2021_CBS_01516 - Omgevingsvergunning - OMV_2020167845. Gitschotellei 125. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          11/09/2020: weigering (20202163) voor het omvormen van een handelsgelijkvloers naar wonen;

-          07/03/1978: vergunning (956#2326) voor gevelverbouwingswerken;

-          06/07/1972: vergunning (961#3358) voor gevelveranderingswerken;

-          15/10/1937: toelating (1275#4728) voor het maken van een vitrine. 

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: meergezinswoning met 3 entiteiten en handelsruimte;

• gelijkvloerse verdieping gekend als aparte handelsruimte;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 4 bouwlagen onder plat dak;
• bouwdiepte gelijkvloerse verdieping links tot circa 18,5 meter en rechts tot circa 27 meter;
• bouwdiepte van de appartementen in het hoofdvolume ter hoogte van de verdiepingen links tot circa 14 meter en entresolvolume rechts tot circa 19 meter;
• uitbreiding achteraan de eerste verdieping rechts tot een totale bouwdiepte van circa 27 meter (als uitbreiding van de gelijkvloerse handelsruimte), met betrekking tot de verdiepingshoogte is geen informatie beschikbaar;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse pui met vitrine, witgeschilderde natuursteen, witgeschilderde baksteen;
• groen geschilderde houten bekleding boven winkelraam;

-          advies vermoeden van vergunning:

• gunstig advies voor gelijkvloerse handel en 3 woonentiteiten daarboven.

Huidige toestand

-          functie en indeling conform vergunde toestand;

-          bouwvolume:

• hoofdvolume conform vergunde toestand;
• uitbreiding achteraan de eerste verdieping rechts beschikt over een kroonlijsthoogte van circa 5,3 meter;

-          gevelafwerking: gewijzigde raamindeling.

Gewenste toestand

-          functie: meergezinswoning met 4 entiteiten;

• gelijkvloerse verdieping in te richten als twee-slaapkamerappartement met netto vloeroppervlakte van circa 98m²;

-          bouwvolume:

• uitbreiding achteraan de eerste verdieping rechts beschikt over een kroonlijsthoogte van circa 3,5 meter;

-          gevelafwerking:

• parement gelijkvloers wordt voorzien van bepleistering conform bovenliggende verdiepingen;
• buitenschrijnwerk in grijs aluminium;
• vitrine wordt vervangen door twee ramen op borsthoogte;
• plint tot onder ramen in blauwe hardsteen.

-          een deel van de tuin wordt als verhard terras aangelegd (28 m²). Achteraan wordt een tuin- en fietsberging geplaatst (9 m²).

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van de functie van de gelijkvloerse verdieping (van handel naar wonen):

• inrichten van een appartement met 2 slaapkamers met een netto vloeroppervlakte van circa 98m²;
• afbreken van deel aanbouw;
• wijzigen van de voorgevel;
• verharden van een deel van de tuinzone met terras en tuinberging.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  het bestaande volume achteraan over twee bouwlagen met bouwdiepte tot 27 meter is een afwijking in de omgeving;
• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  het behoud van de hoge scheidingsmuur rechts achteraan de eerste verdieping hindert de ideale daglichttoetreding van de aanpalende woning;
• artikel 27 Open ruimte:
  het gelijkvloerse grondplan toont een terras van 28 m² en een luifel van circa 1,4 m². Het inplantingsplan toont een terras van 9,1 m². Meer dan 1/3de van de achtertuin wordt verhard aangelegd;

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het pand is gelegen in woongebied. De aanvraag betreft het wijzigen van een gelijkvloerse handelsruimte tot twee-slaapkamerappartement. Dit is inpasbaar binnen de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft het omvormen van de gelijkvloerse handelsfunctie tot een twee-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 98m².

De gelijkvloerse bouwdiepte betreft links circa 18,4 meter en rechts circa 27 meter. Het appartement heeft een grote diepte voor een woongelegenheid, maar er worden voldoende maatregelen genomen om de hinder op de daglichttoetreding te beperken. De verblijfsruimtes vooraan (keuken en leefruimte) werden maximaal met elkaar verbonden tot 1 grote ruimte. De ruimtes die niet over een rechtstreekse daglichttoetreding moeten beschikken worden centraal voorzien. De slaapkamers zijn achteraan gelegen en worden voorzien van grote raamopeningen die grenzen aan de tuin. Dit is aanvaardbaar.

Het niet kenmerkende bouwvolume achteraan de eerste verdieping wordt afgebroken. De hoge scheidingsmuur blijft hier echter behouden. Hierdoor blijft de negatieve impact op de daglichttoetreding van de rechter nabuur behouden. Om de leefkwaliteit te garanderen wordt in voorwaarden opgelegd de scheidingsmuur maximaal te verlagen. Dit moet gebeuren tot 30 centimeter boven het hoogste aanpalende dakvlak (conform artikel 34 van de bouwcode).

Cultuurhistorische aspecten

Het pand heeft geen erfgoedstatuut, maar wel beeldbepalende erfgoedwaarde.

De werken gebeuren met respect voor de oorspronkelijke toestand van het pand.

Visueel-vormelijke elementen

Het vitrineraam wordt verwijderd en er wordt een nieuwe gelijkvloerse woongevel voorzien die op vlak van architectuur en materialisatie maximaal aansluit bij het gevelontwerp van de bovenliggende verdiepingen.

Er wordt opnieuw een natuurstenen plint voorzien en de gevel wordt voorzien van simili conform de verdiepingen. Het buitenschrijnwerk wordt voorzien in antraciet-grijs aluminium conform de ramen van de bovenliggende verdiepingen. Deze wijzigingen gebeuren met zeer veel respect voor de bestaande beeldbepalende voorgevel. Dit wordt positief geadviseerd.

De achtergevel van de aanbouw rechts wordt voorzien van witte gevelpleister met onderaan een kleine natuurstenen plint. De nieuwe grote raamopeningen worden voorzien van antraciet-grijs aluminium schrijnwerk naar analogie van de voorgevel. Ook de tuinberging wordt voorzien van witte gevelpleister, natuurstenen plint en een antraciet-grijze aluminium deur. Gelet op de stedelijke context van de achtergevel en de tuinberging is dit aanvaardbaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de scheidingsmuur rechts achteraan te verlagen tot op een hoogte van 30 centimeter boven het hoogst aangrenzende dakvlak, conform artikel 34 van de bouwcode;

3.      de verharding in de achtertuinzone te beperken tot maximaal 1/3de van de tuin;

4.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Harmonie: Het bezwaar dat het project niet in harmonie is met het referentiebeeld van de omgeving omwille van de gelijkvloerse bouwdiepte en de hoge scheidingsmuur rechts achteraan. Dit hindert de ideale daglichttoetreding;

Beoordeling: Het is inderdaad correct dat het project afwijkt van de kenmerkende bouwdiepte voor een woonfunctie. Bij andere functies langsheen de Gitschotellei is dergelijke (en grotere) bouwdiepte wel veel voorkomend. Omwille van de functiewijziging wordt het volledige gedeelte achteraan de eerste verdieping afgebroken, zodat enkel nog het gelijkvloers overblijft. Dit volumeverlies is een voldoende compensatie voor de gelijkvloerse functiewijzing. Het behoud van het gelijkvloerse bouwvolume levert geen hinder op voor de eigen woning of de omliggende woningen. Maar hierbij blijft wel de hoge scheidingsmuur ongewijzigd. Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond. Het behouden van de hoge scheidingsmuur hindert de ideale daglichttoetreding van het aanpalende appartementsgebouw;

2. Verharde tuin: Het bezwaar dat er meer dan 1/3de van het oppervlakte van de tuin verhard wordt aangelegd wat is strijd is met artikel 27 van de bouwcode;

Beoordeling: De bezwaarindiener brengt het bouwvolume van de slaapmaker in rekening bij het aandeel verharding van de tuin. Dit is geen correcte berekening van het verharde oppervlakte. Toch is de stelling dat meer dan 1/3de van de tuin verhard wordt correct. Volgens het grondplan wordt een terras aangelegd van 28m² en volgens het inplantingsplan wordt daarboven nog een tuinberging voorzien van 9,1 meter. Het bezwaar is gegrond. De tuin heeft een oppervlakte van 107 m², hiervan mag maximaal 1/3de als verhard aangelegd worden;

3. Niet vergunningsplichtig: Het bezwaar dat de aanleg van de fietsenberging-tuinberging niet vergunningsplichtig is;

Beoordeling: Dit is niet correct. De constructie voldoet niet aan de voorwaarden voor een vrijgestelde constructie en is noodzakelijk om voldoende fietsstalplaatsen op eigen terrein te voorzien. Het bezwaar is ongegrond;

4. Verblijven in tuinberging: Het bezwaar de afvalberging als fietsenstalling gebruikt kan worden, waardoor de tuinberging als verblijfsruimte ingericht kan worden; 

Beoordeling: Het bezwaar tegen het gewijzigd gebruik van de tuinberging-fietsenberging is louter hypothetisch en niet stedenbouwkundig van aard. Het bezwaar is ongegrond. Bijkomend toont doorsnede C dat de tuinberging slechts over een vrije hoogte van 2,2 meter beschikt. Deze ruimte is onvoldoende hoog om deze om te vormen naar een verblijfsruimte.