2021_CBS_01505 - Omgevingsvergunning - OMV_2020145231. De Coninckplein 14. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          27/08/2010: vergunning (20104396) voor het regulariseren van de verbouwing van een handelsgelijkvloers;  

-          30/10/2009: vergunning (20094174) voor het regulariseren van een handelspand tot twee appartementen met commercieel gelijkvloers en gevelwijziging;

-          07/08/2009: weigering (20092725) voor het regulariseren van de verbouwing van een handelspand met woonst tot meergezinswoning met commercieel gelijkvloers;

-          05/12/1975: vergunning (18#57198) voor een verbouwing.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• reca-gelijkvloers met afzonderlijke toegangsdeur en niet intern verbonden met bovenliggende verdiepingen;
• 1 één-slaapkamerappartement op de 1ste verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 62,5m²;
• 1 duplex één-slaapkamerappartement verdeeld over de 2de en 3de verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 73m²;

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing van 3 bouwlagen onder mansarde/schuin dak met achterbouw van 3 bouwlagen onder plat dak;
• bouwdiepte:
  • achterbouw tot circa 17,25 meter;
  • hoofdvolume circa 8,8 meter;

-          gevelafwerking: wit geschilderde gevel met houten buitenschrijnwerk.  

Huidige toestand

-          functie:

• gelijkvloerse reca;
• 1 één-slaapkamerappartement op de 1ste verdieping;
• 1 duplex twee-slaapkamerappartement op 2de en dakverdieping,

-          bouwvolume: conform laatst vergunde toestand

-          gevelafwerking: wit bepleisterde gevel met wit PVC buitenschrijnwerk.

Gewenste toestand

-          functie: vermeerderen van het aantal wooneenheden van 2 naar 3;

-          met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 1 twee-slaapkamerappartement (1ste verdieping) met een netto vloeroppervlakte van circa 63m²;
• 1 één-slaapkamerappartement (2de verdieping) met een netto vloeroppervlakte van circa 46m²;
• 1 duplex twee-slaapkamerappartement (3de + dakverdieping) met een netto vloeroppervlakte van circa 74,5m²;

-          bouwvolume: 4 bouwlagen onder mansardedak;

-          gevelafwerking: wit bepleisterde gevel met antraciet aluminium buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          het doorvoeren van interne constructieve werken;

-          het uitbreiden met een extra daklaag en volume rechts achteraan 3de verdieping;

-          het vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 2 naar 3;

-          het wijzigen van de voorgevelafwerking: materialisatie buitenschrijnwerk.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 38 Groendaken:
  het is niet duidelijk of het nieuwe dak wordt voorzien als groendak;
• artikel 43 Septische putten:

de inhoud van de septische put dient minimaal 3800 liter te bedragen;

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van twee naar drie en omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van meergezinswoning met reca-gelijkvloers blijft behouden en is daarmee in overeenstemming met de kenmerkende woon- en recafuncties rond het de Coninckplein.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De vergunde meergezinswoning met reca-gelijkvloers omvat een hoofdbouw van drie bouwlagen onder een schuin dak, aangevuld met een achterbouw van twee bouwlagen onder plat dak ter hoogte van de linker perceelsgrens en drie bouwlagen onder plat dak ter hoogte van de rechter perceelsgrens. In voorliggende aanvraag wordt de hoofdbouw voorzien van twee extra bouwlagen waarvan de bovenste een mansarde is. Ter hoogte van de rechter perceelsgrens wordt de achterbouw ook beperkt uitgebreid met een extra bouwlaag tot een bouwdiepte van circa 12,40 m.

Gelet op het feit dat voor de omgeving een bouwhoogte van een gelijkvloers, drie verdiepingen en een daklaag kenmerkend is én het pand gelegen is aan een plein is de voorgestelde bouwhoogte aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel van de nieuwe bouwlaag wordt uitgevoerd in wit gevelpleisterwerk net zoals de onderliggende verdiepingen, de mansardeverdieping wordt voorzien van een afwerking in imitatieleien in een grijze antracietkleur. De voorgestelde materialen zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel.

Daarnaast wordt de voorgevel ook voorzien van nieuw buitenschrijnwerk  dat wordt uitgevoerd in PVC op de verdiepingen en aluminium op het gelijkvloers. De kleur van het buitenschrijnwerk wordt net zoals de gevelleien voorzien in grijze antraciet. Dit is aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het ruimtecomfort van de woningen te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Het vergunde één-slaapkamerappartement op de eerste verdieping wordt in voorliggende aanvraag omgevormd tot een appartement met twee slaapkamers met een oppervlakte van circa 63 m2. Ook op de derde en vierde verdieping wordt een duplex met twee slaapkamers ingericht op een oppervlakte van circa 74,5 m2. Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een twee-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 60 m²) kan hoogstens een één-slaapkamerappartement herbergen. Bovendien heeft één van de twee slaapkamers van het appartement op de eerste verdieping een breedte van slechts 1,70m wat bijzonder smal is.

Daarnaast wordt de onderste verdieping van de vergunde duplex omgevormd tot een één-slaapkamerappartement met een oppervlakte van circa 46 m2. Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een één-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het platte dak boven de mansarde te voorzien als groendak conform artikel 38 van de bouwcode;

3.      een septische put te voorzien met een minimale inhoud van 3800 liter conform artikel 43 van de bouwcode;

4.      slaapkamer 2 op niveau03 te voorzien als keuken van het duplex appartement;

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Uitsluiting

6.      de tuinzone te voorzien als horecaterras;

7.      de voorgestelde handeling, werken en wijzigingen aan het appartement op de eerste verdieping ten opzichte van de vergunning van 2009;

8.      de deur tussen slaapkamer en keuken van het appartement op de tweede verdieping.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend, dat zich als volgt laat samenvatten:

1.      Bouwhoogte en bouwdiepte: De ophoging van het dak zal leiden tot minder lichtinval voor alle achterliggende panden in het bouwblok.

Beoordeling:

Het kan kloppen dat het voorgestelde tot minder lichtinval zal leiden. Het voorgestelde is echter niet substantieel afwijkend van de kenmerken van de omgeving.

Na de geplande werken wordt namelijk een hoofdbouw gerealiseerd van een gelijkvloers, drie verdiepingen en een daklaag. Kenmerkend voor de omgeving is een bouwhoogte van een gelijkvloers, drie verdiepingen en een daklaag.

Er kan dus geoordeeld worden dat de impact van de geplande volume uitbreiding ter hoogte van het dak geen ontoelaatbaar nadeel met betrekking tot lichtinval zal genereren voor de aanpalende percelen.

Het bezwaar is ongegrond.

2.      Opdelen in appartementen: Volgens de bezwaarindiener is het pand in gebruik als eengezinswoning met reca-gelijkvloers en niet als reca-gelijkvloers met twee bovenliggende appartementen. Er wordt door de aanvrager onvoldoende aangetoond dat er twee appartementen zijn ondergebracht in het pand. Het opdelen van het pand in meerdere appartementen is in strijd met de bouwcode.

Beoordeling:

Het kan kloppen dat het huidig gebruik niet in overeenstemming is met de uitgevoerde vergunning van 2009 of 2010. Wederrechtelijk gebruik kan echter niet in rekening worden gebracht bij de beoordeling van voorliggende aanvraag.

In 2009 werd de vergunning verleend voor de omvorming van de eengezinswoning met handelsgelijkvloers naar een handelsgelijkvloers met twee bovenliggende appartementen. De indeling van de verdiepingen komt quasi volledig overeen met deze uit de vergunning van 2009. Bovendien zijn het reca gelijkvloers en de bovenliggende entiteiten niet meer intern met elkaar verbonden en hebben beide functies een aparte toegang vanaf het openbaar domein.

Het bezwaar is ongegrond.

3.      Te hoge densiteit: De buurt is reeds voldoende verdicht en heeft geen nood aan bijkomende één- of twee-slaapkamerwoningen. Een verdere opsplitsing van panden leidt tot een stadsvlucht van gezinnen.

Beoordeling:

In 2009 werd reeds de vergunning verleend voor de omvorming van eengezinswoning tot twee één-slaapkamerappartementen. In de huidige aanvraag wordt een derde appartement toegevoegd. Om ervoor te zorgen dat het aantal slaapkamers in verhouding staat tot het aantal beschikbare vierkante meters wordt als voorwaarde voor vergunning opgelegd dat het appartement op de eerste verdieping en de duplex op de derde en vierde verdieping moeten worden voorzien als één-slaapkamerappartementen en dat de woongelegenheid op de tweede verdieping moet worden voorzien als studio. Op deze manier wordt een te grote verdichting op een te kleine oppervlakte tegengegaan.

Het bezwaar is deels gegrond.

4.      Geur- en geluidshinder: De bezwaarindiener is bezorgd dat de uitvoering van het project hinder met zich zal meebrengen voor de omgeving op vlak van geur- en geluidsoverlast. In de aanvraag worden niet de juiste maatregelen getroffen om hinder voor de buren te beperken (schouwhoogte, geluidsisolatie,…). Door de ligging van het perceel in de hoek het een bouwblok wordt gevreesd dat de hinder zal worden geaccentueerd.  In SL/ST/MT/201676 van 17 september 2015 werd aangetoond dat er hinder is van de reca op het gelijkvloers. Tot op heden werd de installatie niet aangepast en men vreest voor aanhoudende hinder.

Beoordeling:

Het voorzien van isolatie is een bouwtechnisch aspect. Vanuit goed nabuurschap is het evident dat overlast, van welke aard dan ook, steeds beperkt wordt.

Er worden in voorliggende aanvraag geen technische installaties aangevraagd en de aanvraag werd ook niet ingediend als een gemengde procedure. In deze aanvraag worden dan ook louter de stedenbouwkundige aspecten beoordeeld.

Het bezwaar is ongegrond.

5.      Gebruiksgenot omliggende panden: Er wordt in deze aanvraag onvoldoende aangetoond dat het gebruiksgenot van de omliggende panden zal worden gegarandeerd na de werken.

Beoordeling:
Er wordt geoordeeld dat de impact van de geplande werken geen ontoelaatbaar nadeel met betrekking tot bezonning of privacy zal genereren voor de aanpalende percelen op voorwaarde dat de tuinzone niet voorzien wordt van een horecaterras.

Het spreekt voor zich dat alle technische uitsprongen en afvoerkanalen en uitlaten van gassen moet voldoen aan de bepalingen van de bouwcode.

Het bezwaar is deels gegrond.