2021_CBS_01508 - Omgevingsvergunning - OMV_2020172283. Lange Leemstraat 113-115. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          30/10/2020: weigering (20202745) voor het regulariseren van 11 studentenkamers en 2 studio's;

-          05/04/2019: proces verbaal van rechtzetting  (11002_2019_9079_VPV -20151188) rechtzetting van aanvankelijk proces verbaal met nummer 11002_2016_1852;

-          07/09/2016: proces-verbaal (11002_2016_1852 – 20152475) voor het wijzigen van het aantal woonentiteiten;

-          01/12/1986: vergunning (86#8723796) voor het oprichten van een provinciaal educatief centrum;

-          05/07/1968: vergunning (18#51290) voor een scheimuur.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: meergezinsgebouw:

• op de gelijkvloerse verdieping bevinden zich 2 handelsruimtes (toelating 1948);
• 3 woongelegenheden (vergund geacht);

-          bouwvolume:

• gebouw van zes traveeën en drie bouwlagen onder een mansardedak;

-          gevelafwerking:

• roodkleurige baksteen met natuursteen rond de ramen en centraal fronton.

Huidige toestand

-          functie: meergezinsgebouw:

• 2 studio’s op de gelijkvloerse verdieping en 11 studentenkamers op bovenliggende verdiepingen;
• gemeenschappelijke keuken, badkamer, linnenkamer en stockeerruimte op de gelijkvloerse-, eerste-, tweede- en derde verdieping;
• fietsenberging (13 fietsen) en afvalberging op de gelijkvloerse verdieping;

-          bouwvolume:

• gebouw van zes traveeën en drie bouwlagen onder een mansardedak;
• gemeenschappelijke koer voorzien van 5,5m² op de gelijkvloerse verdieping,  buitenruimte van 3m² op de eerste verdieping en een inpandig terras van 2,9m² op de tweede en derde verdieping;

-          gevelafwerking:

• zwartkleurig houten schrijnwerk op de gelijkvloerse verdieping met centraal een portiek;
• op de verdiepingen wit pvc-schrijnwerk.

Gewenste toestand

-          functie: meergezinsgebouw;

• 2 fysiek gescheiden handelsruimtes op de gelijkvloerse verdieping (netto vloeroppervlaktes van 75m² en 68,5m²);
• 3 woongelegenheden op de verdiepingen:

-          1 drieslaapkamerappartement met netto vloeroppervlakte van 131,5m²;

-          1 tweeslaapkamerappartement met netto vloeroppervlakte van 102,5m²;

-          1 tweeslaapkamerappartement met netto vloeroppervlakte van 101,5m²;

-          bouwvolume:

•  overeenkomstig bestaand;
• nieuwe terrassen op platte daken;

-          gevelafwerking:

• overeenkomstig vergund en bestaand;
• nieuw buitenschrijnwerk in wit aluminium voor de gelijkvloerse pui.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een meergezinsgebouw en inrichten met twee gelijkvloerse handelsruimtes en 3 wooneenheden;

-          interne constructieve werken en reorganisatie van de indeling;

-          wijzigen van de voorgevel. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De functionele inpasbaar blijft gegarandeerd aangezien de vergund geachte handelsfuncties en de hoger gelegen woonfuncties behouden blijven.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De werken beperken zich binnen het bestaande volume en beogen geen aanpassing van het aantal vergund geachte woongelegenheden. De werken bestaan er in om het gebouw terug in te richten volgens de vergund geachte toestand. Hierbij wordt de bestaande, niet vergunde, situatie waarbij het pand werd opgedeeld in verschillende studentenkamers teruggebracht naar een handelsgelijkvloers met twee handelsruimtes en drie bovenliggende appartementen. Op basis van het bovenstaande kan er bijgevolg geargumenteerd worden dat zowel schaal als ruimtegebruik gerespecteerd blijven.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Tegenover de laatst vergunde toestand wordt het buitenschrijnwerk gewijzigd. Deze aanpassingen zijn aanvaardbaar.

De voormalige etalageramen en het schijnwerk in de centrale nis worden vervangen door wit, aluminium schrijnwerk met bovenlicht. Aan weerszijden wordt een glazen deur voorzien die toegang geeft tot de handelsruimtes. Achteraan de nis wordt aan de rechterzijde een toegangsdeur naar de woonfuncties voorzien. De winkelpui blijft zijn eigen karakter behouden.
Het schrijnwerk op de bovenliggende verdiepingen wordt aangepast naar wit, pvc schrijnwerk.  De raamverdeling in het nieuwe schrijnwerk volgt de historische raamverdeling en past zich zo harmonies in, in het gevelbeeld.

De voorgestelde gevelwijzigingen vormen een eerlijke vertaling van de achterliggende functies, en zijn harmonieus met de oorspronkelijke en vergunde gevel. Bijgevolg kunnen deze wijzigingen gunstig beoordeeld worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De vergund geachte functies worden door de geplande werken voorzien van alle hedendaagse kwaliteit. De 2 tweeslaapkamerappartementen op de 2de en 3de erde verdieping en het drieslaapkamerappartement op de 1ste verdieping zijn voldoende ruim, voorzien van veel lichttoetreding en werden waar mogelijk uitgerust met een kwalitatieve buitenruimte.

De aanvraag kan ook dit vlak positief beoordeeld worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.