2021_CBS_01519 - Omgevingsvergunning - OMV_2020148916. Gijselsstraat 101. District Borgerhout - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          08/05/1979: vergunning (179#8062) voor het verbouwen van het bestaande woonhuis tot winkelhuis.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          gelijkvloerse winkel met 2 bovenliggende tweeslaapkamer-appartementen;

-          gesloten bebouwing met 3 bouwlagen onder plat dak;

-          gelijkvloerse bouwlaag is met uitzondering van een kleine patio volledig dichtbebouwd (magazijn behorend tot winkel);

-          gevel in skeletbouw met witte steen, opgevuld met grijsrode gevelsteen en aluminium schrijnwerk.

Huidige toestand

- gelijkvloerse winkel werd ingericht als woonunit;

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met 3 woonunits;

-          gelijkvloers wordt ingericht als éénslaapkamer-appartement;

-          gelijkvloerse bouwlaag wordt deels ontpit in functie van vergrote buitenruimte;

-          gevel in skeletbouw met witte steen, opgevuld met grijsrode gevelsteen en vernieuwd schrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de gelijkvloerse functie (van handel naar wonen);

-          afbreken van achterliggend magazijn en bouwen van nieuwe achterbouw;

-          wijzigen van de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 19 Tuinafsluitingen: De tuinmuur met de rechterbuur is voorzien met een hoogte van 3.35m. De achterbouw wordt afgebroken. Daardoor ontstaat een tuinmuur met een hoogte van 4m67.
• artikel 27 Open ruimte: In de snede lijkt men de draagvloer niet te verwijderen in de tuin-zone. Niet duidelijk of een deel van de tuin-zone verhard wordt.
• artikel 34 Stabiliteit van scheidingsmuren: de scheimuren met de rechter en linkerbuur worden verhoogd door middel van een structuur. (links met glazen panelen, rechts met draad en groen)
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: er wordt een gescheiden stelsel voorzien. Echter weinig info aanwezig over de aansluiting met de openbare riolering.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De omgeving van het pand wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen. Het omvormen van een (voormalige) handelsruimte/commercieel gelijkvloers naar een woonruimte op deze verdieping kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt gunstig beoordeeld worden. Het pand is gelegen op een locatie buiten de afgebakende kernwinkelgebieden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Gijselsstraat gekenmerkt wordt door woningen met twee of drie bouwlagen onder een plat of hellend dak. De hoofdbouwen zijn er aan de achterzijde bijna altijd uitgebreid met achterbouwen. In voorliggende aanvraag blijft het drie bouwlagen hoge hoofdgebouw bewaard en wordt het bijna volledig bebouwde perceel verder ontpit. De gelijkvloerse achterbouw wordt afgebroken en vervangen door een kleinere, gelijkvloerse aanbouw om een voldoende grote tuin te creëren. Het voorzien van deze extra open ruimte en de invulling als stadstuin is positief te adviseren en komt het binnen-gebied ten goede. 

De nieuwe aanbouw bevindt zich tegen de bestaande gemene muur met de linker buur en heeft een bouwdiepte van 17,06m en een kroonlijsthoogte van 3.35m. De voorgestelde bouwdiepte is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. Er blijft voldoende ruimte over op het gelijkvloers om een kwalitatieve tuinzone te realiseren.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel is afgewerkt met een ruwe grijsrode gevelsteen en is voorzien van elementen uit witte natuursteen. Bovenaan is een kroonlijst uit wit, gladbekist beton. In de voorliggende aanvraag wordt de houten, wit geschilderde voordeur vervangen door een deur uit donkerbruin gemoffeld aluminium. De aparte toegangsdeur voor het voormalige handelsgelijkvloers wordt gesupprimeerd en wordt vervangen door een opengaand raam op borstweringhoogte. De aanwezige gevelplint uit grijsrode, gepolierde graniet wordt doorgetrokken onder dit nieuwe raam. De nieuwe achterbouw wordt afgewerkt met witkleurige bepleistering en wordt voorzien van donkerbruin gemoffeld schrijnwerk uit aluminium. De nieuwe materialen en indelingen van de gevels zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het ruimtecomfort van de nieuwe woongelegenheid te bewaken is het belangrijk dat het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte in verhouding staat met het aantal bewoners. Dit is niet in voorliggend ontwerp het geval door de aparte bureauruimte.

Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een tweekamerappartement. Bijgevolg zal worden opgelegd het apart bureau niet te voorzien.

Hierdoor ontstaat ook een ‘doorzon’ leefruimte, geeft de leefruimte niet enkel uit op het openbaar domein én komt de leefruimte tevens ook aan de tuin te liggen waardoor de verblijfskwaliteit verhoogd.

Mits deze voorwaarde is de voorgestelde woongelegenheid aanvaardbaar.

Verder wordt opgemerkt dat er door de afbraak van de achterbouw tuinmuren ontstaan die een hoogte hebben van 4.67m en 3.35m. Volgens artikel 19 van de bouwcode mogen tuinmuren maximaal 2,5m hoog zijn. Een te hoge afsluiting zorgt namelijk voor een beperking van de bezonning van de tuinen. Het beperken van de hoogte van deze muren tot 2,5m wordt daarom opgenomen als voorwaarde voor vergunning.

Daarnaast wordt opgemerkt dat de open ruimte ingericht wordt als tuin. In de doorsnede lijkt het echter of de draagvloer behouden blijft. Er wordt daarom als voorwaarde opgenomen dat indien er verharding voorzien wordt dit beperkt moet blijven tot maximaal 20m² en dat deze verharding aangelegd dient te worden conform artikel 39 van de bouwcode. 

Uit de toegevoegde foto’s blijkt dat op de scheimuur met de rechterbuur een lichte draadconstructie is voorzien met hoogte van ongeveer 2m. Op de scheimuur ter hoogte van de linkerbuur werd reeds een frame met ondoorzichtig glas geplaatst. Beide ingrepen zijn in strijd met artikel 34 van de bouwcode. Voor enkelvoudige scheidingsmuren geldt dat ze uitgevoerd dienen te worden in massief, ongeperforeerd materiaal en ze steeds een minimale dikte van 0,18 meter hebben. Deze wijzigingen worden bijgevolg uitgesloten.

Tot slot wordt opgemerkt dat er weinig informatie beschikbaar is over de aansluiting van het nieuwe gescheiden stelsel op de openbare riolering. Het is niet duidelijk of dit gebeurt conform artikel 41 van de bouwcode. Het voorzien van dergelijke aansluiting wordt opgenomen als voorwaarde voor vergunning.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

3.      het apart bureau niet te voorzien;

4.      de vrijgekomen tuinmuren te verlagen tot 2,5m; 

5.      maximaal 20m² verharding te voorzien in de tuin conform artikel 27 van de bouwcode;

6.      de verhardingen in de tuin te voorzien conform artikel 39 van de bouwcode;

7.      het nieuwe gescheiden rioolstelsel dient conform de voorschriften van artikel 41 van de bouwcode aangesloten te worden op het openbaar rioleringsstelsel.

Uitsluiting

8.      het verhogen van scheimuren

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten