2021_CBS_00667 - Omgevingsvergunning - OMV_2020124605. Tulpstraat 76. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          07/02/2019: proces-verbaal (11002_2019_8526_APO) van vaststelling met overtreding voor het wijzigen van de functie van de gelijkvloerse verdieping van wonen naar gemeenschapsvoorziening zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning;

-          30/05/1969: vergunning (18#82176) flatgebouw na afbraak huis.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: garage met 3 bovenliggende appartementen, één per verdieping;

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing van 4 bouwlagen onder plat dak;
• gelijkvloers volledig bebouwd;
• bouwdiepte verdiepingen circa 15 meter;

-          gevelafwerking: witte gevelsteen met blauwe accenten en houten buitenschrijnwerk.

Huidige toestand

-          vaststelling proces-verbaal:

• functie: gebedshuis in de garage van de meergezinswoning op de gelijkvloerse verdieping;
• gevelafwerking: zaak-gebonden reclame haaks op het gevelvlak van de voordien gevestigde garage (autoherstelling) op minder dan 0,6m van de perceelsgrens en met een afmeting van circa 0,9m².

Gewenste toestand

-          functie:

• vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 3 naar 4;
• bijkomend éénslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 58m² op de gelijkvloerse verdieping;
• bovenliggende appartementen blijven ongewijzigd; 

-          bouwvolume: ontpitting achteraan het perceel van circa 19m²;

-          gevelafwerking:

• beige gevelsteen met wit aluminium buitenschrijnwerk;
• wijziging raamindeling gelijkvloers in overeenstemming met nieuwe functie wonen.

Inhoud van de aanvraag

-          het vermeerderen van het aantal woonentiteiten met 1;

-          het wijzigen van de voorgevel: regularisatie gevelafwerking en wijziging gelijkvloers.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

• 1.2.1 Bouwdiepte:
  de maximale bouwdiepte van 5 meter ten opzichte van de achterste perceelgrens wordt overschreden, de achtergevel bevindt zich op circa 4,8 meter van de achtergelegen perceelgrens.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 19 Tuinafsluitingen:
  na ontpitting worden de vroegere scheimuren deels tuinmuren met een hoogte van meer dan 2,6 meter;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  de vrije hoogte van het gelijkvloers bedraagt slechts 2,50 meter en het achterste deel van de leefruimte slechts 2,40 meter;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  voor de nieuwe bijkomende woonentiteit is geen autostalplaats voorzien;
• artikel 43 Septische putten:
  de dimensionering van de bestaande septische put wordt niet vermeld op de plannen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

In 1969 werd de vergunning verleend voor de bouw van een meergezinswoning met drie woongelegenheden en een gelijkvloerse parkeergarage. Deze parkeergarage werd intussen gebruikt als handelspand en later als gebedshuis zonder dat hiervoor de nodige vergunningen werden bekomen.

In voorliggende aanvraag wordt de gelijkvloerse parkeergarage binnen het volume van de vergunde meergezinswoning omgevormd tot een bijkomende woongelegenheid.

Wonen is in overeenstemming met de kenmerkende functies van de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De vergunde meergezinswoning betreft een hoofdbouw van vier bouwlagen onder een plat dak in gesloten bebouwing, aangevuld met een gelijkvloerse achterbouw tot tegen de achterste perceelsgrens. In voorliggende aanvraag wenst wordt het perceel ‘ontpit’ met 20% waardoor een tuinzone ontstaat. De achterbouw wordt hiervoor gedeeltelijk afgebroken tot een afstand van circa 4,8m van de achterste perceelsgrens.

De aanvraag is echter strijdig met artikel 1.2.1 van het RUP 2060. Dit artikel stelt dat de maximale bouwdiepte beperkt dient te blijven tot een afstand van (minstens) 5m tot deze perceelsgrens.

De nieuwe gelijkvloerse woongelegenheid heeft een nuttige oppervlakte van slechts 58m2. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheid onvoldoende wooncomfort biedt. Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een één-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte kan hoogstens een studio herbergen indien de vrije hoogte voldoende hoog is voor de voorgestelde inrichting. Dit is niet het geval.

Hieruit wordt geoordeeld dat door de stijging van het aantal woongelegenheden van drie naar vier de densiteit op het perceel op onaanvaardbare wijze toeneemt en de draagkracht overschreden wordt.

Visueel-vormelijke elementen

De vergunde voorgevel in wit gevelmetselwerk en houten buitenschrijnwerk met blauwe invulpanelen werd reeds gewijzigd. In voorliggende aanvraag wenst men deze wijzigingen te regulariseren. De gevel werd uitgevoerd in beige gevelmetselwerk en buitenschrijnwerk in witte aluminium. Op het niveau van het gelijkvloers wordt een kleinere raamopening voorzien om meer privacy te bieden naar de achterliggende slaapkamer. De aangebrachte gevelwijzigingen zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De nieuwe woongelegenheid heeft een vrije hoogte van 2,50m en ter hoogte van de achterbouw is de hoogte beperkt tot slechts 2,40m. Deze vrije hoogte is te beperkt en heeft een negatieve invloed op de woonkwaliteit van het appartement. Artikel 21 van de bouwcode legt een minimale hoogte van 2,60m op. Deze minimale hoogte is essentieel om te garanderen dat er op een gezonde en kwalitatieve manier verbleven kan worden in het appartement. Omwille van het gebruiksgenot kan van dit artikel niet worden afgeweken.

Na het ontpitten van het perceel worden de vroegere scheimuren deels tuinmuren. Conform artikel 19 van de bouwcode mag de hoogte van een tuinmuur maximaal 2,60m bedragen om voldoende privacy te bieden en toch voldoende lichttoetreding mogelijk te maken. In de voorliggende aanvraag hebben de tuinmuren een hoogte van minstens 2,95m, dit is te hoog volgens bovenstaand artikel.

Door het supprimeren van de gelijkvloerse garage in functie van de nieuwe woongelegenheid, verdwijnt ook de mogelijkheid voor de bewoners van de bovenliggende appartementen om hier hun fietsen te stallen waardoor de woonkwaliteit van deze appartementen ongunstig wordt beïnvloed.

Ten slotte wordt opgemerkt dat de inhoud van de septische put niet vermeld is op de plannen. Volgens artikel 43 van de bouwcode is het verplicht een septische put te plaatsen met een minimale inhoud van 2900 liter. Het voorzien van dergelijke put zou dan ook opgenomen moeten worden als voorwaarde bij eventuele vergunning. 

De aanpassingen die nodig zijn om te voldoen aan de vigerende voorschriften van de bouwcode en het RUP 2060, wijzigen de bouwplannen op essentiële punten, waardoor een nieuwe aanvraag noodzakelijk is.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten