2021_CBS_01547 - Omgevingsvergunning - OMV_2020085483. Ten Eekhovelei 45 en Lakborslei 143. District Deurne - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.   de gemeentelijke projecten;

2.   andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-     07/08/2020: vergunning (20201701 | OMV_2020019116) voor het wijzigen van de winkelpui en zaakgebonden publiciteit;

-     21/02/2020: ongegronde melding, niet-rechtsgeldig (2020381 | OMV_2020013930) voor het wijzigen van een zijgevel van een winkel;

-     17/01/2020: proces-verbaal met stakingsbevel (11002_2020_11968_VPV) voor het uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning;

-     24/06/2005: vergunning (3155#85) voor het slopen van een gebouw en aanleggen van een parking;

-     25/02/2005: vergunning (3150#244) voor het aanpassen van een dakstructuur, interne verbouwingen en schilderen van de gevels;

-     05/12/1983: vergunning (627#30619) voor het uitbreiden van een magazijn;

-     05/02/1975: vergunning (627#27979) voor het oprichten van een magazijn (voorlopige contractie);

-     08/07/1970: vergunning (627#25923) voor het uitvoeren van een binnenverandering, het wijzigen van cinema in winkel.

Vergunde/vergund geachte toestand

-     functie: detailhandel met (bovengelegen) parking en dienstruimten;

-     bouwvolume: bebouwing van 3 bouwlagen onder plat dak aan Lakborslei met ‘achterliggende’ bebouwing van 1 bouwlaag en parking die uitgeeft op de Ten Eekhovelei;

-     gevelafwerking: voormalige cinemagevel aan Lakborslei en rood-bruine baksteen van de bouwlaag die uitgeeft aan de parking op de Ten Eekhovelei.

Inhoud van de aanvraag

-     het slopen van een deel van de winkel;

-     het bouwen van een bijkomende winkelunit die uitgeeft op de parking aan de Ten Eekhovelei;

-     het aanbrengen van zaakgebonden publiciteit;

-     het herinrichten van de parking.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Op 11 juni 1998 nam het college akte van een melding (AN1998/169) op naam van Vleeshallen H-D voor exploitatie van een slagerij. Op 17 januari 2020 werd een omgevingsvergunning verleend (OMV_2019154478) aan Jumbo België voor exploitatie van een supermarkt.

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag betreft de exploitatie van een nieuwe Action-winkel.

Aangevraagde rubrieken

Omschrijving kleinhandelsactiviteiten

Deze omgevingsvergunningsaanvraag voor kleinhandelsactiviteiten heeft betrekking op de herinrichting van een bestaande supermarkt met het embleem Jumbo naar een handelsgeheel met dezelfde supermarkt van Jumbo en een Action-winkel met een gamma van non-food en foodproducten. Het assortiment van Action is voor 70% samengesteld uit artikelen van 4e categorie (schrijfmateriaal, interieurartikelen, kookpotten, tafellakens, handdoeken, batterijen, enzovoort), voor 10% voedingsartikelen (frisdrank, snacks en snoepgoed) en voor 20% uit persoonsuitrusting (shampoo, zeep, make-up, textiel, enzovoort). Het handelspand heeft een gevel langs de Lakborslei die niet als ingang wordt gebruikt. Alle publieksstromen en laad- en losbewegingen bevinden zich aan de zijde van de Ten Eekhovelei 45.

Op de gevraagde locatie werd in 1970 een supermarkt (toen onder het uithangbord GB) geopend. Bij een uitbreiding van deze supermarkt werd een sociaaleconomische vergunning aangevraagd en bekomen, collegebesluit van 2 november 1995 (jaarnummer 15753), voor een totale nettohandelsoppervlakte van 1.943 m². De supermarkt werd toen verder uitgebaat onder het embleem Carrefour. In 2020 werd dit handelspand overgenomen door Jumbo om met de bestaande en geldige sociaaleconomische vergunning een supermarkt uit te baten onder het uithangbord Jumbo.

Het handelsgeheel vraagt een totale nettohandelsoppervlakte aan van 2.829 m², verdeeld over 1.742 m² voor de verkoop van voeding, 260 m² voor de verkoop van goederen voor de persoonsuitrusting, 82 m² voor de verkoop van planten, bloemen en goederen voor land- en tuinbouw en 745 m² voor de verkoop van andere producten.

Voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag voor kleinhandelsactiviteiten betreft de oprichting van een handelsgeheel bestaande uit een supermarkt, onder het uithangbord van Jumbo, en een handelsunit met een discounter in non-food en foodartikelen onder het uithangbord Action. Het handelsgeheel zal bereikbaar zijn via een gezamenlijke ingang en uitgang aan de Ten Eekhovelei 45 te 2100 Deurne. De site bestaat uit de bestaande supermarkt die verder wordt uitgebaat onder het embleem Jumbo en een nieuw op te richten handelsunit door de afbraak van een bestaand en verouderd gebouw (magazijn) aangrenzend aan de winkel van Jumbo. Met de creatie van een bijkomende winkel wenst de aanvrager meer aantrek van publiek te generen. Doordat volgens de aanvrager beide winkels deels complementair zijn zou dit meer klanten naar deze locatie lokken.

De bestaande supermarkt van Jumbo zal haar huidige nettohandelsoppervlakte van 1.943 m² behouden. De tweede bijkomende unit van het handelsgeheel, welke wordt ingenomen door Action, vraagt een nettoverkoopsoppervlakte van 886 m².

Er is een gedeelde zone om te laden en lossen voor Jumbo en Action ingericht op eigen terrein maar de laad- en losvoertuigen dienen wel eerst over de publieksparking te manoeuvreren om tot op deze zone te geraken.

Het handelsgeheel voorziet in 18 fietsparkeerplaatsen voor het eigen personeel. Deze fietsenstalling is afgescheiden van de publieksfietsenstalling. Voor de klanten wordt aan de ingangen van het handelsgeheel een fietsenstalling voor het publiek voorzien met 38 plaatsen. Voor de wagens van de klanten en het personeel worden 117 plaatsen (plus 7 plaatsen voor andersvaliden) gecreëerd op eigen domein.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA Deurne Dorp, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 26 juni 2007. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor openluchtrecreatie-art. 16, zone voor parkgebied-art. 15 en zone voor voetwegen-art. 4.2.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is niet in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan en het BPA.

Een deel van de toegangsweg tot de parking van de cluster van handelsruimten aan de Ten Eekhovelei is gelegen in parkgebied volgens het gewestplan en in ‘zone voor parkgebied’ volgens het BPA.

Een toegangsweg tot de parking van een cluster van handelsruimten kan bezwaarlijk een inrichting voor een parkgebied worden genoemd waardoor het parkgebied zijn sociale functie kan vervullen, conform artikel 14 van het ‘Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen’.

Artikel 15.0.1. Bestemming van het BPA bepaalt dat deze zone is bestemd om ingericht te worden als park.

Een toegangsweg tot de parking van een cluster van handelsruimten kan bezwaarlijk een inrichting voor een park worden genoemd.

Artikel 15.0.2. Inrichting van het BPA bepaalt dat de inrichting van het parkgebied het groene en open karakter van de omgeving niet mag schaden. Wandelpaden en onderhoudswegen mogen in functie van passieve recreatie of onderhoud van de zone aangelegd worden.

Een toegangsweg tot de parking van een cluster van handelsruimten kan bezwaarlijk een wandelpad of een onderhoudsweg in functie van passieve recreatie of onderhoud van de zone worden genoemd.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening hemelwater.

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 6: Grijze aluminium sandwichpanelen als gevelbekleding kan bezwaarlijk afgestemd worden genoemd op de omgeving.
• Artikel 24: De kantine op de verdieping beschikt niet over gevelopeningen voor daglicht en zicht noch natuurlijke verluchting;
• Artikel 29: Voor de nieuwe handelszaak moeten er 7 fietsstalplaatsen voorzien worden voor het personeel (0,60/100 m² x 1.198 m²) en 18 fietsparkeerplaatsen voor de bezoekers (2/100 m² x 904 m² publiek toegankelijk).
  De fietsenstalling voor personeel en voor bezoekers wordt gemeenschappelijk gebruikt met de reeds bestaande handelszaak Jumbo.
  Voor Jumbo moeten er 16 fietsstalplaatsen zijn voor het personeel (0,60/100 m² x 2.657 m²) en 34 voor bezoekers (2/100 m² x 1.697 m² publiek toegankelijk).
  In het totaal moeten er dus 23 (7 + 16) fietsstalplaatsen voorzien worden voor het personeel. Er worden in de gemeenschappelijke berging 18 fietsstalplaatsen voorzien dat zijn er 5 te weinig.
  Er moeten in het totaal 52 (18 + 34) fietsparkeerplaatsen voorzien worden voor bezoekers. Er worden 38 plaatsen voorzien verspreid over de parking. Er zijn 14 fietsparkeerplaatsen te weinig.
• Artikel 30: Parkeerplaatsen in open lucht moeten worden ingericht in waterdoorlatend en grasdoorgroeibaar materiaal zoals grasdallen, gewapend gras of verharding met kleinschalige elementen met open voegen. De parkeerplaatsen worden ingericht met waterpasserende klinkers.
• Artikel 33: De totem bevindt zich niet langs het baanwinkelgebied, de Singel, de Ring of in industriegebied.
• Artikel 34: Het nieuwe dak dat een helling heeft van minder dan 15° en een oppervlakte van meer dan 20 m² wordt niet aangelegd als groendak.

Sectorale regelgeving

-     MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-     Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-     Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-     Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen 
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 12/07/2020.
De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.

-     Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-     BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag betreft in grote lijnen het verkleinen van de bestaande handelsruimte en het creëren van een bijkomende grote handelsruimte die via de parking aan de Ten Eekhovelei wordt ontsloten, alsook het deels herinrichten én vergroten van deze parking.

Handelsruimte

Zoals in de beslissing bij de vorige aanvraag vermeld (20201701), is in circa 1970 de cinema aan de Lakborslei omgevormd in een grote winkel met een bovengelegen parking, bereikbaar gemaakt met een helling ter hoogte van de naastgelegen winkel.

In verloop van tijd is de winkel uitgebreid en georiënteerd richting Ten Eekhovelei en is bijgevolg de zijde aan de Lakborslei eerder achterzijde van de winkel geworden waarbij ook de bovengelegen parking in onbruik is geraakt.

Het voorzien van een bijkomende grote handelsruimte met zijn bijhorende parking die via de Ten Eekhovelei wordt ontsloten, versterkt het gegeven dat de straatzijde aan de Lakborslei eerder achterzijde is. Dit is vanuit stedenbouwkundig oogpunt onaanvaardbaar.

Ook is deze locatie niet geschikt voor een cluster van grootschalige detailhandel wat blijkt uit het advies van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing, Business en Innovatie:

‘De aanvraag betreft de omvorming van een magazijn naar een winkelruimte van Action, naast de reeds bestaande vergunde vestiging van supermarkt Jumbo.

Aangezien het hier om bijkomende nieuwe winkeloppervlakte gaat, wordt dit getoetst aan de Beleidsnota Detailhandel 2020, goedgekeurd door college & gemeenteraad. De nieuwe winkelvloeroppervlakte behoort grotendeels tot de categorie 4 “andere” en vestigt zich met deze aanvraag in de zone voor verspreide bewinkeling. De beleidsnota stelt dat in de zone voor verspreide bewinkeling een nieuwe bijkomende winkelunit van deze oppervlakte en met dit assortiment niet gewenst is. Deze winkels dienen in eerste instantie geclusterd te worden in de bestaande kernwinkelgebieden of in de bestaande retailclusters om (blijvende) leegstand en verdere versnippering van het winkelaanbod tegen te gaan.

In de Beleidsnota Detailhandel 2020 staat ook duidelijk dat geen nieuwe retailclusters mogen gecreëerd worden in de stad. Door de toevoeging van Action ontstaat hier een retailpark/cluster van meerdere grote winkels rond één parking. Enkel de vestiging van supermarkt Jumbo op deze site was nog geen retailcluster, maar een optimalisatie van de bestaande vergunde situatie (ex-Carrefour winkel). Een vestiging van Action toevoegen op deze site, creëert een nieuwe retailcluster.

Een belangrijk criterium voor de beoordeling van nieuwe grootschalige handelszaken is de mobiliteit. Advies van dienst SW/Mobiliteit spreekt van een behoefte aan 193 parkeerplaatsen (Jumbo en Action), terwijl op de site slechts 124 parkeerplaatsen (117 parkeerplaatsen + 7 mindervalideplaatsen) voorzien zijn en dus veel rondrijdend "zoekverkeer" op de parking zal plaatsvinden. Dit in combinatie met de laad- en losbewegingen - die ook op de site plaatsvinden - zal voor teveel conflicten zorgen.

Bijkomende argumentatie voor het ongunstig advies wordt gegeven in de beoordeling van de kleinhandelsaanvraag in dit vergunningsdossier.’

Wat wel aanvaardbaar zou zijn, is de functie van de bovengelegen parking aan de Lakborslei terug te activeren en een volwaardige ingang voor klanten van de bestaande handelsruimte aan de Lakborslei te voorzien.

De zone waar de voorziene handelsruimte en zijn parking wordt voorzien is gelegen aan een parkgebied, met een deel zone voor openluchtrecreatie, aan de Ring. Deze ringzone is in transitie en het voorgestelde past niet in de visie waarbij onder andere de wijken die vandaag met hun rug naar de Ring staan, verder kunnen uitbreiden met zicht op het park.

Dit wordt in grote lijnen ook meegegeven in het advies van het Autonoom Gemeentebedrijf Vastgoed en Stadsprojecten:

‘De realisatie van de Oosterweelverbinding de volgende jaren gaat samen met de realisatie van een aantal ring- en leefbaarheidsprojecten. In totaal is voor deze leefbaarheidsprojecten 1,25 miljard euro uitgetrokken.

Daarnaast zijn er binnen het co-creatief proces Over de Ring ook heel wat stadsprojecten voorgesteld die niet gefinancierd worden uit het leefbaarheidsbudget. Voor de ontwikkeling van deze projecten is een hoederentiteit opgericht en AG VESPA neemt het coördinatorschap van deze hoederentiteit op.

Een van de projecten binnen de hoederentiteit betreft de rand van het Ringpark Het Schijn. Voor de realisatie van dit Ringpark is een budget van 35 miljoen euro voorzien binnen het budget van de leefbaarheidsprojecten. Het ontwerptraject in functie van de realisatie van dit Ringpark is recent gestart met de aanstelling van een ontwerpteam.

Vanuit de hoederentiteit wordt aanvullend op / complementair aan de inspanningen voor de realisatie van het Ringpark ook een plan en aanpak en strategie uitgewerkt waarbij een aantal gerichte fysieke ingrepen worden vooropgesteld die zullen bijdragen aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het Ringpark Het Schijn en de omliggende wijken, de verhoging van de maatschappelijke veiligheid en het versterken van de relatie tussen het omliggende stadsdeel en het toekomstige park.

De strategie binnen de hoederentiteit is opgedeeld in drie deelgebieden zodat voor elk deelgebied een aanpak ‘op maat’ kan gevolgd worden.

Voor het deelgebied ‘Bouwblok Ten Eekhovelei – Lakborslei’ wordt ingezet op de realisatie van een kwalitatieve en levendige park- en stadsrand samen met de afwerking van het bouwblok via een publiek private samenwerking. De beoogde ontwikkeling van een nieuwe, levendige en gevarieerde randbebouwing aan deze toegang naar het park voorziet in een programmamix van wonen en buurtverzorgende functies.

Als eerste stap in het project wordt de opmaak van een inrichtingsplan vooropgesteld als basis voor de ontwikkeling van een nieuw project.

In het aanvraagdossier wordt verwezen naar overleg met de stad Antwerpen en AG VESPA en wordt de ambitie vermeld om ‘een flexibele/aanpasbare constructie’ te voorzien ‘om alle perspectieven open te houden’.

Het vernieuwbouwproject omvat echter de realisatie van een gesloten winkelmagazijn met een blinde gevel aan het toekomstige park. Het project en de investeringen die ermee samenhangen, vormen geen meerwaarde voor het bouwblok noch voor het bestaande park.

In het dossier ontbreekt bovendien een ruimer inrichtingsplan en ontwikkelingskader als basis voor de kwalitatieve inpassing van het project in het bouwblok en de parkrand.

Zonder inrichtingsplan en ontwikkelingskader kan de impact van het voorliggende project op de ontwikkelingsvisie en de doorgroeimogelijkheden in relatie tot het bouwblok en tot de randzone van het toekomstige Ringpark Het schijn niet beoordeeld worden.’

Dit vertaalt zich ook in het advies van de kwaliteitskamer:

‘Voorliggend project omvat de heropbouw van een supermarkt gelegen achter de Lakborslei. Het betreft een ingediende aanvraag tot omgevingsvergunning. De supermarkt wordt ontsloten via de bovengrondse parking die toegankelijk is aan de Ten Eekhovelei, deze parking grenst aan een huidige groenzone bestaande uit een hondenweide, speeltuin en volkstuintjes. Naar de toekomst toe wordt hier ruimte voorzien voor Ringpark ‘Het Schijn’. Het projectgebied vormt hierdoor een front naar de toekomstige parkzone toe. Voor dit gebied werd ontwerpend onderzoek verricht door de stad.

De kwaliteitskamer is van mening dat het toekomstige programma op de site een gemengd programma dient te zijn en niet exclusief gericht op retail zoals in de huidige aanvraag. De huidige bouwaanvraag betreft een vervangbouw met gelijkaardig volume met gesloten gevels. Deze gesloten inrichting is niet aantrekkelijk t.o.v. de ontwikkeling van een toekomstig park. De kwaliteitskamer adviseert het bestaande gebouw dat functioneel is pas te vervangen wanneer er een duidelijk kader/visie is dewelke perceelsoverschrijdend werkt. Hierbij dient de oriëntatie t.o.v. de Lakborslei herbekeken te worden alsook de uitwerking als toekomstige parkwand. De kwaliteitskamer gaat niet akkoord met de inversie van het bouwblok, de hoofdtoegang aan de Lakborslei dient ingezet te worden voor de ontsluiting van achterliggende functies in het binnengebied.

De kwaliteitskamer vraagt om te bekijken wat de mogelijkheden zijn om het nieuwe programma in het bestaande gebouw onder te brengen en de piste van een nieuwbouw voorlopig on hold te zetten. Op deze manier kan een langetermijnvisie volledig ingebed worden in een duidelijk kader van zodra de randvoorwaarden gekend zijn. De kwaliteitskamer ondersteunt de visie die voortvloeit uit de bredere visie van Over de Ring. Gezien de uitwerking van het Ringpark ‘Het Schijn’ nog maar net opgestart is, is het zeer moeilijk om hier momenteel een gepast antwoord op te bieden. Men dient eerst de denkbeelden uit te zuiveren m.b.t. een multifunctioneel bouwblok met front aan het park (dus geen zicht op een gesloten wand, achterzijde van een bouwblok, laad- en loszones e.d.).

Naar de toekomst toe zou het nieuwe bouwblok, bestaande uit gemengde functies een winkelfunctie kunnen opnemen, maar hierbij blijft het gegeven van parkeren en mobiliteit (o.a. laden en lossen) een aandachtspunt en uitdaging. De wenselijkheid van een winkelfunctie en daaraan verbonden consequenties dienen dan ook terdege onderzocht te worden.

Conclusie:

-     De kwaliteitskamer dringt aan op een afwachtende houding en het behoud van het huidige bouwvolume. Hierbij dient bekeken te worden of de nieuwe winkelactiviteit niet geïntegreerd kan worden binnen het bestaande volume.

-     De kwaliteitskamer stuurt aan op de opmaak van een inrichtingsplan dat de randvoorwaarden vastlegt van wat er binnen het bouwblok/perceel kan gebeuren en vraagt hierbij aan AG Vespa om hier het voortouw in te nemen. Teneinde een gemengd programma te kunnen bewerkstelligen dient de ontwikkelaar zich naar de toekomst toe te laten bijstaan door een promotor die ervaren is met het ontwikkelen van gemengde programma’s.’

Parking

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De parkeerbehoefte wordt grotendeels afgewenteld op het openbaar domein. Dit is onaanvaardbaar.

Daarenboven worden de bijkomende plaatsen grotendeels voorzien in de strook voor hoofdbebouwing aan de Ten Eekhovelei. Hier dient echter een bebouwing te komen die aansluit bij de kenmerkende bebouwing van de Ten Eekhovelei. Voorliggende parking hypothekeert zulke bebouwing.

Conclusie

Uit al het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het aangevraagde niet voor vergunning in aanmerking komt en dat een masterplan met een inrichtingsplan en ontwikkelingskader voor een multifunctioneel bouwblok met front aan het park, de Ten Eekhovelei én de Lakborslei noodzakelijk is.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De ingedeelde inrichtingen of activiteiten zijn louter en alleen in de derde klasse ingedeeld, de exploitatie ervan is dus meldingsplichtig.

Er wordt voldaan aan artikel 5.4.3, §3 van het DABM betreffende verbods- en afstandsregels.

De gemelde exploitatie is meldingsplichtig en niet verboden.

Toetsing van het aangevraagde aan de beoordelingsgronden van het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid

Doelstelling 1: Duurzame vestigingsmogelijkheden en vermijden van handelslinten

De Beleidsnota Detailhandel 2020, goedgekeurd door college en gemeenteraad, bakent de voorliggende locatie af als een zone voor verspreide bewinkeling. In het aanvraagdocument wordt deze locatie foutief benoemd als onderdeel van het kernwinkelgebied Deurne-Noord. Echter, eveneens in de Beleidsnota Detailhandel 2020, staat duidelijk dat deze locatie geen onderdeel uitmaakt van dit of een ander kernwinkelgebied. Voor aanvragen voor nieuwe winkels in de zone voor verspreide bewinkeling (wat hier het geval is), stelt het beleidsdocument dat categorie 4, zoals aangevraagd als hoofdcategorie door Action, niet is toegestaan op een oppervlakte groter dan 150 m² bruto vloeroppervlakte. Er moet immers zeer voorzichtig omgesprongen worden met bijkomende nieuwe vloeroppervlakte buiten de afgebakende winkelgebieden. Er staat heel wat bestaande winkelruimte leeg en verdere versnippering van handelsruimte buiten de kernwinkelgebieden kan dat probleem alleen maar vergroten. Groeiende en langdurige leegstand in de kernen verzwakt de gevestigde handelaars in deze kern maar ook, op ruimer niveau, het stedelijk woonweefsel en de leefbaarheid. Op dit type locatie kunnen grotere units enkel binnen de categorie 1 (voeding) nieuw ingepland worden. Action heeft een veel ruimer aanbod en mikt niet enkel op de dagelijkse noden van de bewoners maar ook op klanten buiten de wijk.

De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt ook dat het creëren van “nieuwe grootschalige retailclusters niet is toegelaten, niet perifeer, noch in woongebied. Ook het bouwen of de creatie van een nieuwe verzameling van kleinere handelsruimten als één handelsgeheel (retailpark, shoppingcenter of winkelgalerij) is niet gewenst, gelet op de huidige trends in de sector.” Een solitaire vestiging van Jumbo is op deze locatie in een eerder vergund gebouw van een supermarkt dus haalbaar en vergunbaar. Maar het toevoegen van een Action-winkel op hetzelfde perceel creëert een retailcluster, wat dus niet gewenst is.

De locatie is gelegen in woongebied. Woongebieden zijn bestemd voor wonen alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd. Een handelsgeheel bestaande uit een supermarkt en een discounter gericht op non-food artikelen lijkt verenigbaar met de omgeving waardoor voorliggende aanvraag voldoet aan de eisen van het gewestplan. De aanvraag is niet gelegen op een bedrijventerrein.

Doelstelling 2: Het waarborgen van een toegankelijk aanbod voor consumenten

Het project is gelegen in het grootstedelijk gebied Antwerpen. Het project ligt in een stedelijke omgeving met hoge bevolkingsdichtheid. Het aanbod is toegankelijk voor de consumenten/bewoners van Antwerpen. De ontwikkeling van een supermarkt (hier van het embleem Jumbo) naar een handelsgeheel met dezelfde supermarkt aangevuld door een discounter die zich meer op non-food artikelen richt verruimt de keuzemogelijkheden voor de lokale consument op deze site. Op minder dan twee kilometer van deze locatie is echter al een Action-winkel gevestigd en ook De Krak heeft zijn vestiging op minder dan één kilometer van dit pand, zodus voor de ruime omgeving is de toevoeging van assortiment non-food discount geen verrijking.

Doelstelling 3: Het waarborgen en versterken van de leefbaarheid in het stedelijk milieu/kernwinkelgebieden

Dit project wordt gerealiseerd door een bestaand oud gebouw (magazijn) af te breken en opnieuw op te richten met een nieuwe functie als een tweede bijkomende handelsunit en deze samen te voegen tot een geheel met de bestaande supermarkt. De aanvrager / ontwikkelaar gaat dan ook nuttig om met de aanwezige schaarse ruimte. Vanuit commercieel oogpunt is de toevoeging van de handelsruimte een stap in het afwerken van deze winkelcluster. Immers, de combinatie van een supermarkt en een discounter gericht op non-food artikelen samen met op eigen terrein parking voor wagens/fietsers alsook het laden en lossen voorzien, kan men zien als een optimalisatie van het commercieel vastgoed op dit perceel. Vanuit ruimtelijk-economisch oogpunt moet echter breder gekeken worden dan enkel naar het eigen perceel. Er is op deze locatie heel wat potentieel om samen met de omliggende eigenaars, waaronder ook stad Antwerpen/AG Vespa, te zoeken naar woonverdichting, ontsluiting en integratie van de aanpalende groenzone enzovoort. Ook de synergie met de aanpalende Aldi is niet gevonden, terwijl dit ruimtelijk weinig complexe ingrepen omvatte. De huidige voorliggende plannen maken dus geen werk van de versterking van de leefbaarheid van het stedelijk weefsel terwijl dit perceel hier wel de sleutel toe heeft.

Het pand ligt bovendien zoals hierboven gezegd in zone C, genaamd verspreide bewinkeling, volgens de Beleidsnota Detailhandel 2020. Er is geen fysieke relatie met de kernwinkelgebieden die afgebakend zijn en er is dus ook geen synergie met of versterking van de kernwinkelgebieden te verwachten.

Doelstelling 4: Het bewerkstelligen van een duurzame mobiliteit

Hiervoor wordt verwezen naar eerder besproken paragraaf “Omgevingstoets/Parking”.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Aan het college wordt voorgesteld de gemelde ingedeelde inrichtingen of activiteiten te weigeren, conform de bepalingen van art. 34 van het omgevingsvergunningsdecreet.

Geadviseerde rubrieken

Advies over de kleinhandelsactiviteiten

Op basis van doelstelling 1 t.e.m. 4 geven de diensten Investdesk en Bedrijvenloket ongunstig advies voor het uitreiken van een omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten tot het oprichten van een handelsgeheel, bestaande uit een supermarkt met een netto handelsoppervlakte van 1.943 m² en een tweede unit met een discounter gericht op non-food artikelen aangevuld met foodartikelen met een gevraagde netto handelsoppervlakte van 886 m², met in- en uitrit aan de Ten Eekhovelei 45 te 2100 Deurne en een gevel aan de Lakborslei 143.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De affiche werd niet aangeplakt uiterlijk op de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek en tot en met de laatste dag daarvan conform de bepalingen van artikel 20 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten