoflaan 3-5 in 2600 Antwerpen-Berchem

Aangevraagde rubrieken

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 12 Levendige plint:
  het gelijkvloers van het gebouw dat aan de openbare weg grenst, heeft aan de straatzijde geen verblijfs-, horeca-, kantoor- of handelsruimte;
• artikel 26 Afvalverzameling:
  §3 de plannen van het volledige handelspand vermelden geen ruimte voor afvalverzameling of afvalverzameling die toegankelijk is voor alle woonentiteiten;
• artikel 27 Open ruimte:
  §1 de oppervlakte van de koer wordt weinig vergroot (van circa 5 m² naar circa 6 m²), doch dit is minder dan 20% van de perceelsoppervlakte;

§4 de fietsenstalling in de voortuinstrook is strijdig met dit artikel;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er worden geen fietsstalplaatsen voorzien;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  §3, 3° de verhoogde dakverdieping heeft geen opstand van 30 cm;
• artikel 38 Groendaken:
  de verhoogde dakverdieping werd niet opgetekend met een groendak;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  §1 de opgetekende plannen vermelden geen (gescheiden) rioolsysteem;
• artikel 43 Septische putten:
  §1 de opgetekende plannen vermelden geen septische put;
• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:
  §1 bedrijven waar voedsel wordt verwerkt zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen.

Sectorale regelgeving

-     MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-     Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-     Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

-     Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-     BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De woning te Marie-Josélaan is vergund geacht voor twee woongelegenheden. Het is echter onvoldoende af te leiden uit de voorliggende gegevens waar deze zich exact in het pand bevonden.

Deze twee woongelegenheden worden gereorganiseerd omwille van de uitbreiding van de handelszaak aan Strijdhoflaan. Hierdoor wordt het gelijkvloers van het pand aan Marie-Josélaan 64 eerder achterkant van het handelsgeheel, zoals ook Marie-Josélaan 66.

Het is niet aanvaardbaar deze onwenselijk situatie verder uit te breiden.

Het is onduidelijk uit voorliggende aanvraag af te leiden of de voorgestelde ruimte een ‘levendige ruimte’ betreft die vaak gebruikt worden door mensen en waar zij ook een tijd blijven waarbij en regelmatig contact tussen de gebruikers van het gebouw en de straat mogelijk is. Het is namelijk niet ondenkbaar dat de gebruiker deze ruimte wenst af te schermen van inzichten vanop de straat.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Op het perceel wordt een open ruimte voorzien. Het gebruiksgenot van deze ruimte is echter onduidelijk door de maat van deze ruimte in verhouding met de hoogte van de aanpalende muren, de ingesloten ligging alsook door de beperkte opening tussen binnen en buiten.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De 2 voorziene woongelegenheden in het pand Marie-Josélaan 64 bevatten voldoende actueel gebruiksgenot.

Uit de ontvangen gegevens blijkt echter ook dat Strijdhoflaan 3 wordt opgedeeld van een eengezinswoning naar een meergezinswoning.

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. De grootste woongelegenheid in dit pand bedraagt circa 42m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Tot slot wordt vastgesteld dat het advies van brandweer over voorgestelde ontwikkeling ongunstig is.

Gelet op al het voorgaande wordt dan ook voorgestelde het aangevraagde te weigeren.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Huidige milieumelding is in feite een actualisatie en wijziging van de bestaande milieumelding door toevoeging van een transformator van 160 kVA.

Voor de exploitatie van de koelcellen heeft de aanvrager –per vergissing- de rubriek 16.3.1 in plaats van 16.3.2.a aangeduid.  Met een koelvermogen van 35 kW is  de uitstoot van de installaties  (door lekkage en energiegebruik) uitgedrukt in CO2-equivalent “zeer bescheiden”.

Alhoewel de ingedeelde inrichtingen of activiteiten zijn louter en alleen in de derde klasse ingedeeld, stipuleert artikel 34 van het omgevingsvergunningsdecreet dat de aktename van een melding zonder voorwerp geacht te zijn als het project uitdrukkelijk of stilzwijgend geweigerd wordt. De weigering van de stedenbouwkundige handelingen leidt de facto tot afwijzing van de gemelde ingedeelde inrichtingen of activiteiten.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, een goede ruimtelijke ordening en het ongunstig advies van de brandweer.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Aan het college wordt voorgesteld de gemelde wijzigingen voor de ingedeelde inrichtingen of activiteiten te weigeren; conform de bepalingen van art. 34 van het omgevingsvergunningsdecreet.

Geadviseerde rubrieken

Gecoördineerde rubrieken

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten